Ткач Марія Павлівна Керівник диплом

Вид материала

Диплом

Содержание 1.2. Форми та принципи іпотеки 1.3. Історичний розвиток іпотеки землі в Україні РОЗДІЛ 2. Правове регулювання іпотеки землі в Україні

Подобный материал:

• План роботи районної школи молодих спеціалістів практичних психологів та соціальних, 286.48kb.
• Шишкіна Марія Павлівна, канд філос, 72.78kb.
• Семенова Марія Іванівна диплом, 75.73kb.
• Уласа Самчука "Марія", 188.25kb.
• Конвенцією Ради Європи (юнеско від 11 квітня 1997 року) І попередніми конвенціями,, 46.72kb.
• Секція інформаційні І керуючі системи керівник проф. Баженов, 120.49kb.
• Секція  мікропроцесорна техніка в автоматиці І приладобудуванні керівник – проф. Гапон О.І, 120.36kb.
• Кий процес, 14.73kb.
• Згідно з інформацією заступника директора школи з виховної роботи Про стан виховної, 73.09kb.
• Марія Калінічна Іщенко одна з найвизначніших педагогів с. Саварки. У 1898 році у трьох, 77.18kb.

1.2. Форми та принципи іпотеки


Досліджуючи іпотеку як засіб забезпечення зобов’язань, вчені-правознавці здебільшого досліджують лише одну форму іпотеки, а саме – договірну іпотеку. Так, саме зобов’язальній іпотеці та її проблемам присвячені праці Н. Грищук [65], П. Кулинича [79, 80], В. Малого [85], В. Носіка [90], в той час як іпотека має значно більший зміст і її поняття не обмежується договірною. У зв’язку з цим, необхідним є дослідження усіх форм іпотеки, її принципів, що дасть змогу більш детально дослідити сутність іпотеки, зрозуміти її зміст. Дослідження поняття іпотечної системи надасть більш чітке уявлення про види установ та органів, діяльність яких відіграє ключову роль у забезпеченні функціонування іпотечного механізму.

Згаданим проблемам приділяється значна увага у науковій юридичній літературі. Юридичній природі застави, поняттю, видам та принципам іпотеки присвячений перший розділ монографії І. Пучковської [99]. Окремі аспекти зазначеної проблеми висвітлені у правцях вітчизняних вчених-правознавців: Н. Грищук [65], І. Канзафова [115], В. Малого [85], В. Сидора [101, 102], C. Юргелевича [119] та інших. Безпосередньо правовим формам іпотеки та їх втіленню у законодавстві України присвячена робота А. Герц [62].

Значний інтерес для даного дослідження складає закріплення правового інституту іпотеки у законодавстві зарубіжних країн із континентальною правовою системою, притаманною і для України.

Так, Німецьке цивільне уложення (далі – НЦУ) визначає іпотеку як обтяження земельної ділянки, у відповідності з яким особі, на користь якої встановлена іпотека (іпотечному кредитору), із земельної ділянки (суми її реалізації) повинна бути виплачена грошова сума для задоволення її (встановленої) вимоги [50]. Таким чином, за німецьким законодавством предметом іпотеки може бути лише земельна ділянка. НЦУ виділяє іпотеку серед інших заставних прав на нерухоме майно через її суворо акцесорний характер. В основі кожної іпотеки має бути покладена вимога, яка може бути також майбутньою або умовною. Іпотека діє лише в період свого існування та лише в розмірі встановлених вимог (§ 1113). Іпотека може бути передана лише разом із забезпеченою нею вимогою, так само як вимога може бути передана лише разом з іпотекою (§ 1138) [50].

Іпотека, згідно ст. 2114 Цивільного кодексу Франції (далі – ЦК Франції) – додаткове речове право на майно, призначене для виконання зобов’язання [52]. Вона покликана обтяжувати правоможності власника нерухомості, на яку була встановлена, хоча власник зберігає за собою право володіння, використання та розпорядження, що не дозволяє кредитору користуватися річчю боржника. Але вказані правоможності стосовно іпотечного майна власник може реалізовувати лише настільки, щоб це не впливало негативно на права його кредиторів. Іпотека (за французьким правом) є за своєю природою неподільною та розповсюджується у повному обсязі на все нерухоме майно, що стало предметом іпотеки, і на його частини. Всі частини нерухомого майна слідують за іпотекою, незалежно від того, в які руки вона перейшла.

На даний момент у ряді країн (Німеччина, Швейцарія) існують дві форми іпотеки: обігова та забезпечувальна. При обіговій іпотеці установа, яка її здійснила, реєструє іпотечну угоду, видає заставне свідоцтво, а забезпечувальна (книжна) іпотека не супроводжується видачею такого документу. Заставне свідоцтво служить засобом для подальшої передачі прав шляхом вчинення надпису на заставному свідоцтві, та здійснюється без звернення в установу, яка здійснює реєстрацію іпотечної угоди. Таким чином, іпотека поряд із забезпечувальною функцією набуває значення документа, що знаходиться у самостійному обігу (обігова іпотека) [99, с. 33-34].

Головною та основною підставою виникнення іпотеки є зобов’язання. Світовій практиці відомі чотири правові форми іпотеки: 1) законна; 2) судова; 3) заповідальна; 4) договірна.

У дореволюційній Росії законна або легальна іпотека встановлювалася законом на користь визначених осіб та правовідносин. Договірна іпотека засновувалася на договорі (contractus pignoratitius), який складав звичайне джерело виникнення іпотечного права і повинен був мати письмову форму. Заповідальна іпотека встановлювалася на маєток спадкоємця згідно із заповідальним розпорядженням спадкодавця. Судова або примусова іпотека (pignus judiciale) установлювалася на підставі судового рішення або розпорядження урядової установи.

Діючим законодавством України передбачено три види іпотеки. Відповідно до ч.1 ст. 3 Закону № 898-IV іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду [14, 3].

