Минина Е. Л., канд юрид наук- гл. 4, 12; Шуплецова Ю. И., канд юрид наук гл. 11

Вид материала

Учебник

Содержание Государственная регистрация прав И содержание На недвижимое Предметом регистрации Регистрацию прав на недвижимое имущество Компетенция, полномочия, финансово-эконо­мическая основа На недвижимое К документам.

Подобный материал:

• «тк велби», 7624.26kb.
• Учебник, 10285.48kb.
• Засновник Академія правових наук України Редакційна колегія, 2132.4kb.
• Московский государственный университет имени м. В. Ломоносова трудовое право россии, 7043.8kb.
• А. П. Гетьман М. В. Шульга В. К. Попов д-р юрид наук, професор, академік апрн україни, 4146.15kb.
• Д. И. Фельдман Рецензенты: канд юрид наук, 1552.8kb.
• Запрещающие нормы в советском праве, 1641.57kb.
• Методические рекомендации по выполнению курсовых работ (для всех форм обучения), 766.56kb.
• Председателя Высшего Арбитражного Суда рф, д юрид наук, профессор Станислав Сергеевич, 1483.88kb.
• Председателя Высшего Арбитражного Суда рф, д-р юрид наук, профессор; Станислав Сергеевич, 1462.48kb.

Глава 9

^ ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ

НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ВИЛ

НЕДВИЖИМОГО ИМУШЕСТВА

К недвижимости гражданское законодательство (ст. 130 ГК РФ) от­носит земельные участки и все то, что прочно связано с землей: здания, сооружения, предприятия и прочие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Правовой режим объектов недвижимого имущества (в том числе зе­мельных участков) основан на необходимости обеспечения особой устой­чивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им.

§ 1. ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ И ИСТОЧНИКИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Правовая основа создания современной системы государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество, в частности на землю, закре­плена в ГК РФ.

Государственная регистрация недвижимости
ОСНОВНЫЕ предусмотрена ст. 131, 164 ГК РФ, согласно ко-

ИСТОЧНИКИ торым право собственности и другие вещные ПРАВОВОГО права на недвижимые вещи, ограничения этих РЕГУЛИРОВАНИЯ прав, их возникновение, переход и прекраще­ние подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. Гра­жданский кодекс, а также ст. 25 и 26 Земельного кодекса, устанавливая обязательную государственную регистрацию, отсылают к специальному Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с измене­ниями и дополнениями, внесенными Законами от 5 марта 2001 г. № 20-ФЗ и от 12 апреля 2001 г. № 36-ФЗ/.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила ведения Единого государственного реестра утверждены Поста­новлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (с изменения­ми и дополнениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 23 декабря 1999 г. №1429)². Правила в соответствии с Федеральным зако-

¹ СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594; 2001. №11. Ст. 997; №16. Ст. 1533.

² Там же. 1998. № 8. Ст. 963; 1999. № 52. Ст. 6416.
206

ном о государственной регистрации устанавливают формы Единого госу­дарственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и единый для Российской Федерации порядок их заполнения.

Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 3 Закона о государ­ственной регистрации источниками правового регулирования (законода­тельством Российской Федерации) о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: Гражданский кодекс РФ, названный Закон и другие федеральные законы и иные правовые акты РФ (см., например, Постановление Правительства РФ от 31 августа 2000 г. № 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество, находящееся в федеральной собственности»)¹.

Помимо нормативных правовых актов в данной сфере, высшие орга­ны судебной системы принимают соответствующие указания, обязатель­ные для применения судами при вынесении решений по делам о госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним².

Согласно ст. 2 Закона о государственной реги-

ПОНЯТИЕ страции прав государственная регистрация прав

^ И СОДЕРЖАНИЕ _ _это юридический акт признания и подтвер-

ГОСУДАРСТВЕННОЙ ждения государством возникновения, ограниче-

РЕГИСТРАЦИь ПРАВ _ния (обременения), перехода или прекращения

^ НА НЕДВИЖИМОЕ прав на недвижимое имущество в соответствии

ИМУЩЕСТВО _с ГК РФ.

И СДЕЛОК С НИМ Государственная регистрация является единст­венным доказательством существования зарегистрированного права. За­регистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Датой государственной регистрации прав является день внесения со­ответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав, согласно ст. 9 Закона о регистрации, осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ — территория, на кото­рой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистра­ционные округа создаются субъектами Российской Федерации в грани­цах, как правило, совпадающих с границами административно-террито­риальных единиц.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответст­вующего органа от ее совершения могут быть обжалованы заинтересо­ванным лицом в суд, арбитражный суд.

