Ткач Марія Павлівна Керівник диплом
| Вид материала | Диплом |
- План роботи районної школи молодих спеціалістів практичних психологів та соціальних, 286.48kb.
- Шишкіна Марія Павлівна, канд філос, 72.78kb.
- Семенова Марія Іванівна диплом, 75.73kb.
- Уласа Самчука "Марія", 188.25kb.
- Конвенцією Ради Європи (юнеско від 11 квітня 1997 року) І попередніми конвенціями,, 46.72kb.
- Секція інформаційні І керуючі системи керівник проф. Баженов, 120.49kb.
- Секція мікропроцесорна техніка в автоматиці І приладобудуванні керівник – проф. Гапон О.І, 120.36kb.
- Кий процес, 14.73kb.
- Згідно з інформацією заступника директора школи з виховної роботи Про стан виховної, 73.09kb.
- Марія Калінічна Іщенко одна з найвизначніших педагогів с. Саварки. У 1898 році у трьох, 77.18kb.
Державний вищий навчальний заклад
«Українська академія банківської справи Національного банку України»
Кафедра державно-правових дисциплін
«Допущена до захисту»:
Завідувач державно-
правових дисциплін
к.і.н., доцент
______________А.О. Ткаченко
«____»____________2009 р.
МАГІСТЕРСЬКА ДИПЛОМНА РОБОТА
на здобуття освітньо-кваліфікаційного рівня – магістр
Тема роботи: «Правове регулювання іпотеки землі: історичний досвід та проблеми сучасності»
Виконала студентка 6 курсу денної форми навчання групи МП-31
спеціальності 8.060101 «Правознавство»
Ткач Марія Павлівна
Керівник дипломної роботи:
__________ к.і.н, доцент А.О. Ткаченко
(підпис) «____»____________2009 р.
Виконавець-випускник:
__________ М.П. Ткач
(підпис) «____»___________2009 р.
Суми – 2009
Зміст
Вступ…………………………………………………………………………...... 4
РОЗДІЛ 1. Поняття та історія розвитку правового інституту іпотеки землі……………………………........ 10
1.1. Юридична природа іпотеки……………………………............... 10
1.2. Правові форми та принципи іпотеки..………………………….. 17
1.3. Історичний розвиток іпотеки землі в Україні………………….. 25
РОЗДІЛ 2. Механізм правового регулювання іпотеки землі в Україні……………………………………………………….. 43
2.1. Поняття та механізм правового регулювання іпотеки землі в Україні……………………………………………………………. 43
2.2. Іпотечні земельні правовідносини……………………………… 53
2.3. Договір у системі регулювання іпотечних земельних відносин…………………………………………………………... 56
2.4. Юридична відповідальність та порядок вирішення спорів, пов’язаних з іпотекою землі…………………………………….. 72
РОЗДІЛ 3. іпотекА земель сільськогосподарського призначення в Україні: сучасний стан та перспективи розвитку……………………………..……. 82
3.1. Передумови розвитку іпотеки земель сільськогосподарського призначення в Україні……………………………………...…….. 82
3.2. Перспективи створення спеціалізованих земельних іпотечних установ в Україні………………………………….………..…….. 97
Висновки………………………………………………………………….… 104
Список ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ…………………………………...… 107
Додатки…………………………………………………………………….… 121
ВСТУП
Актуальність теми дослідження. Обрання Україною курсу на становлення демократичного громадянського суспільства потребує звуження сфери публічно-правового регулювання, послаблення втручання держави у сферу особистих прав громадян і забезпечення достатньо можливостей для їхньої реалізації та захисту. З огляду на це, формування земельних відносин ринкового типу вимагає удосконалення їхніх інституційних та правових засад.
Визначальним у системі заходів забезпечення удосконалення правового регулювання земельних відносин є розробка механізму іпотеки земель як умови втілення на практиці фундаментальних положень Конституції України та Земельного кодексу України стосовно реалізації права громадян та юридичних осіб на вільне розпорядження об'єктами приватної власності, в тому числі можливість їх застави для забезпечення виконання власних зобов'язань перед іншими особами-кредиторами.
Зміцнення економіки України, розвиток сільськогосподарського товарного виробництва на сучасному етапі нерозривно пов’язані з подальшим проведенням земельної реформи, одним з основних напрямків якої є формування власної системи іпотечного кредитування під заставу земель, яка передбачає створення відпрацьованих правових та економічних механізмів.
