Минина Е. Л., канд юрид наук- гл. 4, 12; Шуплецова Ю. И., канд юрид наук гл. 11

Вид материала

Учебник

Содержание Отдельных видов прав на недвижимое имущество Регистрация прав Комплекс и сделок Государственная регистрация прав Регистрация права Регистрация прав Рекомендуемая литература

Подобный материал:

• «тк велби», 7624.26kb.
• Учебник, 10285.48kb.
• Засновник Академія правових наук України Редакційна колегія, 2132.4kb.
• Московский государственный университет имени м. В. Ломоносова трудовое право россии, 7043.8kb.
• А. П. Гетьман М. В. Шульга В. К. Попов д-р юрид наук, професор, академік апрн україни, 4146.15kb.
• Д. И. Фельдман Рецензенты: канд юрид наук, 1552.8kb.
• Запрещающие нормы в советском праве, 1641.57kb.
• Методические рекомендации по выполнению курсовых работ (для всех форм обучения), 766.56kb.
• Председателя Высшего Арбитражного Суда рф, д юрид наук, профессор Станислав Сергеевич, 1483.88kb.
• Председателя Высшего Арбитражного Суда рф, д-р юрид наук, профессор; Станислав Сергеевич, 1462.48kb.

§ 3. ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

^ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

(ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК) И СДЕЛОК С НИМ

В структуре Закона о государственной регистрации предусмотрена специальная глава (глава IV, ст. 22—30), устанавливающая особенности порядка регистрации имущественных прав и сделок, объектами которых являются: предприятие как имущественный комплекс; жилые и нежилые помещения в кондоминиумах; доли в праве общей собственности на не­движимое имущество; вновь создаваемый объект недвижимости; права аренды; сервитуты; ипотека; доверительное управление и опека, связан­ные с недвижимым имуществом; права на недвижимое имущество, уста­новленные решением суда, арбитражного или третейского суда.

Далее будут рассмотрены наиболее важные вопросы, касающиеся го­сударственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имуще­ство с точки зрения их принадлежности к земле.

Предприятие является специфическим объектом

ГОСУДАРСТВЕННАЯ гражданских прав. Статья 132 ГК РФ определя-^ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ _ет предприятие как объект прав в качестве иму-НА ПРЕДПРИЯТИЕ КАК щественного комплекса, используемого для осу­ществления предпринимательской деятельности.

^ КОМПЛЕКС И СДЕЛОК в состав предприятия входят все виды имущест-
С НИМ _ва> предназначенные для его деятельности,

включая земельные участки, сооружения, оборудование, сырье, продук­цию, права требования, долги, а также права на обозначение его продук­ции, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания).

Закон о государственной регистрации (ст. 22) определяет особенности порядка регистрации имущественных прав и сделок, объектом которых является предприятие. В случаях, когда в качестве объекта имуществен-218

ных прав и (или) сделок выступают земельные участки и иные отдель­ные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, соответст­вующие права и сделки подлежат государственной регистрации в общем порядке по месту нахождения недвижимого имущества.

Продажа предприятия в целом предполагает передачу покупателю не только земельного участка, зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, специально уре­гулированы в Гражданском кодексе (ст. 559-566).

Специальные правила установлены ГК РФ и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: аренды (ст. 656-664); доверительного управле­ния (пп. 1 и 3 ст. 1013). Основные положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся в федеральных законах «О несостоятельно­сти (банкротстве)» (ст. 85); «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ст. 26); «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 69-73).

Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс. В договоре должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые опреде­ляются на основе его полной инвентаризации. Гражданский кодекс со­держит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого пред­приятия (п. 2 ст. 561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бух­галтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стои­мости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сро­ков их требований. Указанные документы служат обязательным приложе­нием к договору продажи предприятия, который заключается в письмен­ной форме путем составления одного документа, подписанного сторона­ми. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия и его недействи­тельность (п. 2 ст. 560).

