Г. Д. Адеев Г. И. Геринг (председатель)

Вид материала

Документы

Содержание Проблемы договора мены недвижимости

Подобный материал:

• Г. Д. Адеев Г. И. Геринг (председатель), 4316.72kb.
• Г. Д. Адеев Г. И. Геринг (председатель), 3171.93kb.
• Оргкомитет конференции: Председатель, 64.43kb.
• Председатель Наблюдательного Совета нп «Научно-информационный центр общественной, 158.29kb.
• Председатель Наблюдательного Совета нп «Научно-информационный центр общественной, 180.36kb.
• Программа организационный комитет председатель: Старостенков М. Д. д ф. м н., проф.,, 207.71kb.
• Волков Владимир Анатольевич, председатель Исполкома ма «Большой Урал» Бабушкина Людмила, 387.91kb.
• Председатель Совета Федерации фс РФ валентина Матвиенко, Председатель Госдумы, 55kb.
• Программа самара 28 30 марта 2012 г. Организационный комитет конференции Председатель:, 185.87kb.
• Весёлая Курова, 1091.63kb.

^ ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА МЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Е.Л. Невзгодина


The contract of the real estate barter and it’s specific peculiarities are analysed.


Существенными условиями договора мены недвижимости, как и договора купли-продажи, являются предмет и цена.

Предметом договора мены, который регулируется главой 31 (ст. 567 - 571) Гражданского кодекса РФ¹ и предполагает передачу обеими сторонами договора друг другу определенных вещей, в том числе и недвижимости, с доплатой или без неё, может быть любое недвижимое имущество: жилые и нежилые помещения, здания, сооружения, предприятия, земельные участки, воздушные, морские и речные суда.

К таким договорам субсидиарно применяются нормы о купле-продаже: договор должен заключаться в письменной форме в виде единого документа, а договор мены жилых помещений или предприятий подлежит государственной регистрации. Соответственно, следует исходить из того, что договор мены здания, сооружения или нежилого помещения, не требующий государственной регистрации, должен считаться заключенным с момента подписания его сторонами (с последующей государственной регистрацией перехода права собственности, т.е. погашения его у продавца и возникновения у покупателя), а договор мены жилого помещения или предприятия – с момента его государственной регистрации, с которым связано и возникновение права собственности стороны, приобретающего предприятие по договору мены (с обязательной государственной регистрацией перехода такого права). При этом сама государственная регистрация может быть осуществлена лишь после исполнения обеими сторонами договора мены своих обязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК РФ).

Наряду с предметом, существенным условием договора мены недвижимости являет­ся цена обмениваемого имущества. Обмениваемые объекты могут быть признаны равноценными (причем обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого иму­щества), либо сторонами может быть установлена разная цена на каждый из обмениваемых объектов. В этом случае исходя из разницы цен определяется доплата.

Поскольку предметом договора мены наиболее часто становится недвижимость в виде жилых помещений и соответственно, именно по этим договорам наиболее часто возникают судебные споры, по которым до сих пор не сложилась единообразная судебная практика, то на этом договоре целесообразно остановиться более подробно. Прежде всего следует учитывать, что не любой обмен жилыми помещениями является договором мены и, соответственно, регулируется нормами о договоре мены. Здесь возможны следующие варианты.

1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде, предоставленных по договору социального найма, предусмотренный в ст. 72 – 75 Жилищного кодекса РФ. Такой обмен не является сделкой мены недвижимости. Смены собственника обмениваемых жилых помещений при таком обмене не происходит, а имеет место лишь замена стороны в каждом из договоров социального найма жилого помещения. Соответственно, для обмена жилыми помещениями здесь требуется согласие наймодателя как собственника (или представителя собственника), хотя отказ наймодателя возможен только в случаях, предусмотренных в законе (ст. 73 Жилищного кодекса РФ) и может быть оспорен в судебном порядке.

2. Практически та же ситуация имеет место при обмене жилого помещения, занимаемого по договору социального найма жилого помещения, по требованию, предъявленному нанимателю, любого из членов его семьи, проживающих совместно с ним (в том числе в судебном порядке), на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах (так называемый размен). И здесь нет смены собственника, происходит лишь смена сторон и участников договоров социального найма жилого помещения с возможным увеличением числа договоров.

Оформление обмена (в том числе путем размена) жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, осуществляется соответствующими договорами с расторжением (после получения согласия наймодателя на обмен) ранее заключенных договоров социального найма.

Обмен жилыми помещениями между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и собствен­ником другого жилого помещения, ранее предусмотренный ст. 20 Закона РФ «Об основах феде­ральной жилищной политики», Жилищным кодексом РФ не предусмотрен, т.е. практически запрещен. В данном случае имела место смена собственника применительно к обмениваемому жилому помещению, находящемуся на праве собственности, и его собственник утрачивал право собственности на свое обмениваемое жилое помещение и взамен приобретал статус нанимателя по договору социального найма. Наниматель же, напротив, становился собственником полученного в результате обмена жилья. Имел место некий гибрид сделок обмена и мены, который в условиях предусмотренного новым законодательством ограничения круга лиц, имеющих право на получение жилья по договору социального найма жилого помещения неизбежно стал бы использоваться для обода закона, способствовал бы уменьшению жилищного фонда социального назначения (что и имело место на практике в период, когда такой обмен-мена были разрешены).

3. Мена жилыми помещениями между собственниками. При мене двух объектов недвижимости в виде жилых помещений должны совершаться следующие регистрационные действия:

1) регистрация сделки (договора);

2) регистрация перехода права собственности на один объект с выдачей Свидетельства о регистрации права собственности одной стороне договора;

3) регистрация перехода права собственности на другой объект с выдачей Свидетельства о регистрации права собственности другой стороне договора.