Визначальну роль у формуванні злагодженої та ефективної системи земельного іпотечного кредитування відіграє система іпотечних кредитних інституцій, до якої належать банки та інші іпотечні кредитні установи. Ефективність функціонування даної системи у значній мірі залежить від ступеня розвитку інфраструктури: системи реєстрації обігу землі, системи професійної оцінки земельних ділянок, страхових компаній, а також інституцій, що забезпечують діяльність на вторинному ринку іпотечних позик.
Світовий досвід, а також досвід дореволюційної Росії свідчить про те, що суттєвим системоутворюючим елементом іпотечного кредитування під заставу земельних ділянок сільськогосподарського призначення є діяльність спеціалізованих кредитних установ, які здійснюють у сукупності як активні, так і пасивні операції з розміщення коштів у земельні іпотечні кредити, а також пасивні операції із залучення коштів з метою рефінансування вкладень у земельні іпотечні кредити шляхом випуску іпотечних цінних паперів.
Постановка проблеми. На сучасному етапі в Україні кредитування сільськогосподарських виробників є найменш привабливим для банківської системи, оскільки кредитор не одержує надійних гарантій повернення боргу, в той час як у країнах із розвиненою іпотечною системою застава землі вважається найнадійнішим засобом забезпечення зобов’язань.
Не дивлячись на значний розвиток вітчизняного іпотечного законодавства, багато правових аспектів іпотеки земельних ділянок залишаються належним чином не впорядкованими, не створено ефективний організаційно-правовий механізм забезпечення іпотеки землі, багато питань досі знаходяться на рівні теоретичних дискусій, що зумовлює актуальність теми даної дипломної (магістерської) роботи.
Розробленість теми. Правовий інститут іпотеки землі є новим у вітчизняному законодавстві і формується на межі двох галузей права: цивільного та земельного. У зв’язку з цим, зміст правових норм, що його складають є недостатньо дослідженим у сучасний юридичній літературі. Теоретичні питання у галузі земельного права, зокрема стосовно реалізації права власності на землю, правової концепції ринку земель, правової природи інституту застави землі, процедури оцінки та реєстрації земельних ділянок, правових аспектів іпотеки землі розглянуті у наукових працях вітчизняних правознавців – В.Д. Габака [60, 61], С.Л. Гоштинар [64], П.Ф. Кулинича [79, 80], Р.І. Марусенко [86], В.В. Носіка [90, 91, 92], Ю.В. Шевцової [116].
Теоретичним та практичним питанням у галузі цивільного і господарського права стосовно поняття іпотеки, її юридичної природи, поняття іпотечного кредитування, іпотечних ринків, іпотечної системи, договірних іпотечних відносин присвячені праці В. Марченка [87], С. Ніщимної [89], В.Г. Першина [96], І.І. Пучковської [99], І. Спасибо-Фатєєвої [104], О. Табали [105]. Безпосередньо правовим проблемам та перспективам розвитку іпотечного кредитування землі присвячені ґрунтовні сучасні дисертаційні дослідження Н.В. Грищук [65], В.Ю Малого [85] та В.Г. Першина [96].
Історичні аспекти виникнення і розвитку іпотеки землі, формування системи іпотечного кредитування в Україні розглянуто у працях В.Д. Габака [60], А.В. Опрі [94], О.Ф. Скакун [103], А.О. Ткаченка [108], Є.О. Тригуб [110] та інших. Досить ґрунтовними у цьому питанні є праці українських економістів, присвячені, зокрема, проблемам розробки вітчизняних програм іпотечного кредитування, доцільності створення спеціалізованих земельних іпотечних установ – О.І. Драпіковського [67], О.Т. Євтуха [69], В. Заяця [72], І.Б. Іванової [67], Г.І. Корогода [88], С.І. Кручка [78], В.І. Міщенка [88], І.В. Сало [114], В.С. Стельмаха [114] та інших.
Для розгляду порівняльно-правових аспектів регламентації іпотеки землі значний інтерес складають праці зарубіжних вчених, присвячені історичним аспектам виникнення і розвитку іпотеки, особливостям формування системи іпотечного кредитування в Російській імперії – С.С. Акманова [53, 54], І.Ф. Гіндіна [63] та інших.