Договор продажи предприятия считается заключенным с момента го­сударственной регистрации. Государственной регистрации подлежит, по­мимо договора продажи предприятия, переход права собственности к по­купателю. Регистрация осуществляется после исполнения продавцом обя­зательств по договору.

Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным до­говорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к пе­редаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже пред­приятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в пе­редаваемом имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

День подписания продавцом и покупателем передаточного акта при­знается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества пред­приятия.

219

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регист­рации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предпри­ятия в той мере, в какой это необходимо для целей, в которых приобре­талось предприятие. Соответственно продавец, сохраняющий право соб­ственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564 ГК).

Обращает на себя внимание следующее обстоятельство: несмотря на то что в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимо­сти, передаваемые покупателю, требуется лишь акт государственной ре­гистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

Развивая положения Гражданского кодекса, Закон о государственной регистрации (п. 2 ст. 22) определил, что государственной регистрации подлежит соответствующая сделка и переход прав, объектом которых яв­ляется само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с от­дельными объектами недвижимости, входящими в состав данного пред­приятия. Поэтому местом регистрации является не место нахождения указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации пред­приятия как юридического лица.

Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит го­сударственной регистрации по месту нахождения юридического лица — правообладателя. В отношении отдельных объектов недвижимо­сти, входящих в состав этого предприятия, осуществляется не государст­венная регистрация, а внесение записей в Единый государственный ре­естр о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основани­ем для внесения таких записей применительно к каждому из объектов недвижимости, входящих в состав предприятия, по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия как имущественного комплекса.

Правила внесения записей о сделках, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс, и правах на указанные объ­екты определяются Министерством юстиции Российской Федерации.

Недвижимое имущество, в том числе и земель­ные участки, находящиеся в собственности не­скольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК). Законом преду­смотрены разные режимы государственной ре­гистрации права общей собственности на не­движимое имущество в зависимости от того, яв­ляется ли общая собственность долевой или совместной. Напомним, что долевой признается общая собственность двух или более лиц с определе­нием доли каждого из собственников, а совместной — без определения таких долей.

Законом о государственной регистрации (ст. 24) установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявле­нию о государственной регистрации прилагаются документы, подтвер­ждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участ­ников долевой собственности о намерении продать свою долю с указа-220

нием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению 'о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтвер­ждающие отказ других участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регист­рацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей стоимости проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о госу­дарственной регистрации не приложены документы, подтверждающие от­каз остальных участников долевой собственности от покупки доли, реги­стратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до ис­течения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государствен­ной регистрации такой срок не истек.

В случае обращения одного из сособственников с заявлением о госу­дарственной регистрации перераспределения долей в праве общей собст­венности необходимым условием государственной регистрации прав яв­ляется наличие письменного согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не преду­смотрено законом или договором между указанными сособственниками.

Государственная регистрация возникновения, перехода и прекраще­ния права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

Необходимо отметить, что существуют нормы, затрудняющие раздел имущества, находящегося в общей стоимости.

Так, в Законе от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, ого­роднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»¹ (ст. 30) предусмотрено, что земельные участки общего пользования разделу не подлежат (п. 1). Кроме того, раздел земельного участка, принадлежащего члену такого объединения, допускается до определенного предела: обра­зующиеся при разделе земельные участки не могут быть меньше мини­мального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (п. 5).

Общая собственность на имущество является долевой, если только законом не предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК). Гражданское законодательство указывает на возникновение совместной собственности в двух случаях, имея в виду совместную собственность супругов (ст. 256 ГК) и совместную собствен­ность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК). Воз­никновение совместной собственности допускается, однако, и в случаях, предусмотренных и в других законах помимо ГК.

По соглашению между собой участники общей собственности могут избрать не совместный, а долевой режим. В отношении супружеской собственности такое соглашение оформляется брачным договором (ст. 3 и 42 СК РФ). Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства признается принадлежащим его членам на праве совместной собственно­сти, только если иное не установлено законом или договором.

¹ СЗ РФ. 1998. № 16. Ст. 1801; 2000. №48. Ст. 4632.

