Ткач Марія Павлівна Керівник диплом

Вид материала

Содержание

2.4. Юридична відповідальність та порядок вирішення спорів, пов’язаних з іпотекою землі
3.1. Передумови розвитку іпотеки земель сільськогосподарського призначення в Україні

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8

2.4. Юридична відповідальність та порядок вирішення спорів, пов’язаних з іпотекою землі

Порушення іпотекодавцем та іпотекодержателем умов договору та норм чинного законодавства України є підставою для виникнення юридичної відповідальності, яка є передбаченою законом видом і мірою державно-владного (примусового) зазнання особою втрат благ особистого, організаційного і майнового характеру за вчинене правопорушення [103, с. 432].

Відповідальність, яка може виникати при правовідносинах щодо іпотеки землі є ретроспективною і, в залежності від галузевої належності правової норми, яка порушується, поділяється на: а) кримінально-правову; б) адміністративну; в) цивільно-правову.

Цивільно-правова майнова відповідальність – це відповідальність фізичної чи юридичної особи за порушення договірних іпотечних зобов'язань, за заподіяння позадоговірної майнової шкоди, а також за порушення особистих майнових та немайнових прав. Вона має майновий і компенсаційний (правопоновлювальний) характер.

Таким чином, цивільно-правова відповідальність у сфері іпотечних земельних відносин може виникати внаслідок заподіяння майнової (матеріальної) та/або особистої немайнової (моральної шкоди).

Цивільно-правова (майнова) відповідальність виходить з умов договору, або визначається рішенням суду у разі наявності необхідних підстав, якими, зокрема, можуть бути: ненадання або несвоєчасне надання кредиту під заставу землі іпотекодержателем, неналежне використання кредитних ресурсів або нецільове використання предмета іпотеки іпотекодавцем, несплата за користування кредиту або неповернення кредиту в обумовлені договором строки.

Для іпотекодавця, як правило, порушення умов договору та вимог чинного законодавства, веде до набуття іпотекодержателем права на звернення стягнення на предмет іпотеки. Ч. 3 ст. 33 Закону № 898-IV встановлює, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (публічно-правовий порядок) або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (приватноправовий порядок) [14, 33].

Публічно-правовий порядок звернення стягнення передбачає примусовий продаж на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження» [4].

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України «Про виконавче провадження», на підставі рішення суду предмет іпотеки може бути переданий у примусове управління. Така передача не може трактуватись самостійним способом звернення стягнення, оскільки суд може прийняти рішення про передачу в примусове управління тільки після прийняття рішення про продаж предмета іпотеки і до моменту реалізації предмета іпотеки [4, 34].

Можливою є також і передача в примусове управління предмета іпотеки на підставі рішення суду як окремого способу звернення стягнення. Такі повноваження суду випливають із ч. 1 ст. 41 Закону «Про виконавче провадження», згідно з якою реалізація предмета іпотеки на прилюдних торгах відбувається в тому випадку, якщо інше не передбачено рішенням суду [4, 41]. «Інше» може бути, наприклад, прийняття судом рішення про передачу майна в примусове управління з метою отримання доходу, плодів чи продукції на користь іпотекодержателя. Суд при винесенні відповідного рішення повинен керуватись мотивами якнайшвидшого та повного задоволення інтересів іпотекодержателя. Інакше кажучи, таке рішення може бути прийняте тільки за умови, що іпотекодержатель не заперечує проти такого способу звернення стягнення, як передача в примусове управління предмета іпотеки з метою отримання прибутку для поступового погашення забезпечених іпотекою вимог [113].

Поряд із публічним зверненням стягнення на предмет іпотеки згідно зі ст. 36 Закону «Про виконавче провадження» [4, 36] можливим є також приватне звернення стягнення.

Сторони можуть вирішити також питання про звернення стягнення на підставі договору. Таке врегулювання повинне здійснюватись згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя. Цей договір підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки. Цей спосіб не повинен перешкоджати іпотекодержателю застосувати інші способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Закону № 898-IV. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов’язання є недійсними [14, 11].

Метою приватного способу звернення стягнення на предмет іпотеки є максимальне наближення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки до інтересів іпотекодержателя. Однак, як показує практика, цей порядок не завжди виконуює цю роль.

О. Фелів [113] зазначає, що в більшості економічно-розвинутих країнах світу, приватне звернення стягнення (так зване «lex commissoria») заборонено саме з мотивів його невідповідності інтересам іпотекодавця [113]. В німецькому праві lex commissoria було заборонено, оскільки є типово пристосованим способом для використання та обману боржника.

Українське законодавство забезпечує права іпотекодавця. Так, іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Угода, згідно з якої право власності на предмет іпотеки переходить без врахування розміру вимог, які забезпечуються нею, є недійсною [14, 37].

