Курсовая работа по дисциплине планирование и контролинг на тему: «бизнес-план инвестиционного проекта строительства 3-10 эт жилого комплекса со встроено-пристрочными помещениями в г. Владимире»

Вид материала

Курсовая

Содержание 3.6. Обзор рынка офисных помещений г. Владимира. 3.7. Анализ рынка торговой недвижимости. Предложение помещений под магазин в Ленинском районе

Подобный материал:

• Проектная декларация строящегося 22-х этажного жилого дома со встроено-пристроенными, 225.42kb.
• Бизнес-план инвестиционного проекта это предназначенный для участников проекта структурированный, 769.62kb.
• Войку Иван Петрович содержание разделы рабочей программы курса Инвестиционный проект, 651.31kb.
• Дисциплина «Инвестиционный бизнес-план» предназначена для изучения теории и практики, 19.35kb.
• Курсовой проект по дисциплине управление инвестиционными проектами на тему: «Разработка, 42.6kb.
• Бизнес-план инвестиционного проекта Курсовая, 177.15kb.
• На строительство 12-ти квартирного жилого дома, со встроено-пристроенным центром досуга, 74.68kb.
• Бизнес-план инвестиционного проекта Оценка и анализ эффективности инвестиционного проекта, 16.1kb.
• Порядок проведения тендера по выбору подрядной организации на строительство жилого, 143.77kb.
• Зао "Агентство недвижимости" настоящим публикует новую редакцию Проектной декларации, 64.66kb.

3.6. Обзор рынка офисных помещений г. Владимира.

В рамках исследования был проведен опрос менеджеров ряда риэлторских фирм и представителей администраций крупнейших офисных центров города, а также проанализированы объявления о сдаче в аренду и найме офисных помещений.

Анализ спроса и предложения проводился по направлениям:
- метраж;
- стоимость 1 м² площади;
- район расположения;
- характеристики помещений (наличие ремонта, отделки, телефона, коммуникаций).

Кроме того, был рассмотрен вариант аренды офисных помещений в крупнейших офисных центрах. При этом выявлены достоинства и недостатки такой аренды и проведен анализ состава фирм-арендаторов.

В ходе опроса менеджеров риэлторских фирм выяснилось, что многие из них не фиксируют заявки на аренду офисных помещений, а подбирают под конкретное предложение.

Анализ сдаваемого метража показал, что на момент исследования минимальная сдаваемая площадь 14 кв. м., максимальная – 100 кв. м. Сдаваться могут и большие площади, но на данный момент такие помещения уже сданы опрошенными риэлторскими фирмами. Часть сдаваемых площадей представляет собой бывшие складские помещения и требуют полного или частичного ремонта.

В то же время желающие снять офисные помещения ищут площади размером от 14 до 30 кв. м. Площади большого метража пользуются низким спросом. При этом большинство потенциальных арендаторов желают, чтобы помещение было ближе к центру города, чтобы в нем был телефон, свет, тепло, коммуникации (этому критерию не удовлетворяют бывшие складские помещения) и не было бы рядом конкурентов. При таких условиях ирмы готовы заплатить по 250 руб. за 1 кв. м. арендуемой площади и выше.

При анализе сдаваемых офисных помещений в крупнейших офисных центрах города было выявлено, что на момент исследования свободные площади имеются только в офисном центре «Золотое кольцо» (3 комнаты на 14 этаже по 20 кв. м.), все остальные помещения, как и помещения в других офисных центрах сданы полностью. В офисном центре «Заря-2» даже существует очередь на сдаваемые помещения.

Анализ фирм, уже арендующих помещения в крупнейших офисных центрах города Владимира, показал, что большинство из них (порядка 80%) – фирмы, предоставляющие те или иные виды услуг (туристические, юридические, страховые, медицинские, финансовые, бытовые, риэлторские и др.). Торговых фирм значительно меньше.




Отмечено также полное отсутствие фирм, реализующих продукты питания (магазинов) за исключением закусочных и кафе, расположенных на первых этажах и совмещенных, как правило, с развлекательными учреждениями (клубами, кабаре, казино и т.п.).

Бизнес мелких и средних компаний, сегодняшних арендаторов офисов в зданиях бывших или действующих НИИ и ведомственных институтов, быстро растет, их финансовые возможности увеличиваются, а соответственно -растут и запросы, причем достаточно высокими темпами. Спрос на просто качественные и элитные офисы неизбежно увеличивается.

3.7. Анализ рынка торговой недвижимости.

В течение последних нескольких лет рынок торговых помещений является наиболее активным сегментом рынка коммерческой недвижимости. В 2004 году его стремительное развитие продолжилось.

В прошедшем году предложение на рынке формировалось в основном за счет строительства новых торговых помещений, что объясняется следующими факторами:

1. Дефицитом качественных площадей;
   
2. Большой емкостью рынка розничной торговли, обусловленной численностью населения и покупательской способностью.
   
3. Появлением на рынке и развитием локальных и международных торговых сетей.
   
4. Большим спросом у операторов розничной торговли на торговые площади.
   

В 2004 году спрос на рынке торговой недвижимости Владимира в основном формировался в таких сегментах торговой недвижимости, как магазины на улицах города и торговые центры.

Спрос на отдельно стоящие магазины в г. Владимир распределен неравномерно. В настоящее время наибольшим спросом у операторов розничной торговли пользуются: проспект Ленина, ул. Московская, ул. Гагарина.

Помещения в "спальных" районах также вызывают интерес у торговых компаний. Однако вследствие большего объема и меньшего числа потенциальных арендаторов (отдельно стоящие магазины на периферии менее привлекательны для форматов торговли, рассчитанных на высокий пешеходный поток), ставки здесь значительно ниже.

Торговые площади в профессиональных торговых центрах пользуются большим спросом у торговых операторов, поэтому в настоящий момент уровень заполняемости в них составляет в среднем 90-95 %.

Основные тенденции 2005 года:

• Изменение структуры рынка торговых объектов: уменьшение доли рынков, киосков и павильонов в товарообороте Владимира за счет увеличения числа отдельно стоящих магазинов и торговых центров;
  
• Усиление конкуренции между торговыми центрами;
  
• Профессиональный подход к девелопменту, архитектуре и дизайну торговых центров;
  
• Увеличение доли развлекательного сегмента в составе торговых центров;
  
• Освоение спальных и пригородных районов для девелопмента новых торговых объектов;
  
• Обострение конкуренции и передел рынка торговыми сетями вследствие роста местных и экспансии международных сетей в Россию, слияний и поглощений.
  

Предложение помещений под магазин в Ленинском районе

г. Владимир.

№ п/п	Назначение	Площадь, м²	Цена, руб.	Цена за 1 м², руб.
1.	Магазин 1 этаж- S=137,9 S=220 S=33 S=49 S=149 кв.м + мансарда S=200кв.м	789,00	16 000 000 руб	20 300
2.	магазин, 1 этаж - 600 кв.м., цоколь - 600 кв.м., торг. зал от 450 кв.м., 1 этаж - 3 входа и дебаркайдер, 3 входа с подвала, в подвале стяжка полов и окна, на 1 этаже нет	1200,00	23 740 000	19 800
3.	повал с отд. въездом под автосалон, потолок 4,2 м, сдача 1 кв. 2007 г.	450,00	9 000 000	20 000
4.	магазин, торговый зал 300 кв.м., возможно двоим (16700 руб/кв.м.)	480,00	8000000 руб	16 700
5.	магазин: торговый зал 54 кв.м., возможно увеличение	120,00	2 800 000 руб	23 300