221

В Указе Президента Российской Федерации от 14 февраля 1996 г. № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земель­ные участки под объектами недвижимости в сельской местности»¹ преду­смотрено: если невозможно такой участок разделить, то при достижении согласия собственников на создание общей собственности участок может быть предоставлен им в общую или совместную собственность.

В Законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерче­ских объединениях граждан» по рассматриваемому вопросу производится разграничение. Для садоводческих, огороднических или дачных неком­мерческих товариществ предусмотрено, что имущество общего пользова­ния, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Общее имуще­ство товарищества, образованное за счет средств специального фонда, а также общее имущество, приобретенное и созданное в других видах са­доводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений (потребительских кооперативах и некоммерческих партнерствах), состав­ляет собственность соответствующего юридического лица (ст. 4).

В соответствии со ст. 37 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, находящейся в их совместной собственности, а также сделки, которая требует нотариального удостове­рения или регистрации в установленном порядке, должно быть получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если такое согла­сие приложено к договору, на основании которого осуществляется реги­страция прав, очевидно, этого достаточно для проведения регистрации. По-особому решается вопрос о регистрации совместной собственно­сти крестьянского (фермерского) хозяйства. Имущество такого хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности. В соответ­ствии с п. 2 ст. 23 ГК с момента регистрации крестьянского (фермерско­го) хозяйства его глава признается индивидуальным предпринимателем и лишь он вправе осуществлять распоряжение имуществом от имени членов хозяйства.

Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. №348-1 «О крестьянском (фер­мерском) хозяйстве» с изменениями и дополнениями^ предусматривает, что сделки по распоряжению имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства, а значит, и обращение по поводу его государственной регист­рации осуществляются главой хозяйства либо доверенным лицом (ст. 15). Поэтому регистратор обязан проверить в случаях, когда речь идет о кре­стьянском (фермерском) хозяйстве, является ли заявитель главой хозяй­ства, а если от его имени действует представитель — наличие у него до­веренности от главы хозяйства.

Поскольку необходимость согласия каждого из собственников на распоряжение недвижимостью, находящейся в общей совместной собст­венности, может быть установлена соглашением самих собственников, целесообразно рекомендовать им составлять соответствующие соглаше­ния. Это, с одной стороны, обеспечит стабильность возникающих право­отношений, а с другой — защиту интересов всех участников общей соб-

1 СЗ РФ. 1996. №8. Ст. 740.

² Ведомости РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324; 1991. № 1. Ст. 5; Ведомости РФ.
1992. № 34. Ст. 1966; 1993. № 21. Ст. 748; САПП РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.
222

ственности, поскольку сделка по распоряжению имуществом, совершен­ная одним из собственников, может быть признана недействительной по требованию остальных вследствие отсутствия их согласия только в том случае, если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (ст. 253 ГК).

При регистрации права на недвижимость, которая находится в общей долевой собственности, право каждого из сособственников регистрирует­ся в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе (п. 19 Правил ведения Единого государственного реест­ра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в об­шей совместной собственности, производится единая запись и все собст­венники указываются в одной графе «Правообладатель» (п. 41 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущест­во и сделок с ним).

Согласно ст. 25 Закона о государственной реги-

ГОСУДАРСТВЕННАЯ страции право на вновь создаваемый объект не-
^ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА движимого имущества регистрируется на осно-
НА ВНОВЬ вании документов, подтверждающих факт его

СОЗДАВАЕМЫЙ создания.

ОБЪЕКТ В соответствии со ст. 219 ГК право собственно-

НЕДВИЖИМОГО _{сти на} здания, сооружения и другое вновь созда-ИМУЩЕСТВА ваемое недвижимое имущество возникает с мо­мента совершения государственной регистрации.

В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершен­ного строительства право на такой объект недвижимого имущества реги­стрируется на основании документов, подтверждающих право пользова­ния земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях — на основании проектно-сметной документа­ции, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного

строительства.

Особые требования, предъявляемые к документам, содержатся в спе­циальных нормативных актах, например в Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденном Поста­новлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 .

