Г. Д. Адеев Г. И. Геринг (председатель)

Вид материала

Подобный материал:

1 ... 5 6 7 8 9 10 11 12 ... 23

проблемы получения разрешения на проведение реконструкции и капительного ремонта

Т.А. Денисов

How to get a permission of carry out reconstruction or thorough repairs of uninhabited premises.

Основополагающим направлением градостроительной политики Российской Федерации является создание нормативно - правовой базы в сфере градостроительной деятельности. С учетом этого в последнее время активно шел правотворческий процесс в сфере градостроительства, результатом которого стало принятие Градостроительного кодекса РФ, вступившего в законную силу 30.12.2004 года. С принятием нового Градостроительного кодекса РФ были решены многие вопросы. Вместе с тем на практике правоприменители столкнулись с такой ситуацией, что пунктуальное выполнение ряда установленных в новом Градостроительном Кодексе, казалось бы, понятных и обоснованных норм, становится, практически невозможным.

Так, в соответствии с ч. 7 ст. 51 Градостоительного кодекса РФ застройщик для получения разрешения на проведение капитального ремонта или реконструкцию обязан направить в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на проведение реконструкции и капитального ремонта. В данном случае под застройщиком понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Как правило, застройщиком выступает собственник ремонтируемого помещения.

К заявлению на выдачу разрешения на проведение реконструкции и капитального ремонта собственник обязан приложить следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительную записку;

б) схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схему планировочной организации земельного участка, подтверждающую расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Как мы видим, одним из условий получения разрешения на проведение реконструкции или капитального ремонта является предъявление, в соответствующий орган, собственником помещения правоустанавливающих документов на земельный участок. Практика показывает, что не все собственники помещений в настоящее время имеют правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположено принадлежащее им помещение. Если такие документы у собственника отсутствуют, он в соответствии с требованиями вышеуказанной статьи Градостроительного кодекса РФ обязан надлежащим образом их оформить.

Наиболее проблематичной процедурой оформления прав на земельный участок является оформление прав на неделимый земельный участок, на котором находится здание при множественности собственников на него. Так, в соответствии с п. 3. ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ либо иными федеральными законами. Таким образом, если и встроенные, и пристроенные помещения расположены на одном земельном участке и пристроенные помещения не могут быть выделены в самостоятельный объект недвижимости, то земельный участок должен находиться в общей долевой собственности или аренде с множественностью лиц на стороне арендатора.

Между тем следует отметить, что пунктом 5 той же статьи Земельного кодекса установлено, что для приобретения прав на земельный участок (в т.ч. заключения договора аренды на неделимый земельный участок) лица, указанные в ст. 36 Земельного кодекса РФ, обязаны совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок, если иное не предусмотрено законодательством. Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодателем не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

В связи с этим встает большая и практически неразрешимая на данный момент проблема. Получается, что в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ все собственники помещений в здании должны заключить один договор аренды на весь земельный участок с множественностью лиц на стороне арендатора. На практике же таких договоров почти не существует. Можно представить себе, насколько "реально" уговорить всех собственников помещений заключить такой договор аренды, особенно если встроенное помещение находится в многоэтажном жилом доме. Вместе с тем понудить собственников помещений в здании к заключению такого договора нет никаких правовых оснований. Заключение договора аренды (или приватизация земельного участка) является правом, а не обязанностью собственников помещений. Поэтому при нежелании хотя бы одного из собственников помещений заключать договор тот из собственников, кто все-таки решит заключать договор аренды земельного участка, не сможет это сделать, как требует закон.

В связи с этим возникла практика заключения договоров с одним из собственников помещений (с возможностью присоединения остальных собственников помещений). При этом в договоре в целях уплаты арендной платы указывается некая "доля в праве аренды" или "доля в арендной плате". Такую практику Высший Арбитражный Суд РФ расценивает не соответствующей законодательству и признает такие договоры недействительными сделками. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ 20 мая 2003г. рассмотрел в порядке надзора дело № 1971/03 и признал предмет договора аренды, который был сформулирован как земельный участок общей площадью 12830 кв.м., относительно которого в аренду установлены 47/1000 доли в праве аренды указанного участка, несоответствующим требованиям закона. Свое решение Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ мотивировал следующими положениями. В соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Из этого следует, что в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве на них¹. По другому гражданскому делу Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ принял аналогичное постановление².