Встановлення іпотеки в силу закону означає, що підстава її виникнення пов’язується із настанням певного юридичного факту і не залежить від волі сторін. Таким фактом, наприклад, є іпотечне право на підприємство як майновий комплекс, збудований за рахунок банківської позики. Дана іпотека встановлюється відповідно до правил, передбачених Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (далі – Інструкція) [46]. Вона оформляється шляхом направлення банком нотаріальній конторі повідомлення про суму і термін надання позики. При встановленні законної іпотеки законодавчим актом, що передбачає її виникнення, має бути визначене зобов’язання, яке забезпечується іпотекою, і майно, яке визнається предметом іпотеки.

Наступним прикладом виникнення іпотеки на підставі закону є норми ч. 1 ст. 735 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України): «у разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право іпотеки на це майно» [36, 735]. Для забезпечення інтересів одержувача платежів при ренті нерухомого майна застосовується право іпотеки.

Іпотека в силу закону має місце і в Женевській конвенції про морські застави та іпотеки від 6 травня 1993 р., учасницею якої з 22.11.2002 р. є Україна. В ст. 4 Конвенції передбачено, що морською іпотекою судна забезпечується ряд вимог, наприклад, вимог екіпажу щодо заробітної плати та інших сум [49, 4].

Відповідно до чинного законодавства, законна іпотека передбачена і в Кодексі торговельного мореплавства України, який встановлює, що при прийомі вантажу одержувач зобов’язаний відшкодувати витрати, здійснені перевізником за рахунок вантажу, внести плату за простій судна в порту вивантаження, а також сплатити фрахт і плату за простій в порту завантаження, якщо це передбачено коносаментом або іншим документом, на основі якого перевозився вантаж, а в разі загальної аварії — сплатити аварійний внесок або надати належне забезпечення. Перевізник має право в порядку, передбаченому законодавством, передати вантаж, який є предметом іпотеки, попередньо повідомивши про це відправника або фрахтівника, а також отримувача [33, 163].

Судовою є така іпотека, яка виникає на підставі рішення суду. Відповідно до норм чинного законодавства, у разі іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з дня набрання законної сили рішення суду. У ч. 5 ст. 11 ЦК України передбачено, що цивільні права та обов’язки можуть виникати з рішення суду [36, 11]. Однак, ця підстава не є характерною для нашої держави і судова практика в цій сфері не є правостворюючою, а лише сприяє регулюванню іпотечних правовідносин.

Договірна іпотека є результатом угоди. Досліджуючи іпотечне законодавство України, можна прийти до висновку, що саме цьому виду іпотеки законодавцем приділяється найбільше уваги. Більш детально договірна (зобов’язальна) іпотека розглянута у Розділі 2 даної дипломної (магістерської) роботи.

І.І. Пучковська [99] вважає, що окрім законної, судової та договірної іпотек, в Україні існує також заповідальна іпотека, хоча вона так законодавцем не називається. На її думку, заповідальна іпотека є різновидом договірної. Вона регулювалася ст. 539 Цивільного кодексу УРСР 1963 р., яка передбачала, що заповідач міг покласти на спадкоємця, до якого переходить житловий будинок, обов'язок надати іншій особі довічне право користування цим будинком або його частиною [51, 539]. В даному випадку, іпотека є результатом односторонньої угоди. У чинному ЦК України це правило знайшло відображення у вигляді заповідального відказу і регулюється ст. 1238 ЦК України [36, 1238]. З цим твердженням І.І. Пучковської можна не погодитися, оскільки вказаний правовий механізм має лише певні ознаки іпотеки. Крім того, при заповідальному відказі реєстрація в Державному реєстрі іпотек не здійснюється [40].

Всі перелічені види іпотек у багатьох розвинутих країнах складають єдину іпотечну систему.

У даний час під іпотечною системою розуміються: а) законодавство, яке регулює обіг нерухомості; б) організації, які обслуговують цей обіг, перш за все ті, які здійснюють іпотечне кредитування та реєстрацію об’єктів нерухомості.

Одна із головних переваг розвинутої іпотечної системи полягає у тому, що вона гарантує безсумнівність юридично значимих дій, які мали місце відносно нерухомості. За наявності такої іпотечної системи зацікавлені особи можуть не боятися, що угоди з нерухомістю та інші акти виявляться юридично неповноцінними або недійсними. І навпаки: чим менш досконалою є іпотечна система, тим складніше кредиторам отримати відомості про істинний майновий стан боржника. А це означає, що останньому буде важко одержати кредит, а якщо він його і отримає, то відсотки за ним будуть набагато вищі.

Іпотечна система базується на ряді принципів, якими є: 1) спеціальність; 2) обов’язковість; 3) гласність (публічність); 4) достовірність; 5) безповоротність перенесення власником або кредитором внесеного зареєстрованого іпотечного права на третю особу; 6) старшинство; 7) внесення коректив – можливість змінювати положення іпотечної угода за умови добросовісності сторін [118]; 8) похідний характер іпотеки.

Принцип спеціальності можна поділити на дві складові: спеціальності предмета іпотеки і спеціальності вимоги [119, с.43]. Перший полягає в тому, що правова дія іпотеки поширюється на визначену земельну ділянку та на майнові права, пов’язані з нею. У іпотечну книгу (Земельну книгу за НЦУ; поземельну книгу за Законом РФ «Про заставу»; вотчинну чи поземельну книгу у дореволюційній Росії; Державний реєстр земель за Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель [45] та Державний реєстр прав власності на нерухоме майно відповідно до Порядку ведення Реєстру прав власності на нерухоме майно [48]) заносять записи про права, які стосуються визначеного нерухомого майна. Принцип спеціальності вимоги полягає в тому, що вимога, яка забезпечується іпотекою, теж має бути визначена.

Принцип обов’язаковості полягає в тому, що права, які стосуються об’єкту, мають обов’язково заноситись у книгу. Юридичне значення останньої полягає в тому, що речові права на нерухомість виникають не раніше, аніж з моменту внесення запису до книги (реєстру). Для кредитора іпотечної угоди не має значення угода, здійснена без внесення запису у книгу, оскільки ніякі інші вимоги не можуть враховуватися, поки не будуть задоволені ті, що занесені у книгу. За українським законодавством іпотека реєструється у Державному реєстрі іпотек. Договір іпотеки набуває чинності для сторін з моменту його нотаріального посвідчення [14, 3], при якому нотаріус здійснює реєстрацію майна у Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна [46, 254]. Крім того, на основі реєстрації визначається черговість задоволення вимог кредиторів у разі наступних іпотек: «зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації» [14, 3].