Одним из документов, подтверждающим право пользования земель­ным участком для создания объекта недвижимого имущества, служит, в соответствии со ст. 62 Градостроительного кодекса, выдаваемое органами государственной власти разрешение на строительство. Оно удостоверяет право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта не­движимости осуществить застройку земельного участка, строительство, ре­конструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории и выдается соответствующими органами государственной власти в поряд­ке, установленном Правилами выдачи разрешений на строительство объ­ектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижи­мости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения², утвержденными Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 г. № 221. Указанными Правилами оп-

¹ СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.

² СЗ РФ. 2000. № 12. Ст. 1297.

223

ределено, кем выдаются соответствующие разрешения (органами местного самоуправления или органами исполнительной власти — в зависимости от принадлежности земель), установлены перечень документов, предоставле­ние которых необходимо для решения вопросов о выдаче разрешения (специального разрешения), исчерпывающий перечень оснований для от­каза в выдаче разрешений и др.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строи­тельство на своем участке (п. 1 ст. 263 ГК). Собственник земельного уча­стка, если иное не предусмотрено законом или договором, приобретает право собственности на здание, сооружение и другое недвижимое иму­щество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК).

Если из условий пользования земельным участком, которые установ­лены законом, не вытекает иное, гражданин, обладающий правом пожиз­ненного наследуемого владения, вправе возводить на нем здания, соору­жения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (п. 2 ст. 266 ГК).

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное поль­зование, если иное не предусмотрено законом, вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого не­движимого имущества. Такое недвижимое имущество признается собст­венностью пользователя участка (п. 2 ст. 269).

Право собственности на созданный объект недвижимости по его природе (как вещи, связанной с землей) может возникнуть при наличии у лица и иного вещного права на землю (в частности, права аренды). В этой связи ГК РФ (ст. 552) устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости продавцом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Одновременно в ГК (п. 2 ст. 552) предусмотрены два возможных варианта указанного договора с учетом наличия у продавца соответствующих прав на земельный участок. Если продавец является собственником земельного участка, то вместе с прода­жей недвижимости (включая здания и сооружения) к покупателю перехо­дит право собственности, право аренды либо предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Отсутствие в договоре указания на характер передаваемого продавцом-собственником права на земельный участок означает, что покупатель приобретает право собственности на ту часть земельного участка, которая занята находя­щейся на ней недвижимостью и необходима для ее использования. Если продавец не является собственником земельного участка, к покупателю переходит право пользования соответствующей частью земельного участ­ка на тех же условиях, на каких осуществлял это право продавец. Пере­ход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения права пользования этим участком (п. 2 ст. 271 ГК).

Что касается объектов незавершенного строительства, которые подпа­дают под признаки недвижимой вещи (п. 1 ст. 130 ГК), то установлен­ный для недвижимого имущества режим распространяется на незавер­шенное строительство лишь тогда, когда оно уже перестает быть предме­том договора строительного подряда. Этот вывод подтверждает 224

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, свя­занных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 16)'.

Специальный случай регистрации не завершенного строительством объ­екта предусмотрен Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О га­рантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собствен­ность земельных участков под этими объектами» с изменениями, внесенны-^ш Указом Президента РФ от 3 ноября 1999 г. № 1474². Государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства производится при их приватизации на основании документов, подтвер­ждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного строи­тельства, права пользования земельным участком для создания объекта не­движимого имущества, наличия разрешения на производство строительных работ, также содержащих описание объекта незавершенного строительства. Указом подчеркнуто то обстоятельство, что предметом продажи при прива­тизации незавершенного объекта служит одновременно земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владе­ния или срочного пользования, в том числе аренды.