Однак проведене дослідження вказує на те, що всі зазначені автори розкривають тему правового регулювання іпотеки лише в окремих її аспектах. Зокрема, майже невисвітленим в українській науковій юридичні літературі є історичний досвід становлення та розвитку системи земельних іпотечних кредитних установ у Російській імперії, що існувала у середині ХІХ – на початку ХХ ст. ст., дослідження якої має велике значення для формування сучасного земельного іпотечного законодавства та вітчизняної іпотечної системи. Недостатньо розкритою є роль договору у системі іпотечних земельних відносин, а також правові аспекти створення в Україні спеціалізованих земельних іпотечних установ.
Враховуючи вищезазначене, метою даної роботи є теоретичний аналіз історичного розвитку іпотеки землі, розкриття поняття та особливостей її правового регулювання в умовах земельної реформи, обґрунтування пропозицій і рекомендацій, спрямованих на вдосконалення регламентації суспільних відносин у сфері іпотеки земельних ділянок, практики застосування норм чинного законодавства у даній галузі.
Відповідно до мети дослідження, поставлені такі завдання:
– виходячи з положень, що містяться у законодавстві і науковій літературі, обґрунтувати поняття іпотеки землі та проаналізувати її основні правові форми, передумови виникнення, порядок застосування;
– узагальнити історичний досвід розвитку інституту іпотеки землі в Україні та формування іпотечної системи держави;
– дослідити правове забезпечення іпотеки землі, зокрема: іпотечні договірні відносини, оцінку і страхування земельної ділянки, яка передається в іпотеку, передбачені законодавством процедури реєстрації нерухомості та звернення стягнення на заставлену ділянку, розташовані на ній об’єкти нерухомості;
– розробити пропозиції щодо вдосконалення правової регламентації іпотеки землі, найбільш ефективної й оптимальної реалізації її можливостей в Україні, а також дати наукову оцінку процесам формування земельних ринків і засадам діяльності спеціалізованих земельних (іпотечних) банків.
Об’єктом дослідження дипломної (магістерської) роботи є суспільні відносини, пов’язані з правовою регламентацією іпотеки землі в Україні, а також відносини у згаданій сфері що потребують досконалого правового регулювання.
Предметом дослідження є нормативно-правові акти, теоретичні розробки правових проблем іпотеки землі, практика діяльності відповідних органів з організаційного забезпечення іпотеки землі, історичні джерела.
Методи дослідження. При написанні дипломної (магістерської) роботи використано загальнонаукові (діалектичний, системний, історичний, формально-логічний) і спеціальні методи наукового пізнання (порівняльно-правий, комплексний). За допомогою діалектичного методу досліджувався правовий інститут іпотеки землі у контексті умов його становлення і розвитку. Методи системного аналізу та синтезу було покладено в основу вивчення положень нормативних актів у сфері правового регулювання іпотеки земельних відносин. Історичний метод дозволив розглянути події й факти з дотриманням хронології, відзначити особливості нормативної бази, яка врегульовувала іпотеку землі на окремих етапах історії Української держави і права. Шляхом аналізу та синтезу досліджувалися організаційний механізм забезпечення іпотеки землі, засади діяльності кредитних установ, практика застосування законодавства. Формально-логічний метод дозволив провести аналіз змісту норм права, виявити ознаки правових понять, провести їх класифікацію, тлумачити певні положення тощо. Порівняльно-правовий метод використано при аналізі особливостей правового регулювання іпотеки землі в Україні та в інших країнах, при зіставленні різних елементів права, відображених у вітчизняному законодавстві та нормативних актах зарубіжних країн. Метод комплексного підходу надав змогу сформулювати наукові визначення, прикладні положення, рекомендації.
Ступінь вирішення проблеми в дослідженні. У даному дослідженні проведено комплексний аналіз історичного досвіду правового регулювання іпотеки землі в Україні, а також аналіз сучасного стану правового забезпечення та передумов іпотеки землі, практики застосування законодавства в цій сфері; сформульовані наукові рекомендації щодо вдосконалення правової регламентації іпотеки землі в Україні. Новизна дослідження дипломної (магістерської) роботи характеризується положеннями, які виносяться на захист:
1.Сформульоване поняття іпотеки землі, досліджено її юридичну природу, принципи та систему, визначено галузеву приналежність правових норм, які забезпечують функціонування механізму іпотеки землі в Україні.