¹ СЗ РФ. 2000. №37. Ст. 3718.

² См., например, Обзор практики разрешения споров, связанных с примене­
нием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (Информационное письмо Президиума ВАС от
16 февраля 2001 г. № 59) // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4. С. 19—33; Обзор прак­
тики применения арбитражными судами земельного законодательства (Информа­
ционное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. № 61) // Вестник
ВАС РФ. 2001. №5. С. 96-108.

207







Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (зе­мельный участок) может рассматриваться одновременно и в качестве правового института, и юридического акта. Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих обще­ственные отношения по поводу признания и подтверждения специаль­но уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременении этих прав. По своей сущности эти отноше­ния имеют преимущественно административно-правовой характер. Со­держание их заключается в том, что исполнительные органы государ­ственной власти — учреждения юстиции осуществляют правовую экс­пертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо ее приостановле­нии, или отказе в регистрации прав на недвижимость. В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с имущественными отно­шениями, регулируемыми гражданским, земельным законодательством, законодательством о недрах, водным и лесным законодательством, по­скольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, пра­вовой режим которого определяется указанными отраслями законода­тельства.

Как юридический акт государственная регистрация прав представляет собой административно-правовое решение. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступле­ние определенных юридических последствий, непосредственно сопря­женных с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в частности на земельный участок.

Принятие акта государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав:

договор, предметом которого является земельный участок, считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ);

право собственности у приобретателя земельного участка по договору считается возникшим (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Кроме того, принятие такого акта означает также, что с даты госу­дарственной регистрации вступает в силу обременение права на недви­жимость: аренда, сервитут и т. п. Соответственно с даты государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на недвижи­мость, которые возникли ранее.

Таким образом, акт государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним является обязательным, завершающим элементом юридического факта, в результате которого возникают, изме­няются и прекращаются права на недвижимость, в частности на земель­ные участки. Принципиально важным последствием государственной ре­гистрации является то, что этот акт закон признает единственным дока­зательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав на недвижимость в качестве пра­вового института и юридического акта ориентирована на решение сле­дующих задач:

— обеспечение государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом, переходом прав на него от одного лица к дру­гому, в частности в сфере оборота земельных участков;

208

• создание правовой основы защиты прав граждан и юридических
  лиц на земельные участки, что имеет важное значение не только для
  этих лиц, но и для всего общества, поскольку речь идет о соблюдении
  установленного земельного правопорядка;
  
• обеспечение доступности сведений о зарегистрированных правах,
  в том числе и на земельные участки, в целях получения заинтересован­
  ными лицами достоверной информации обо всех существующих правах
  на недвижимое имущество, т. е. о юридической судьбе земельных участ­
  ков и иной недвижимости.
  

^ Предметом регистрации согласно ст. 131 ГК РФ являются следующие виды прав на недвижимость: права собственности, хозяйственного веде­ния, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования; а также иные права в случаях, предусмотрен­ных ГК РФ и иными законами. Согласно ст. 164 ГК РФ предметом госу­дарственной регистрации являются и сделки с землей, с другим недви­жимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о госу­дарственной регистрации (ст. 4).

Кроме того, государственной регистрации подлежат ограничения (об­ременения), т. е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя, при осуществлении права собственности либо иных вещ­ных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипоте­ка, доверительное управление, аренда, арест имущества и т. п.).

Следует также отметить, что Законом о государственной регистрации (ст. 4, 14) предусмотрены две формы государственной регистрации: регист­рация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним.

В свою очередь, объектами этих прав является недвижимое имущест­во (ст. 130 ГК РФ), перечень которого более широко, чем в ГК, пред­ставлен в Законе о государственной регистрации (ст. 1): недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, участки недр, обособ­ленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невоз­можно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как иму­щественные комплексы.

Для государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного окру­га, необходимо, чтобы перечисленные объекты были соответствующим образом индивидуализированы, т. е. отграничены от иных объектов не­движимости¹.

Согласно ст. 5 Закона о государственной регистрации участниками (субъектами) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются: собственники

¹ См.: Правила кадастрового деления территории Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 // СЗ РФ. 2000. № 37. Ст. 3726. См. также текст § 3; § 4 гл. 8, касающийся земельного кадастра, присвоения земельным участкам кадастровых номеров, деления территории на ка­дастровые округа.