Однак, практика показала, що цей механізм не забезпечує належний баланс інтересів боржника і кредитора, оскільки неможливо гарантувати правильність проведення грошової оцінки. В українській судовій практиці вже зараз достатньо прикладів для того, щоб стверджувати, що оцінка предмета іпотеки та його перехід у власність заставодержателя стали на порядок денний в судових інстанціях. Практика показує, що приватноправові способи звернення стягнення не полегшують реалізацію предмета іпотеки, а, навпаки, є причиною дотикових судових спорів. Значне завищення вартості предмета іпотеки, яке може мати місце в Україні призводить до значних втрат банком в разі звернення стягнення на предмет іпотеки при невиконанні боржником зобов’язань за кредитним договором. В масштабах всієї країни це може призвести до фінансової та іпотечної криз [113].

Тому, слід погодитися з висновком О. Фелова [113] про те, що приватні способи звернення стягнення на предмет іпотеки не допомагають досягти того практичного ефекту, який від них очікується, оскільки жодним чином не полегшують реалізацію предмета іпотеки та надають додаткові підстави для порушення судових спорів. Інакше кажучи, мета, яка досягається при приватному зверненні стягнення не виправдовує обрані в цьому випадку законодавцем несправедливі способи її досягнення [113].

Адміністративна відповідальність виникає з підстав дій іпотекодавця щодо погіршення стану земельної ділянки – предмету іпотеки, будівель, споруд шляхом псування, забруднення, порушення правил використання земель. Адміністративні правопорушення у сфері земельних правовідносин містяться у Кодексі України про адміністративні правопорушення (далі – КУпАП): псування сільськогосподарських та інших земель, забруднення їх хімічними і радіоактивними речовинами, нафтою та нафтопродуктами, неочищеними стічними водами, виробничими та іншими відходами, а так само невжиття заходів по боротьбі з бур'янами [34, 52], використання земель не за цільовим призначенням, невиконання природоохоронного режиму використання земель, розміщення, проектування, будівництво, введення в дію об'єктів, які негативно впливають на стан земель, неправильна експлуатація, знищення або пошкодження протиерозійних гідротехнічних споруд, захисних лісонасаджень [34, 53], зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок без спеціального дозволу, а також невиконання умов зняття, збереження і використання родючого шару ґрунту [34, 53-3].

Правові, економічні та соціальні основи організації здійснення державного контролю за використанням та охороною земель визначає прийнятий 19 червня 2003 р. Закон України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» [8], який розширено тлумачить зміст порушень земельного законодавства:

забруднення земель – це нагромадження в ґрунтах і ґрунтових водах внаслідок антропогенного впливу пестицидів і агрохімікатів, важких металів, радіонуклідів та інших речовин, вміст яких перевищує природний фон, що призводить до їх кількісних або якісних змін;
псування земель — порушення природного стану земель, яке здійснюється без обґрунтованих проектних рішень, погоджених та затверджених в установленому законодавством порядку, забруднення їх хімічними, біологічними та радіоактивними речовинами, в тому числі тими, що викидаються в атмосферне повітря, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами, неочищеними стічними водами, порушення родючого шару ґрунту, невиконання вимог встановленого режиму використання земель, а також використання земель у спосіб, що погіршує їх природну родючість;
невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням – це невикористання земельної ділянки, крім реалізації науково обґрунтованих проектних рішень, або фактичне використання земельної ділянки, яке не відповідає її цільовому призначенню, встановленому при передачі земельної ділянки у власність чи наданні в користування, в тому числі в оренду, а також недодержання режиму використання земельної ділянки або її частини в разі встановлення обмежень (обтяжень);
невиконання умов зняття, збереження і нанесення родючого шару ґрунту – це невиконання або неякісне виконання обов’язкових заходів, передбачених затвердженою відповідно до законодавства проектною документацією, щодо знімання, збереження і нанесення родючого шару ґрунту, що призвело до його псування чи знищення [8, 1].

Закон України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення відповідальності за порушення вимог земельного законодавства від 15 квітня 2008 р. підвищив відповідальність за правопорушення, передбачені ст. 52–53-3 КУпАП [34]. Такі дії законодавця є позитивними, оскільки ефективніше спонукатимуть правопорушників до правомірної поведінки. Хоча, для більшості порушників, якими зокрема, є юридичні особи, розміри штрафу залишаються незначними і тому норми КУпАП не виконують охоронної функції.

Іпотекодержатель (банк) може нести адміністративну відповідальність у разі: 1) порушення банківського законодавства, здійснення банками ризикових операцій, які загрожують інтересам вкладників чи інших кредиторів банку; 2) порушення вимог законодавчих та інших нормативних актів з емісії цінних паперів.

Підставами кримінальної відповідальності є:

1) незаконні дії іпотекодержателя щодо передачі земельної ділянки в іпотеку. До них віднесені: а) порушення порядку зайняття господарською та банківською діяльністю (ст. 202 Кримінального кодексу України, далі – КК України) [35, 202]; б) шахрайство з фінансовими ресурсами [35, 222]; в) порушення порядку випуску (емісії) та обігу цінних паперів [35, 223]; г) умисне розголошення або інше використання не опублікованої або не оприлюдненої в інший спосіб інформації про емітента, його цінні папери або правочини щодо них [35, 232-1].