Если мена совершается между разными регионами, то сделка мены недвижимостью в тех случаях, когда она необходима в силу закона (мена жилья, предприятия) должна пройти государственную регистрацию в одном из органов государственной регистрации, осуществляющих регистрацию в данных регионах (т.е. в любом из них). Особен­ность регистрации договора мены заключается в том, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны быть внесены две записи о сделке - относительно каждого из обмениваемых объектов. Право же на недви­жимость, приобретенную в результате мены, всегда будет регистри­роваться по месту ее нахождения.

Возможны более сложные варианты мены, в которых участвуют три и более сторон, а право собственности переходит на три и более объекта недвижимо­сти. Наиболее часто это имеет место при мене жилыми помещениями (в том числе при так называемом съезде - разъезде). При составлении таких догово­ров мены важно, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, права на которые у них зарегистрированы.

Так, например, не допустима встречающаяся на практике регистрация учреждением юстиции договора, в котором одна семья сначала производит раздел квартиры между членами семьи-сособственниками, а потом в этом же договоре члены семьи обмени­вают комнаты на другое жилье. Такая сделка неправомерна, сначала следует зарегистрировать права собственников на комнаты, и только пос­ле этого они могут обменять имущество.

Необходимо остановиться ещё на одной проблеме, возникающей в практике судов и связанной с отграничением договора мены от иных оснований приобретения права собственности на недвижимое имущество. Речь идет в частности, о применении п. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ (ранее примерно та же норма содержалась в ст. 49³ Жилищного кодекса РСФСР), согласно которому в случае изъятия у собственника жилого помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, по соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Нередко суды толкуют это правило таким образом, что в тех случаях, когда предоставляемая собственникам квартира будет более ценной (т.е. большей стоимости) по сравнению с освобождаемой, они обязаны выплатить разницу в стоимости сносимого и предоставляемого жилого помещения муниципальному образованию или организации, которая предоставляет жилое помещение взамен сносимого. При этом суды исходят из нормы п. 2 ст. 568 ГК РФ, устанавливающей, что в случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Однако эти выводы судов основаны на неправильном толковании и применении норм материального права. Возникшие в приведенном варианте правоотношения регулируются как нормами гражданского законо­дательства о порядке реализации и защиты права собственности на жилое помещение, так и спе­циальными нормами жилищного законодатель­ства, предусматривающими порядок предостав­ления жилых помещений гражданам, по тем или иным причинам лишившимся жилья. Следует также иметь в виду, что права собственников жилых помещений и членов их семей в связи с особой значимостью конституционного права граждан на жилище (ст.35,40 Конституции РФ) защищаются нор­мами не только гражданского, но и жилищного законодательства.

К договору мены, предусматривающему обязанность каждой из сторон передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой, применяются правила о купле-продаже (п.1 и 2 ст. 567 ГК РФ), что в полной мере касается и мены недвижимости. Согласно п.5 ст. 250 ГК РФ её правила о том, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи с публичных торгов), применяются и при отчуждении доли в праве собственности по договору мены.

Кроме этого, существует общая норма, закрепленная в п. 2 ст. 246 ГК РФ, согласно которой участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. Отсюда можно сделать вывод о том, что в соответствии с действующим законодательством преимущественное право покупки должно действовать при совершении любой возмездной сделки по отчуждению доли в праве общей собственности, даже если в нормах об отдельных видах договоров не предусмотрено специальной отсылки к ст. 250 ГК РФ, в том числе при совершении сделок мены недвижимости.

На практике проблема преимущественного права покупки обычно возникает при отчуждении доли в праве собственности на жилой дом или квартиру, поскольку режим общей собственности наиболее распространен применительно к праву собственности на жилые помещения (хотя распространяется и на мену доли в праве собственности на любую другую недвижимость – здания, строения, сооружения, земельные участки и т. д.). И если отчуждение доли в праве собственности на жилые помещения путем её продажи четко урегулировано в законе, то применительно к мене той же доли на иное недвижимое или движимое имущество необходимой четкости в действующем законодательстве нет.

Распространение преимущественного права покупки на договоры мены является новеллой действующего ГК РФ. Ранее действующий ГК РСФСР 1964 года предусматривал такое право лишь применительно к договорам купли-продажи, и проблем не возникало. Тем не менее уже в то время некоторые цивилисты высказывались за допустимость применения к отношениям мены правил о преимущественном праве покупки в тех случаях, когда лицу, желающему обменять свою долю в праве общей собственности на определенное имущество, другой совладелец может предоставить в обмен аналогичные предметы. При этом указывалось также, что в случае неравноценности предлагаемых к обмену вещей возможна денежная доплата.

Действующий ГК РФ воспринял такую позицию, закрепив её в п. 5 ст. 250 в виде правовой нормы императивного характера, однако не определил механизм реализации этой нормы на практике. Не высказались по этому вопросу до сих пор и высшие судебные инстанции страны. И в юридических изданиях почти не встречается публикаций, посвященных этому вопросу.

Исключением в этом плане является работа Ю. Буйновой, в которой высказаны вполне обоснованные сомнения в возможности распространения права преимущественной покупки на договор мены, однако автор рассматривает проблему лишь применительно к мене доли в праве собственности на жилое помещение², кроме того, в указанной работе больше вопросов, чем ответов. Обычно же авторы, исследующие право преимущественной покупки, лишь констатируют распространение его и на договоры мены.

