Особенности заключения договора социального найма жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ма; на отношения по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателей необходимыми коммунальными услугами и др.
Таким образом, за нарушение установленных договором сроков устранения недостатков в качестве предоставляемых услуг или превышения допустимых перерывов в предоставлении услуг, наймодатель обязан уплатить нанимателю неустойку в размере трех процентов за каждый день просрочки, если срок или перерыв определен в днях или за каждый час просрочки, если срок или перерыв определены в часах.
В соответствии с п. 6.4 Правил предоставления коммунальных услуг в последнем случае (когда срок или перерыв определены в часах) размер неустойки равен одному проценту, однако, представляется, что в данном случае следует руководствоваться ст. 28 Закона о защите прав потребителей, установившей единый размер неустойки - три процента, как на случай определения сроков или перерывов в днях, так и в часах.
Неустойка в размере трех процентов должна взыскиваться также в случае, когда наймодатель после заключения договора своевременно не приступил к предоставлению услуг. В то время как, согласно п. 6.2. Правил предоставления коммунальных услуг, наниматель в этом случае был бы только вправе потребовать уменьшения платы за услуги и возмещения убытков. В отношении неустойки здесь указаний нет.
Кроме неустойки, наймодатель обязан возместить нанимателю убытки. При этом согласно п. 2 ст. 13 Закона о защите прав потребителей убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полном объеме сверх неустойки (пени). Таким образом, предусмотренная п. 28 Закона, неустойка является штрафной, что усиливает ответственность наймодателя.
В том случае, когда наймодатель причинит вред жизни, здоровью или имуществу нанимателя и членов его семьи, а также других граждан, проживающих в жилом помещении нанимателя вследствие конструктивных, производственных, рецептурных или иных недостатков, например, подавалась некачественная вода, то этот вред подлежит возмещению в полном объеме. При этом потерпевшие могут обратиться с требованием как к наймодателю, с которым они состоят в договорных отношениях, так и непосредственно к производителю соответствующего товара.
Наконец, наниматель, члены его семьи и другие лица, проживающие совместно с нанимателем, вправе также потребовать компенсации морального вреда по правилам ст. 15 Закона о защите прав потребителей.
Ответственность наймодателя перед нанимателем по общему правилу является безвиновной. Это положение закреплено в ст. 13 Закона РФ О защите прав потребителей, согласно которой продавец (изготовитель, исполнитель) освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если докажет, что неисполнение обязательства или его ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
На практике жилищно-эксплуатационные организации нередко вынуждены допускать перерывы в предоставлении коммунальных услуг в связи с необходимостью устранения угрозы здоровью, жизни граждан, предупреждения ущерба имуществу граждан и т.п. путем прекращения подачи электроэнергии, горячей или холодной воды, теплоносителя и др. Например, в связи с аварией системы теплоснабжения для предотвращения попадания горячей воды в другие жилые помещения, потребовалось прекратить подачу теплоносителя всем нанимателям, жилые помещения которых связаны одной тепловой системой, поскольку это причинило бы вред их имуществу.
В этой связи возникает вопрос: не являются ли действия наймодателя в подобных ситуациях действиями, совершенными в условиях непреодолимой силы? Под непреодолимой силой, согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ, понимается обстоятельство, характеризующееся чрезвычайностью и непредотвратимостью при данных условиях.
С учетом изложенного представляется маловероятным, что суды будут квалифицировать подобного рода действия наймодателя, нарушающие договор, как действия, совершенные под влиянием непреодолимой силы. Разрывы коммуникаций и другие аварии, случающиеся на присоединенных сетях в нашей стране, утратили характер чрезвычайности. Кроме того, все эти аварии, в принципе, предотвратимы.
В то же время в данном случае следует принять во внимание особые условия деятельности наймодателя по обеспечению нанимателя коммунальными услугами, что, прежде всего, выражается в использовании присоединенных сетей. Будет ли справедливым и экономически эффективным переложить на наймодателя весь риск последствий такой деятельности? Тем более в ситуациях, когда наймодатель обязан прекратить обеспечение нанимателя какими-то услугами, действуя, в известной мере, в состоянии крайней необходимости.
С одной стороны, безвиновная ответственность наймодателя в данных случаях будет дополнительной гарантией для нанимателя, явится стимулом для производства эффективного контроля за состоянием оборудования, за его ремонтом и т.д. С другой стороны, безвиновная, следовательно, повышенная ответственность наймодателя, при таких условиях хозяйствования, когда экономическая база наймодателя формируется только за счет платежей населения, приведет к банкротству. Социальные последствия последнего не нуждаются в комментировании. В связи с изложенным, представляется целесообразным, перевод наймодателя на виновные начала ответственности в указанных выше случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения договора. В этих целях представляетс