Ткач Марія Павлівна Керівник диплом

Вид материала

Содержание

2.2. Договір у системі регулювання іпотечних земельних відносин

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8

2.2. Договір у системі регулювання іпотечних земельних відносин

Зобов’язальна (договірна) іпотека є основним видом іпотеки та найбільш регламентована вітчизняним законодавством. Договір посідає ключове місце у системі регулювання іпотечних земельних відносин, оскільки є підставою їх виникнення та одним із основних юридичних актів, що становить джерело їх правового регулювання.

При виникненні іпотечних правовідносин, слід розмежовувати поняття «іпотечний договір» та «договір іпотечного кредитування», тобто іпотечним договором можна вважати правочин щодо застави земельної ділянки та/або розташованих на ній об’єктів нерухомого майна, а договором іпотечного кредитування – правочин щодо забезпечення виконання основного зобов’язання [84, с. 9].

Основні умови, порядок укладення та розірвання іпотечного договору встановлені у Законі №898-IV. Так, ст. 18 встановлює, що іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Договір іпотеки землі повинен містити такі істотні умови [14, 18]:

відомості про іпотекодавця (для юридичних осіб-резидентів –відомості про найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб-підприємців, а для юридичних осіб-нерезидентів – найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу, а також дані про осіб, які діють від їх імені; для фізичних осіб-громадян України – прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб-платників податків та інших обов'язкових платежів; для фізичних осіб-іноземців, осіб без громадянства – прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України);
відомості про іпотекодержателя (банк) – відомості про найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб-підприємців, а також дані про особу, яка діє від імені банку (паспорт громадянина України, ідентифікаційний код у Єдиному державному реєстрі платників податків та інших обов’язкових платежів, документи які підтверджують його право представництва: статут банку, наказ про призначення, довіреність тощо);
зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов'язання. Відповідно до цієї вимоги, у іпотечному договорі повинні бути зазначені номер та дата укладення, сторони кредитного договору та його істотні умови: розмір кредиту, порядок його погашення, розмір та порядок сплати відсотків за кредитом, інші витрати позичальника за кредитним договором (комісійні винагороди, витрати, понесені у зв’язку зі зверненням стягнення на Предмет іпотеки, втрати ним грошових коштів, а також неодержані ним доходи) – в разі наявності, також додаткові угоди до кредитного договору. Допустиме також просте посилання на кредитний договір;
опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації. Як правило, достатніми вважаються такі відомості: місцезнаходження (в тому числі, орган державної влади чи орган місцевого самоврядування, до території розповсюдження повноважень якого належить), площа, кадастровий номер, цільове призначення, визначені на місцевості межі, приналежності. Ці дані вносяться на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку;
посилання на видачу заставної або її відсутність [14, 18].

У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.

Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема: 1) визначення вартості предмета іпотеки (експертної грошової оцінки земельної ділянки та узгодженої банком і іпотекодавцем заставної вартості); 2) посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки; 3) відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на земельну ділянку; 4) визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

Предметом договору іпотеки землі є земельна ділянка із визначеним місцерозташуванням, складом (для земель сільськогосподарського призначення – їхній кількісний склад), цільовим призначенням, планом (схемою) земельної ділянки, вартістю, визначеною згідно Закону «Про оцінку земель», а також переліком обмежень чи обтяжень права власності на земельну ділянку.

Відповідно до положень ст. 5 Закон №898-IV та ст. 133 ЗК України, предметом іпотеки можуть бути земельні ділянки, які відповідають наступним умовам:

Земельна ділянка належить громадянам та юридичним особам на праві власності. Право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом на право власності на земельну ділянку [31, 126], встановленої форми. Державні акти на право приватної власності на землю, державні акти на право власності на землю, державні акти на право власності на земельну ділянку, які були видані до вступу в дію згаданої постанови, залишаються чинними і підлягають заміні у разі добровільного звернення громадян або юридичних осіб. Враховуючи зазначене, а також те, що предметом іпотеки може бути лише визначена на місцевості земельна ділянка, сертифікат на право на земельну частку (пай) не може бути документом, який посвідчує право власності на земельну ділянку при передачі її в іпотеку. Право власності на земельну частку (пай) фізичних осіб, евакуйованих із зони відчуження, які відселені із зони безумовного (обов'язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також фізичних осіб, що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення, і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонерів з їх числа які проживають у сільській місцевості, може бути підтверджене трудовою книжкою члена колективного або іншого сільськогосподарського підприємства чи нотаріально засвідченим витягом з неї при наявності в ній відповідного запису [46];
Земельна ділянка може бути відчужена іпотекодавцем і на неї, відповідно до законодавства може бути звернене стягнення. Цій вимозі відповідають усі земельні ділянки, що перебувають у приватній власності громадян та юридичних осіб, окрім тих, що потрапили під дію мораторію, встановленого у п.15 Перехідних положень ЗК України. Угоди (доручення), укладені всупереч цій забороні під час її дії, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення) [31];
Земельна ділянка, виділена у натурі (на місцевості) як окремий об'єкт права власності, відповідно до документації із землеустрою [31, 133]. Державний акт на право власності на земельну ділянку є правовстановлювальним документом, складанню та видачі якого передують підготовчі роботи, в тому числі, аналіз матеріалів проекту відведення земельної ділянки, підготовка виписки з земельно-облікових документів про площу земельної ділянки, підбір планово-картографічних матеріалів та збирання інформації про опорну геодезичну мережу, проведення рекогносцирування по зовнішній межі земельної ділянки, встановлення (відновлення) в натурі (на місцевості) меж земельної ділянки та меж обмежень на використання земельної ділянки; складання кадастрового плану земельної ділянки та заповнення бланка державного акта [46]. Отже, земельна ділянка, право власності на яку посвідчене Державним актом, є виділеною в натурі (на місцевості). Інформація про план її меж, обтяження та список власників міститься у Державному акті на право власності на земельну ділянку. Слід пам’ятати, що на цій підставі, наприклад, не може передаватися в іпотеку частина земельної ділянки, не виділена в натурі (на місцевості) як окремий об’єкт, неприватизована земельна ділянка, яка знаходиться під будівлями, які передаються в іпотеку та була передана іпотекодавцю в оренду (користування) тощо.

Аналізуючи п. 15 Перехідних положень ЗК України [31] можна прийти до висновку, що під дію мораторію не потрапили: 1) земельні ділянки несільськогосподарського призначення, які знаходяться у приватній власності громадян та юридичних осіб (наприклад, земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, дачного та гаражного будівництва); 2) земельні ділянки сільськогосподарського призначення, надані громадянам у приватну власність для ведення садівництва.

Земельна ділянка передається в іпотеку разом з усіма її приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором. Приналежностями в даному випадку можуть бути багаторічні насадження, будівлі та споруди, штучно створені водойми та інше. Якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки. Якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов'язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець [14, 6].

Вартість земельної ділянки, яка передається в іпотеку визначається на підставі експертної грошової оцінки, проведення якої є обов’язковим [21, 13]

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель, відповідно до вимог Законів України «Про оцінку земель», «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні» [22], а також інших нормативно-правових актів та державних стандартів, норм і правил [21, 19] Підставою для проведення оцінки є договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом [21, 16]

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться на основі таких методичних підходів:

капіталізація чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок;
зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
врахування витрат на земельні поліпшення.

Важливим регулятивним актом щодо оформлення іпотечних відносин є передбачений ст. 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» договір на проведення оцінки майна. Він укладається у письмовій формі та може бути дво- та багатостороннім. Сторонами договору як, правило є замовник (платник), та виконавець – професійний оцінювач або інший суб’єкт оціночної діяльності.

Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є: а) зазначення майна, що підлягає оцінці; б) мета, з якою проводиться оцінка; в) вид вартості майна, що підлягає визначенню; г) дата оцінки; ґ) строк виконання робіт з оцінки майна; д) розмір і порядок оплати робіт; е) права і обов’язки сторін договору; є) умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки, інформації, використаної під час її виконання; ж) відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору; з) порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів. Законодавством або згодою сторін можуть бути передбачені інші істотні умови [22, 11].

Закон №898-IV встановлює наступні обмеження стосовно передачі земельних ділянок в іпотеку:

у разі обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном згодою його власника або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування така ж згода необхідна для передачі цього майна в іпотеку;
земельна ділянка, що перебуває у спільній власності, може бути передана в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник земельної ділянки та (або) нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників, за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості;
іпотекодавець до укладення іпотечного договору повинен попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на земельну ділянку, у тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. За умови порушення цієї вимоги іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків [14].