Принцип гласності (публічності) закріплений в правилах про доступність іпотечних книг всім особам, які мають інтерес, та можливість ознайомитися із їх змістом. З книги зацікавлена особа може дізнатися не лише економічні (технічні) характеристики нерухомості, але і права інших осіб на нерухомість – право оренди, сервітуту тощо.

Похідний характер іпотеки полягає в тому, що вона існує доти, доки існує основне зобов’язання. Отже, за винятком випадків, передбачених законодавством, заставоодержувач має право вимагати виконання іпотеки лише за умови, що він має право вимагати виконання будь-якого забезпеченого нею зобов'язання. У ч.4 ст. 3 Закону № 898-IV передбачено, що іпотека має похідний характер від забезпеченого нею основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору, тобто окремо від нього вона існувати не може [14, 3].

Принцип старшинства передбачає, що внесені в книгу заставні права здійснюються в порядку часу їх внесення. Має місце дія правила «Qui prior tempore, prior est jure» (Хто перший у часі, той має переважне право). Старшинство застосовується як при однорідних обтяженнях, так і при різнорідних. Існують дві теорії старшинства – абсолютна та відносна. Відповідно до першої встановлюється декілька іпотек на одне і те саме майно. Відбувається ніби поділ його на певні частини. Кожна з іпотек обтяжує самостійний об’єкт (частину). У випадку звільнення цього об’єкту з-під іпотеки кредитори інших іпотек не мають права вимагати задоволення своїх вимог за рахунок цього об’єкту. Вони не просуваються вперед і власник не може розпоряджатися вивільненим майном на власний розсуд. Відповідно до другої теорії старшинства не лише старша (перша) іпотека, але і кожна наступна розповсюджується на все майно, оскільки воно є єдиним та неподільним.

З принципом старшинства тісно пов’язаний принцип неподільності, який, однак, втілений не у всіх іпотечних системах. Так, у ст. 2114 ЦК Франції зазначено: «іпотека є, за своєю природою, неподільною та поширюється на всю вказану нерухомість, на кожен її об'єкт і на кожну частину цих об'єктів» [52]. В Українському законодавстві даний принцип втілено лише частково.

Принцип достовірності у дореволюційній Російській імперії забезпечувався тим, що установи, які вели іпотечні книги (суди, іпотечні установи), повинні були у кожному конкретному випадку перевіряти законність акту, який встановлював майнові права на нерухомість. Через це, наприклад, чиновники іпотечної установи повинні були переконатися у тотожності та дієздатності осіб, які брали участь в угоді.

Враховуючи вищевикладене, можна зробити висновок про наявність у світовому досвіді декількох правових форм іпотеки, основними з яких є законна, судова, заповідальна та договірна.

Іпотеку, як вид забезпечення зобов’язання, можна класифікувати за різними критеріями. В залежності від черговості встановлення іпотек, розрізняють попередню та наступну іпотеки. За предметно-цільовим принципом можна виділити: іпотеку земельних ділянок та/або об’єктів нерухомості з урахуванням та особливостей встановленого щодо них правового режиму. В залежності від наявності або відсутності видачі заставної, розрізняють забезпечувальну та обігову іпотеки.

Сукупність усіх наявних видів та форм іпотек складають іпотечну систему. Останню, в свою чергу, можна розуміти у правовому (як сукупність нормативно-правових актів) та інституційному (як сукупність організацій, які здійснюють іпотечне кредитування) значенні. Внутрішнім базисом будь-якої іпотечної системи є сукупність її принципів, які втілюються у більшій чи меншій мірі у всіх країнах, які користуються іпотечним механізмом. Враховуючи зазначене вище, можна зробити висновок про необхідність подальшого впровадження та закріплення принципів іпотеки у вітчизняній іпотечній системі шляхом вдосконалення існуючого іпотечного законодавства та розробки нових нормативно-правових актів.


1.3. Історичний розвиток іпотеки землі в Україні


Науковці-правознавці, намагаючись дослідити правове регулювання іпотеки землі, нерідко звертаються до зарубіжного досвіду, не враховуючи власного. В той же час, інститут іпотеки землі для України не є новим, адже вона має власний досвід функціонування іпотечних установ, представлений земельними банками, а тому дослідження його розвитку цікаве не лише з точки зору історії і теорії, але й практики.

Науково-теоретичною основою дослідження є праці відомих українських вчених у галузі земельного, аграрного та економічного права В. Габака [60], П.Кулинича [79], В. Носіка [90], цивільного та банківського права – В. Малого [85], І. Пучковської [99], В. Сидора [102] Є. Тригуб [110] та ін., історій держави та права – А. Ткаченка [109], а також вчених-економістів та істориків: О. Євтуха [69], В. Заяця [72], Г. Корогода [88], С. Кручка [78], В. Міщенка [88], А. Опрі [94], І.В. Сало [114] та інших.

На особливу увагу заслуговує моно­графія І. Пучковської [99], присвячена розроб­ленню актуальних питань іпотеки. Окре­мий розділ у цій роботі розкриває історію розвитку права застави. Фундаменталь­ним дослідженням історії формування інституту іпотеки землі в російському праві займається А. Акманов [53, 54]. Його доробки мають важливе значення, оскільки історія України та Росії ХІХ-ХХ ст. нерозривно пов'язані.

Розвиток застави у Росії був складним та дещо схожим на західноєвропейський. До ХV ст. у російському праві поняття застави було відсутнім. Науковці відзначають на це дві причини: по-перше, нерухомість належала окремим особам; по-друге, окремі особи володіли лише такою приватною власністю, яка була необхідна для їх нагальних потреб і через це не було надлишку, який можна було передати в заставу [99, с.8].

Єдиною формою застави, яка використовувалася до XV ст. була застава людей. І.І. Пучковська [99] зазначає, що збереглися документи, які свідчать про те, що така форма застави застосовувалась для забезпечення боргових зобов’язань у ХІІІ та ХІV ст. У відповідності з такою заставою, кредитор отримував право володіння та користування особистістю боржника, однак, не мав права ним розпоряджатися [99, с. 8]. В кінці ХVІ ст. та ХVІІ століття стали з’являтися законодавчі акти, що забороняли особисту заставу. Однак, за певних умов залишалася можливою застава селян, що здійснювалася не окремо, а через заставу землі, обов’язковим наслідком якої була застава селян, які на ній проживали. І лише з відміною кріпацтва у 1861 р. опосередкована застава селян стала неможливою.