2. Проведено аналіз історичного розвитку іпотечних установ у Російській імперії, розроблено структуру її системи іпотечного кредитування.
3. Досліджено структуру механізму правового регулювання іпотеки землі місце договору у опосередкуванні іпотечних земельних відносин, а також особливості юридичної відповідальності в цій сфері.
4. Зроблено висновок про необхідність внесення відповідних змін у законодавчі акти щодо вдосконалення правової безпеки іпотеки, забезпечення функціонування в Україні ринку землі, а також доцільність вдосконалення законодавства, яке би опосередковувало діяльність спеціалізованих фінансово-кредитних установ – земельних іпотечних банків.
Значущість дослідження для України. Результати дослідження можуть бути використані у подальшому вдосконаленні земельного та цивільного законодавства, зокрема при внесенні змін та доповнень до законів України «Про іпотеку», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», застосуванні земельного законодавства в галузі реалізації прав землевласників, застосуванні норм юридичної відповідальності за порушення законодавства, яким регулюється іпотека землі, при написанні наукових праць, у практичній діяльності щодо організаційного забезпечення іпотеки землі в Україні. За результатом дослідження було здійснено публікації:
1. Ткач, М.П. Правове регулювання банківської діяльності в Українській Державі гетьмана П. Скоропадського / М. Ткач // Проблеми і перспективи розвитку банківської системи України: погляд у майбутнє: Збірник тез і доповідей за матеріалами Сьомої науково-практичної конференції студентів (21-23 квітня 2004 р.) / Українська академія банківської справи Національного банку України. – Суми, 2004. – С. 83–86.
2. Ткач, М.П. Роль Государственного дворянского земельного банка в кредитной системе Российской империи / М.П. Ткач // Правовые традиции и их институционализация в Российской правовой системе: Сб. науч. ст. Материалы III конференции юридического факультета КГУ (26 октября 2007 г.): В 2-х частях : Ч. 1. Теория и история права и государства. Государственное и административное право / Курский государственный университет. – Курск, 2007. – С. 64–67.
Дипломна робота складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел та додатків. Повний обсяг роботи становить 106 сторінок, список літератури міститься на 14 сторінках (125 найменувань).
- Поняття та історія розвитку правового інституту іпотеки землі
1.1. Поняття та юридична природа іпотеки
Наукове дослідження правового феномену іпотеки землі перш за все потребує виявлення та конкретизації його понятійної характеристики. З огляду на це, доцільним є аналіз основних понять та категорій, які стосуються правового регулювання іпотеки землі, а також дослідження історії їх виникнення та розвитку.
Наукові джерела стосовно порушеного питання слід поділяти на такі групи: 1) сучасні; 2) ретроспективні; 3) зарубіжні; 4) енциклопедичні. У першій основними автор вважає праці О. Євтуха [69], П. Кулинича [79, 80], С. Кручка [78], В. Носіка [90, 91, 92], О. Погрібного [73], І. Пучковської [99], В. Семчика [73], Я. Шевченка [73], Ю. Шемшученка [73]. Другу групу представляють дослідження І. Гіндіна [63], Л. Яснопольського [55], Г. Шершеневича [117] та інших. До третьої належать праці С. Акманова [53] і В. Лапача [81]. Основу четвертої складають дореволюційні, радянські та сучасні енциклопедичні довідники.
Слово «іпотека» має грецьке походження і у буквальному перекладі з грецької (hypoteca, hyfotheca) – підставка, підпірка, підстава, застава. Цей термін був введений в обіг відомим афінським реформатором і законодавцем Солоном на початку VI ст. до н.е. До цього часу в Афінах зобов’язання забезпечувалися особистістю боржника, якому у випадку неплатоспроможності загрожувало рабство. Солон придумав раціональний спосіб перетворення особистої відповідальності у майнову. На прикордонній межі маєтку боржника ставився стовп з написом про те, що вказане майно є забезпеченням претензії кредитора в конкретній сумі. Такий стовп називався іпотекою (підставкою), у переносному значенні це слово стало вживатися для позначення застави [118].
Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, які називалися «іпотечними». Вже у Стародавній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла кожній зацікавленій особі без перешкод переконатися в стані конкретної земельної власності. Однак, перші операції з вартістю за принципом іпотеки мали місце ще раніше. В Новому Вавилоні (626-539 рр. до н.е.) рабовласники надавали своє рухоме майно в користування залежним від них особам, здатним використовувати цю вартість для одержання додаткового доходу. Господарські та юридичні документи, які дійшли до наших днів свідчать, що позики грошей давалися під заставу. В якості застави найчастіше виступав будинок або ділянка землі.
Новий розвиток інститут іпотеки одержав у Римській імперії. За римським правом іпотека, поряд із фідуцією та пігнусом (ручним закладом), була одним із видів застави. Як при фідуції, так і при пінгусі заставлене майно вилучалося з цивільного обігу, що ускладнювало можливість боржника виконати свої зобов’язання, оскільки речі, перебуваючи у заставі, не приносили йому прибутку. Подальший розвиток торгівлі показав, що кредитору вигідніше залишати заставлене майно у боржника з метою створення йому умов для виконання свого зобов’язання.
Розвиток іпотеки у Стародавньому Римі починається з ІІІ ст. до н.е. з угод, згідно яких гарантією орендної плати власнику земельної ділянки слугував господарський реманент (раби, робоча худоба, сільськогосподарські знаряддя), які орендар доставляв на орендовану ділянку. Із розвитком римського законодавства орендодавець (кредитор) отримав заставне свідоцтво, яке давало йому право у випадку невиконання зобов’язання боржником захопити самому володіння на ввезений на земельну ділянку господарський реманент. Згодом, власник ділянки отримав за преторським едиктом право на позов про передачу йому володіння у судовому порядку [56, с. 145].
Однак, не дивлячись на значний розвиток іпотеки, римське право не надавало кредитору надійного забезпечення, оскільки іпотека не мала двох необхідних якостей: спеціальності та гласності. На відміну від сучасного права, де під іпотекою мається на увазі застава лише власності, на яку поширюється режим нерухомого майна, а під заставою – все інше рухоме майно, у римському праві вибір реальної (закладу) або іпотечної форми застави не залежав від виду речі [110, с. 279]. Крім того, за римським правом субординація іпотек здійснювалася не лише за часом виникнення, а і за привілеями, встановленими законом безумовно: деяких осіб, за особливим відношенням їх до боржника або за особливою вимогою, римський закон, незалежно від договору, наділяв іпотечним правом (законна, таємна або негласна іпотека). Кредитор при встановленні договірної іпотеки на майно боржника не міг бути впевненим у тому, що цим самим майном не забезпечена яка-небудь інша негласна вимога, яка може конкурувати з його іпотечним правом або навіть отримати перевагу [56, с. 246].
Іпотека дала назву іпотечній системі та шляхом рецепції перейшла у західноєвропейське законодавство. Вона з’явилася у Німеччині не раніше ХІV ст. (до цього часу там панував принцип логічної відповідальності за борги), а у Франції – з кінця ХVІ ст., де збереглася негласна іпотека [118]. При рецепції римського права зміст іпотеки дещо змінився: по-перше, вона застосовувалася тільки до нерухомого майна; по-друге, продаж закладеного майна здійснювався за допомогою судових органів. Крім того, римська іпотека потрапила під вплив національних законодавств [110, с. 280]. Очевидно, приблизно у такому ж вигляді вона отримала застосування у Російській імперії, а у її складі поширилась і на територію України.
Питання про правову природу застави (іпотеки) завжди було предметом дискусій вчених-правознавців. Ще у римському приватному праві мала місце дуалістичність інституту іпотеки. Вона проявлялася в одночасній присутності окремих ознак як речового, так і зобов’язального права. Нормативні акти європейських країн, наприклад – Німеччини, розглядають іпотеку як речове право, а саме, як вид права на чужу річ. У межах науки цивільного права цей підхід обстоювали римські цивілісти, а також російські дослідники ХІХ – початку ХХ ст.
Як бачимо, про правову природу застави у цивілістиці було висловлено три точки зору: 1) право застави є речовим; 2) право застави є зобов’язальним; 3) застава поєднує в собі елементи як речових, так і зобов’язальних прав.
