Особенности заключения договора социального найма жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ой нормы размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Пользователи жилого помещения должны соблюдать права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования.
Далее следует отметить, что наниматель вправе и ограниченно распоряжаться занимаемым жилым помещением. К данному выводу приводит анализ положений ст. ст. 70, 72, 76 ЖК РФ. Так, наниматель имеет право в установленном порядке вселять в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, сдавать его по договору поднайма, разрешать проживание в нем временным жильцам. При этом на последнее согласие наймодателя вообще не требуется. Указанный субъект лишь должен быть уведомлен об этом. Представляется, что к правомочиям ограниченного распоряжения жилым помещением следует также отнести и право нанимателя на его обмен.
Обязательственные права нанимателя по договору социального найма жилого помещения, т.е. права требования совершения от наймодателя совершения определённых действий, определены в ст. 67 ЖК РФ. К их числу следует отнести право требовать от наймодателя обеспечения бесперебойной работы инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме (в т.ч. исправления повреждённого оборудования), предоставления коммунальных услуг.
Изложенное приводит к выводу о том, что наниматель по договору социального найма жилого помещения обладает комплексом вещных и обязательственных правомочий. При этом к вещным правомочиям наймодателя относятся правомочия владения, нормированного пользования и ограниченного распоряжения предоставленным ему по договору социального найма жилым помещением. Правомочием ограниченного распоряжения, в частности, охватываются такие права нанимателя, как право вселения в занимаемое жилое помещение иных лиц, право разрешать сдавать данное помещение по договору поднайма, право разрешать проживание временных жильцов, право осуществлять обмен или замену занимаемого по договору найма жилого помещения. Осуществление нанимателем указанных прав в одних случаях влечет изменение договора социального найма жилого помещения (например, при вселении в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи и др.), а в других его прекращение (например, при обмене жилого помещения или при его замене и др.). К обязательственным же правам нанимателя жилого помещения относятся такие права, как требовать от наймодателя проведения капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг.
Итак, как было показано выше, в системе правомочий нанимателя имеются как вещные, так и обязательственные права. В этой связи следует отметить, что в соответствии со ст. 18 ЖК РФ вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях предусмотренных ГКРФ, Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также самим ЖК РФ.
Далее, обращаясь к исследованию обязанностей нанимателя и членов его семьи по договору социального найма жилого помещения, отметим, что данный субъект обладает как имущественными, так и неимущественными обязанностями. При этом имущественные обязанности нанимателя и членов его семьи также можно разделить на три группы.
Первая группа обязанностей нанимателя и членов его семьи характеризуется тем, что указанные лица должны совершать необходимые действия, обеспечивающие сохранность жилого помещения, а именно, использовать предоставленное им жилое помещение по целевому назначению и в установленных пределах, не изменять характер пользования помещений, не производить самовольных перестроек и перепланировок жилого помещения, соблюдать установленные правила пользования электричеством, газом и т.д., а также не препятствовать наймодателю производить действия, которые обеспечивают надлежащее состояние жилья. Как видно, исполнение обязанностей рассматриваемой группы требует от нанимателя, как совершения ряда активных действий, так и воздержания от совершения определённых действий.
Вторая группа обязанностей представляет собой только активные действия, которые должен совершать наниматель и члены его семьи на протяжении всего периода существования жилищного обязательства. Такими обязанностями являются своевременное внесение платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.
К третьей группе обязанностей относятся такие обязанности, как своевременно информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, передача наймодателю жилого помещения при выезде на другое постоянное место жительства, что также предполагает совершение со стороны нанимателя активных действий.
Далее следует отметить, что наличие у нанимателя права пользования жилым помещением порождает вопрос, который имеет важное теоретическое и практическое значение: является ли пользование жилым помещением только правом или также и обязанностью гражданина? С одной стороны, такую обязанность на гражданина возложить нельзя, с другой - не осуществление права пользования жилым помещением может повлечь для него неблагоприятные последствия.
Подчеркнём, что договор социального найма жилого