Виникнення застави майна на Русі пов’язане з центрами розвитку торгівлі. В Руській Правді посилання на заставу не зустрічаються, в той час як у Псковській судній грамоті застава поєднується із кожною угодою, вартість якої перевищує рубль. У юридичних актах ХV ст. можна зустріти чисельні випадки застави рухомого та нерухомого майна, якими забезпечували договори позики [99, с. 9].

Найбільш ранньою формою застави в Росії було надання кредитору права користування маєтком боржника за отриману суму грошей від кредитора. При цьому, не кредитор мав право вимагати виплати боргу, а боржник мав право вимагати повернення маєтку за умови виплати боргу.

Подальшим розвитком застави було перетворення володіння і користування при простроченні платежу боржником у право власності кредитора («ся закладная купчая»). Заставлене майно вважалося безумовним еквівалентом за отримані гроші, і іншого звернення стягнення заставодержатель не мав. Договір застави укладався саме з метою усунути особистість боржника від будь-якої відповідальності, і це правило прямо зазначалося у деяких заставних [99, с.10].

Указ від 11 січня 1557 р. постановив, що кредитор, маючи у заставі рухоме майно, зобов’язаний був у випадку прострочення попередити боржника про можливість втратити річ. Якщо після попередження борг все одно не виплачувався, то кредитор повинен був при свідках продати заставу для задоволення своїх прав та повернути надлишок суми власнику речі. Якщо ж отримана сума виявлялася недостатньою для покриття капітального боргу та процентів, то боржник продовжував нести відповідальність у межах залишку суми. Цей Указ намагався визначити поняття застави як право на чужу річ, сконструйоване з метою уповноважити її володільця отримати задоволення власних вимог за рахунок цієї речі. Така форма застави отримала назву «нової». На жаль, цей Указ мав тимчасове значення, оскільки у Уложенні Олексія Михайловича 1648 р. зазначалося, що у випадку несплати боржником в строк свого боргу, заставлене майно (рухоме та нерухоме), переходить у власність кредитора («и на тот его заклад закладная кабала и купчая; и ему впредь до того своего заклада дела нет, а владати тем его закладом тому, кому заложит») [99, с. 11].

За часів Петра І мали місце спроби активно використовувати заставу за прикладом країн Західної Європи. Крім того, у 1714 р. у законодавстві Російської імперії був введений термін «нерухоме майно», щоб згладити розбіжності між вотчинами та маєтками. Так, нерухомістю визнавалися: земля та угіддя, села, будинки, заводи, фабрики, крамниці, різні будівлі та ін. [110, с. 281]

У XVIII ст. заставне право знову набуло тимчасово притаманний для нього характер права на чужу річ. Законом від 1 серпня 1737 р. було встановлено інший порядок стягнення за заставними. Заставне право вже не перетворювалося у право власності, а заставлене майно підлягало продажу з публічних торгів. Якщо отримана від продажу сума перевищувала розмір боргу, то залишок повертався власнику заставленого майна. Якщо ж запропонована на торгах сума була меншою за розмір боргу, то кредитор міг залишити її за собою без права вимагати решти суми від власника майна. Однак, цей порядок проіснував недовго і 11 травня 1744 р. було прийнято закон, який відновлював систему Уложення 1648 р. [99, с. 11].

Таким чином, остаточне залишення речі у кредитора в разі прострочення боргу є відмінною рисою російського заставного права. Устав про банкрутів 1800 р. щодо нерухомості передбачав обов’язковий продаж об’єкта застави та надавав кредитору право на шестимісячне володіння та користування заставленою земельною ділянкою, що передувало продажу. Ця правоможність надавала можливість кредитору протягом шести місяців збирати врожай із заставленої ділянки. Боржник протягом цього строку мав право викупити землю, і якщо він не користувався цим правом, земля виставлялася на продаж з публічних торгів. В разі, якщо в результаті продажу отримувався надлишок, він передавався боржнику. У випадку, якщо одержаної суми не вистачало для покриття всього боргу, земля передавалася заставодержателю, навіть якщо він цього не бажав.

Виходячи з того, що заставні угоди між приватними особами у більшості випадків укладалися з метою забезпечення позикового зобов’язання, Устав про банкрутів передбачав у якості документів за цими угодами заставний лист із майновим забезпеченням. Такий лист за своєю сутністю був першою заставною у російському праві, він отримав безспірний, пріоритетний характер. Заставна не могла бути передана за надписом заставодержателем іншій особі. Що стосується підстав виникнення застави, то дореволюційне законодавство як головну основну виділяло консенсуальний договір. Деякі види застави могли виникати із закону. За всю правову історію дореволюційної Росії так і не з’явився спеціальний закон, який би був направлений безпосередньо на врегулювання іпотеки землі та чітко відмежовував правове регулювання рухомого та нерухомого майна. [99, с. 10-14].

Окрему цінність має досвід функціонування у Російській імперії земельних іпотечних установ, які здійснювали кредитні операції під заставу землі. Їх поява припадає на 60-ті рр. ХІХ ст. і пов’язана із проведенням значних реформ у економічній, політичній та соціальних сферах життя суспільства.

Однією з ланок перетворень фінансової і кредитної системи країни, проведених у цей час було створення Державного банку [75, с. 477]. У першому його статуті, затвердженому в травні 1860 р., зазначалося, що останній утворюється «для пожвавлення торгових оборотів і упоряд­кування грошової та кредитної системи» [63, с. 84]. Новий статут Державного банку, введений в дію з початку 1895 р., визначав його завдання: покращення грошового обігу, сприяння розвитку вітчизняної торгівлі, промисловості й сільського господарства шляхом короткотермінового кредитування, а також зміцнення грошової кредитної системи. В результаті перетворень 90-х років ХІХ ст. серед його операцій з’явилася видача позик сільським господарям, промисловим підприємствам на обігові кошти під заставу нерухомості та під інші га­рантії [88, с. 6].