Другий вид злочинів стосується громадян, підприємців та юридичних осіб – власників земельних ділянок - іпотекодавців (майнових поручителів). Складом злочинної діяльності у цьому випадку є надання такими особами завідомо неправдивої інформації банкам або іншим кредиторам з метою отримання кредитів.

В. Малий зазначає, що на даний час є невизначеним спеціальний вид юридичної відповідальності за порушення законодавства, яким регулюється іпотека землі. На його погляд, одним з поширених правопорушень у вказаній сфері може бути ухилення іпотекодавця (громадянина-підприємця або службової особи суб’єкта господарської діяльності) від сплати кредитів та/або відсотків за ними. Якщо такі дії мають навмисний характер, спрямовані проти фінансових ресурсів кредитора (банку) і стосуються великих грошових сум (іпотечних земельних кредитів), є очевидним склад господарського злочину. На думку В. Малого, доцільним у такому випадку є доповнення Розділу VІІ КК України нормою, яка б передбачала кримінальну відповідальність за умисне ухилення від виплати кредитів, а також інших видів виплат за кредитними угодами, якщо предметом цих діянь були кредитні кошти у великих розмірах. Санкцією цієї норми може бути відповідальність у вигляді штрафу, або обмеження волі. Також він вважає можливим запровадження додаткових покарань, наприклад, вилучення (конфіскації) предмету застави. У разі ухилення кредитоотримувача від розрахунків по кредиту, якщо несплата кредиту не завдала значної матеріальної шкоди кредитору, законодавством може бути передбачена адміністративна відповідальність. Виходячи з того, що вказане порушення також посягає на власність кредитора (грошові кошти), пропонується включити до гл. 6 КУпАП аналогічну норму з вказівкою на незначність завданої шкоди [84, 13].

З цією думкою варто не погодитися з наступних міркувань:

1) запропонований склад злочину передбачає умисне ухилення від сплати кредитів та/або відсотків у більшості випадків тісно пов’язаний із уже наявними у КК України злочину шахрайство з фінансовими ресурсами;

2) у перспективі розвитку іпотеки землі та ринку земель сільськогосподарського призначення позичальниками банків при іпотечному кредитуванні здебільшого будуть фермери (фізичні особи). Їх правове становище та правове становище банку заздалегідь є нерівноцінним (переконатися в цьому можна шляхом аналізу будь-якого кредитного та іпотечного договору): у банку, як правило, є безліч важелів впливу на боржника, для стимулювання його до повернення кредиту. Покладення на нього обов’язку зазнати кримінального покарання у вигляді штрафу (позбавлення волі – тим більше) аж ніяк не сприятиме швидшій виплаті заборгованості за кредитом. Крім того, банки самі часто вдаються до порушення прав боржника: значного підвищення ставки за кредитним договором після його укладення; включення у кредитний договір положення про те, що боржник надає згоду на розкриття банківської таємниці в разі невиконання ним обов’язків за договором, іноді навіть не пов’язаних із основним зобов’язанням тощо;

3) сумніви викликає доцільність встановлення кримінальної відповідальності за згадані дії, оскільки в разі несплати кредиту та/або відсотків, банк зацікавлений перш за все у ефективному способі захисту своїх прав – зверненні стягнення на предмет іпотеки в цивільно-правовому порядку. Участь у кримінально-правовому процесі є для банку зайвим клопотом. До того ж, це не змінює для нього порядку захисту своїх прав і буде відбуватися шляхом подання цивільного позову. Таким чином, держава, намагаючись захистити права учасників цивільно-правових шляхом встановлення кримінальної відповідальності за вчинення такого злочину у КК України, може певним чином забезпечити попереджувальну функцію відповідальності, однак не компенсаційну, яка є основною.

Таким чином, за умисне ухилення іпотекодавця (громадянина-підприємця або службової особи суб’єкта господарської діяльності) від сплати кредитів та/або відсотків за ними доцільно встановити лише адміністративну відповідальність, доповнивши відповідною нормою КУпАП.

Розглянувши основні аспекти вітчизняного правового регулювання іпотеки землі, автор прийшов до висновку, що в Україні існує розвинутий механізм правового регулювання іпотечних земельних відносин, норми якого належать до різних галузей права: конституційного, цивільного, господарського, земельного, аграрного, фінансового, банківського та ін. Правовий інститут іпотеки землі має розглядатися як комплексний, інтегрований і диференційований інститут права.

Основними правовими передумовами становлення інституту іпотеки землі в Україні є: гарантії приватної власності на землю; єдність земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і насаджень; безпека іпотеки; можливість примусової реалізації предмету іпотеки в разі невиконання зобов'язання; регулювання організації і діяльності іпотечних банків та інших кредитних установ; нормативно-правове забезпечення іпотечних правовідносин.

Для юридичного закріплення іпотечних земельних правовідносин укладаються договори: 1) іпотеки земельної ділянки; 2) іпотечного кредитування (кредитний договір); 3) договір про задоволення вимог іпотекодержателя; 4) договір на проведення оцінки майна; 5) договір страхування земельної ділянки / об’єктів нерухомості.