Формулюючи аргументи на користь речового права, наведемо його поняття. Це право, що забезпечує задоволення інтересів уповноваженої особи шляхом безпосереднього впливу на річ, який власник здійснює завжди своєю владою і у своїх власних цілях. Отже, власник може на свій розсуд здійснювати цей вплив шляхом застави, тобто однієї з форм розпорядження. Очевидним є те, що іпотечне право, яке найкраще відбиває зміст і сутність іпотеки, має окремі прояви ознак речового права [84, с. 40]. До речово-правових елементів застави фахівці відносять такі: 1) право слідування: у разі переходу права власності на предмет застави до іншої особи право застави зберігається; 2) задоволення вимог кількох заставодержателів на один предмет застави здійснюється за принципом старшинства; 3) речово-правові способи захисту прав заставодержателя; 4) обмеження власника в праві розпорядження майном, що є предметом застави: заставодавець має право відчужувати предмет застави, передавати його в користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним лише за згодою заставодержателя, якщо інше не встановлено договором [36, 568]. В той же час, наведені прояви не є достатньою підставою для віднесення іпотечного права до системи речових [115, с. 50].
На користь альтернативної позиції, що відстоює зобов’язально-правову природу іпотеки, свідчать наступні її властивості: 1) вузька сфера правоможностей іпотекодержателя стосовно даної речі; 2) про зобов’язально-правовий характер іпотеки свідчить акцесорність, залежність від основного зобов’язання, що не властиво речовим правам і дещо суперечить їх природі. З наведеного вище випливає також те, що іпотечне право не надає володіння майном як таке (сервітут, емфітевзис чи суперфіцій), воно не збільшує реальної вартості зобов’язання і спричиняє тільки ті наслідки, які випливають з останнього; 3) при іпотеці має місце відносний зв’язок між іпотекодавцем та іпотекодержателем, який знаходить прояв у взаємних правах та обов'язках та входить до змісту договірних (а отже, і зобов’язальних) правовідносин між ними; 4) окрім того, іпотечне право встановлюється, як правило, на певний строк та може бути відчужене (на відміну від низки прав на чужі речі); 5) у разі ліквідації платоспроможної юридичної особи вимоги її кредиторів, забезпечені заставою, задовольняються у першу чергу; 6) іпотечне право носить одноразовий характер і припиняється після його реалізації (шляхом розрахунку сторін або звернення стягнення на предмет іпотеки). При цьому, законодавство України виключає можливість безпосереднього стягнення. Вимоги кредитора-заставодержателя можуть бути задоволені лише шляхом продажу предмета застави з публічних торгів. І тільки у тому випадку, коли публічні торги оголошено такими, що не відбулися, предмет застави може бути за згодою заставодержателя та заставодавця переданий у власність заставодержателя за початковою ціною, якщо інше не встановлено договором чи законом [36, 591]; 7) нарешті, сама можливість активної взаємодії іпотекодержателя з предметом іпотеки виключається за фактом його залишення у іпотекодавця (що відрізняє іпотеку від інших видів застави). Таким чином, якщо навіть визнати, що заставі притаманний речово-правовий характер, то іпотеки це стосується в останню чергу [84, с. 41].
Отже, не можна погодитись повністю ані з першою, ані з другою позицією. Очевидним є те, що розгляд іпотеки лише як елемента зобов’язально-правових або ж речово-правових відносин у жодному разі не відобразить глибинної теоретичної суті іпотеки. Іпотека має подвійну природу і те, що у певних випадках вона може тяжіти до речового чи зобов’язального аспекту не заперечує цього факту.
Звертаючись до поняття терміну «іпотека», слід відмітити його полісемантичність. Можна виділити, принаймні, п’ять підходів до його змісту: 1) іпотека є видом застави землі, нерухомого майна, при якій земля та / або майно що становить предмет застави, залишаються у заставодавця або третьої особи (майнового поручителя), а заставодержатель набуває права на задоволення іпотекою зобов’язання, яке не виконується за рахунок предмета іпотеки [115, Т. 2, с. 719] (таке поняття встановлює також законодавець і воно носить найбільш юридично конкретний характер); 2) іпотека – вид позики під заставу (іноді у такому розумінні ототожнюється поняття іпотеки та іпотечного кредиту); 3) іпотека – це заставна, цінний папір, що засвідчує заставу нерухомості; 4) іпотека – це весь масив правовідносин щодо заставленого майна [84, с. 42]; 5) іпотека – це механізм, який забезпечує рух вартості з метою одержання прибутку і досягнення соціального ефекту на основі довгострокового кредитування під заставу нерухомості, що залишається в користуванні заставодавця або у третьої особи (соціально-економічний зміст) [69, с. 69].