Так, Н. Толчеев, анализируя действие права преимущественной покупки доли в праве собственности на жилой дом (квартиру), упоминает о положении, содержащемся в п. 2 ст. 567 ГК РФ, согласно которому к договору мены применяются правила о купле-продаже; каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен³.

Однако автор не разъясняет, должно ли лицо, желающее реализовать свое преимущественное право покупки, приобрести отчуждаемую долю, уплатив за нее денежную сумму, равную той цене, которую стоит товар, предлагаемый третьим лицом в обмен (в таком случае имеет место уже не мена, а купля-продажа), или это лицо должно предложить такой же точно товар (что совершенно нереально в отношении индивидуально определенных вещей, к которым всегда относится недвижимость)? И можно ли принудить собственника отчуждаемой доли поменять её не на ту именно вещь, которую он желает иметь в обмен на свою долю, а на деньги или даже на вещь, но иную, чем он желал бы?

Ответ на оба вопроса может быть только отрицательным, ибо, во-первых, такое принудительное отчуждение вещи с принудительным же возникновением в обмен на это права собственности на сумму денег или какую-либо вещь не предусмотрено законом и не может квалифицироваться иначе, как неправомерное ограничение правоспособности. Во-вторых, вещь, на которую собственник желал бы поменять свою долю, может быть (и, как правило, будет в каждом случае) индивидуально-определенной и даже единственной в своем роде (например, жилое помещение, дача, гараж, дом, произведения искусства, антиквариат и т. д.).

Действительно, каким образом можно реализовать преимущественное право покупки, если гражданин Сидоров, собственник одной второй доли в праве собственности на квартиру (или нежилое здание) по ул. Ягодной № 15 г. Омска желает поменять эту свою долю на квартиру (или на долю в праве собственности на неё) № 5 в доме № 10 по ул. Цветочной г. Омска или на совершенно конкретный гараж, в которых его устраивают и местонахождение, и размеры, и замки, и средства сигнализации и т.п.? Ни закон, ни правоприменительная практика на этот вопрос ответа не дают.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п.1 ст. 12), определяя особенности продажи доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, существенно расширил круг сделок, при совершении которых должны применяться правила о преимущественном праве покупки доли другими сособственниками (ст. 250 ГК РФ), распространив эти правила на все случаи возмездного отчуждения доли, в том числе посредством мены. Но как можно применить правило о праве преимущественной покупки продаваемой доли в праве общей собственности на землю, если гражданин Сидоров, меняющий место жительства, желает обменять свою долю не на деньги, а на совершенно конкретную такую же долю, или отдельный земельный участок, или на жилье по месту своего нового жительства?

В юридической литературе высказано обоснованное предложение о необходимости ограничительного толкования п. 5 ст. 250 ГК РФ и применении его лишь к случаям, когда «отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества»⁴. Такое ограничительное толкование позволяет соотнести норму закона с возможностью применения её на практике.

Было бы весьма целесообразно установить это ограничение непосредственно в законе, ибо действующая его редакция не устанавливает каких-либо ограничений действия преимущественного права покупки при мене одной индивидуально-определенной вещи на другую, в том числе при мене недвижимых вещей. Причем на практике проблема возникает и споры в судах рассматриваются обычно именно по отношению к индивидуально-определенным вещам, и в первую очередь – по отношению к недвижимости.

Представляется, что, несмотря на частичное правовое регулирование меновых правоотношений нормами о купле-продаже, сущность этих правоотношений, целей, которые ставят перед собой стороны, заключая договоры купли-продажи и мены, не тождественны. Мена остается меной, а не трансформируется в куплю-продажу, и, заключая договор мены, стороны имеют в виду приобретение по договору совершенно определенного имущества, тем более по договору мены недвижимости, которая никак не может характеризоваться в качестве вещей, определяемых родовыми признаками.

Соответственно п. 5 ст. 250 ГК РФ (равно как и п. 2 ст. 267, п. 2 ст. 246 того же кодекса) практически не применим для регулирования отношений по реализации преимущественного права покупки при заключении договора мены доли в праве общей собственности на имущество, и в первую очередь – на недвижимость. Законодатель должен либо установить механизм реализации преимущественного права покупки применительно к договору мены, либо оставить это право лишь для случаев мены вещей, определяемых родовыми признаками (что представляется наиболее оптимальным вариантом).

___________________

1. Далее – ГК РФ.
   
2. См.: Буйнова Ю. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жильё // Российская юстиция. 2003. № 3. С. 18–19.
   
3. См.: Толчеев Н. Право преимущественной покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. № 7. С. 19–21.
   
4. См.: Гражданское право: Учебник. Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 1998. Ч. 1. С. 450.
   

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2005. № 2 (3). С.

УДК 349.444

О самостоятельности нежилого помещения

как объекта гражданских прав

Е.О. Трубачев


This article describes problems of independence of uninhabited rooms in buildings as objects of civil rights, it tries to invent definition of uninhabited rooms in buildings. Some theoretical and practical problems of its status are also concerned.


В начале 90-х годов прошлого века в гражданском законодательстве произошли радикальные изменения в сфере правового регулирования недвижимости, обусловленные, прежде всего, отменой монополии права государственной собственности на землю и расширением частноправовых начал в регулировании оборота земли и находящихся на ней объектов производственного назначения и иных объектов, предназначенных для использования в предпринимательских целях. В самом начале существования советского государства вообще деление вещей на движимые и недвижимые было упразднено¹, а участие в гражданском обороте таких объектов, как здания, сооружения в значительной степени ограничено. Однако в последующем здания и сооружения, в отличие от земельных участков, были вовлечены в гражданский оборот, хотя в наибольшей мере это касалось жилых домов и в наименьшей – зданий, предназначенных для использования в нежилых целях². Поэтому значительно большее внимание уделялось исследованию правового режима жилых домов и жилых помещений, а особенности такого объекта гражданских прав, как нежилые здания, нежилые помещения, не получили должной разработки в юридической литературе.