Говорячи про ефективність організаційно-правового забезпечення іпотеки землі, можна констатувати недосягнення законодавцями головної мети та невирішеність багатьох завдань щодо правового забезпечення іпотеки. Це, насамперед, штучно створені системні перешкоди юридичного, економічного та політичного характеру. Усунення цих перешкод є нагальними потребами розвитку іпотеки землі, серед яких першочерговий крок – скасування мораторію на угоди з землею сільськогосподарського призначення.

Відміна мораторію гальмується через незавершеність формування первинного ринку землі, тобто, через неналежне забезпечення правового і соціально-економічного підґрунтя реалізації державних планів та програм. Основним фактором, який це зумовлює, є майже повна відсутність практики кредитування саме під заставу землі, не зважаючи на наявність власного історично-правового досвіду і слушні пропозиції науковців. Досі на рівні дискусій залишається питання про створення в Україні іпотечного Земельного банку. В той же час, в Україні спостерігається певний розвиток спеціалізованих іпотечних установ та прагнення законодавця до визначення їх організаційно-правових засад.

Все викладене вище свідчить про те, що механізм правового регулювання іпотечних земельних відносин потребує подальшого розвитку та вдосконалення.

Розділ 3. Передумови Та Перспективи розвитку в Україні іпотеки земель Сільськогосподарського призначення

3.1. Передумови розвитку іпотеки земель сільськогосподарського призначення в Україні

Проведений у попередніх розділах аналіз вітчизняного та зарубіжного законодавства, історичного досвіду правового регулювання іпотечних земельних відносин свідчить про наявність у його механізмі багатьох проблем, які потребують найшвидшого вирішення. В Україні досі відсутні всі передумови виникнення та розвитку іпотечних земельних відносин, в той час як їх одночасна наявність є базисом для формування ефективного іпотечного механізму.

Передумови розвитку іпотеки земель сільськогосподарського призначення в Україні поділяються на економічні, правові та інституційні.

Основними економічними передумовами є :

стабільність цін;

2) стабільність обмінного курсу національної валюти;

3) загальне економічне зростання [78, с. 15].

Стабільність національної валюти є надзвичайно важливою передумовою, оскільки за високого рівня інфляції та девальвації довгострокові вкладення стають неможливими, а «короткі» гроші не дозволяють фінансувати великі інвестиційні проекти. Протягом 2000 – середини 2008 рр. чітко виявилися ознаки стабільності гривні, але як показали останні події в економіці України, впевненості в її довгостроковій стабільності немає, що звужує можливості довгострокового кредитування.

До важливих передумов іпотечного кредитування слід віднести загальне економічне зростання, яке б супроводжувалось значним зростанням заощаджень і розвитком ринку капіталів. Протягом 2000–2007 років українська економіка продемонструвала значні темпи економічного росту, і вони супроводжувались певним зростанням ринку капіталів. Ця тенденція поступального розвитку української економіки та тимчасова стабілізація гривні сприяли розвитку іпотеки в Україні та зародженню іпотечного ринку.

На сьогоднішній день в Україні має місце фінансова криза, яка потягла за собою економічну. Можна спостерігати значний спад економіки, скорочення виробництва, банкрутства підприємств і банків. Ситуація значно ускладнилася світовою економічною кризою та внутрішньою політичною нестабільністю. Постановою «Про додаткові заходи щодо діяльності банків» № 319 від 11 жовтня 2008 р. Національний банк України зобов’язав банки обмежити здійснення активних операцій в обсягах, досягнутих кожним із них на 13.10.2008 р. [43]. Таким чином, розвиток банківського іпотечного кредитування на даний момент в Україні зупинено. В той же час, такі заходи Національного банку України є позитивними, адже направлені на стабілізацію економічної та фінансової ситуації в Україні.

Важливе значення для розвитку іпотеки землі має створення необхідних правових передумов, до яких насамперед належать такі:

– правові гарантії приватної власності на землю та наявність правових передумов для функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення;

– правова єдність земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і багаторічних насаджень;

– правова безпека іпотеки;

– правове регулювання організації та діяльності іпотечних установ (банків, компаній тощо).

Очевидно, що без правових гарантій приватної власності на землю про її іпотеку не може бути й мови. В Україні право приватної власності на землю гарантується Конституцією [1] та Земельним кодексом [31]. Однак, реалізувати повною мірою всі правомочності права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення громадянам та юридичним особам заважає заборона відчуження цих категорій земель, встановлена у п. п. 14-15 Перехідних положень ЗК України.

Мораторій на відчуження сільськогосподарських земель з самого моменту встановлення був і залишається об’єктом конструктивної критики вітчизняних науковців, оскільки створює штучні перешкоди на шляху реалізації права власності фізичних та юридичних осіб, а отже – стримує розвиток ринку землі в Україні.

Проаналізуємо положення п. 15 Перехідних положень ЗК України стосовно мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення детальніше. Остання його редакція була сформульована Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 3 червня 2008 р. [5], та має такий вигляд: «До набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель не допускається: а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб; б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)» [31].