Після реформи 1861 р. у Росії з'явилося багато безземельних селян, які були здатні працювати на землі, але через відсутність коштів не могли придбати землю і необхідні основні засоби. Створення цілого ряду акціонерних недержавних і державного Селянського поземельного банку, розвиток демократії та гласності в роботі комісій із землевпорядкування, вдосконалення законодавчої бази і умов кредитування дозво­лили надавати кредити тим людям, які могли і вміли працювати із землею [69, с. 67].

Першою установою іпотечного кредитування в Україні було Товариство поземельного кредиту для Херсонської губернії, створене у 1864 р. і у 1871 р. перетворене на Херсонський земський банк. Відповідно до свого статуту, банк надавав позички під заставу маєтків розміром не менше 50 десятин (приблизно 55 га) на максимальний строк 34 роки і 11 місяців при 6,75 річних [79, с. 4]. Протягом другої половини XIX ст. в Україні сформувалась мережа земельних банків. Так, в 1871 р. був створений Херсонський та Харківський земельні банки, у 1872 р. — Полтавський земельний банк, у 1905 р. — Київський та Бесарабсько-Таврійський земельні банки.

Харківський Земельний Банк був відкритий 2 вересня 1871 р. і діяв на основі Уставу, затвердженого 4 травня 1871 р. Головними ініціаторами відкриття банку були А.К. Алчевський та професор І.В. Вернадський, які за зразком уставу Земського банку Херсонської губернії, створили проект уставу Харківського земельного банку [74, Арк. 1-2].

Згідно уставу, Харківський Земельні Банк було засновано для надання позик під заставу маєтків, які належали їх власникам на правах повної власності, спершу в п’яти губерніях: Харківській, Курській, Воронезькій, Катеринославській та Полтавській. Поступово район його дії було збільшено і на Донську, Кубанську області, Орловську, Чорноморську, Тобольську (крім міст) губернії, міста Севастополь та Сімферополь, південне узбережжя Криму, Уральську, Забайкальську та Амурську області (крім міст) та інші території.

Згідно із § 10 Статуту, коло операцій банку обмежувалося видачею довгострокових та короткострокових позик: 1) під заставу земель та міської нерухомості, що належать позичальнику на праві приватної власності; 2) під заставу міських земельних ділянок із розміщеними на них будівлями, що знаходяться у позичальників на праві спадкового безстрокового користування і розпорядження, за визначену фіксовану плату або чинш [112, с, 8].

Як правило, розмір іпотечного кредиту Харківського земельного банку не перевищував 60% ринкової вартості заставленого майна. Кредити на максимальний строк (66 років і 2 місяці) надавались у вигляді довгострокових заставних листів, тоді як короткострокові (від 6 місяців до 3 років) — готівкою [112, с. 27-32]. Повертаючи кожні півріччя рівні частини одержаного кредиту, клієнт був зобов'язаний також вносити 6% річних при максимальному і 7,25% — при мінімальному його строку [69, с. 68]. Сума випущених в обіг заставних листів не повинна була перевищувати наданих банком довгострокових позик, забезпечених заставною нерухомості, і виданих банку Селянським поземельним банком зобов’язань, а також не повинна була бути більшою аніж у десять разів суми статутного та запасного капіталів банку [112, с. 36]. Заставні листи випускалися за півріччями – 2 січня та 1 липня [112, с. 37].

Статут Київського земельного банку було затверджено у 1872 р. Сфера його діяльності обмежувалась наданням позичок під заставу землі і міського майна. Короткострокові позики надавалися на термін до 3 років, довгострокові – до 66 років і 2-х місяців, під заставу міської нерухомості – до 38 років і 4-х місяців [68, с. 58].

Щодо Полтавського (основний капітал 4 млн. руб.) та Бессарабсько-Таврійського в Одесі (основний капітал – 6,5 млн. руб.), то вони були засновані дещо пізніше і функціонували як місцеві банки.

Поряд з акціонерними, у 80—90-і роки з'явилися два приватних земельних банки: Сільський банк у Білій Церкві (1875 р.) і Сумський селянський банк (1885 р.) [69, с. 68].

Важливою віхою у формуванні іпотечного кредитування в Україні, яка входила до складу Російської імперії, стало ство­рення в 1882 р. Селянського земельного банку, основним за­вданням якого було надання кредитів дрібним сільськогоспо­дарським товаровиробникам - селянським господарствам.

Ідея організації державних установ для довгострокового кре­дитування селянства зародилася в Російській імперії на початку 70-х рр. XIX ст. На думку тодішніх урядовців, надання такого кредиту було б корисною справою не лише для селян, але й для поміщиків.

Селянський земельний банк був створений відповідно до закону Російської імперії «Для полегшення селянам усіх категорій купівлі землі», прийнятого 18 травня 1882 р. [79, с. 5]. Банк належав до важливих урядових установ, котрі підпорядковувались міністерству фінансів, і ставив метою сприяти селянам у збільшенні наділів через купівлю земель. Позику могли одержати сільські громади, окремі по­селення, що не входили до сільської громади, товариства селян, окремі селяни, а також міщани, які постійно проживали на селі і займалися землеробством. В той же час, практика його діяльності показала, що послугами Селянського поземельного банку насамперед змогло скористатися заможне селянство. Доказом цього були великі завдатки при купівлі землі, її високі продажні ціни, великі річні платежі [63, с. 104].

В Україні перші відділення Селянського банку були відкриті 10 квітня 1883р. у Полтавській, Волинській, Київській, Подільській, Катеринославській та Чернігівській губерніях. Дещо пізніше почали діяти філії у Херсонській (1883р.), Таврійській (1884р.) та Харківській губерніях (1885 р.). У 80-90-х рр. XIX ст. Україна та Білорусія були головними районами діяльності Селянського банку. На них припада­ло майже 2/3 частини виданих банком позик [94, с. 36, 41].

Позики видавалися під заставу землі, яка в селян була або яку вони купували з допомогою банку. Розмір кредиту становив 60% від ринкової вартості землі. Зазначеним законом був встановлений максимальний розмір позички, який при об­щинному землеволодінні становив 125 руб. на кожну особу чоловічої статі, а при подвірному - 500 руб. на кожного домогосподаря. Позички надавались на два строки: 24,5 р. і 34,5 р. [88, с. 117].

