Особенности заключения договора социального найма жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
помещения имеет особую социально-экономическую направленность - обеспечение жильём малоимущих, а также иных лиц, в случаях, предусмотренных законодательством, т.н. наиболее незащищенных в социальном плане граждан. В этой связи проблема реального использования жилого помещения нанимателем и членами его семьи по договору социального найма имеет принципиальное значение. Если указанные граждане не заинтересованы в использовании жилого помещения, то его следует предоставить иным лицам, которые остро в этом нуждаются.
В соответствии со ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Вместе с тем указанную норму не следует понимать однозначно. В соответствии с ч. 11 ст. 155 ЖК РФ предусмотрено, что при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ.
При этом ЖК РФ не предусматривает при длительном отсутствии нанимателя или членов его семьи негативных юридических последствий в виде лишения права пользования жилым помещением в судебном порядке, как это было предусмотрено ст. 61 ЖК РСФСР. Таким образом, на практике возникает вопрос о том, что следует считать временным отсутствием. И, кроме того, обладают ли граждане, проживающие в жилом помещении по договору социального найма возможностью каким-то образом избавиться от нанимателя или другого члена семьи, который не проживает в жилом помещении и не исполняет своих обязанностей? Представляется, что отсутствие в жилом помещении кого-либо из указанных лиц, как правило, является результатом возникшего семейного конфликта, разрыва семейных связей и т.д. Однако в данной ситуации не следует забывать и о публичных интересах, а именно о сохранении жилищного фонда, о поддержании его в надлежащем состоянии, обеспечении нормального состояния жилых помещений.
Всё это приводит к выводу о несовершенстве ст. 71 ЖК РФ, регулирующей временное отсутствие нанимателя жилого помещения и членов его семьи, о незавершённости правовой конструкции указанной нормы.
При закреплении принципа свободной, самостоятельной реализации гражданами принадлежащих им субъективных жилищных прав, действующее законодательство одновременно должно четко закреплять и обязанности, которые должны соблюдаться при их осуществлении. Таким образом, прежде всего, осуществление субъективных прав не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи (или кто-либо один из перечисленных лиц) не проживают в жилом помещении, ущемляются как интересы наймодателя, так и публичные интересы, то есть интересы всего общества в целом. Отсутствие четкого законодательного механизма воздействия на нарушителя может привести к злоупотреблению правом, которое представляет собой особое гражданское правонарушение.
Изложенное приводит к выводу, что для усиления защиты публично-правовых интересов необходимо предусмотреть возможность прекращения права пользования жилым помещением нанимателя и (или) членов его семьи в судебном порядке при временном отсутствии их в этом жилом помещении и неисполнении ими своих обязанностей по договору социального найма. Представляется, что установление шестимесячного срока временного отсутствия является наиболее оптимальным, так как в данном случае указанная норма будет находиться в системной взаимосвязи со ст. 90 ЖК РФ.
Проведённое в разделе исследование прав и обязанностей субъектов договора социального найма жилого помещения приводит к выводу, что наниматель по договору социального найма жилого помещения обладает комплексом вещных и обязательственных правомочий. При этом к вещным правомочиям нанимателя относятся правомочия владения, нормированного пользования и ограниченного распоряжения жилым помещением, предоставленным ему по договору социального найма. Правомочием ограниченного распоряжения, в частности, охватываются такие права нанимателя, как право вселения в занимаемое жилое помещение иных лиц, право разрешать сдавать данное помещение по договору поднайма, право разрешать проживание временных жильцов, право осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. К обязательственным же правам нанимателя жилого помещения относятся такие права, как требовать от наймодателя проведения капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг и др.
Можно сделать вывод о целесообразности законодательного закрепления государственной регистрации договора социального найма жилого помещения. Это позволит наиболее полно обеспечить права и жилищные интересы нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи по договору социального найма жилого помещения. В этих целях автором представляется необходимым внести соответствующие изменения в ст. 63 ЖК РФ. Установление шестимесячного срока временного отсутствия является наиболее оптимальным, так как в данном случае указанная норма будет находиться в системной взаимосвязи со ст. 90 ЖК РФ.
Для усиления защиты публично-правовых интересов в работе представляется необходимым предусмотреть возможность прекращения права пользования жилым помещением нанимателя и (или) членов его семьи в