Особенности заключения договора социального найма жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ара, услуг, работ устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий граждан.
Поэтому оплата жилья и коммунальных услуг должна осуществляться на основе единых для всех тарифов и размеров. Правительством РФ устанавливаются основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и ежегодно федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг, а также методика перерасчета оплаты жилья и коммунальных услуг при оказании услуг в объеме меньше установленного, а также ненадлежащего качества. Органы государственной власти субъектов РФ в соответствии с ежегодно устанавливаемыми федеральными стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг вправе устанавливать региональные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг.
Пересмотр или уменьшение цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги в жилых помещениях может осуществляться, как правило, не чаще одного раза в год одновременно с принятием решения об утверждении местного бюджета на очередной финансо-вый год и только на основании результатов независимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья и оказание коммунальных услуг.
Данный порядок обеспечивает стабильность ценообразования, что гарантирует жилищные интересы граждан. На практике жилищно-эксплуатационные организации нередко взыскивают в повышенном размере оплату жилья и коммунальных услуг с нанимателей, обладающих жилищными льготами. Иначе говоря, льготники несут такие же расходы, что и лица, не обладающие льготами.
В этом плане представляет интерес анализ следующего дела. Группа граждан обратилась в суд с иском о возврате излишне взысканных средств в качестве оплаты жилья и коммунальных услуг, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Судом было установлено, что истцы, являясь инвалидами второй группы, имеют льготы по оплате жилья и коммунальных услуг. Однако жилищно-эксплуатационная организация в течение продолжительного времени взыскивала оплату без учета жилищных льгот истцов, что обусловило значительную переплату.
Суд отказал в удовлетворении иска, мотивируя решение отсутствием средств у ответчика. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда отменила данное решение и взыскала в пользу истцов заявленные суммы переплаты.
Однако данное решение еще не свидетельствует о привлечении наймода-теля к ответственности поскольку была взыскана лишь сумма переплаты, то есть средства, полученные ответчиком в нарушении законодательства. Во взыскании процентов было отказано в связи с отсутствием вины ответчика (п. 1 ст. 401 ГК РФ). В то время как проценты в данном деле имели все признаки гражданско-правовой санкции.
Вместе с тем, представляется, что решение судебной коллегии по гражданским делам в части отказа во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами было постановлено без учета правил ст. 13 Закона о защите прав потребителей, предусматривающей ответственность за нарушение прав потребителей независимо от вины.
Далее следует отметить, что наймодатель может быть привлечен к ответственности за неосуществление лежащей на нем обязанности по производству капитального ремонта жилого дома. При этом примечательно то, что в ряде случаев наймодатель несет обязанность и по производству текущего ремонта жилого помещения, занимаемого нанимателем.
По общему правилу, текущий ремонт жилого помещения осуществляет наниматель. Если, однако, внутриквартирный текущий ремонт жилого помещения связан с производством капитального ремонта, то обязанность по его выполнению лежит на наймодателе. Следует подчеркнуть, что суды в подобных случаях ограничиваются взысканием лишь стоимости соответствующих ремонтных работ. Вместе с тем, в действующем законодательстве нет прямых указаний, что при рассмотрении подобных споров подлежат взысканию убытки в виде реального ущерба. Представляется, что в соответствии со ст. 393 ГК РФ при рассмотрении указанных споров необходимо взыскивать убытки в полном объеме, а не ограничиваться взысканием реального ущерба.
В процессе обеспечения нанимателей коммунальными услугами, наймо-датель может допустить следующие нарушения своих обязанностей: перерывы в водоснабжении горячей и (или) холодной водой; перерывы в водоотведении и теплоснабжении; несоответствие состава воды, газа, теплоносителя установленным нормативам и т.д.
Ответственность наймодателя за указанные и другие нарушения своих обязательств предусмотрена как Правилами предоставления коммунальных услуг, так и Законом о защите прав потребителей. В связи с тем, что данные акты законодательства по ряду позиций противоречат друг другу, Пленум Верховного Суда РФ в п. 3 Постановления от 29 сентября 1994 г. № 7 О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей (в ред. от 21 ноября 2000 г.) разъяснил, что принятые Правительством РФ до введения в действие ГК РФ и Закона РФ о защите прав потребителей Правила предоставления коммунальных услуг от 26 сентября 1994 г. могут применяться в части, не противоречащей ГК РФ и Закону о защите прав потребителей.
Следует также указать на то, что согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7, законодательство о защите прав потребителей распространяется на отношения найма жилого помещения, в том числе социального най