Формулювання стосовно недійсності угод викликає багато дискусій, оскільки його можна тлумачити по-різному: визнаються недійсними угоди, укладені після 3 червня 2008 року або проголошується недійсність усіх угод, укладених від початку введення мораторію у 2001 році. Якщо відстоювати другу позицію, то викликає сумнів конституційність таких положень ЗК України, які передбачають фактично відповідальність для суб'єктів земельних відносин «заднім числом», адже за загальним правилом, закони не мають зворотної дії в часі [1, 58], і на практиці проблематично без судового розгляду стверджувати про недійсність відповідних угод.

Крім того, такі дії законодавець нічим не обґрунтовує, оскільки у Законі України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» [5] відсутня преамбула, у якій мала б міститися мотивація його прийняття.

Такі положення ЗК України суперечать Основному закону, який гарантує право приватної власності на землю [1, 14], встановлює, що кожен може вільно володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю [1, 41] і забороняє будь-які обмеження цього права [1, 64], а також – змісту права власності на землю, закріпленому у самому ЗК України [31, 78]. Дані норми права стосовно власності на землю є загальними і не містять розмежування в залежності від цільового призначення земель. Закономірно постає питання, чому власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення, на які поширюється мораторій (а це близько 41,1 млн. га, або 68% площі земельного фонду країни) [87, с. 43] не можуть взагалі ними розпоряджатися у встановлений законом спосіб, на відміну від власників земельних ділянок інших категорій земель? До того ж, таке порушення їх прав є порушенням одного з основних принципів земельного законодавства – забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави [31, 5].

Заборона купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності стоїть на заваді, наприклад, створенню фермерських господарств, розвиток яких є одним із пріоритетних напрямків розвитку села. Слід погодитися з думкою Р. Марусенко, яка вважає таку заборону необґрунтованою [87, с. 44].

Абсолютно некоректним з точки зору права є зміст пп. «а» п. 15 Перехідних положень ЗК України, який забороняє «купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб» [31]. Відповідно ч. 1 ст. 149. вилучатися можуть земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності для суспільних та інших потреб [31, 149]. Викупленими ж можуть бути тільки земельні ділянки, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб [31, 146]. Тому таке формулювання є некоректним.

Не менше суперечностей містить і пп. «б» п. 15 Перехідних положень ЗК України. По-перше, він закріплює виняток з правила, що дозволяє обмін земельних ділянок. На перший погляд, це надає власникам земельних ділянок можливість обмінювати земельні ділянки сільськогосподарського призначення на землі із таким же цільовим призначенням, однак іншого розміру з доплатою або на земельні ділянки іншого цільового призначення, що не заперечує ЦК України [36, 735]. Однак, на практиці при реєстрації обміняної земельної ділянки можуть виникнути проблеми, оскільки Держкомзем, як правило, стоїть на протилежній позиції. А тому, окрім часу витраченого на реєстрацію прав на земельну ділянку, новому власнику доведеться витратити час на доведення своєї правоти в суді.

По-друге, він також містить виняток про заборону відчуження земельних ділянок, зазначаючи, що вони можуть бути вилученні (викуплені) для суспільних потреб [31]. Знову ж таки, вилучатися можуть земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності [31, 149]. Оскільки, у даній нормі йдеться про земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві приватної власності, можливість їх вилучення прямо суперечить ЗК України та ст. 41 Конституції України [1] і не може здійснюватись.

Наступний абзац п. 15 Перехідних положень ЗК України, встановлює, що «купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами «а» та «б» цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, визначивши особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва». По-перше, ця норма містить очевидну стилістичну помилку – анаколуф. По-друге, деякі науковці вважають таку позицію законодавця необґрунтованою виходячи із міркувань, з якими важко не погодитись:

