Особенности заключения договора социального найма жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?, наниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).
Обязанностью нанимателя, согласно а.1 ч. 2 ст. 67 ЖК РФ, является также то, что жилище должно быть использовано по назначению и в пределах, которые установлены самим ЖК РФ. Таким образом, жилище может быть использовано только для проживания. Очевидно, тем самым, законодатель подчеркивает потребительский характер жилого помещения, тем более предоставленного по договору социального найма. Кроме того, законодатель, таким образом, гарантирует интересы других граждан, проживающих в соответствующем доме, поскольку использование жилища не для проживания приведет к созданию для них различных неудобств.
При явном использовании жилища не по назначению: устройство складских помещений, магазинов, парикмахерских и т.д. наймодатель после установления систематичности в действиях нанимателя и применения к нему мер предупреждения и общественного воздействия, в соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ вправе потребовать выселения без предоставления другого жилого помещения.
Данная санкция может быть также применена к нанимателю, членам его семьи и другим совместно проживающим с ним лицам, которые в связи с нарушением правил общежития создали для других обстановку невозможности совместного с ними проживания в одной квартире или в одном доме. Здесь также необходимо установление систематичности в действиях виновного лица и безрезультативности принятых к нему мер административного или общественного воздействия. При этом выселению подлежат только виновные лица.
В процессе применения правил ст. 91 ЖК РФ нередко возникает вопрос о соотношении данной нормы со ст. 678 и ст. 687 ГК РФ. В ст. 678 ГК РФ перечислены обязанности нанимателя. При этом следует учесть, что эта норма в полном объеме применяется к договору социального найма в силу ст. 672 ГК РФ.
Однако последствия нарушений правил ст. 678 ГК РФ определены в ст. 682 ГК РФ, которая не указана в ст. 672 ГК РФ, как норма, регулирующая отношения по договору социального найма. Следует отметить, что ст. 687 ГК РФ устанавливает более жесткие требования к нанимателю и допускает выселение не обусловливая это наличием в действиях ответственных лиц систематичности и предварительного применения к ним мер административного или общественного воздействия.
В то же время в п. 2 ст. 687 ГК РФ есть правила, которые предусматривает возможность определения срока для устранения нарушений, допущенных нанимателем, а также отсрочку исполнения решения суда о выселении.
В связи с этим на практике возник вопрос о допустимости применения правил п, 2 ст. 687 ГК РФ к отношениям по договору социального найма, поскольку ст. 687 ГК РФ не указана в перечне статьи 672 ГК РФ. Однако судебная практика совершенно обоснованно применяет правила п. 2 ст. 682 ГК РФ к отношениям, основанным на договоре социального найма. Более того, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в своем обзоре О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев признала неправильной практику тех судов, которые не устанавливали сроков для погашения задолженности по квартплате и оплате коммунальных услуг, а также для устранения иных нарушений, послуживших основанием для обращения в суд с иском о выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения.
Подобная практика представляется не правильной не только потому, что здесь возникает необходимость защиты слабой стороны в данных отношениях. Возможность применения правил п. 2 ст. 687 ГК РФ к отношениям по договору социального найма вытекает из смысла п. 3 ст. 672 ГК РФ, так как в силу указанной нормы правила ГК РФ применяются к договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Поскольку в жилищном законодательстве об установлении срока на устранение недостатков и установлении отсрочки исполнения решения о выселении ничего не говорится, применению подлежат нормы ГК РФ, то есть п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Обязанностью нанимателя является также проведение им текущего ремонта жилого помещения (п. 4 ч. 3 ст. 67 ГК РФ). К такому ремонту относятся следующие виды работ: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки2. Однако если неисполнение нанимателем своей обязанности по осуществлению текущего ремонта не приводит к порче или разрушению жилого помещения, то привлечь нанимателя к ответственности практически невозможно. За сам факт невыполнения указанных выше работ по текущему ремонту ответственность не предусмотрена.
Основными нарушениями со стороны наймодателя являются следующие: завышение тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг; неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по ремонту жилого дома и оборудования; обеспечение нанимателя некачественными коммунальными услугами (горячее и холодное водоснабжение, энергоснабжение, отопление и т.д.), а также перерывы в обеспечении указанными коммунальными услугами и др.
В этой связи следует отметить, что договор социального найма жилого помещения обладает всеми признаками публичного договора. Согласно ст. 426 ГК РФ в публичном договоре не допускается оказывать предпочтение одному лицу перед другими лицами в отношении, как заключения договора, так и его содержания. Цена тов