У 1895 р. був прийнятий новий статут Селянського поземельного банку. Принципова його новизна полягала у визначенні нових термінів кредитування з чітким формулюванням умов повернення коштів і жорсткими санкціями щодо порушників фінансового законодавства. У статуті 1895 р. було визначено п’ять термінів позик: 13 р., 17 р., 26,5 р., 38 р. і 4 міс, 51 р. і 9 міс. У першому випадку щорічні платежі складали 11,5%, тоді як у другому – майже удвічі менше (6%).

При видачі позики банк відбирав у клієнтів підписку певного змісту, де були, зокрема, зафіксовані такі правові норми: 1) не укладати без згоди банку орендних угод; 2) не продавати на зруб без до­зволу банку наявного лісу; 3) не продавати і не зносити без дозволу банку наявних будівель. При укладанні угоди на купівлю землі представники місцевої філії банку мали детально обстежити господарство майбутнього клієнта, з’ясувати його можливість сплатити завдаток, наявність у нього достатнього реманенту для обробітку землі тощо. За статутом 1895 р. Селянському банкові було надано право самостійно здійснювати купівлю землі у приватних власників за свій рахунок. Потім ці землі повинні були розбиватися на ділянки, відповідно до місцевих умов, та продаватися селянам [94, с. 44]. На початку XX ст. Селянський банк одержав дозвіл продавати селянам удільні (закон від 12 серпня 1905 р.) і казенні (закон від 4 березня 1906 р.) землі.

Селянський банк відіграв помітну роль в перерозподілі та фор­муванні земельної власності селянських господарств. Так, протягом 1883-1915 рр. банк видав селянам України 113692 креди­ти під заставу землі. За рахунок цих кредитів селянами було придбано у власність 4038914 десятин землі, що становило близько 20 % загальної площі орних земель України. При цьому, переважну більшість кредитів (81,7%) отримали індивідуальні землевласники.

На початку своєї діяльності для видачі позик банк випускав 5,5-процентні заставні листи. Заставний лист називався «Свідоцтво селянського поземельного банку». Він забезпечувався взятою під заставу землею, а також урядовими коштами. Згодом заставні листи були конвертовані в 4,5-процентні, а потім – в 4-процентні. Ці фінансові заходи дозволили знизити виплати банку, які на кінець 90-х років становили по позиках на найдовший термін 5,25 процента на рік [88, с. 7].

В період столипінської реформи Селянський поземельний банк відіграв головну роль у створенні українського фермерства. В 1907-1916 рр. в Україні виникло 981 697 хутірських і відрубних господарств. З них найвищою була питома вага тих господарств, які з'явились на землях Селянського банку — 533 572 (54,4%). Створення хуторів та відрубів стало найважливішим завданням цієї кредитної установи, поряд із збільшенням селянського землеволодіння [114, с. 127].

У діяльності Селянського банку в роки столипінської аграрної реформи тісно переплітались дві протилежні тенденції — консервативна та прогресивна. Селянський банк, піднімаю­чи ціни на землю в інтересах дворянства, затримував цим самим розвиток капіталізму в сільському господарстві. Інтереси поміщиків і селянської верхівки були в даному питанні діаметрально протилежними: дворяни прагнули продати свою зем­лю якнайдорожче, заможні селяни, навпаки, намагались купити її за дешевими цінами. Піднімаючи ціни на землю, банк наносив шкоду сільській буржуазії. Разом з тим, діяльність банку сприяла руйнації середньовічного землеволодіння, змі­цненню частини селянських господарств через надання їм банківського кредиту. Суперечливий характер діяльності банку пояснювався тим, що він водночас вирішував подвійне завдання, підтримуючи поміщиків і заможних селян [114, с. 123].

Крім Селянського поземельного банку, у 1885 р. був заснований Дворянський земельний банк для кредитування спадкових дворян-землевласників під заставу їх земель. Окрім соціально-економічних, у російського імператора Олександра ІІІ були і політичні мотиви для створення Дворянського земельного банку, оскільки він хотів зміцнити державу за рахунок кредитної підтримки саме стану дворянства. Цей факт в подальшому дуже негативно позначився на діяльності банку.

Державний дворянський земельний банк функціонував на основі Положення про Державний дворянський банк, затвердженого 3 червня 1885 р., знаходився у безпосередньому віданні Міністра Фінансів і здійснював свою діяльність під наглядом Ради Державних кредитних установ.

Головним призначенням Державного дворянського земельного банку було надання довгострокових позик спадковим дворянам-землевласникам під заставу належної їм нерухомості, вільної від боргів, або з умовою їх сплати до видачі позики, або ж за наявності згоди кредиторів позичальника на видачу позики з наданням банку переважного права задоволення своїх вимог за рахунок вартості майна, яке передавалося в заставу.

Банк видавав позики на такі строки: 8 років 8 місяців і 36 років 7 місяців, а розмір позики не повинен був перевищувати 60% від оціночної вартості маєтку. В разі, якщо маєток коштував менше, ніж 1000 руб., кредит взагалі не видавався. Вартість заставних маєтків визначалася за їх ринковою вартістю або за спеціальною оцінкою. Річні платежі за позиками становили 5 процентів [53].

З метою самозабезпечення кредитними ресурсами, Дворянський земельний банк випускав цінні папери – заставні листи Дворянського земельного банку. Вони реалізовувалися банком безпосередньо або видавалися позичальникам за згодою Міністра Фінансів. І у першому, і у другому випадку кредиторська заборгованість позичальника записувалася в сумі, яка була рівною їх номінальній вартості. Заставні листи погашалися за рахунок внесків позичальників, які вони вносили у банк. В 1889 р. банк одержав дозвіл на одноразовий випуск 5-процентних заставних листів на суму 80 млн. крб. За них після реалізації одержано 170 млн. руб., що дало банку можливість видавати кредити лише готівкою.

Платежі за позиками, які видавалися банком, позичальники були зобов’язані вносити протягом всього строку позики кожні шість місяців: 1) росту – 2,5%; 2) на погашення позики, виданої на 48 років – чверть відсотка, а за позиками на 36 років – половину відсотка; 3) на витрати по управлінню банком та на формування запасного капіталу – одну восьму відсотка.