Державний земельний кадастр призначений для збирання та акумулювання відомостей про земельні ділянки усіх категорій та форм власності [31, 193]. Закон, що опосередковує його діяльність мав бути розроблений ще протягом першого півріччя 2002 р. однак відсутній досі. В той же час, це не завадило розпорядженню ділянками інших, окрім сільськогосподарський категорій земель;
Система реєстрації земельних ділянок і прав на них [45], правочинів з ними [41] та обтяжень їх іпотекою [40] хоча і в недосконалому вигляді, але вже існує сьогодні і охоплює, землі усіх категорій. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» передбачає створення Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень - єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна [9]. Створення існуючого Державного реєстру земель, в межах якого здійснюється державна реєстрація земельних ділянок та прав на них мало відбутися протягом 1998-2005 рр. Однак, на сьогоднішній день цей реєстр в електронному вигляді містить лише половину категорій даних, що передбачалися. Тож, можна припустити, що якщо пов’язувати відміну мораторію із Законом про державний земельний кадастр, який повинен не лише вступити в дію, а й мати відповідні механізми реалізації, то чекати можна ще не один рік;
Аналогічно, невиконання обов'язку розробки Закону про ринок земель, закріпленого вже близько 7 років у чинному ЗК, не заважає здійснювати перехід прав на земельні ділянки інших категорій [87, с. 47];
Прийняття Закону про ринок земель є взагалі недоцільним, оскільки механізм переходу прав на земельні ділянки врегульований Розділом IV «Набуття і реалізація права на землю» єдиного кодифікованого акту – ЗК України [31], і якщо він потребує вдосконалення, потрібно лише внести відповідні зміни у цей кодекс;
Тлумачні словники визначають термін «ринок» як сферу товарообігу, місце збуту чогось, тож до звичайних відносин розпорядження застосований бути не може, що підтверджується нормативними актами зі сфери регулювання суспільних відносин щодо розпорядження іншими об’єктами власності. Чинне законодавство вживає даний термін лише стосовно цінних паперів [30], фінансових послуг [28], обіг яких неможливий без впровадження відповідних конкурентних механізмів. Ринок зерна врегульовано спеціальним законом з метою забезпечення конкурентоспроможності виробництва і формування ціни зерна для забезпечення внутрішніх потреб держави [13];
Однією з найбільших потреб забезпечення формування ринку земель на даний момент є розробка механізмів визначення справедливої ціни продажу землі, зокрема, методики оцінки земель товарного сільськогосподарського виробництва, які на даний момент ще не створені, але відміну мораторію із моментом їх формування законодавець не пов’язує [87, c. 49].

Таким чином, Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» [5], як і його попередники, що продовжували дію мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення, розроблялися без належного узгодження з уже чинним законодавством та не містять мотивації їх прийняття.

Формування ринку земель сільськогосподарського призначення повинне відбуватися за рахунок правових та організаційних засобів, закріплення яких можливе не шляхом прийняття окремого законодавчого акту, а через внесення відповідних змін та доповнень у вже існуючі, оскільки практика законотворення в Україні показує, що кількісно-великий масив нормативно-правових актів, спрямованих на врегулювання однієї сфери суспільних відносин не завжди означає якість правового регулювання через неузгодженість норм законів між собою.

Ринок земель можна розуміти як у економічному, так і в юридичному сенсі. В першому випадку – це один із елементів економічного ринку, що опосередковує обіг земельних ділянок. У другому – це організаційно-правовий механізм, що забезпечує умови набуття земельних ділянок у власність чи користування, а також прав на них, рух від одного власника до іншого, а також гарантує непорушність набутих прав на землю.

Основними організаційно-правовими засобами, що виражаються у закріпленні в нормах права чітких якісних параметрів для розвитку ринку сільськогосподарських земель мають бути: 1) цільове призначення земельних ділянок; 2) нормування розмірів земельних ділянок; 3) диференційоване оподаткування доходів, отриманих від відчуження земельних ділянок; 4) застосування певних організаційно-правових форм (видів юридичних осіб за умови отримання та використання окремих видів земель сільськогосподарського призначення [80, с. 77].

Регулюючий вплив цільового призначення земельних ділянок на розвиток ринку земель полягає в тому, що воно визначається не її власником чи користувачем, а органом влади, у віданні якого знаходяться питання визначення цільового призначення земель [31, 20], визначає характер її використання власником чи землекористувачем, безпосередньо впливає на оборотоздатність земельних ділянок [31, 130] та встановлює обмеження стосовно доступу до земельного фонду іноземних осіб, осіб без громадянства та іноземних держав [31, 22], захищаючи при цьому інтереси вітчизняних товаровиробників.

Важливим правовим засобом регулювання ринку сільськогосподарських земель є нормування розмірів земельних ділянок, яке може застосовуватись у двох розуміннях: встановлення розмірів земельних ділянок по кожному виду цільового призначення, які можуть бути безоплатно приватизовані громадянами України із земель державної або комунальної власності [31, 121], встановлення обмежень на подрібнення земельних ділянок (стосовно земель фермерських господарств) та встановлення обмежень на розмір земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть набуватися однією особою [31].

Останній вид нормування може безпосередньо вплинути на формування вторинного ринку землі, розвиток сільськогосподарського виробництва та іпотечного кредитування. Відповідно до п.13 Перехідних положень ЗК України, на період до 1 січня 2015 р. громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га окрім спадкування. Таке обмеження запобігає надмірній концентрації цінних земель в руках одних осіб і є позитивним явищем. В той же час, це запобігає створенню крупних аграрних землеволодінь, при яких іпотека земель стала б можливою в значних масштабах.

Диференційоване оподаткування доходів, отриманих від відчуження земельних ділянок, може бути ефективним засобом регулювання ринкового обігу земельних ділянок й істотно знизить інтерес приватних осіб у набутті земельних ділянок у власність виключно із спекулятивними намірами – отриманням доходу від зростання цін на земельну нерухомість. Він полягає в тому, що держава в особі відповідних органів влади встановлює і застосовує таку систему (шкалу) ставок податків з доходів, отримуваних від продажу чи іншого відчуження земельних ділянок їх власниками, які зростають обернено пропорційно періодам часу між набуттям земельної ділянки у приватну власність та її відчуженням на підставі цивільного правочину. Великі ставки (70-80%) можуть застосовуватись при відчуженні набутої земельної ділянки протягом одного року, менші (50-60%) – на другий рік, і так далі [80, с. 84].

