Особенности заключения договора социального найма жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?о помещения, предоставления коммунальных услуг, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме. К числу обязанностей нанимателя относятся использование жилого помещения ло назначению, обеспечение его сохранности, производство текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальных услуг, информирование наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением.
Характеризуя права и обязанности субъектов договора социального найма жилого помещения необходимо отметить, что действующий ЖК РФ в ч. 3 ст. 65, а также в ч. 4 ст. 67 устанавливает, что наймодатель и наниматель несут и иные обязанности, предусмотренные самим Кодексом, иными федеральными законами, а также договором. Таким образом, можно сделать вывод, что действующее жилищное законодательство предоставляет сторонам в договоре социального найма большую свободу в определении содержания жилищного правоотношения, по сравнению с ранее действовавшим законодательством.
В настоящее время при регулировании жилищных отношений вообще, и отношения социального найма в частности, также остаётся достаточно много императивных норм. Данное обстоятельство объясняется особой социальной значимостью такого объекта как жилое помещение. Вместе с тем, нельзя не отметить, что в действующем ЖК РФ значение договора в отношениях социального найма жилого помещения заметно возросло.
Обращаясь к непосредственному исследованию содержания договора социального найма жилого помещения, прежде всего, необходимо разграничить два этапа взаимоотношений наймодателя и нанимателя. Первый этап характеризуется возникновением обязательства, основанного на договоре социального найма жилого помещения. Основной обязанностью наймодателя на данном этапе является передача жилого помещения в пользование нанимателю. Второй этап связан с пользованием нанимателем и членами его семьи предоставленным жилым помещением. При этом жилое помещение должно быть использовано нанимателем для удовлетворения его жилищных потребностей, а также потребностей членов его семьи. Целевой характер использования жилого помещения предопределяет объем тех правомочий, которые предоставлены нанимателю, как на владение и пользование этим жилым помещением, так и на некоторые акты распоряжения им.
Итак, основная обязанность наймодателя на первом этапе, согласно ст. 65 ЖК РФ, состоит в передаче нанимателю жилого помещения свободного от прав на него иных лиц. В этой связи следует отметить, что жилое помещение признается таковым только в том случае, если оно свободно как фактически, так и юридически. Причём первое означает, что в нем реально никто не проживает, а второе - что отсутствуют лица, которые имеют право пользования жилым помещением, то есть оно, является свободным от любых обязательств.
Следующее требование заключается в том в том, что наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания. В этой связи важно подчеркнуть, что при оценке пригодности жилого помещения, передаваемого по договору социального найма, следует руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Обращаясь к анализу обязанностей наймодателя на втором этапе, когда жилое помещение передано нанимателю, отметим, что данные обязанности должны исполняться либо регулярно, т.е. в течение срока действия договора социального найма жилого помещения, либо в предусмотренные сроки или по мере необходимости.
Обращаясь к исследованию прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, прежде всего, необходимо отметить, что на протяжении длительного периода времени в юридической литературе ведется дискуссия относительно их правовой природы, а именно, относятся ли указанные права к вещным или обязательственным правам.
Итак, основным правом данного субъекта выступает право пользования жилым помещением. Так, в частности, Ю.Г. Басин характеризует право пользования жилым помещением, как основной элемент материального содержания жилищного правоотношения, отмечая, что остальные правомочия либо служат предпосылкой пользования, либо вытекают из него. Сходной точки зрения придерживался О.А. Красавчиков, отмечая, что ядро жилищных отношений, главный компонент их содержания - это пользование жилищем, проживание в нем.
Под правом пользования в науке гражданского права понимается юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе её личного или производительного потребления.
Таким образом, под правом пользования, которым наделяется наниматель и члены его семьи по договору социального найма жилого помещения, следует понимать юридически обеспеченную возможность извлечения из такого жилого помещения его полезных свойств.
Следует отметить, что к числу наиболее важных признаков рассматриваемого правомочия является целевой характер использования жилого помещения. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания в них граждан, то есть для удовлетворения потребности гражданина в жилище. Жилищный кодекс РФ в ст. 17, равно как и ранее действовавшее жилищное законодательство, устанавливает целевое назначение жилых помещений. В соответствии с положениями названн