Пункт 2 ст. 5 Закона «Об ипотеке» особо выделяет возможность зало­га незаконченных зданий или сооружений. Имеются в виду объекты, расположенные на земельном участке, отведенном в установленном зако­нодательством Российской Федерации порядке для строительства. Их за­лог возможен лишь с одновременной ипотекой права по одному и тому же договору, включая земельный участок, на котором находится это зда­ние или сооружение как часть земельного участка, функционально об­служивающего закладываемый объект, или принадлежащее залогодателю право аренды этого участка либо соответствующей его части. И только тогда, когда строительство производилось на земельном участке, который принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования, предме­том ипотеки становится сам объект (не завершенное строительством зда­ние или сооружение) как таковой (ст. 69 Закона «Об ипотеке»).

Статья 165 ГК РФ устанавливает, что несоблю-

ГОСУДАРСТВЕННАЯ дение требования о государственной регистра-
^ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ ции сделки влечет ее недействительность.
АРЕНДЫ В этой связи важно определить, какой договор

НЕДВИЖИМОГО аренды недвижимого имущества подлежит госу-ИМУЩЕСТВА дарственной регистрации, а какой — нет. Со­гласно общему правилу, установленному ГК РФ, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 609). Однако ГК РФ содержит и специальные нормы, согласно кото­рым договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года (ст. 651), а договор аренды предприятия подлежит государственной реги­страции независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 658).

Необходимо отметить, что до принятия нового Земельного кодекса ни ГК РФ, ни другие законы не содержали специальных норм о государ-

¹ Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

² СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240; 1999. № 45. Ст. 5418.

225

ственной регистрации договоров аренды земельных участков. Теперь та­кие нормы есть: п. 2 ст. 26 ЗК РФ содержит императивную норму, ис­ключающую необходимость государственной регистрации договоров аренды земельного участка, его субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года. ГК РФ допускает, что специальными нормами закона могут преду­сматриваться исключения из общего правила, а п. 2 ст. 26 ЗК РФ следует считать специальной нормой по отношению к п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Закон о государственной регистрации (ст. 26) устанавливает для дого­воров аренды особый порядок обращения за регистрацией, поскольку с заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора (как арендодатель, так и арендатор).

Регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна только после осуществления государственной регистрации прав арендода­теля в Едином государственном реестре прав.

Следует иметь в виду, что законодательством провозглашены разные формы собственности на землю (ст. 15—19 ЗК РФ), однако правовой меха­низм разграничения земель, находящихся в государственной собственности, был установлен Федеральным законом от 17 июля 2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю», который вступил в силу в нача­ле 2002 г., т. е. через полгода после его официального опубликования.

В соответствии с этим Законом право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной реги­страции права собственности на земельные участки. Предусмотрены ос­нования, порядок, а также компетенция государственных органов при проведении разграничения государственной собственности на землю¹.

Поскольку работа в этой сфере регулирования земельных отношений только началась, то могут возникнуть случаи, когда не представляется воз­можным произвести государственную регистрацию права собственности арендодателя земельного участка, находящегося в государственной собст­венности. В этих случаях в подраздел II Единого государственного реестра прав вносится запись о том, что земельный участок находится в государ­ственной собственности Российской Федерации. Эта запись не имеет ре­гистрационного номера и не является регистрацией права. Арендодателя­ми земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных в пределах городской черты или сельских населенных пунктов, являются администрации субъектов Российской Федерации, ад­министрации городских и сельских поселений либо уполномоченные ими органы.

Арендодателями водных объектов, как правило, являются админист­рации субъектов Российской Федерации, а участков лесного фон­да — территориальные органы управления лесным хозяйством.

Необходимо учитывать, что имеются ограничения передачи в аренду земельных участков. Так, изъятые из оборота в соответствии с законом зе­мельные участки не могут быть переданы в аренду (п. 2, 11 ст. 22 ЗК РФ; п. 4 ст. 27 ЗК РФ).

¹ См. подробнее §1; §2 гл. 4, касающиеся государственной собственности на землю, федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности.

226

На государственную регистрацию представляются подлинные экземпля­ры договора аренды, сброшюрованные и подписанные сторонами, со всеми приложениями, включая изменения и дополнения, и одна копия договора.