Однако экономические реалии постсоветского времени «реанимировали» активный оборот недвижимости и обусловили вовлечение в гражданский оборот нехарактерного для прежнего правопорядка объекта гражданских прав – нежилого помещения. В то же время гражданское законодательство начала 90-х не устанавливало каких-либо особенностей в отношении данных объектов, да и вообще ставило под сомнение самостоятельность существования нежилых помещений как объекта гражданских прав. Часть первая ГК РФ, принятая 30.11.1994 г., в примерном перечне видов недвижимого имущества не называет нежилые помещения. Лишь единожды ГК РФ косвенным образом дает понять, что существование нежилых помещений принципиально возможно: п. 3 ст. 288 ГК РФ допускает размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций только после перевода такого помещения в нежилое.

Тем не менее, на практике сделки в отношении нежилых помещений заключались очень часто: помещения приватизировались, продавались, сдавались в аренду, дарились и т.д. Результатом этого явилось вполне ясное выражение законодателем своего отношения к нежилым помещениям как к самостоятельным объектам недвижимости, получившее закрепление в ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³ (далее – Закон о регистрации недвижимости), где нежилые помещения упоминаются в примерном перечне объектов недвижимости.

В настоящий момент правовое регулирование режима нежилых помещений продолжает развиваться. Об этом свидетельствует, в частности, целиком посвященная вопросам правового режима жилых и нежилых помещений в здании глава 3 раздела III части I Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, подготовленной Рабочей группой, образованной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства⁴. Таким образом, исследование правового режима нежилых помещений как с позиций практического подхода, так и с позиций подхода теоретического не теряет своей актуальности.

Итак, перейдем к вопросу о том, что же такое есть нежилое помещение, то есть к определению самого понятия и его признаков. Следует обратить внимание на тот факт, что ни ГК РФ, ни Закон о регистрации недвижимости не содержат определения нежилого помещения. Само понятие помещения было определено лишь в одном законе – Федеральном законе от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»⁵ (ныне утратил силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ), ст. 1: помещение – единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Ранее также действовал СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения», утв. Постановлением Госстроя РФ от 17.05.1994 г. № 18-38⁶, где помещение определялось как пространство внутри здания, имеющее определённое функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями (стенами, полом, потолком).

На мой взгляд, необходимо различать нежилое помещение как некий реально существующий строительный объект, имеющий материальное воплощение, и нежилое помещение как объект гражданских прав, что не одно и тоже. Иначе говоря, нужно разграничивать техническое и юридическое понятия нежилого помещения. Ведь существуют же объекты, которые в ряде нормативных актов называются помещениями и рассматриваются в таком качестве, но которые при этом объектами гражданских прав не являются, поскольку не соответствуют критериям признания их оборотоспособными в юридическом смысле. Например, ванная комната в квартире и т.д. По сути, данные объекты можно назвать помещениями, поскольку они представляют собой некий объем, отграниченный от внешнего мира и от других подобных объемов строительными конструкциями, что соответствует определению понятия помещения, приведенному С.И. Ожеговым: помещение – внутренность здания, место, где кто-нибудь или что-нибудь помещается⁷. Но такие объекты не признаются недвижимостью и не могут самостоятельно участвовать в гражданском обороте. Так п. 3 и п. 4 ст. 8 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» запрещал отчуждать общее имущество в кондоминиуме (в том числе общие нежилые помещения) отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме, теперь ст. 36 Жилищного кодекса РФ запрещает уменьшать размер общего имущества в многоквартирном доме иными способами, помимо реконструкции. Более того, в литературе довольно часто высказывается мнение о невозможности быть предметом гражданско-правовых сделок для подобных объектов, в частности, для нежилых помещений вспомогательного назначения, предназначенных для обслуживания здания в целом⁸.

Характеризуя понятие помещения (как жилого, так и нежилого) в техническом смысле, в качестве первого признака следует отметить то, что любое помещение является частью здания или сооружения, конструктивно в него входит и отдельно существовать не может. Гибель здания или другого сооружения приводит с необходимостью к гибели находящихся в нем помещений. Однако гибель (разрушение) отдельного помещения не во всех случаях приводит к гибели здания или сооружения. В качестве примера можно привести реконструкцию здания, при которой одно или несколько входящих в его состав помещений прекращают свое существование (допустим, снос пристройки к зданию).

Вторым признаком помещения в техническом смысле является то, что любое помещение представляет собой определенный объем. Этот объем отграничен от внешнего мира и от других подобных объемов в здании или сооружении строительными конструкциями. Все, что не отграничено подобным образом, не является помещением. Например, балконы. В Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170⁹, балконы рассматриваются как выступающие детали стен. Открытый балкон не имеет таких свойственных помещениям характеристик, как высота потолков, освещенность, вентилируемость и т.д. Однако балкон предназначен для использования, как правило, совместно с помещением, и поэтому исключительно юридически рассматривается в качестве его части.

