Курсовая работа по дисциплине планирование и контролинг на тему: «бизнес-план инвестиционного проекта строительства 3-10 эт жилого комплекса со встроено-пристрочными помещениями в г. Владимире»
| Вид материала | Курсовая |
- Проектная декларация строящегося 22-х этажного жилого дома со встроено-пристроенными, 225.42kb.
- Бизнес-план инвестиционного проекта это предназначенный для участников проекта структурированный, 769.62kb.
- Войку Иван Петрович содержание разделы рабочей программы курса Инвестиционный проект, 651.31kb.
- Дисциплина «Инвестиционный бизнес-план» предназначена для изучения теории и практики, 19.35kb.
- Курсовой проект по дисциплине управление инвестиционными проектами на тему: «Разработка, 42.6kb.
- Бизнес-план инвестиционного проекта Курсовая, 177.15kb.
- На строительство 12-ти квартирного жилого дома, со встроено-пристроенным центром досуга, 74.68kb.
- Бизнес-план инвестиционного проекта Оценка и анализ эффективности инвестиционного проекта, 16.1kb.
- Порядок проведения тендера по выбору подрядной организации на строительство жилого, 143.77kb.
- Зао "Агентство недвижимости" настоящим публикует новую редакцию Проектной декларации, 64.66kb.
3.5. Анализ рынка жилой недвижимости.
Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. По результатам исследований, общая потребность населения РФ в жилье равна 1569,8 млн. кв. м, что при текущих ценах составляет 17767,5 млрд. руб. в стоимостном выражении. Потенциал спроса в 2004 г. оценивается в 148,6 млн. кв. м, или 1682,4 млрд. руб. в стоимостном выражении.
По состоянию на конец 2004 г. только 39% семей были удовлетворены жилищными условиями. Из 61% семей, желающих улучшить жилищные условия, 19,2% не видят никаких возможностей для решения жилищной проблемы, однако 28,5% из них готовы приобрести или построить жилье.
Следует отметить, что реальный спрос на рынке недвижимости значительно ниже потенциального и составляет примерно 6% от потребности в жилье. Реальный спрос определяется платежеспособной потребностью в жилье, т. е. потребностью со стороны домохозяйств, которые имеют накопленные средства и текущие доходы, достаточные для приобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов. Основными факторами, снижающими спрос, являются высокие цены на квартиры, ограниченность ресурсов, которые можно использовать для финансирования такой покупки, и сложности в получении жилищных кредитов.
Увеличение платежеспособного спроса на жилье путем развития рынка ипотечного кредитования
Основным инструментом формирования рынка доступного жилья должно стать развитие ипотечного кредитования. И здесь следует отметить целый ряд тенденций, позволяющих положительно оценить такое развитие.
Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. По результатам исследований, общая потребность населения РФ в жилье равна 1569,8 млн кв. м, что при текущих ценах составляет 17767,5 млрд руб. в стоимостном выражении. Потенциал спроса в 2005 г. оценивается в 148,6 млн кв. м, или 1682,4 млрд руб. в стоимостном выражении.
Во-первых, наблюдается значительный интерес со стороны банков к кредитованию физических лиц в целом и жилищному кредитованию в частности. Данную тенденцию можно объяснить сразу несколькими факторами. Рынок кредитования корпоративных клиентов давно поделен, большие компании крайне редко готовы сменить банк, с которым налажены долгосрочные партнерские отношения, и это заставляет банки искать новые пути развития бизнеса. В то же время мы являемся свидетелями серьезного улучшения благосостояния населения страны: повышается уровень дохода, растет уверенность в завтрашнем дне, меняется менталитет. Именно поэтому сегодня люди готовы воспользоваться банковскими услугами. Объем услуг, предоставляемых физическим лицам, постоянно растет, и банки начинают иначе относиться к розничному бизнесу.
Во-вторых, в настоящее время правительство принимает ряд законодательных мер, направленных на улучшение правового поля ипотечного кредитования: устраняются противоречия между ГПК и ФЗ «Об ипотеке», упрощается процедура обращения взыскания на залог, создаются механизмы привлечения долгосрочных ресурсов пенсионных фондов, формируется правовая база для создания общенационального кредитного бюро.
