Особенности заключения договора социального найма жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ороне - малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище (нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нём.
Представляется, что договор социального найма жилого помещения является взаимным, так как представляет собой соглашение двух взаимно обязанных сторон, которые по отношению друг к другу выступают в качестве кредитора и должника одновременно; возмездным, учитывая, что взамен предоставления наймодателем во временное владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение жилого помещения, наниматель выплачивает коммунальные платежи, консенсуальным, поскольку для его заключения не требуется фактической передачи жилого помещения.
Анализ норм права приводит к выводу о том, что договор социального найма жилого помещения представляет собой самостоятельный договорный тип, наряду с договором жилищного найма, или то же самое, - коммерческого найма. Исходя из этого, представляется невозможным отнесение названных договоров к системе, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Это подтверждается структурой гл. 35 ГК РФ, из восемнадцати статей которой только в ст. 672 специально говориться о договоре социального найма жилого помещения и содержаться определённые отсылки к некоторым статьям, посвященным непосредственно договору найма жилого помещения. Данный приём, как отсылка не применяется для того, чтобы предусмотреть применение общих, относящихся к определённому типу норм. При регулировании отдельных видов договоров указание на какую-либо норму из числа общих положений может понадобиться только для того, чтобы исключить действие этой нормы.
Итак, рассмотрев понятие и особенности договора социального найма жилого помещения, мы считаем необходимым, определить предмет данного договора. Этому посвящен следующий раздел дипломной работы.
.2 Предмет договора
Исследование особенностей правовой конструкции любого гражданско-правового договора предполагает, прежде всего, определение его предмета. Условие о предмете, являясь единственным абсолютным образом отнесённым Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) к существенным договорным условиям, индивидуализирует предмет исполнения, а также нередко определяет и характер самого договора. При отсутствии четких указаний в договоре на его предмет исполнение по нему становится невозможным, а договор, по сути, теряет смысл и потому должен считаться незаключенным.
Как следует из самого названия рассматриваемого договора, его предметом выступает, прежде всего, жилое помещение, предоставляемое нанимателю из государственного или муниципального фонда социального использования.
Кроме того, нельзя не отметить, что предметом гражданско-правового договора, а вернее сказать, предметом обязательства, вытекающего из такого договора, являются также действия обязанных лиц. Как отмечал Д.И. Мейер предметом договора всегда представляется право на чужое действие.... Аналогичной позиции придерживаются и современные цивилисты. Поэтому неотъемлемым элементом предмета договора социального найма, помимо жилого помещения, выступают также действия обязанных сторон - действия наймодателя и нанимателя. К ним относятся, во-первых, действия сторон, традиционные для обязательств по передаче имущества во владение и пользование; во-вторых, определенные специфические действия наймодателя, связанные с предоставлением коммунальных услуг, а также действия по обслуживанию жилого помещения. В этой связи следует согласиться с точкой зрения Ю.Г. Басина, согласно которой в тех правовых связях, где активным субъектом выступает наниматель, помимо жилого помещения, объектом служат результаты таких действий, как подача газа, воды, производство ремонта и т.д.; в связях же, где активный субъект - домоуправление, материальным объектом является получение денежных средств за пользование квартирой и за оказанные жильцам услуги, исправление допущенных нанимателями повреждений имущества и т.п..
Обращаясь к характеристике жилого помещения как предмета договора социального найма жилого помещения, представляется целесообразным проанализировать историко-правовые аспекты данной категории, а также показать её соотношение с понятием недвижимого имущества. В этой связи следует отметить, что в советском гражданском праве отсутствовали определения жилое помещение и недвижимость. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г, (далее также - ГК РСФСР 1964 г.) содержал нормы, выделяющие право собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в обособленные институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).
В настоящее время определение недвижимости вытекает из содержания ст. 130 ГК РФ. Так, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Кроме того, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Как видно, жилые помещения данной статьей ГК РФ не включены в состав недвижимого имущества. В то же время, в иных нормах закона имеются прямые указания на определение жилого помеще