Существует мнение, что помещение, представляемое как некий объем, вообще не является частью здания, а частями здания в таком случае являются только лишь строительные конструкции¹⁰. Данный подход представляется неверным. Ведь невозможно представить себе здание, не имеющее внутренних объемов (помещений). Кроме того, существование такого внутреннего объема целиком и полностью связано с существованием самого здания. И, что существенно, потребительскую ценность представляет именно объем, а не строительные конструкции. Поэтому нет оснований не рассматривать помещение в качестве части здания.

Не любой объем, отграниченный строительными конструкциями и входящий в состав здания или сооружения, является помещением. Так, например, пространство между стенами, где находятся стояки системы водоснабжения и канализации, являет собой часть здания, объем, ограниченный строительными конструкциями, однако помещением его признать нельзя. Это пространство технически не может использоваться для иных целей, кроме как размещение инженерных коммуникаций, причём лишь тех коммуникаций и лишь таким образом, как определено в проектной документации на строительство (реконструкцию) здания. Необходимость наличия данного пространства обусловлена потребностью в обеспечении доступа к инженерным коммуникациям здания или сооружения, обеспечивающего возможность осуществления ремонта коммуникаций и иных мероприятий по их эксплуатации. Потребительской ценности шахта стояков водоснабжения и канализации не представляет. Примерно то же можно сказать и про вентиляционные шахты. Отсюда можно сформулировать еще один признак помещения в техническом смысле – техническая возможность его использования человеком, «доступность» помещения для использования. Хотя законодатель лифтовые и иные шахты рассматривает в качестве помещения (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ), с чем трудно согласиться.

Невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению также характерна для нежилого помещения именно в техническом смысле, поскольку эта невозможность имеет место не в силу юридических обстоятельств (указания на то закона), а в силу объективных особенностей самого объекта – прочной связи с землей. Конечно, эта связь имеет опосредованный характер, а закон говорит именно о прочной связи с землей, а не о косвенной или опосредованной¹¹: помещение прочно связано со зданием или сооружением, которые, в свою очередь, связаны с землей непосредственно. Отсюда проистекает мнение об условности в некоторой степени такого объекта недвижимости, как помещение¹². Но такое мнение имеет отношение к помещению в юридическом смысле, а не в техническом. Технически любое помещение в здании, сооружении физически недвижимо, т.е. неперемещаемо без существенного ущерба назначению. Хотя неперемещаемость как признак, т.е. то, что отличает объекты одного вида от объектов других видов, но того же рода, более характерна для самого здания, сооружения, и распространяется на помещение в силу того, что оно является частью первых.

Представляет ли здание (сооружение) совокупность только лишь помещений, являющихся его частями? Имеются ли в здании (сооружении) какие-либо части, которые не являются помещениями? Как выясняется, имеются. Выше уже указывалось на технические шахты как пример этому. Более того, сами строительные конструкции (стены, пол, потолок) не являются частями помещения в техническом смысле, поскольку помещение – это лишь объем, но не его оболочка. В то же время все эти строительные конструкции являются частями здания, сооружения.

Обобщая вышеизложенное, можно дать следующее определение помещения в техническом смысле: помещение – часть здания или сооружения, представляющая собой определенный ограниченный строительными конструкциями объем (пространство) внутри здания или сооружения, имеющий самостоятельную ценность для использования человеком.

Понятия жилого помещения и нежилого помещения не имеют различий в техническом смысле. Ведь критерием деления помещений на жилые и нежилые выступает их предназначенность для постоянного проживания людей¹³. Предназначенность для постоянного проживания людей определяется не только и не столько присущими помещению характеристиками, как тем, что законодательство признает помещения, вновь созданные или реконструированные в соответствии с установленными законодательством к жилым помещениям требованиями, предназначенными для постоянного проживания, при условии, что такая предназначенность и соответствие вышеуказанным требованиям нашли отражение в утвержденной в установленном порядке проектной и иной строительной документации¹⁴.

Теперь обратимся к исследованию понятия нежилого помещения в юридическом смысле, т.е. такого помещения, которое является объектом гражданских прав и которое имеет в виду Закон о регистрации недвижимости, перечисляя отдельные виды объектов недвижимости.

Ст. 128 ГК РФ перечисляет исчерпывающим образом виды объектов гражданских прав. Ст. 129 ГК РФ определяет возможность объектов гражданских прав отчуждаться или переходить от одного лица к другому. Причем легального определения понятия объекта гражданских прав нет. Это определение сформулировано в теории: под объектами гражданских прав понимаются материальные и нематериальные блага, по поводу которых возникают и существуют гражданские правоотношения¹⁵.

Экономические реалии нашего времени свидетельствуют об участии помещений в гражданском обороте. И жилые, и нежилые помещения довольно часто выступают предметом различных гражданско-правовых сделок¹⁶. Иначе говоря, сегодня они являются материальными благами, по поводу которых возникают и существуют гражданские правоотношения. Таким образом, нет никаких обстоятельств, препятствующих признанию возможности помещений (в техническом смысле) быть объектом гражданских прав. Остается открытым вопрос не о том, могут ли нежилые помещения быть объектом гражданских прав, а о том, в каком качестве нежилые помещения должны участвовать в гражданском обороте, говоря другими словами, к какому из перечисленных ст. 128 ГК РФ видов объектов гражданских прав они относятся. Приемлемых вариантов ответа на данный вопрос всего два: либо нежилые помещения представляют собой имущественное право (доля в праве собственности на здание, сооружение, или иное имущественное право), либо – вещь, и именно эти варианты обсуждаются в юридической литературе¹⁷.