Договор должен соответствовать требованиям, предъявляемым граж­данским и земельным законодательством к договорам аренды. В нем должны быть определены следующие условия: сторона договора; предмет договора (земельный участок, часть земельного участка, другие обособлен­ные природные объекты, предприятие как имущественный комплекс, зда­ние, сооружение, садовый дом и прочие виды недвижимого имущества); местоположение объекта недвижимого имущества (адрес, расположение на земельном участке, площадь, этажность, назначение земельного участка, другие параметры, позволяющие определить и индивидуализировать пред­мет договора); размер арендной платы; срок аренды; условия и порядок передачи имущества в аренду и возврата этого имущества арендодателю; могут быть и иные дополнительные условия — порядок выкупа имущества, в том числе с указанием срока выкупа и цены имущества.

Статья 26 Закона о государственной регистрации содержит дополни­тельные требования к договору аренды, представляемому на регистра­цию. Так, в обязательном порядке должны быть представлены документы технического учета, описывающие предмет аренды.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистра­цию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указа­нием его части, сдаваемой в аренду.

В том случае, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещении, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтаж­ные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в арен­ду помещения (или их части) с указанием размера арендуемой площади.

Государственная регистрация договора аренды является одновременно регистрацией обременения прав арендодателя на весь объект недвижимо­го имущества независимо от того, что в аренду сдан весь объект или

только его часть.

Общий порядок установления и прекращения сервитута установлен в гражданском законода­тельстве (ст. 131, 216, 340, 460, 553, 613, 649, 274—277 ГК РФ). Специальные нормы о серви-тутах на различные объекты недвижимости содержатся в отраслевых ко­дексах РФ: Земельном — ст. 23; Водном — ст. 43, 44; Лесном — ст. 21.

Сервитут устанавливается на основании соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником (пользователем) со­седнего участка, решения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный Участок (например, для обеспечения прохода или проезда) и подлежит ре­гистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении сервитута спор решается судом по иску лица, требующего его установления.

Сервитут может быть временным и постоянным, частным и публич­ным. В правоустанавливающих документах об установлении сервитута Должны быть указаны его наименование и содержание, площадь сервиту­та, кадастровый номер участка, в пользу которого устанавливается серви-

227

тут, кадастровый номер участка, на котором устанавливается сервитут (в случае отсутствия кадастрового номера ставится условный номер), д_ата начала отношений, срок, на который установлен сервитут, плата за поль­зование сервитутом (если она установлена). Регистрация сервитута про­изводится после регистрации одного из вещных прав на «доминирую­щий» и на «обремененный» земельный участки. Документы, представлен­ные на регистрацию сервитута, должны быть заверены собственниками (владельцами, пользователями) «господствующего» и «подчиненного» участков (для юридических лиц — с приложением оттиска печати). При регистрации сервитута представляется план земельного участка с на­несением сервитутов, выданный органом кадастрового учета, либо техни­ческий паспорт с нанесением сервитутов на объект недвижимости, вы­данный органом технического учета.

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством установления сервитута, а также единст­венным доказательством существования зарегистрированного сервитута. Государственная регистрация земельных, водных и лесных сервитутов осуществляется учреждениями юстиции на основе системы записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним. Запись о регистрации сервитута может быть произведена на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего согла­шения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, то к документам, в которых указываются со­держание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный органи­зацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на ко­тором отмечена сфера действия сервитута. Когда сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участ­ка не требуется.

Если в отношении одного и того же объекта недвижимости установ­лено несколько сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с вне­сением соответствующей записи в Единый государственный реестр.

Необходимо отметить, что Закон о государст-

ГОСУДАРСТВЕННАЯ венной регистрации (п. 5 ст. 29) определяет За-
РЕГИСТРАЦИЯ кон об ипотеке как специальный по отношению
ИПОТЕКИ _к первому из названных нормативный акт. Из

этого следует, что при расхождении между перечисленными законами в регулировании отношений по государственной регистрации ипотеки при­оритетом обладает Закон об ипотеке.

