Особенности заключения договора социального найма жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ния как на объект именно недвижимости. Так, п. 1 ст. 549 ПС РФ к недвижимому имуществу относит один из видов жилого помещения - квартиру.
Жилищный кодекс Российской Федерации определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В этой связи следует отметить, что к отрицательным моментам в правовой регламентации договора социального найма следует отнести снижение требований к потребительским качествам предоставляемого жилого помещения. В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР жилое помещение, предоставляемое нанимателю и членам его семьи в пользование, должно было быть благоустроенным применительно к условиям того населенного пункта, в котором предоставлялось это жилое помещение. В настоящее время указанное обязательное требование при предоставлении жилого помещения, как следует из ст. 62 ЖК РФ, отменено.
Таким образом, действующий ЖК РФ допускает, что гражданам, нуждающимся в жилье, может быть предоставлено жилое помещение, которое имеет не полный уровень благоустройства, свойственный большинству домов в данной местности. Данное обстоятельство ущемляет права и законные интересы нанимателей. В этой связи представляется необходимым внесение изменений в п. 1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающих, что предметом договора социального найма жилого помещения должно быть благоустроенное применительно к условиям данного населённого пункта жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Изложенное приводит к выводу, что жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно отвечать следующим требованиям: представлять собой изолированное помещение; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.
Далее следует отметить, что договор социального найма не может быть заключен в отношении любого помещения, отвечающего указанным требованиям и формально признанного жилым. Предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые включены в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования.
Жилищный кодекс РФ относит к жилым помещениям; жилой дом, квартиру в многоквартирном доме, а также изолированные жилые комнаты в домах или квартирах, которые непосредственно служат жилищем для граждан (ст. 16). Таким образом, предметом договора социального найма может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната), часть комнаты, кухня, коридор и другие места общего пользования, расположенные в жилом помещении (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ПС РФ).
Характеризуя жилое помещение как объект жилищных прав, следует также отметить, что оно является индивидуально-определенной вещью, фактически и юридически закрепленной на конкретном, индивидуально-определенном месте; ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах.
Для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно система правил, определяющих его возможность участвовать в гражданском обороте. Составной частью правового режима, установленного для жилых помещений, является государственный учет жилищного фонда, который осуществляется по единой для России системе и в порядке, определенном в Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301. Таким образом, только тот объект, который прошел указанный учет, включающий в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет может быть включен в систему объектов жилищных прав, а, следовательно, может выступать предметом договора социального найма жилого помещения.
Кроме того, правовой режим объектов жилищных прав следует отнести также правила, устанавливаюшие оценку того или иного жилого помещения в качестве пригодного для проживания. В этой связи необходимо назвать Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Характеризуя отдельные объекты жилищных прав, которые могут быть предметом договора социального найма жилого помещения, следует отметить, что жилой дом в целом выступает в данном качестве весьма редко. В основном это свойственно для небольших населенных пунктов (деревень, поселков городского типа и т.п.). В большинстве случаев предметом рассматриваемого договора выступает квартира как обособленная часть жилого здания, расположенная внутри него, а также комната как отдельная обособленная часть жилого дома или квартиры. При этом следует учитывать, что непременным требованием, предъявляемым к жилому помещению при заключении договора социального, является его изолированность. Вопрос об изолированности возникает в том случае, когда, договор социального найма жилого помещения заключается по поводу части квартиры или жилого дома