Первая позиция проистекает из мнения о принципиальной неделимости любого здания, сооружения¹⁸. Споры о принципиальной делимости или неделимости здания велись еще дореволюционными юристами¹⁹. Действительно, признание помещений общей собственностью всех лиц, владеющих помещениями в неделимом здании, с определением такого порядка пользования ими, при котором каждый совладелец мог бы претендовать на пользование конкретным помещением, не лишено смысла по ряду причин, на которые указывают исследователи²⁰. Во-первых, помещение не всегда связано с землей, а лишь с другими частями здания, поэтому оно не вписывается в определение объекта недвижимости. Во-вторых, разрешается проблема с определением прав на землю. Ведь если над одним земельным участком «нависают» помещения, принадлежащие разным лицам, то возникают трудности при определении того, кто же имеет права на земельный участок под ними. Признав, что здание является объектом общей долевой собственности совладельцев всех помещений в нем, приходим к возможности применения уже предусмотренного законодательством механизма – п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ: в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Остается определить, как будет определяться размер доли в праве собственности: пропорционально площади помещений или иным образом. В-третьих, снимается проблема, возникающая в связи с правом собственника помещения на осуществление любых действий в отношении этого помещения без учета воли хозяев иных помещений в этом же здании, сооружении. В-четвертых, разрешается проблема эксплуатации и обслуживания того имущества, которое является частью здания, сооружения, но при этом не являются частью чьего-либо конкретного помещения: данное имущество признается общим.

Однако, режим общей собственности на здание, сооружение вызывает ряд последствий, не согласующихся с характером фактически имеющих место правоотношений по поводу нежилых помещений. Во-первых, при отчуждении собственником здания одного из находящихся в нем помещений общей собственности возникнуть не может, потому что собственник здания не имеет объекта для продажи, кроме самого здания: он не может продать долю в праве собственности, так как у него нет долей, нет общей собственности; он не может продать нежилое помещение, так как у него в собственности только здание (хотя данное обстоятельство может быть преодолено установлением юридической фикции долевой собственности на здание у его собственника²¹). Во-вторых, вытекающее из общей собственности преимущественное право покупки. В-третьих, практическая трудность создания режима общей собственности на здания, сооружения, поскольку сегодня помещения в них введены законодательством и правоприменительной практикой в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов²². В-четвертых, гибель одного из помещений в здании в случае общей собственности на него не влечет прекращения принадлежащей его владельцу доли в праве на здание, и остальным владельцам придется потесниться²³, а такой исход явно не соответствует потребностям участников современного гражданского оборота.

В связи с вышеуказанными проблемами режима общей собственности на здание К.И. Скловский предлагает использовать иную юридическую фикцию: установление рассматриваемого как часть права собственности свободно отчуждаемого вещного права на часть здания, например права пользования помещением, которое только тем только и отличается от общей собственности, что не предусматривает ограничений на продажу в виде преимущественного права покупки²⁴.

Если же исходить из принципиальной делимости здания, сооружения, поскольку здание соответствует существующим критериям делимости (отсутствие законодательных запретов раздела, сохранение частями целевого назначения вещи, сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства в пользовании²⁵), помещение в нем предстает как вещь. Однако такой подход также вызывает определенные трудности. Прежде всего, встает вопрос о самостоятельности здания, сооружения, имеющего в себе помещения, как объекта недвижимости.

Можно использовать несколько вариантов разрешения такой коллизии. Первый вариант заключается в том, чтобы признать невозможность одновременного существования здания и помещения в нем в качестве самостоятельных объектов гражданского права. Либо здание – вещь, либо помещения в нем – вещи. Данной позиции придерживаются авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, указывая, что признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости²⁶. При этом собственнику здания, сооружения, для того чтобы ввести в гражданский оборот отдельное помещение, необходимо осуществить процедуру раздела здания, сооружения. В этом случае здание, сооружение перестает существовать как объект гражданских прав, так как каждая выделенная часть превращается в самостоятельный объект права, юридическая судьба которого не зависит от судьбы других выделенных частей²⁷. Возможность раздела объекта недвижимого имущества предусмотрена п. 9 ст. 12 Закона о регистрации недвижимости, о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и открываются новые дела правоустанавливающих документов.

Другим вариантом преодоления противоречия является признание допустимости существования одного объекта недвижимости (помещения) в составе другого (здания, сооружения). Этот подход основывается на нормах ГК РФ: ст. 554 ГК РФ предписывает определять в договоре купли-продажи недвижимости данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Здание, сооружения предлагается рассматривать как некую составную недвижимую вещь, отличную как от сложной вещи, так и от суммативной совокупности входящих в ее состав вещей. При этом указывается на то, что составная недвижимая вещь и недвижимость в ее составе могут свободно и безотносительно друг другу участвовать в обороте²⁸.

Однако трудно понять, как может участвовать в обороте здание, все помещения которого принадлежат разным собственникам. Вообще, может ли собственником здания быть одно лицо, а собственниками всех помещений, из которых оно состоит – иные лица? Такая абсурдная ситуация по действующему законодательству возможна в связи с тем, что правовой режим нежилых помещений не предусматривает каких-либо прав собственника нежилого помещения на части здания, предназначенные для обслуживания более одного нежилого помещения. Право общей собственности в отношении обслуживающих более одного помещения конструкций имеют только собственники помещений в многоквартирных домах, что предусмотрено ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Собственник нежилого здания может продать все помещения в нем и при этом сохранить право собственности на некую «оболочку»²⁹. Представляется, что это всего лишь недостаток действующего законодательства, непроработанность правового режима нежилых помещений. Придание такой «оболочке» режима объекта гражданского права не имеет никакого смысла и, более того, может повлечь многочисленные злоупотребления со стороны различных участников гражданского оборота. Поэтому более обоснованной является позиция о недопустимости одновременного существования в качестве объектов гражданского права здания (сооружения) и помещений в нем.