209


и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе граждане Российской Федерации, иностран­ные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юри­дические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципала ные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государ­ственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,— с другой.

Следует особо подчеркнуть, что в современном законодательстве за­креплен важный и прогрессивный принцип гласности. Статья 7 Закона о государственной регистрации устанавливает, что она носит открытый ха­рактер. Так, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу. Для получе­ния таких сведений необходимо лишь представить удостоверение лично­сти и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие его регистрацию и полномочия его представителя). Вы­писки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в уста­новленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, а также об ограничениях (обременениях) прав. Орган, осуществляющий государственную регистра­цию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную ин­формацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивирован­ный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за инфор­мацией лицом в суд.

Устанавливая открытость государственной регистрации прав, Закон тем не менее предусматривает определенные ограничения. Так, сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведе­ний об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах от­дельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимо­сти, предоставляются в установленном законом порядке только: самим правообладателям; физическим и юридическим лицам, получившим до­веренность от правообладателя; руководителям органов местного само­управления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации; налоговым органам в пределах территорий, на­ходящихся под их юрисдикцией; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону; федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, по­лучивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

Использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, преду­смотренную законодательством.

210

Пункт 2 ст. 33 Закона о государственной регистрации предусматрива-|ет, что создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Фе­дерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 г. С этого момента государственная регистрация прав на землю должна осуществляться только учреждениями юстиции.

§ 2. ОРГАНЫ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННУЮ

^ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

И СДЕЛОК С НИМ, ИХ ПОЛНОМОЧИЯ И КОМПЕТЕНЦИЯ.

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним продолжается. Так, по данным Министерства юстиции РФ, в 2000 г. в субъектах Российской Федерации было допол­нительно создано около 200 филиалов и представительств учреждений юстиции по регистрации прав, и к началу 2001 г. в системе функциони­ровало около 1700 филиалов и представительств учреждений юстиции по регистрации прав¹. В учреждениях юстиции по регистрации прав работа­ют более 16 000 сотрудников, в том числе свыше 3000 регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, назначенных Минюстом Рос­сии и его территориальными органами. Из них более 70% имеют высшее юридическое образование.

С момента начала работы учреждений юстиции по регистрации прав до 1 января 2001 г. ими зарегистрировано более 15,5 млн прав, ограниче­ний (обременении) прав и сделок с недвижимостью. При этом подав­ляющее большинство заявителей, права которых, а также сделки с уча­стием которых были зарегистрированы, составляли граждане (91%). Большинство регистрационных действий связано с правами и сделками с жилыми помещениями (74%), а также с земельными участками (17%). За этот же период учреждения юстиции по регистрации прав приняли около 32 000 решений об отказе в государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, что составляет 0,2% от общего числа подан­ных на регистрацию заявлений. За это же время учреждения юстиции выдали в качестве информации о зарегистрированных правах по запро­сам граждан, организаций и государственных органов более 3 млн спра­вок и выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 9, 10, 15 Закона о государственной регистрации таковая производится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистра­ционного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Рос­сийской Федерации по согласованию с федеральным органом исполни­тельной власти, уполномоченным Правительством Российской Федера­ции, т. е. с Министерством юстиции.

¹ См.: Карлин А. Б. Регистрация прав на недвижимость // Адвокат. 2001. № 9.

211

К компетенции учреждений юстиции по госу­дарственной регистрации прав относятся:

• проверка действительности поданных заяви­
  телем документов и наличия соответствующих
  прав у подготовившего документ лица или орга­
  на власти;
  
• проверка наличия ранее зарегистрированных
  и ранее заявленных прав;
  
• государственная регистрация прав;
  
• выдача документов, подтверждающих госу­
  дарственную регистрацию прав;
  

— выдача информации о зарегистрированных правах
Учреждения юстиции по регистрации прав не вправе осуществлять

иную деятельность.

Учреждение юстиции по регистрации прав — государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением Го­сударственного герба Российской Федерации и наименованием своего учреждения. Примерное положение об учреждениях юстиции по регист­рации прав утверждается Правительством Российской Федерации. Министерство юстиции РФ имеет следующие полномочия: координация работ по созданию учреждений юстиции по регистра­ции прав;

правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регист­рации прав;

разработка методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;

назначение и освобождение от должности регистратора прав на не­движимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами ис­полнительной власти субъекта Российской Федерации;

обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав;

обучение и повышение квалификации работников в системе государ­ственной регистрации прав;

контроль за реализацией федеральной программы создания системы государственной регистрации прав в субъектах Российской Федерации.

Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возглав­ляющий учреждение юстиции по регистрации прав, назначается на должность и освобождается от нее Министерством юстиции РФ по со­гласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

На должность регистратора прав назначаются лица, имеющие высшее юридическое образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет, прошедшие спе­циальные курсы и сдавшие квалификационный экзамен в соответствии с установленными требованиями.

Регистратор прав является государственным служащим, замещающим ведущую государственную должность. Особенности прав и обязанностей должностных лиц учреждений юстиции по регистрации прав как госу­дарственных служащих регулируются законодательством Российской Фе­дерации.

212

Квалификационные требования к регистратору прав, его полномочия, меры правовой и социальной защиты определяются в Примерном поло­жении об учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Закон о государственной регистрации (ст. 11) определяет финансо­во-экономическую основу создания и развития системы государственной регистрации прав, которая образуется из платы за регистрацию и предос­тавление информации и зарегистрированных правах, бюджетных средств И иных не запрещенных законом источников. Размер платы устанавлива-Ц ется субъектами РФ, а минимальный размер — Правительством РФ.

Средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предоставление информации, используются исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе на обеспечение государственных

гарантий зарегистрированных прав.

Процедура государственной регистрации урегу­лирована ст. 13—21 Закона и осуществляется в следующем порядке:

• прием документов, необходимых для госу­
  дарственной регистрации прав, регистрация та­
  ких документов с обязательным приложением
  документа об оплате регистрации;
  
• правовая экспертиза документов и проверка
  законности сделки;
  
• установление отсутствия противоречий меж­
  ду заявляемыми правами и уже зарегистриро­
  ванными правами на данный объект недвижи­
  мого имущества, а также других оснований для
  отказа или приостановления государственной
  

регистрации прав;

— внесение записей в Единый государственный реестр прав на не­
движимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других
оснований для отказа или приостановления государственной регистрации

прав;

— совершение надписей на правоустанавливающих документах и вы­
дача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация ограничений (обременении) права соб­ственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводить­ся по инициативе правообладателей или приобретающих указанные пра­ва лиц, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладате­лей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременении) прав, уста­новленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уве­домлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости.

Регистрация ограничений (обременении) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

213

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в ме­сячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для госу­дарственной регистрации.

В учреждение юстиции представляется заявление от правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В случае, если права возникают на основании акта государственного ор­гана или акта органа местного самоуправления, заявление о государст­венной регистрации права подается лицом, в отношении которого при­няты указанные акты.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущест­во, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Феде­рации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а так­же юридические лица и граждане.

В случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приос­тановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сто­рона.

В случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию сторон, заявление о государственной реги­страции права подает одна из сторон договора. Здесь необходимо сделать отступление и привести для пояснения пример.

Статья 37 Земельного кодекса РФ не содержит специального указа­ния на форму договора купли-продажи земельного участка. В то же вре­мя ст. 550—551 ГК РФ устанавливают, что договор купли-продажи недви­жимости должен быть заключен в письменной форме и подлежит госу­дарственной регистрации. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ч. 2 ст. 550). Анализ соответствующих статей Зе­мельного и Гражданского кодексов не дает однозначного ответа — требу­ется ли обязательное нотариальное удостоверение письменно оформлен­ного договора купли-продажи земельного участка. Однако, руководству­ясь п. 2 ст. 163 ГК РФ, по соглашению сторон нотариальное удостоверение данной сделки может быть признано обязательным, что, в свою очередь, повышает гарантии соблюдения прав и интересов как продавца, так и покупателя, обеспечивает юридическую чистоту оформ­ления документов.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и докумен­тами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оп­лате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяю­щий его личность, а представитель юридического лица — учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

При получении правоустанавливающих документов на государствен­ную регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по реги-214

страции прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Заявителю выдается расписка в приеме документов на государственную регистрацию прав с их перечнем и указанием даты их представления. Ре­гистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав, т. е. с даты выдачи расписки. Основаниями для государственной регистрации являются:

• акты, изданные органами государственной власти или органами
  местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, кото­
  рый установлен законодательством, действовавшим в месте издания та­
  ких актов на момент их издания;
  
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,
  совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в мес­
  те расположения объектов недвижимого имущества на момент соверше­
  ния сделки;
  
• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совер­
  шенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осу­
  ществления приватизации на момент ее совершения;
  
• свидетельства о праве на наследство;
  
• вступившие в законную силу судебные решения;
  

• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выдан­
  ные уполномоченными органами государственной власти в порядке, ус­
  тановленном законодательством, действовавшим в месте издания таких
  актов на момент их издания;
  
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с
  ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законода­
  тельством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
  

Обязательным приложением к документам, необходимым для госу­дарственной регистрации прав, являются план земельного участка, участ­ка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрово­го номера.

