Особенности заключения договора социального найма жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
µ заключения договора социального найма жилого помещения, при котором вступление в договорные отношения является обязательным для одной из их сторон и вместе с тем столь же обязательным оказывается широкий набор условий того же договора. Притом такие обязательства объединяет общая черта: по общему правилу они играют роль гарантий, предоставляемых нанимателю. Эти и другие особенности (признаки) рассматриваемого договора позволили создать для него специальный правовой режим, сущность которого наиболее полно выражает само название договора, т.е. его социальную направленность.
Всё это приводит к выводу о том, что договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона - собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне - малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище (нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нём.
Далее, обращаясь проблематике соотношения договора социального найма жилого помещения и смежных договоров, отметим, что рассматриваемый договор относится к категории договоров, направленных на передачу имущества во владение и пользование. В одной с ним группе находятся, в частности, договор аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК) и договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК).
Основы гражданского законодательства 1961 г., а вслед за ними и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., как уже отмечалось, впервые признали договор жилищного найма особым типом договора. При этом ГК РСФСР 1964 г. (ст. 295) в первоначальном варианте содержал определение договора найма жилого помещения, которое впоследствии, в значительной своей части, было воспроизведено в действующем ныне ГК РФ. Имеется в виду, что по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем. Одновременно та же статья содержала отсылку к восьми - статьям главы ГК 1964 г. Имущественный наем. Речь шла о статьях, которые предусматривали требования к передаваемому имуществу и ответственность наймодателя за недостатки этого имущества, последствия непредоставления его нанимателю, порядок пользования нанимателем полученным имуществом, обязанности сторон по содержанию переданного имущества, сохранение силы договора найма при переходе имущества к другим собственникам, порядок возврата имущества наймодателю и ответственность нанимателя за ухудшение имущества.
В 1981 г. в связи с принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик все статьи глав Основ гражданского законодательства 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. Наем жилого помещения были сведены к одной статье, то в ней не оказалось ни определения договора найма жилого помещения, ни отсылки к отдельным статьям главы Имущественный наем. Однако это не помешало появлению не только до изменения соответствующих глав, но и после это высказываний в пользу признания договоров найма жилого помещения самостоятельным типом договоров.
Несмотря на то, что из двух типов договоров найма жилых помещений наиболее близок к договору аренды договор коммерческого найма, тем не менее, договор социального найма также имеет с ним ряд совпадающих признаков. По этой причине соотношение между этими двумя договорами можно установить путем сопоставления определений, включенных в ч. 1 ст. 60 ЖК (Договор социального найма жилого помещения) и ст. 606 ГК (Договор аренды). Такое совпадение не является неожиданным, поскольку оно-то и дало возможность включить их в одну группу. Имеется в виду, что по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество. Относительно различия в определениях того и другого договора следует, прежде всего, отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ПК РФ, предметом договора аренды является имущество. Между тем в силу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение, которое может быть использовано нанимателем, согласно ч.3 ст. 67, только по назначению, т.е. для проживания в нём.
В легальном определении договора социального найма жилого помещения отсутствует также указание на временный его характер.
Отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК РФ, договор аренды жилого помещения, на что уже обращалось внимание, представляет собой одну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет договора аренды охватывает применительно к имуществу все, а у договора социального найма - лишь часть. Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в случае, если бы речь шла о признании договора социального найма жилого помещения видом договора аренды, подобно тому, как это сделано в гл. 34 ГК в отношении аренды транспортных средств, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений. И, наоборот, для признания договора социального найма жилого помещения самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно.
Далее следует выделить один важнейший, породивший много дру?/p>