К примеру, совсем недавно в силу вступили поправки к ФЗ «О государственной пошлине», согласно которым минимальная пошлина за нотариальное удостоверение ипотеки (залога недвижимого имущества) составляет 200 руб. (для сравнения: ранее она равнялась 1,5% от залоговой стоимости имущества, что было существенной частью общего объема транзакционных издержек, возникающих при оформлении ипотечного кредита). Снижение нотариальной пошлины в целом повлечет значительное уменьшение «стоимости» ипотечных кредитов и, безусловно, сделает ипотеку более доступной для потребителей.
Общий объем выданных в 2004 г. ипотечных кредитов оценивается примерно в 10,5 млрд руб. в текущих ценах, темп роста при этом составил более 300%. По оценкам экспертов, такой темп сохраняется и в 2005 г. В то же время, несмотря на развитие сферы ипотечного кредитования, потенциальный спрос более чем в 10 раз превышает текущий объем выданных кредитов3.
Существует и другая проблема: для более активного развития ипотечного кредитования необходимо адекватное предложение жилья.
Проведенные прогнозные оценки показали, что процесс удовлетворения спроса на жилье даже при проведении всех реформ будет ограничен объемом предложения на рынке жилья и в 2004—2010 гг. не превысит 67%.
По сути, рынок недвижимости сегодня характеризуется серьезной диспропорцией спроса и предложения.
Основными тенденциями рынка жилой недвижимости г. Владимира за 2004 год является незначительное повышение цен и увеличение предложения на рынке первичного жилья.
Аналитические показатели влияющие на изменение стоимости 1 м² жилья.
| № | Наименование показателя | Периодичность | Единица измерения | 2004 г. |
| 1 | Динамика изменения темпов инфляции | ежемесячно | % | 0,4 |
| 2 | Динамика изменения стоимости 1 м² | ежемесячно | % | 0,12 |
| 3 | Предложения застройщиков по продаже первичного жилья | ежемесячно | кол-во квартир | 146 |
| 4 | Предложения вторичного жилья | ежемесячно | кол-во квартир | 549 |
| 5 | Отчисления городу на долевое участие в развитии инженерных коммуникаций (от сметной стоимости строительства) | ежегодно | % | 1,7 |
| 6 | Затраты на прокладку инженерных коммуникаций городу согласно выданным тех. условиям (от сметной стоимости строительства) | ежегодно | % | 10,86 |
| 7 | Коэффициент доступности жилья | ежемесячно | кол-во лет | 2,08 |
По итогам 2004текущий индекс стоимости первичного жилья вырос незначительно. Его среднее значение по городу составляет 13733 руб. за 1м, показатель по вторичному жилью вырос до 17579 руб. за 1м².
Коэффициент доступности жилья в 2004 году составил 2.08. Он показывает, какое количество лет семья должна накапливать средства, направляя на эти цели свой совокупный доход. В расчете учитывается стоимость имеющейся у семьи однокомнатной квартиры по социальным нормам, начальный капитал в размере 3т.$ и среднемесячная начисленная номинальная зарплата (по данным Владимирского областного комитета государственной статистики составляющая 5423,7 руб.).
Средняя стоимость предложения жилья в новостройках (итоги декабря).
| Районы | Ноябрь, руб | Декабрь, руб |
| Ленинский р-он | 13 750 | 13 630 |
| Октябрьский р-он | 13 540 | 13 625 |
| Фрунзенский р-он | 13 860 | 13 944 |
| По городу | 13 716 | 13 733 |
На первичном рынке спросом, в основном, пользуются 1-комнатные и маленькие 2-комнатные квартиры. Во Владимире они стоят от 13 до 18 тысяч рублей за кв. метр. Наибольшим спросом пользуются квартиры расположенные в Ленинском районе.
На рынке вторичного жилья во Владимире наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры улучшенной планировки. Цены на них колеблются в зависимости от района. В центре и на проспекте Ленина жилье стоит от $32 тысяч, а в Добром - $28-31 тысячу.