Вторая проблема, возникающая в связи с признанием здания (сооружения) делимой вещью, заключается в определении того, какая именно часть здания (сооружения) может быть признана помещением как вещью, самостоятельным объектом гражданского права. Любое ли помещение в техническом смысле может стать самостоятельным объектом гражданских прав при разделе здания, сооружения? Нет, не любое. Юридическая самостоятельность любого объекта материального мира, его возможность быть вещью, т.е. объектом гражданских прав, не может определяться ничем иным, как возможностью самостоятельного использования данного объекта.

Возможность самостоятельного использования объекта обусловливает его потребительскую ценность для неопределенного круга лиц, для всех. Наличие у объекта потребительской ценности делает возможным возникновение у субъектов права в отношении него разумного интереса. Такой объект предстает теперь как материальное благо, по поводу которого между субъектами права, проявляющими соответствующий интерес, могут возникать различные правоотношения. Следовательно, вещью как объектом гражданских прав может быть такой объект, который пригоден для самостоятельного использования.

В любом здании существуют помещения (в техническом смысле), которые изначально, в силу особенностей технического устройства всего здания (сооружения), предназначены для использования в целях обслуживания здания (сооружения) в целом либо нескольких помещений в нем – вспомогательные помещения³⁰. Объективно заинтересованными в этих помещениях являются владельцы соответственно всех либо нескольких помещений в здании. Признание данных помещений объектом гражданских прав ведет к допустимости их самостоятельного участия в гражданском обороте, т.е. к возможности их отчуждения отдельно от помещений, для обслуживания которых они предназначены. Но в случае, если собственником вспомогательного помещения является третье лицо, возникает необходимость урегулирования отношений между ним и собственниками «основных» помещений, поскольку каждый из последних объективно не сможет полноценно реализовать свое право собственности на принадлежащее ему помещение без использования вспомогательного помещения. В каждой такой ситуации придется устанавливать сервитут в отношении вспомогательного помещения в пользу собственников «основных» помещений. Иначе говоря, признание вспомогательного помещения объектом гражданских прав ведет к возможности существования лишь ограниченного права собственности на него, права, обремененного правами других лиц, неполного права, что противоречит природе права собственности. Обременение права собственности правами других лиц должно быть исключением, а не общим правилом. Поэтому нет никакого смысла относить вспомогательные помещения к объектам гражданских прав, каковыми они по своей природе не являются.

По сути, вспомогательные помещения, равно как и иные части здания, сооружения, не рассматриваемые в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, должны быть частью той вещи, для обслуживания которой они предназначены, чтобы право собственности на эту вещь («основное помещение») распространялось и на них. Однако к какому-либо конкретному «основному помещению» присоединить их не получится, если они обслуживают не одно, а несколько либо вообще все «основные помещения». Основываясь на том, что, во-первых, чье-либо право собственности должно распространяться на части здания, сооружения вспомогательного назначения (включая вспомогательные помещения), во-вторых, собственники «основных помещений» должны иметь какие-нибудь права в отношении их обслуживающих частей здания, приходим к выводу, что наиболее простой конструкцией является, на первый взгляд, закрепление за собственниками «основных помещений», которые обслуживаются вспомогательными частями здания, сооружения, права общей долевой собственности на данные части. При такой логике собственник «основного помещения» должен иметь долю в праве собственности исключительно на те части здания, сооружения, которые предназначены для обслуживания принадлежащего ему «основного помещения», а не на все вспомогательные части здания, сооружения. Доля в праве собственности на вспомогательные части здания, сооружения следует юридической судьбе «основного помещения». Подобная конструкция применяется при определении правового режима многоквартирного жилого дома (ст. 36 Жилищного кодекса РФ), только в многоквартирных домах собственники квартир имеют долю в праве собственности на вообще все вспомогательные объекты, причиной чему служит, вероятно, практическая затруднительность определения того, какие именно помещения какими именно вспомогательными объектами обслуживаются, с одной стороны, а с другой стороны, возникающая в противном случае запутанность и сложность отношений собственников.

К сожалению, и такая конструкция не объясняет ситуацию полностью. Право общей долевой собственности является разновидностью права собственности. Несмотря на то, что ГК РФ (например, ст. 209 ГК РФ) говорит о праве собственности на имущество, объектом права собственности, как и любого вещного права, может быть только вещь. Таким образом, признавая вспомогательные части здания или сооружения объектом права общей долевой собственности, мы наделяем их статусом вещи, объекта гражданских прав. А это противоречит исходным посылкам наших рассуждений. Кроме того, от традиционного права общей долевой собственности предложенная конструкция отличается отсутствием преимущественного права покупки.

Кроме вспомогательных помещений, не могут быть признаны объектами гражданских прав такие помещения (в техническом смысле), которые хотя и не предназначены для обслуживания здания в целом или нескольких помещений в нем, однако также не могут быть использованы самостоятельно, без использования при этом иных помещений. Речь идет о таких помещениях (в техническом смысле), которые не имеют самостоятельного входа, т.е. не связаны с внешней средой или со вспомогательными помещениями, обеспечивающими проход на улицу (например, через лестничные клетки). Признание данных помещений самостоятельными объектами гражданских прав привело бы к необходимости установления в каждом случае сервитутов для предоставления права прохода, что представляет собой излишнее ограничение права собственности на помещения, имеющие выход на улицу (об этом уже говорилось выше).