Как же следует поступать собственнику, который хочет реализовать свое право на заключение договора аренды земельного участка с целью получения разрешения на проведение реконструкции или даже обычного капитального ремонта, когда остальные собственники отказываются от заключения договора аренды земельного участка законодательством не установлено. Высшим Арбитражным Судом РФ на настоящий момент, к сожалению, не предложено решения этой проблемы. С вступлением в силу Градостроительного кодекса РФ решение этого вопроса стало особенно актуально. В настоящий момент собственник для того, чтобы получить разрешение на перепланировку или капитальный ремонт своего помещения, вынужден идти на заключение договора аренды земельного участка, предмет которого сформулирован как земельный участок, относительно которого арендатору установлена доля в праве аренды указанного участка (выделено мною - Т.Д.), с риском признания такого договора в дальнейшем ничтожной сделкой.

___________________

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 1971/03 от 20.05.2003. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 10.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 12168/02 от 01.07.2003 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 11.

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2005. № 2 (3). С.

УДК 347.235

История развития поземельного оборота России

Е.А. Маракина

At present questions connected with the involving of the land lots in to the civil relations are the most acute ones. It is connected not only with the reviving of the personal property. The matter is that the land is one of the most important and expensive objects of the immovable property. In this article the peculiarities of treaty-making of buying and selling, barter and rent of land lots from the «Russkaya Pravda» till the end of the 19^th century – beginning of the 20^th century are considered.

История развития поземельного оборота весьма

многогранна и поучительна.

Н.А. Сыродоев¹

В настоящее время вопросы, связанные с вовлечением земельных участков в гражданский оборот, стоят наиболее остро, что связано не только с возрождением частной собственности на землю, но главным образом с тем, что земля является одним из важнейших, наиболее дорогостоящих объектов недвижимого имущества.

История развития поземельного оборота в России насчитывает не одно столетие. Данные о княжеских хозяйствах, особых земельных имуществах, принадлежавшим князьям, имеются, начиная с X века, хотя еще довольно продолжительный период они оставались незначительными по размерам. Однако с конца XI и в XII веке темп обретения князьями земельной собственности значительно ускоряется. Наиболее распространенными в то время способами приобретения земель были захват пустующих и населенных земель, купля и пожалование.

Помимо княжеского, еще одной из форм землевладения в Киевской Руси было церковное, которая учреждается с укреплением в стране христианского вероучения. С рубежа XI-XII веков земля начинает передаваться в церковную собственность, причем с запретом передачи, в том числе перепродажи, в иные руки. Способы приобретения земель в собственность церковью выделяются в этот период следующие:

пожертвования со стороны князей (известны по документам);
покупка на церковные средства;
покупка на личные средства епископа².

В одном из древнейших правовых источников – Русской Правде – регламентируются вопросы собственности, довольно развита система договоров. К завершению киевского периода русской истории наличествуют уже все основные формы приобретения права собственности – договорная (через куплю-продажу, дарение и мену), оккупация (трудовое приобретение права собственности), наследование³.

Большое значение приобретает развитие крупных форм землевладения – княжеского, боярского и церковного, которые в феодальный период только укрепились, поскольку общинная земельная собственность в указанный период имела довольно ограниченный характер, поскольку сосуществовала с частной крестьянской земельной собственностью.

Вопросы, касающиеся оборота земли в феодальный период, нашли свое отражение в Новгородской и Псковской судных грамотах. Особенно важны новации, введенные в отечественное законодательство. Оба названных источника различают собственность и владение, что привело к закреплению в Псковской судной грамоте таких юридических конструкций, как: приобретательская давность и пожизненное владение.

Следующим этапом законодательного развития правил поземельного оборота можно выделить московский период русской истории. К началу XV века, с точки зрения права собственности, согласно изысканиям В.Б. Ильяшевича⁴, выделялось пять основных категорий земель:

государственные земли (обычно именуемые черными);
великокняжеские земли (дворцовые);
вотчины (родовые, наследственные имения) удельных князей;
боярские земли, к которым относились не только земли, которыми владели бояре, но и вообще все земли, принадлежащие на праве частной собственности;
церковные земли, включая монастырские.

В законодательных актах рассматриваемого периода по-разному решался вопрос об обороте вышеперечисленных земель. Так, при Иване III и его сыне Василии III были изданы уложения, запрещавшие вотчинникам Твери, Рязани, Оболенска, Белоозера продавать свои земельные владения «иногородним» или записывать их в монастыри без особого на то разрешения государя. Членам Суздальского, Ярославского и Стародубского княжеских домов было запрещено отчуждать свои наследственные вотчины «без великого князя ведома». Приобрести такие вотчины могли только прямые наследники умершего князя (что, безусловно, весьма увеличивало число выморочных княжеских уделов). Любые сделки с перечисленными видами земельных владений оказывались, таким образом, под контролем государства, нарушение же установленной процедуры «доклада» приводило к отчуждению вотчины в пользу князя⁵.

