Особенности заключения договора социального найма жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
. В этом случае под изолированным жилым помещением следует понимать комнату или несколько комнат, которые имеют самостоятельный выход. Самостоятельным предметом договора социального найма может служить только изолированная комната, расположенная как внутри квартиры и являющаяся ее составной частью, так и входящая в состав всего жилого дома в целом.
Далее следует отметить, что в городах большинство жилых домов являются многоквартирными. Учитывая положения ст. 36 ЖК РФ, условно многоквартирный дом может быть поделен на две части: жилые помещения, предназначенные для проживания в них граждан и общее имущество, которое предназначено для обслуживания этих жилых помещений, нормальное функционирование жилого помещения без которых невозможно. К общему имуществу относятся, например, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, крыши и т.д. Указанное имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений. Общее имущество, то есть подвал, чердак, крыша и т.д., является самостоятельным объектом права собственности. В соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля каждого собственника помещений в праве на общее имущество в многоквартирном доме предполагается пропорциональной размеру принадлежащего ему помещения в данном доме. В состав общего имущества в многоквартирном доме включается и земельный участок, на котором находится указанный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, расположенные на указанном земельном участке, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома. При этом необходимо отметить, что право пользования общим имуществом многоквартирного дома, в том числе и земельным участком, может быть только совместным. Как следует из ч. 2 ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, приобретает право пользования общим имуществом многоквартирного дома.
Изложенное приводит к выводу о том, что предмет договора социального найма жилого помещения образует система следующих элементов: жилое помещение - квартира, комната, часть жилого дома или квартиры; помещения вспомогательного использования, в том случае, когда внаем сдается комната в коммунальной квартире или часть жилого дома; общее имущество многоквартирного дома.
Далее следует отметить, что основанием предоставления жилого помещения является сложный юридический (фактический) состав, который включает административный акт - решение компетентного органа о предоставлении жилого помещения и заключённый на его основе договор социального найма.
В этой связи важное значение приобретает исследование требований, предъявляемых к административному акту, а также условий его действительности. Так, ещё Ю.Г. Басин отмечал, что условия действительности и недействительности административного акта разрабатываются административистами применительно к воздействию актов на административные правоотношения, также же, как условия действительности и недействительности сделок (договоров) тщательно исследуются цивилистами применительно к гражданским правоотношениям. Условия же действительности и недействительности административных актов, порождающих гражданское правоотношения, как правило, выпадают из поля зрения и тех и других исследователей. Справедливость данного утверждения не вызывает сомнений. Безусловно, в системе юридических фактов и административный акт, и сделка (договор) представляют собой правомерные волевые действия, направленные на достижение конкретного правового результата. Однако сделки совершаются субъектами гражданского права своей волей и в своем интересе. Сделка представляет собой единство четырех элементов: надлежащего субъектного состава, формы; совпадения воли и волеизъявления; а также законности содержания. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности - в этом случае за сделкой не признается значение юридического факта. Что касается административного акта, то он является основанием возникновения гражданского правоотношения между другими лицами; орган, его издавший, действует не в своем интересе, а в интересах другого лица или лиц.
Административный акт о предоставлении гражданину жилого помещения должен отвечать следующим обязательным условиям (требованиям), которые отличаются от требований, предъявляемых к сделке. Во-первых, административный акт должен быть издан надлежащим органом, то есть органом, в чью компетенцию в соответствии с действующим законодательством входит распределение свободной, как фактически, так и юридически жилой площади. Во-вторых, административный акт должен быть оформлен надлежащим образом. До принятия ЖК РФ на всей территории РФ была установлена единая форма данного документа, что обеспечивало единство оформления и позволяло избежать ошибок, а, следовательно, и судебных споров. В настоящее время выдача ордера новым ЖК РФ отменена. В этой связи необходимо предусмотреть иные меры, обеспечивающие единство формы административного акта. В развитие положений ЖК РФ субъекты РФ должны принять в рамках определенной компетенции законы субъектов РФ, определяющие порядок предоставления на их территории жилых помещений по договорам социального найма. Представляется, что в указанных нормативных актах должны быть четко указаны сведения, которые должны содержаться в решении о предоставлении жилого помещения. Кроме этого, целесообразным было бы в приложении к законам с