Таким чином, не дивлячись на той факт, що на правовий статус Державного дворянського земельного банку суттєвий вплив здійснювала фінансово-економічна політика уряду, яка була направлена на збереження на невизначений час елементів кріпосних відносин, він відіграв значну роль у становленні капіталістичних і ринкових відносин у Російській імперії, а також розвитку іпотечної системи держави [53].

До системи іпотечного кредиту в Російській імперії входили також установи дрібного кредиту, перші спроби організації яких робилися ще на початку ХІХ ст. окремими поміщиками. У 60-90 рр. ХІХ ст. створенням проектів правових документів для місцевих кредитних установ активно займалися земства, які до цього надавали пряму фінансову допомогу селянам у купівлі землі.

Організовуючи довгостроковий кредит для селян, земства хотіли сприяти їм у придбанні землі за початковою ціною і для цих цілей використовували дрібні кредитні установи. Всі проекти правових документів, які були розроблені земствами передбачали ряд основних характерних положень:

• управління земськими банками здійснювали губернські управи;
  
• кредит надавався селянам лише на купівлю землі;
  
• уряд мав матеріально підтримувати кредитування селян;
  
• мав місце принцип невтручання у справу оцінки землі, тобто її ціна мала формуватися за рахунок попиту та пропозиції;
  
• земський банк міг діяти лише на території своєї губернії;
  
• позики могли надаватися лише членам кредитних товариств (банків);
  
• розмір кредиту, на який міг претендувати член товариства, цілком залежав від його платоспроможності, яка визначалася правлінням товариства.
  

Порядок функціонування земських банків був закріплений у зразковому уставі «Про позиково-ощадні каси та кредитні товариства». А 25 січня 1883 р. Олександр ІІІ затвердив зразковий Статут сільських банків та позиково-ощадних товариств [54]. Після оголошення статуту почався бурхливий ріст заставних установ, основними видами яких були товариства взаємного кредиту, поземельні банки, засновані на круговій поруці позичальників, товариства поземельного кредиту та кредитні товариства, призначені для надання позик під заставу нерухомості.

Відповідно до Статуту Південно-Селищного кредитного пайового товариства, позики могли бути короткостроковими (на строк до 1 року) та довгостроковими (на строк більше 1 року). Розмір процентів за позиками визначався загальними зборами товариства та міг бути різним в залежності від строків, розмірів та цільового призначення позики.

У 1880 р. в Центральній та Східній Україні нараховувалось приблизно 130 позичково-ощадних кас, а в 1885р. – майже 250. Товариств взаємного кредиту налічувалось майже 450, вони проіснували аж до 1920-х років [68, с. 56-60].

Особливою формою установ дрібного кредиту були Земські каси дрібного кредиту, основною метою яких було забезпечувати сільгоспвиробників, землевласників, ремісників та промисловців, а також їх артілей, товариств, волосних, повітових та селянських банків, селянських товариств поповнення обіговими коштами для поточних потреб та придбання реманенту, в тому числі шляхом надання позик під заставу землі. Зразковий устав Земських кас дрібного кредиту був затверджений Міністром Фінансів 14 червня 1906 р., відповідно до якого позики могли бути короткостроковими (до одного року) та довгостроковими (від одного до п’яти років), а їх розмір не міг перевищувати 1000 руб.

Акціонерні земельні банки та установи дрібного кредиту надавали позики під заставу маєтностей та землі у сільській місцевості. У містах іпотечні операції здійснювали міські громадські банки. Перший банк такого типу був заснований ще в 1788 р. у м. Вологді під назвою «Позичковий банк». Протягом XIX ст. виникло понад 290 банків, з них в дореформений період лише 15, решта — в пореформенний період [88, с. 11].

Основними іпотечними операціями банку були: видача позик під заставу землі на строк від 1 до 12 років та будівель в тих містах, де знаходиться банк, на строк 3 роки — дерев'яних і до 8 років — кам’яних (розмір позики не повинен був перевищу вати 50 процентів вартості застави). В цілому, міські громадські банки мали досить широкий спектр банківських операцій, однак деякі, перш за все провінційні, обмежили свою діяльність обліком векселів та видачею позик під заставу цінних па­перів та нерухомого майна.

Бажаючий закласти нерухоме майно мав подати в банк при оформленні прохання: 1) купчу або документ на право володіння; 2) свідоцтво про наявність у позичальника маєтку, благонадійність застави та про звільнення його від казенних і приватних стягнень; якщо закладалась ділянка землі, то її опис з оцінкою; 3) страховий поліс, якщо позика бралась під заставу будівлі. На прохання банку оцінка здійснювалась міською думою присяжних оцінювачів. Цінність земель визначалась за їх якістю і кількістю одержуваних прибутків та перевагами місцезнаходження. [108, с. 94].

Отже, система іпотечного кредитування Росії у 1917 р. мала трьохярусну організаційно-правову форму:

1. Державні кредитні установи, які здійснювали іпотечні операції та спеціалізовані іпотечні банки:
   

а) Державний банк з його конторами та відділеннями;

б) Державний дворянський земельний банк та його відділення;

в) Селянський поземельний банк та його відділення.

2. Громадські кредитні установи, які здійснювали іпотечні операції:

а) міські громадські банки;

б) громадські банки і позиково-ощадні каси волосних та сільських товариств;

в) земські каси дрібного кредиту.

3. Приватні банки та спеціалізовані іпотечні установи:

а) товариства взаємного кредиту;

б) акціонерні земельні банки;

в) поземельні банки, засновані на круговій поруці позичальників, товариства поземельного кредиту та кредитні товариства, призначені для надання позик під заставу нерухомості.

Кожна з цих установ єдиної трьохярусної іпотечної кредитної системи дореволюційної Росії мала персональне правове забезпечення у формі Положення або Уставу, відповідно до свого рівня, або іншого «законодательного установления», у якому містився перелік кредитних операцій під заставу нерухомості та умова їх здійснення [54].