Судебник 1497 года помимо вотчин упоминает и такую форму светского землевладения, как поместье. Поместное землевладение возникло в результате реформирования существовавшей до этого системы «кормления», согласно которой земля давалась боярам на несколько лет, получатель же собирал на себя доходы с земли, управлял и творил суд. В отличие от этого поместье давалось пожизненно и переходило по наследству, если только сын получателя достигал к этому времени 15 лет и мог нести военную службу. Суд и управление в отношении поместного населения осуществляло само государство, как собственник земли, что подтверждается расположением норм о поместье в Судебнике 1497 года в одном ряду с положениями о «черных» крестьянах, что явственно указывает на государственную собственность в отношении поместных земель.

Основным же отличием поместья от вотчины было то, что только последняя являлась частной собственностью, тогда как поместье всегда для частных лиц оставалось держанием. Из этого вытекали следующие различия⁶:

вотчина могла быть разделена между наследниками или продана, поместье же нет;
вотчина оставалась в роду ее собственника, даже если по смерти он не оставил сыновей, поместье же могло быть передано только сыну, достигшему 15-летнего возраста и способного к службе;
род обладал правом выкупа отчужденной вотчины, что, собственно, являлось продолжением принципа сохранения вотчины в роде.

Характеризуя вотчинное право московского периода, К.П. Победоносцев выделял следующие виды вотчин⁷:

родовые (принадлежали членам одного рода и по смерти их владельцев оставались в том же роде);
купленные (частные) – приобретены у частных лиц;
выслуженные (пожалованы в частное владение «по царской милости» за службу);
купленные (казенные) – приобретены как поместья или из казенных порожних земель на праве вотчинном.

На купленные вотчины, в отличие от родовых и выслуженных, не распространялось право родового выкупа. Однако исключение из общего правила было сделано в 1580 году, когда был дозволен родовой выкуп равно родовых, выслуженных и купленных вотчин из монастырского владения. Срок для выкупа был определен в сорок лет, причем выкуп производился по цене продажи (ст. 85 Судебника 1550 и ст. 27 гл. XVII Уложения 1649 года).

Названные виды вотчин продолжали сохраняться в русском праве вплоть до петровских преобразований, однако в XVII веке наблюдается сближение вотчин по своему правовому статусу с поместьем.

Права на владение вотчинами, как и поместьями, закреплялись в писцовых, переписных и дозорных книгах и подтверждались выписками из них (ст. 52 Уложения). Закон требовал полного соответствия любых видов земельной документации (жалованных, отказных, купчих и др. грамот) показаниями писцовых книг. В случае несоответствия книгам выписок они подлежали изъятию в Поместный приказ и замене новыми, достоверными. Тем самым Уложение закрепило за писцовыми описаниями земель и документацией, связанной с ними, официальное значение⁸.

Уложение о вотчинах и поместьях 1636 года запрещало обмен вотчин на поместья и обмен поместьями между московскими и городовыми чинами⁹. Широкое распространение имела в то время практика мены поместьями, причем мена допускалась только при условии равенства размеров и хозяйственной ценности поместий. Контролировал совершение данных сделок Поместный приказ, где обменные сделки должны были проходить обязательную регистрацию.

Уложение 1649 года разрешило обмен поместий на вотчины, причем такая мена допускалась при условии, что статус владений соответственно менялся – вотчина переходила в поместье, а поместье в вотчину, что фиксировалось в Поместном приказе (ст. ст. 4, 5 Уложения). Последствием нарушения этих норм являлась недействительность сделки.

Окончательное слияние двух видов землевладения (вотчинного и поместного, т.е. на праве собственности и условного держания) произошло 23 марта 1714 г. с принятием Указа «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», более известного как Указ «О единонаследии». Указ завершил длительный процесс сближения правового режима поместий и вотчин, уравняв их в этом отношении и объединив в единой категории недвижимых вещей, к которым также были отнесены дворы и лавки.