З метою забезпечення цільового використання деяких видів земель сільськогосподарського призначення законодавством України передбачено створення особами, яким такі землі надані у власність чи користування, певних юридичних осіб.

Чинний правовий режим земельних ділянок, які надаються громадянам для ведення колективного садівництва, дозволяє придбання у власність членом садівничого товариства, який має одну земельну ділянку в товаристві, ще однієї і більше земельних ділянок. А це означає, що якщо виходити з розміру однієї ділянки у садівничому товаристві у 0,12 га [31, 121], то один громадянин України має можливість скупити в одному й тому ж садівничому товаристві більше 800 земельних ділянок (загальною площею до 100 га). Оскільки, садівничих товариства з такою великою кількістю членів зустрічаються дуже рідко, то практично всі його земельні ділянки можуть бути придбані у власність одним із членів товариства або іншою особою. Така концентрація земельних ділянок спостерігається в багатьох садівничих товариствах, розташованих у приміській зоні Києва та інших великих міст, що призводить до перетворення земель садівничих товариств на землеволодіння невеликої кількості осіб і використання їх для забудови елітарними садибами чи навіть котеджними містечками [80, с. 87]. З огляду на це, є потреба внесення у законодавство відповідних змін.

Важливою передумовою розвитку іпотеки є забезпечення правової єдності земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і багаторічних насаджень. Принцип нерозривності земельної ділянки та розміщеної на ній нерухомості був відомий ще у Стародавньому Римі, його втілено у законодавстві України. Зокрема, ЗК України передбачає право приватної власності на земельні ділянки під офісами, виробничими будівлями тощо не лише для українських юридичних та фізичних осіб, а й для іноземних [31, 82]. Правову єдність земельної ділянки і розміщених на ній об’єктів встановлює також Закону № 898-IV [14, 6] та ЦК України [36, 377].

Правова безпека іпотеки, тобто забезпечення прав учасників правовідносин з іпотеки землі, означає наявність ефективної системи реєстрації нерухомого майна та пов'язаних з ним прав власності і обтяжень, а також ефективних механізмів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Досвід зарубіжних країн з розвинутими ринковими відносинами свідчить, що цілісна, стабільна та постійно діюча автоматизована система реєстрації прав на нерухоме майно є одним з головних елементів механізму регулювання майнових правовідносин [95]. Ефективна система реєстрації земельних ділянок при цьому повинна передбачати:

реєстрацію земельних ділянок;
реєстрацію майнових прав на них та їх обтяжень;
реєстрацію об’єктів нерухомого майна, розміщених на земельних ділянках, майнових прав на них та їх обмежень.

На сьогоднішній день, реєстрація прав на різноманітні об’єкти нерухомого майна в Україні здійснюється різними органами і в різних базах даних, що часто затягує її процес на кілька місяців.

Так, реєстрацію земельних ділянок та прав на них у Державному реєстрі земель здійснює Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах [45], реєстрацію об'єктів нерухомого майна, розташованих на земельних ділянках, та прав на них у базі даних державного реєстру прав власності на нерухоме майно – комунальні підприємства, бюро технічної інвентаризації [48], реєстрацію правочинів із нерухомим майном [41] заборон та арештів на відчуження об’єктів нерухомого майна [47], іпотеку нерухомого майна [40] – нотаріуси.

Такий порядок реєстрації нерухомості є тимчасовим, оскільки Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», який вступив в дію 01 липня 2004 р. передбачається створення в Україні об’єднаного Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень (далі – Державного реєстру прав), в якому знайшли б відображення абсолютно всі відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна [9, 2].

Систему органів державної реєстрації прав за цим законом складають центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях, що є місцевими органами державної реєстрації прав, держателем Державного реєстру прав є центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів [9 , 5].

Проблема полягає у тому, що хоча зазначеним законом були закладені правові основи функціонування системи реєстрації прав власності на нерухоме майно, він до сьогоднішнього дня фактично не реалізований з причин організаційного, фінансового, правового та іншого характеру:

ст. 8 Закону встановлює, що на посаду державного реєстратора прав на нерухоме майно може бути призначена особа з вищою юридичною освітою, яка пройшла стажування в органах державної реєстрації прав протягом шести місяців, склала кваліфікаційний іспит [9, 8]. В той же час, ведення Державного земельного кадастру в частині, що стосується внесення відомостей про земельну ділянку не є юридичною діяльністю і потребує спеціальних знань у галузі землевпорядних робіт;
Закон передбачає введення реєстраторів у кожному районному центрі, а центр Державного земельного кадастру нараховує тільки 27 регіональних філій [95];
Законом не передбачається інтеграція бази даних Державного реєстру прав з базами даних таких реєстрів, як Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державний реєстр правочинів, Державний реєстр іпотек (хоча Державний реєстр прав повинен містити відомості стосовно обтяжень нерухомості [9, 4]), що явно свідчить про неможливість абсолютного наповнення Державного реєстру прав [95];
17 жовтня 2003 р. відбулося підписання Угоди про позику (проект «Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру») між Україною та Міжнародним банком реконструкції та розвитку. Проект передбачав також реєстрацію земельних ділянок та прав на них в автоматизованій системі Державного земельного кадастру. Однак, через невиконання компонентів щодо запровадження єдиної реєстраційної системи, реструктуризації сільськогосподарських підприємств, 21 лютого 2006 р. Банк значно призупинив фінансування [95].