З утворенням Української Центральної Ради у правовому забезпеченні та реалізації механізму іпотеки виникла низка проблем. Майже всі українські державно-політичні режими 1917-1920-х рр., окрім Української Держави гетьмана Павла Скоропадського, негативно ставилися до іпотечного кредиту і діяльності банківської системи в цілому, тому у загальному процесі державотворення питання іпотеки було невирішеним.

Українська Центральна Рада не поспішала із прийняттям законів у банківській сфері, окрім того, проголошення націоналізації землі, фактично, робило застосування іпотечного механізму неможливим. 9 грудня 1917 р. було ухвалено закон, яким було припинено діяльність відділень російських Державного дворянського земельного банку і Селянського поземельного банку на території України. 2 грудня 1917 р. на засіданні Генерального Секретаріату було прийнято законопроект про утворення Українського державного земельного банку [109, с. 6], однак, він так і не був реалізований. Характерно, що у час діяльності Центральної Ради Український державний банк розглядався урядом насамперед як емісійний орган. Згодом функції його розширилися [77, с. 57].

В Українській Державі гетьмана Павла Скоропадського розвитку банківської системи приділялося набагато більше уваги. Його першим кроком було відновлення приватної власності, про що він проголосив 29 квітня 1918 року у «Грамоті до всього українського народу».

Відновлення діяльності Державного дворянського земельного банку і Селянського поземельного банку в Українській Державі не відбулось, однак, для задоволення потреб землевласників та розвитку сільськогосподарського виробництва, 23 серпня 1918 р. було засновано Державний земельний банк. Згідно із затвердженим Статутом перед Державним земельним банком стояли такі завдання: 1) сприяти утворенню дрібних господарств; 2) надавати позики під купівлю землі; 3) надавати позики під заставу землі; 4) купувати землі на рахунок банку, забезпечувати їх розподіл та продаж; 5) надавати позики під заставу землі на меліорацію.

Розмір позики міг становити не більше 60% від спеціальної оцінки землі, не повинен був перевищувати ціну продажу, умовлену між покупцем і продавцем. Допомога банку на придбання землі не обмежувалась земельними нормами, які встановлював уряд. Позики надавалися в чотирьох і трьох заставних листах терміном від 14 до 66.5 р.

Вирішено було і певні проблеми діяльності акціонерних земельних банків. Зокрема, 11 липня 1918 р. П. Скоропадський затвердив «Закон про видачу діючими на Україні земельними банками та Земським банком Херсонської губернії особливих додаткових позик на погашення недоїмок», поданий за клопотанням з’їзду представників акціонерних земельних банків, які діяли на Україні (11-15 травня та 16-19 вересня 1918 року) [70] та інші.

Крім того, на I З’їзді акціонерних земельних банків, що діяли на Україні було розглянуте питання про обов’язкові публікації. В результаті обговорення було сформовано проект «Закону про публікації, що здійснюються земельними банками», який 26 жовтня 1918 року було затверджено П. Скоропадським. Згідно цього закону публікації повинні були здійснюватись у центральному офіційному органі Українського Уряду – Державному Віснику, та губернських офіційних органах [70, Арк. 30-36]. Даний законодавчий акт був значним кроком уперед у правовому регулюванні діяльності спеціалізованих земельних іпотечних установ, адже забезпечував реалізації принципу гласності у їх діяльності, забезпечував публічність та прозорість іпотечного земельного кредитування.

Восени 1918 р. здійснювалася підготовка до заснування Кооперативного земельного банку у формі акціонерного товариства для довгострокового земельного кредитування. Ініціаторами його створення були Українбанк, Фінансовий комітет та Коопцентр [109, с. 7].

Достатньо вагомими були заходи, здійснені у сфері дрібного кредиту. У вересні 1918 р. земські каси дрібного кредиту було реорганізовано у земські банки, які мали забезпечувати фінансову основу земств, здійснювати кредитування установ дрібного кредиту, розміщених на відповідній території та координувати їх діяльність.

Після утвердження в Україні держави радянського типу, банківське кредитування під заставу землі було повністю припинене. Проведена у 1917-1920 рр. націоналізація земельного фонду України та встановлена в законодавчому порядку заборона укладення угод щодо відчуження земельних ділянок, у тому числі шляхом передачі їх у заставу, зумовили припинення нашій країні діяльності іпотечних банків. Український радянський уряд провів реорганізацію кредитних установ, початок цьому процесу було закладено 21 січня 1919 р. відповідним Декретом Раднаркому України, що проголосив націоналізацію приватних банків і злиття їх у загальноукраїнський Народний банк. У цей самий період були націоналізовані великі та середні промислові й інші підприємства, а із згортанням наприкінці 20-х років нової економічної політики практично припинила своє існування застава неземельної нерухомості. Фактично, це поставило крапку у розвитку іпотеки землі та системи іпотечного кредитування в цей період, а їх відновлення та наступний розвиток почався лише у 90-хх роках ХХ ст.

Враховуючи викладене вище, можна зробити висновок, що завдяки зародженню спеціалізованих банківських установ, головною метою яких було надання землевласникам іпотечних кредитів, ця форма кредитування змогла зіграти суттєву позитивну роль у розвитку капіталістичних, ринкових відносин у сільському господарстві Російської імперій.

Система іпотечного кредитування Російської імперії в цей час була представлена широким колом банківських установ, основним видом діяльності яких було надання кредитів під заставу земельних ділянок: державних – Державного дворянського земельного банку та Селянського поземельного банку, приватних – акціонерних земельних банків, товариств поземельного кредиту, громадських – земських кас дрібного кредиту, селянських земельних банків.

Очевидно, що правові механізми іпотечного кредиту, закріплені в статутах земельних іпотечних установ потенційно могли сприяти мобілізації земельних ресурсів з метою розвитку капіталістичних ринкових відносин у сільському господарстві.

Беручи до уваги проведення в Україні починаючи із 90-хх років ХХ ст. аграрних реформ та значного розвитку протягом останнього десятиліття банківської системи, проблеми сільськогосподарського кредитування стають практично актуальними. Тому, досвід, набутий у дореволюційній Росії й Україні у період державності 1917-1920 рр. заслуговує належної уваги не лише теоретиків, але й практиків та законодавців.

РОЗДІЛ 2. Правове регулювання іпотеки землі в Україні