Помимо такового объединения вотчин и поместий в единой понятие «недвижимых имуществ», Указ о единонаследии пытался учредить невиданный в России порядок дворянского наследования – майорат. «Таковые дворянские «недвижимые имущества» переставали по сути быть собственностью одного лица, но становились собственностью рода, где титульный собственник являлся бы только strict settlement английского права (институт, возникший в XIV веке, при котором собственник земли рассматривался лишь как его пожизненный владелец и не имел права при определении наследника вывести имущество за пределы рода)»¹⁰. Однако в отличие от западного майората недвижимое имущество переходило к любому из сыновей по выбору отца, в случае же, если наследник недвижимого имущества наследодателем не будет определен в завещании, тогда в соответствии с Указом о единонаследии данное имущество подлежит передачи старшему сыну наследодателя. Главным доводом в пользу единонаследия Петр I полагал побуждение дворян к государственной службе.

В том же году 14 апреля был издан еще один указ, ограничивавший собственнические права дворян. Согласно ему «ежели кадет пойдет в службу воинскую и получит себе службою деньги, на которые себе захочет купить деревни, дворы или лавки, то ему вольно купить, однакож по седьми лет службы его; буде же в гражданской службе будучи, то по десяти лет службы его; буде же в купечестве, мастерстве будучи, то по пятнадцати летах. А кто ни в чем вышеписанном не будет, тому никогда невольно, даже до смерти»¹¹. Таким образом, для приобретения недвижимого имущества дворянам – младшим сыновьям, не являвшимся наследниками недвижимого имущества в соответствии с указом о единонаследии, надлежало отслужить определенный указом срок, в противном случае и данные лица дворянского сословия лишались права на приобретение, обладание какой-либо недвижимостью на праве собственности.

Помимо названных нововведений, Указ от 23 марта 1714 г. существенно ограничил имевшую место ранее свободу распоряжения недвижимостью, запретив, в частности, продажу, залог, дарение, дробление при передаче по наследству. «А с сего указу кто принужден будет из недвижимых продать вотчину или поместье, или иное что, и за то имать пошлины с рубля по гривне для того, чтоб никто ничего из недвижимого вымыслом для укрепления не продавал. А буде перепродаст кто что из оного меншим детям (обоего пола, которые не наследники недвижимым) без платежам денег, как прежде сего делали, или иным каким вымыслом, а о том кто на него донесет, и то недвижимое, которое в перепродаже явится, отдать тому доносителю»¹². Таким образом, в период правления Петра I получили распространение такие довольно специфические способы приобретения права собственности за доносительство о совершении запрещенных сделок с недвижимым имуществом, а также за доносительство на дворянина, уклоняющегося от обязательной для него службы.

Однако в противоречии со статьей I Указа о единонаследии, запретившей продажу недвижимого имущества, статья XII допускала таковую, хотя и с оговоркой «кто принужден будет». Причем, законодатель первоначально не раскрыл смысла термина «принужден» как основания для такой продажи. Это, естественно, открыло широкие возможности для его произвольного расширительного толкования и тем самым легального обхода норм закона. Поэтому 17 апреля 1714 г. последовало специальное официальное разъяснение, определявшее правила совершения поземельных сделок, призванных еще более затруднить обход или нарушение закона. «В этот день Московская губернская канцелярия уведомила Поместный приказ о следующем: по его в.ч. указу новосостоятельному, который состоялся в Санкт Питербурхе марта 24 дня о недвижимых и движимых вещах, в том числе о продажах, - кто принужден будет (продать) из недвижимых вотчину, или поместье, или иное что, и тем приносить в губернскую канцелярию челобитныя, и по тем челобитным имать у купца и у продавца сказки с подтверждением по заповеди Св. Евангелия, и писать именно, что продавец вотчину или иную какую недвижимую вещь продает для самой нужды своей, и тое нужду написать именно и явно, а купец покупает не для укрепления безденежно детям меньшим, и женам, и дочерям, и не для какого подлогу и переводу и иного какого вымысла, токмо сущею правдою, и буде кто скажет ложно, и про то будет по какому случаю или по чьему доношению ведомо, и за то, как у купца, так и у продавца вотчины и всякое движимое и недвижимое имение взять на в.г. и перепродажныя отдать доносителю»¹³.

Документальное оформление прав на землю представляло собой сложный комплекс юридических действий, так, пожалование земли заключалось в выдаче пожалованной грамоты, составлении справки, то есть записи в приказной книге определенных сведений о наделяемом лице, на которых обосновывалось его право на землю, обыске, проводимом по просьбе наделяемого землей и заключавшемся в установлении факта действительной незанятости передаваемой земли, вводе во владение, заключавшемся в публичном отмере земли, проводимом в присутствии местных жителей и сторонних людей.