Помещения, не имеющие отдельного выхода на улицу либо выхода во вспомогательные помещения, должны рассматриваться как часть нежилого помещения, имеющего в целом такой выход. Нежилое помещение в юридическом смысле в таком случае будет состоять из нескольких помещений в техническом смысле. Наличие отдельного (в том числе через вспомогательные помещения) выхода является единственным критерием возможности самостоятельного использования нежилого помещения, т.е. того критерия, по которому осуществляется раздел здания, сооружения. Исходя из этого, заключение органов архитектурного надзора о возможности раздела здания, сооружения, на обязательности наличия которого для признания нежилого помещения самостоятельным объектом недвижимости настаивают некоторые авторы³¹, не является обязательным, поскольку достаточно четкий критерий раздела есть. На основании данного критерия должны составляться технические паспорта на отдельные помещения в здании, сооружении.

Третья проблема, вытекающая из признания нежилого помещения вещью, состоит в определении того, какие именно предметы охватывает право собственности на само нежилое помещение. Ведь помещение в техническом смысле – это всего лишь ограниченный объем, сами строительные конструкции в него не входят. Объектом чьего же права собственности должны являться строительные конструкции, ограничивающие этот объем?

В качестве критерия включения в состав нежилого помещения того или иного объекта можно предложить его полезность, ценность для собственника помещения. То, что представляет ценность для собственника помещения и только для него, должно рассматриваться как неотъемлемая часть его права собственности на помещение. В частности, ненесущие стены помещения, перегородки между его отдельными частями (помещениями в техническом смысле), пространственно находящиеся внутри помещения в юридическом смысле. Техническое состояние здания, сооружения от них не зависит, самостоятельное использование их иными лицами, помимо собственника, исключается. Капитальные стены и межэтажные перекрытия определяют целостность и безопасность существования всего здания, сооружения, поэтому в праве собственности на них должны участвовать собственники любого помещения в здании, эти объекты для них являются общими. Следовательно, допустимо установление такого порядка, когда на какие бы то ни было изменения подобных объектов необходимо получать согласие не только органов архитектуры и градостроительства, но и собственников остальных помещений, чего в настоящий момент действующим законодательством не предусмотрено.

На основании вышеуказанного критерия (полезность, ценность исключительно для собственника помещения) право собственности на помещение может распространяться и на балкон, который, по своей сути, является не помещением в техническом смысле, а выступающей частью стены здания.

Исходя из всего вышеизложенного, нежилое помещение как объект гражданских прав – это предназначенная для использования в нежилых целях часть здания, сооружения, включающая в себя один либо несколько ограниченных строительными конструкциями объемов, имеющих отдельный выход на улицу непосредственно либо через обслуживающие здание (сооружение) вспомогательные помещения, а также строительные конструкции, предназначенные для использования совместно с именно этими объемами и никакими другими.

___________________

1. Примечание к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. // СУ РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904.
   
2. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Издательство ТГУ, 2002. С. 12-13.
   
3. СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
   
4. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах // Нотариальный вестник. 2003. № 5. С. 44-47.
   
5. СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.
   
6. Система нормативных документов в строительстве. Основные положения. СНиП 10-01-94. М.: ГП ЦПП, 1994.
   
7. Ожегов С.И. Словарь русского языка. М., Издательство «Советская энциклопедия», 1970. С. 550.
   
8. Наумова Л. Нежилые помещения как предмет ипотеки // Бизнес-адвокат. 2004. № 7. С. 7.
   
9. Российская газета. 2003. № 214.
   
10. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. № 2. С. 43-44.
    
11. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8. С. 91-92.
    
12. Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью: понятие, виды, правовое регулирование. Омск: Издательство ОмГУ, 2003. С. 21.
    
13. В настоящей работе подробно не рассматривается вопрос о том, что же является критерием деления помещений на жилые и нежилые: предназначенность или пригодность для постоянного проживания людей. Более обоснованной представляется позиция, согласно которой критерием является именно предназначенность для постоянного проживания. См.: Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью: понятие, виды, правовое регулирование. Омск: Издательство ОмГУ, 2003. С. 16; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Издательство ТГУ, 2002. С. 27-31.
    
14. Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. № 9.
    
15. См.: Научно-практический комментарий к гражданскому кодексу РФ, части первой / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М.: Издательство «НОРМА», 2004. С. 192; Гражданское право. Учебник. Часть I / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «ПРОСПЕКТ», 1997. С. 195.
    
16. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8. С. 86-87.
    
17. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3. С. 39-40.
    
18. Ерш А.В. Проблемы оборота недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2004. № 46. С. 3.
    
19. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С. 135; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 104.
    
20. См.: Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8. С. 92-94; Глинщикова Т. Проблемы оборота нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. № 1. С. 9.
    
21. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Издательство «Статут», 2004. С. 94.
    
22. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8. С. 93-94.
    
23. Егоров А. Отдельные аспекты Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. № 12. С. 98.
    
24. Скловский К.И. Указ. соч.. С. 95.
    
25. Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. № 9. С. 4.
    
26. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах // Нотариальный вестник. 2003. № 5. С. 45.
    
27. Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности // Нотариус. 2003. № 1. С. 41-42.
    
28. Степанов С.А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2004. № 8. С. 43.
    
29. Наумова Л. Нежилые помещения как предмет ипотеки // Бизнес-адвокат. 2004. № 7. С. 7.
    
30. Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // ЭЖ-Юрист. 2004. № 11. С. 3.
    
31. Наумова Л. Нежилые помещения как предмет ипотеки // Бизнес-адвокат. 2004. № 7. С. 7.
    

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2005. № 2 (3). С.

УДК 347.62