Надаючи визначення поняття «іпотека», вітчизняні дослідники фактично не відображають основної ознаки цього поняття, а саме того, що суб’єкти іпотечних відносин використовують специфічний об’єкт – землю. Більшість визначень іпотеки сфокусовані на тому, що заставлятися можуть усі об’єкти нерухомості або на тому, що іпотека є видом забезпечення.
З метою відображення у понятті «іпотека» специфіки предмета застави, яка і обумовлює правовий статус як іпотекодержателя, так і іпотекодавця, варто виходити з особливостей правового режиму земельної ділянки, які полягають у її обтяженні, передбаченому законом з метою забезпечення виконання зобов’язання. Виходячи із зазначеного, зокрема, Н. Грищук [65] пропонує визначення, за яким іпотека – це передбачене законом на певний строк обтяження земельної ділянки та інших пов’язаних із нею об’єктів, які залишаються у володінні та користуванні іпотекодавця або уповноваженої особи, що надає у визначених законом випадках іпотекодержателю право їх реалізації з метою задоволення вимог щодо земельної ділянки [65, с. 6].
Земельні ресурси є частиною природи і у цьому зв’язку земля як об’єкт нерухомості – єдине, що поєднує у собі елементи предмета, засобу праці та природного ресурсу. Слід розрізняти терміни «земля» і «земельна ділянка». Перший, як правило, вживається у тому разі, коли йдеться про неосвоєну власність [84, с. 42]. З позиції земельного права термін «земля» розглядається: як надбання Українського народу, основне національне багатство, що перебуває під особливою охороною держави [1, 13, 14]; як територія держави Україна, яка відмежовується від територій інших держав; як основний природний об’єкт, який створює сприятливі умови для проживання людей; як основний засіб сільськогосподарського виробництва, а також засіб виробництва в інших галузях економіки [73, с. 14].
Коли ж ідеться про землю як об’єкт права власності чи користування, то слід вживати термін «земельна ділянка», як конкретну частину земної поверхні з чітко визначеними межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами, на якій виконані якісь роботи (поліпшення), що дозволяють використовувати її відповідно до цільового призначення. У законодавстві України міститься таке визначення земельної ділянки: це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами [31, 79].
Так, характеризуючи поняття «іпотека землі», розуміємо, що воно стосується виключно застави земельної ділянки, як основного об’єкту, та розташованої на ній нерухомості, як такої, що нерозривно слідує за земельною ділянкою.
Таким чином, іпотека має юридичний, організаційний та економічний зміст. Останній полягає в тому, що вона є ринковим інструментом стимулювання обороту майнових прав на об'єкти нерухомості у випадках коли інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін) юридично та комерційно недоцільні, що дозволяє залучити додаткові фінансові засоби для реалізації різноманітних проектів. У організаційному плані іпотечне кредитування є сукупністю взаємопов'язаних елементів з реалізації інвестиційних та інноваційних проектів.
Окрім економічного та організаційного змісту, іпотека передбачає і правове забезпечення, що проявляється у правовому регулюванні іпотечних земельних відносин. Механізм останнього є системою правових засобів, способів і форм, за допомогою яких здійснюється вплив на відносини, що виникають у процесі іпотеки землі.
З юридичної точки зору, в об’єктивному розумінні, під іпотекою землі слід розуміти комплексний правовий інститут, що поєднує в собі норми цивільного (зобов’язального та речового), земельного та банківського права, і спрямований на врегулювання відносин, пов’язаних із обтяженням на певний строк земельної ділянки, яка залишається у володінні та користуванні іпотекодавця або уповноваженої третьої особи, що надає у визначених законом випадках іпотекодержателю право її реалізації з метою задоволення власних вимог.
В суб’єктивному розумінні, з юридичної точки зору, іпотека землі є ефективним засобом забезпечення зобов’язань, в першу чергу, позичальника перед кредитором, який полягає в обмеженні майнових прав власності на об'єкти нерухомості та покладенні взаємних прав і обов'язків на сторони.