Со времени Петра I все заключаемые договоры обязательно должны были совершаться крепостным порядком, и только в виде исключения допускались явочный и домашний порядки. Все акты Петр I предписал писать на гербовой бумаге под страхом признания их недействительными, причем строго воспрещалось подскабливать и перемарывать с целью поправок в тех местах, где обозначены числа годов и дней, названия вещей и количество денег, а также в подписях. В остальных местах поправки допускались, но только с описью в конце акта¹⁴.

Купчие и закладные крепости, дарственные записи и акты, при посредстве которых право собственности на недвижимое имущество переходило от одного лица к другому, обязательно должны были совершаться крепостным порядком. Совершение других актов крепостным порядком не требовалось, но они также могли быть совершены, если бы того пожелали контрагенты.

Однако все усилия Петра I обеспечить неукоснительное соблюдение правил поземельного оборота, последовательное проведение в жизнь принципа единонаследия, завершились, в конечном счете, неудачей. Приостановившийся было в 1714 г. процесс мобилизации земельной собственности вскоре возобновился с новой силой, дворянство прибегало ко всевозможным способам обхода закона.

Указ о единонаследии был отменен с воцарением Анна Иоанновны, причем мотивами к таковому решению были указаны: нарушение древних традиций наследования, тяжелое положение младших сыновей, разорение имений, наследуемых старшими, когда движимое имуществ из них отдается младшим, необходимость продавать поместья, чтобы собрать приданое дочерям и т.п¹⁵.

Исследователями отмечается, что в это время происходит существенное расширение вотчинных прав дворянства и улучшение его материального положения, земельной обеспеченности¹⁶.

Манифестом от 19 февраля 1861 г. и Положением о крестьянах было объявлено, что они освобождаются от крепостной зависимости от помещика и наделяются землей. Однако наделение землей производилось не в собственность, а лишь в постоянное пользование при условии отбывания повинностей в пользу помещика.

Реформы П.А. Столыпина, направленные на выдел крестьянина из общины, не имели значительных последствий, что, вероятно, было связано с политической ситуацией того времени, а затем и, согласно законам Советской республики, вся земля перешла в собственность государства, понятие недвижимого имущества было упразднено, сделки с земельными участками не совершались. Такой «мораторий» продлился вплоть до 90-х годов 20 века, до восстановления частной собственности на землю.

___________________

Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков. // Государство и право, 1999, №9. С. 41.
Карташев А.В. Очерки по истории русской церкви. Т. 1. – М., 1991. – С. 206.
Тесля А.А. История законодательства о праве поземельной собственности в России с 9 по начало 20 веков. Учебное пособие. – 2004 г. // .narod.ru/wissled/teslya/zemsob/
Приводится по: Вернадский Г.В. Россия в средние века. Тверь, 2001. – С. 119.
Тесля А.А. История законодательства о праве поземельной собственности в России с 9 по начало 20 веков. Учебное пособие. – 2004 г. // .narod.ru/wissled/teslya/zemsob/
Пайпс Р. Россия при старом режиме. М., 1993 г. – С. 97.
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. – М., 2002. С. 187-196.
Российское законодательство X-XX вв. В 9-ти томах. / Под общ. ред. О.И. Чистякова. Т. 3. Акты Земских соборов. / отв. Ред. Тома А.Г. Маньков. – С. 353.
Там же. С. 342.
Тесля А.А. История законодательства о праве поземельной собственности в России с 9 по начало 20 веков. Учебное пособие. – 2004 г. // .narod.ru/wissled/teslya/zemsob/
Там же.
Российское законодательство X-XX вв. Том 4. Законодательство периода становления абсолютизма. / Отв. ред. А.Г. Маньков. С. 299.
Российское законодательство X-XX вв. Том 4. Законодательство периода становления абсолютизма. / Отв. ред. А.Г. Маньков. С. 307.
Латкин В.Н. Учебник истории русского права периода империи (18-19 вв). / Под ред. В.А. Томсинова. – М., 2004 г. С. 493.
Тесля А.А. История законодательства о праве поземельной собственности в России с 9 по начало 20 веков. Учебное пособие. – 2004 г. // .narod.ru/wissled/teslya/zemsob/
Там же.

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2005. № 2 (3). С.

УДК 347.63

Blog

Г. Д. Адеев Г. И. Геринг (председатель)