13 червня 2007 р. Президентом України було накладено вето на Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно». Концептуальною ідеєю зазначеного закону було покладення прав щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та їхніх обмежень на Міністерство юстиції України. Такі зміни б пришвидшили б процес створення єдиної автоматизованої системи, оскільки з 1997 по 2007 рр. єдина система реєстрації речових прав при Держкомземі не створена, а, натомість, у період з 1999 по 2007 р. в інформаційній мережі Міністерства юстиції України з’явилося 14 Єдиних та Державних реєстрів, адміністратором яких є державне підприємство «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України.

Наступною правовою передумовою іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення є наявність ефективного механізму звернення стягнення на предмет іпотеки. В разі відміни мораторію, передбаченому ЗК України, ця процедура могла б мати такий вигляд:

іпотекодержатель звертається до суду з позовом про визнання його права на звернення стягнення на предмет іпотеки або до нотаріуса для вчинення виконавчого напису [14, 33] і на підставі отриманого виконавчого документа звертається до виконавчої служби;
виконавча служба організовує реалізацію земельної ділянки (предмета іпотеки) на прилюдних торгах шляхом залучення на конкурсній основі спеціалізованих організацій. Право вибору спеціалізованої організації належить іпотекодержателю [14, 41].

Земельні торги проводяться у формі аукціону. Брати участь у них можуть громадяни і юридичні особи, які сплатили реєстраційний та гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України. Земельні торги можуть проводитися за рішенням суду [31, 135].

Покупцями таких земельних ділянок можуть бути особи, визначені ст. 130 Земельного кодексу: а) громадяни України, що мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва; б) юридичні особи України, установчими документами яких передбачене ведення сільськогосподарського виробництва [31].

У Законі № 898-IV міститься приватноправовий механізм звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Ця угода може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання або право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу [14, 36].

Перший варіант не може бути застосований, тому що іпотекодержателями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки [31, 133], а набувачами – лише особи, визначені у ст. 130 ЗК України [31, 130], другий – тому, що реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки здійснюється лише на прилюдних торгах [29, 15].

Таким чином, звернення стягнення на земельні ділянки можливе лише у публічно-правовому порядку – шляхом реалізації на прилюдних торгах, на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса. Деякі науковці вважають, що судова процедура звернення стягнення на предмет іпотеки є вкрай малоефективною, передбачуваною, довготривалою і витратною для кредитора [66, с. 19], ускладнена тривалими строками розгляду в судах та завантаженістю останніх [119, с. 46], тому вважають, що доцільним було б передбачення у законодавстві положень, які б дозволили позасудовий порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, наприклад – звернення іпотекодержателя до відповідних спеціалізованих установ з метою організації продажу земельної ділянки з прилюдних торгів. На думку автора, такі зміни є недоцільними, оскільки, по-перше, позасудовий порядок звернення стягнення вже існує – шляхом вчинення виконавчого напису нотаріуса, по-друге, надання такого права іпотекодержателю може призвести до суттєвих порушень прав іпотекодавця, адже, як правило, іпотечні договори передбачають виникнення права у іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки за наявності навіть незначних порушень договору. Наприклад, порушенням може бути ухилення від укладання додаткових угод до кредитного договору, заздалегідь невигідних для боржника (про підвищення процентної ставки за договором, про необхідність зміни предмету застави тощо).

Ч. 5 та ч. 6 ст. 3 Закону № 898-IV встановлює, що пріоритет зареєстрованого права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно незареєстрованих вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом – у черговості їх державної реєстрації [14, 6].

З економічними та правовими передумовами тісно пов'язані інституційні, а саме: 1) становлення спеціалізованих іпотечних установ, випуск ними іпотечних цінних паперів; 2) наявність широкої мережі кадастрових служб і організація державної реєстрації прав на нерухоме майно; 3) розвиток сфер нотаріальних послуг, оціночної та страхової діяльності.

Із перерахованих інституційних передумов наявними є лише мережа кадастрових служб, а також страхові, оціночні та нотаріальних послуги.

Спеціалізовані іпотечні земельні установи та механізми здійснення ними рефінансування на даний момент в Україні відсутні, так само, як і практично відсутня правова база, яка б опосередковувала їх діяльність. Розглянемо детальніше перспективи виникнення спеціалізованих іпотечних земельних установ в Україні.

Blog

Ткач Марія Павлівна Керівник диплом

Содержание