Ипотека возникает обычно из одноименного договора, в силу которо­го залогодержатель - кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к долж­нику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого иму­щества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Закона об ипотеке). Изъятия, о которых идет речь, предусмотрены, в частности, ст. 64 ГК, которая на случай ликвидации юридического лица отнесла требования залогодержателя-кредитора к третьей очереди. 228

Ипотека сможет возникнуть и без договора, в силу федерального за­кона. В этом случае к отношениям сторон применяется прежде всего За­кон об ипотеке.

Возможность возникновения ипотеки из закона предусмотрена и в ГК — передача земельного участка или иного недвижимого имущества под выплату ренты. Статья 587 ГК предусматривает, что получатель рен­ты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на переданное под выплату ренты имущество.

В ипотеку может быть передано прежде всего недвижимое имущест­во, указанное в ст. 130 ГК, на которое залогодатель имеет надлежаще за­регистрированное право. При этом возможна ипотека и части имущест­ва, но только при условии, если оно по своей природе допускает его де­ление в натуре.

Из числа недвижимого имущества предметом ипотеки могут быть зе­мельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное не­движимое имущество, которое используется в предпринимательской дея­тельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, со­стоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

С учетом того, что при неисполнении обеспеченного залогом обяза­тельства заложенное имущество подлежит реализации, Закон об ипотеке и некоторые другие федеральные законы определенным образом ограничи­вают возможности залога отдельных видов недвижимости. Общее правило на этот счет состоит в недопустимости ипотеки имущества, изъятого из оборота, а равным образом такого, на которое в силу федерального закона не может быть обращено взыскание. Приведенное правило охватывает также недвижимое имущество, признанное в установленном законом по­рядке не подлежащим приватизации. Такой же запрет ипотеки установлен для отдельных категорий земель — тех, для которых предусмотрен особый правовой режим. Имеется в виду, что в противном случае этот особый ре­жим мог бы оказаться нарушенным в случаях, когда по причине непога­шения долга пришлось бы реализовывать заложенное имущество. Речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собст­венности, сельскохозяйственных угодьях из состава земель сельскохозяйст­венных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых зе­мельных участков личных подсобных хозяйств. Запрещается ипотека ин­дивидуальных и многоквартирных домов и квартир, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В некоторых случа­ях, чтобы не допустить излишнего дробления земельных участков, призна­ется невозможной передача в ипотеку их части. Имеются в виду земель­ные участки, площадь которых не достигает минимального размера, уста­новленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назна­чения и разрешенного использования (ст. 63 Закона об ипотеке).

В случаях, когда предметом ипотеки служат здания и сооружения, это возможно только с одновременной ипотекой по одному и тому же Договору земельного участка, на котором находится передаваемая в ипо­теку недвижимость, либо часть указанного участка, на котором находит­ся передаваемая в ипотеку недвижимость, либо часть указанного участка, которая функционально обеспечивает закладываемый объект, либо при-

229

надлежащее залогодателю право аренды участка или его части (ст. 69 За­кона об ипотеке).

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заяв­ления залогодателя. Однако в соответствии с п. 1 ст. 29 Закона о госу­дарственной регистрации процедура регистрации ипотеки может быть проведена только после государственной регистрации вещных прав зало­годателя на передаваемое в залог недвижимое имущество. К заявлению прилагается нотариально удостоверенный договор и его копия, докумен­ты, являющиеся приложением к договору, а также доказательства уплаты регистрационного сбора.

Если в договоре предусмотрено, что права удостоверяются закладной, необходимо представить отвечающую требованиям Закона об ипотеке саму закладную, а также те документы (в оригинале и в копии), которые были названы в закладной в качестве приложения к ней. В закладной должны содержаться перечисленные в ст. 14 Закона об ипотеке данные, индиви­дуализирующие залогодателя-должника, первоначального залогодержателя, а также должника по обеспечиваемому ипотекой обязательству, обеспечи­ваемый ипотекой кредитный договор (иное денежное обязательство), с указанием даты и места заключения договора (иного обоснования обяза­тельства), сведения о сумме и сроке (сроках) погашения долга, описание заложенного имущества и его денежная оценка, указания на наличие или отсутствие обременении закладываемого имущества, наименование при­надлежащего залогодателю права на заложенное имущество, сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В наименовании включающей все эти сведения ценной бумаги должно содержаться указа­ние на то, что это — закладная. Закладная должна быть подписана залого­дателем (а если в такой роли выступает третье лицо, необходима одновре­менно и подпись должника по обязательству, обеспеченному ипотекой) и включать указание на дату ее выдачи.