Проверка юридической силы представленных на государственную ре­гистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учре­ждением юстиции по регистрации прав.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лица­ми. Истребование у заявителя дополнительных документов, за исключе­нием указанных выше, не допускается.

Закон устанавливает требования к документам, предъявляемым на госу­дарственную регистрацию. Так, они должны отражать информацию, необ­ходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство в Едином государственном реестре прав, содержать описание недви­жимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определен­ных законодательством должностных лиц. Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокра­щений, с указанием их местонахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их местожительства должны быть написаны пол­ностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав докумен­ты, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не

215

оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими од­нозначно истолковать их содержание.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответст­венным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества — соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадастрово­му учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установ­лены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осущест­вляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе када­стрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использо­ваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повтор­ной регистрации при наличии письменного согласия правообладателя (правообладателей).

Все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых дол­жен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления). После государствен­ной регистрации прав подлинники документов возвращаются правообла­дателю.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена. Осно­ваниями приостановления являются:

1. обстоятельства, при которых у регистратора прав на недвижимое
   имущество и сделок с ним возникают сомнения в наличии оснований
   для государственной регистрации прав. В этом случае в течение месяца
   регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополни­
   тельных сведений и немедленно известить об этом заявителя, который
   вправе представить дополнительные доказательства наличия у него осно­
   ваний для государственной регистрации прав;
   
2. направление представленных документов на подтверждение их
   подлинности. При этом процедура регистрации приостанавливается не
   более чем на 1 месяц (не считая срока, необходимого для принятия мер
   по получению дополнительных сведений).
   

В том и другом случаях регистратор прав обязан в письменной фор­ме уведомить заявителя о своем решении приостановить государственную регистрацию заявленных прав и об основаниях такого решения. Если в течение названных сроков не будут устранены причины, препятствую­щие государственной регистрации прав, регистратор обязан отказать зая­вителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответст­вующую запись в книге учета документов;

3) заявление в письменной форме правообладателя или уполномо­
ченного им лица при наличии у него надлежаще оформленной доверен­
ности. В этом случае приостановление осуществляется на срок не более
чем на три месяца. Заявитель должен указывать причины, послужившие
основанием для приостановления государственной регистрации прав,
216

ц срок такого приостановления. Подача заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока проведения регистрации: срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчи­тывается в новый срок;

4) вступившее в законную силу определение или решение суда.

Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр

прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях,

если:

1. право на объект недвижимого имущества, о государственной реги­
   страции которого просит заявитель, не является правом, подлежащим го­
   сударственной регистрации прав в соответствии с законом;
   
2. с заявлением о государственной регистрации прав обратилось не­
   надлежащее лицо;
   
3. документы, представленные на государственную регистрацию
   прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям дейст­
   вующего законодательства;
   
4. акт государственного органа или органа местного самоуправления
   о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействи­
   тельным с момента его издания в соответствии с законодательством, дей­
   ствовавшим в месте и на момент его издания;
   

5. лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномоче­
   но распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
   
6. лицо, которое имеет права, ограниченные определенными усло­
   виями, составило документ без указания этих условий;
   
7. правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имуще­
   ства свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект
   недвижимого имущества.
   

Напомним, что отсутствие или незаконченность работ по кадастрово­му учету земельного участка или наличие судебного спора о границах зе­мельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Однако незаконченность работ по учету зда­ний, сооружений и их отдельных частей при государственной регистра­ции прав не допускается.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направля­ется сообщение о причине отказа, а копия этого сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован за­интересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Завершением всего процесса является удостоверение государственной регистрации прав, которое осуществляется учреждениями юстиции после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государ­ственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация до­говоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специ­альной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание

217

сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливает­ся Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Законом (ст. 21) предусмотрена возможность исправления техничес­ких ошибок, допущенных при государственной регистрации прав.

Технические ошибки в записях, допущенные при государственной ре­гистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению регист­ратора прав с момента их обнаружения или получения от любого заинте­ресованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме по­лучают информацию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствую­щие регистрационные записи. В случаях, если имеются основания пола­гать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, такое исправление производится по решению суда или арбитражного суда.