Закон об ипотеке содержит специальную статью (16), посвященную регистрации владельцев закладной. В ней предусмотрено, что любой за­конный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществив­шего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Еди­ном государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если вла­дельцем закладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения. При этом регистрационная запись о законном вла­дельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с мо­мента обращения заявителя, предъявившего закладную.

Регистрационная запись об ипотеке должна содержать данные о за­логодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (п. 3 ст. 29 Закона о государственной регистрации), а также указание на то, что право залога удостоверено закладной (если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной), данные о первоначаль­ном залогодержателе (ст. 22 Закона об ипотеке). Источником внесения соответствующих данных в регистрационную запись об ипотеке служат содержащиеся в договоре данные (ст. 20 Закона об ипотеке).

Помимо записи в Едином государственном реестре удостоверение го­сударственной регистрации сделки об ипотеке производится путем внесе-230

_ния соответствующей надписи на договоре об ипотеке с указанием, ка­кой именно орган, где и когда осуществил регистрацию, Приведенные данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, который осуществил регистрацию. Те же сведения и таким же образом заверенные включаются в выданную первому залогодержателю закладную (ст. 25 Закона об ипотеке).

Закон об ипотеке (п. 5 ст. 20) признает датой совершения государст­венной регистрации ипотеки день соответствующей записи в Реестре. С этого момента ипотека считается возникшей для третьих лиц. В Зако­не специально предусмотрено, что очередность совершения регистраци­онных записей определяют на основании дат поступления всех необхо­димых документов в орган, который ведет Единый государственный ре­естр прав на недвижимое имущество. На орган, который осуществил государственную регистрацию, возлагается обязанность оставить в своем архиве копию договора об ипотеке, а при выдаче закладной также и ее копию (п. 4 ст. 23 Закона об ипотеке). Эти предписания Закона обеспе­чивают приоритетное удовлетворение требований предшествующих зало­годержателей, имея в виду возможность последующих залогов одного и того же имущества.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявле­ний залогодержателя и залогодателя с приложением документов об ис­полнении основного договора либо на основании вступившего в силу ре­шения суда, арбитражного суда или третейского суда (п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации).

В соответствии со ст. 24 Закона об ипотеке, если иное не предусмот­рено соглашением на этот счет залогодателя с залогодержателем, все рас­ходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесе­ние изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке воз­лагаются на залогодателя.

^ РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. С. А. Боголюбова. М.:
   Норма - Инфра-М, 1999.
   
2. Аграрное право: Учебное пособие / Под ред. С. А. Боголюбова, Е. Л. Ми­
   ниной. М.: Норма - Инфра-М., 2001.
   
3. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной ре­
   гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред.
   П. В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М.: Спарк, 2001.
   

4. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатей­
   ный) / Под. ред. С. А. Боголюбова, Е. А. Галиновской. М.: Былина, 2001.
   
5. Комментарий к Закону о разграничении государственной собственности на
   землю (постатейный) / Под. ред. Боголюбова. М.: Юстицинформ, 2002.
   
6. Комментарий к Закону о государственном земельном кадастре (постатей­
   ный) / Под ред. Е. А. Галиновской. М.: Юстицинформ, 2002.
   
7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части пер­
   вой (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Юридическая фирма «Кон­
   тракт»; Инфра-М, 1997.
   
8. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части вто­
   рой (постатейный). 3-е изд. / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Юридическая фирма
   «Контракт»; Инфра-М, 1998.