Окрім земельних ділянок, предметом іпотеки може бути право оренди земельної ділянки, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) [31, 133]. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей Закону №898-IV вважається нерухомим майном [14, 5]. Однак, це положення не стосується земельних ділянок державної або комунальної власності, право оренди чи користування якими не може бути відчужене або передане в заставу [18, 31]. Застосування на практиці положень закону про іпотеку права оренди або користування земельною ділянкою породжує певні проблеми. Зокрема, виникають спірні питання, пов'язані з дією іпотечного договору, предметом якого є майнові права земельну ділянку, на якій розміщена нерухомість, будівництво якої не завершено. В силу закону, після закінчення будівництва, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору. В даному випадку, сторони можуть передбачити в договорі те, що на нерухомість повинна бути накладена заборона відчуження, яка проводиться нотаріусом на підставі повідомлень іпотекодержателя. Останній, в такому випадку, повинен мати документ про право власності іпотекодавця, що при несумлінності іпотекодавця виконати буде дуже важко, а може й неможливо [100, с. 21].

Сторонами договору іпотеки земельної ділянки є іпотекодавець та іпотекодержатель.

Іпотекодавцем за договором іпотеки землі може бути боржник або його майновий поручитель. Останній при цьому несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов'язання виключно в межах вартості предмета іпотеки. У разі задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки майновий поручитель набуває права кредитора за основним зобов'язанням [14 ,11].

Іпотекодержателем за договором іпотеки землі можуть бути банки, небанківські фінансові установи, фізичні особи. Окремі особливості іпотеки земельних ділянок визначені у ст. 15 Закону №898-IV. У ній зазначено, що заборони та обмеження щодо відчуження і цільового використання земельних ділянок, встановлені ЗК України є чинними при їх іпотеці. Так, відповідно до ч.4 ст. 133 ЗК України, заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки [31, 133].

Договір іпотеки земельної ділянки передбачає взаємні права та обов’язки сторін.

Основними правами іпотекодержателя можуть бути такі:

вимагати від іпотекодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета іпотеки;
у будь-який час протягом строку дії іпотечного договору за умови попереднього письмового повідомлення іпотекодавця перевіряти документально і у натурі наявність, стан, умови збереження та користування предметом іпотеки;
у випадку порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених договором – вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а у разі його невиконання – звернути стягнення на предмет іпотеки, тобто на заставлену земельну ділянку та розташовані на ній об'єкти нерухомості [14, 12].

Права іпотекодавця передбачають його можливість:

володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення та одержувати від предмета іпотеки продукцію, плоди і доходи, якщо інше не встановлено іпотечним договором [14, 9];
виключно на підставі згоди іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі або у внесених до нього змінах чи доповненнях: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівель (споруд), розташованих на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї ділянки; передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку; відчужувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки у спільну діяльність, лізинг, оренду, користування [14, 9];
заповідати передане в іпотеку нерухоме майно без будь-яких обмежень;
у будь-який час до реалізації предмета іпотеки зупинити звернення стягнення на нього виконанням зобов’язання в повному обсязі.

На іпотекодавця покладаються обов’язки із здійснення державної реєстрації обтяження та страхування земельної ділянки, а також дотримання умов договору.

Основними обов’язками іпотекодавця можуть бути такі: 1) використовувати земельну ділянку виключно за її цільовим призначенням; 2) без попередньої письмової згоди іпотекодержателя не відчужувати, не міняти, не передавати предмет іпотеки в оренду, не встановлювати інші обтяження щодо предмета іпотеки; 3) своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя за договором; 4) користуючись предметом іпотеки (земельною ділянкою та/або об'єктами нерухомості, розташованими на ній), іпотекодавець не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення вартості останнього [14, 9]; 5) вживати за власний кошт всі необхідні заходи для належного збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист предмета іпотеки від незаконних посягань та вимог інших осіб [14, 10]; 6) надавати іпотекодержателю всі документи, необхідні для перевірки наявності, стану, умов збереження та користування предметом іпотеки, а також негайно, на вимогу іпотекодержателя, забезпечити йому фізичний доступ до предмета іпотеки.

Договором іпотеки землі мають бути передбачені підстави набуття іпотекодержателем права на звернення стягнення на предмет іпотеки:

1) невиконання іпотекодавцем вимоги іпотекодержателя про дострокове виконання основного зобов'язання, якій передувало порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених іпотечним договором;

2) невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання;

3) використання предмета іпотеки не за цільовим призначенням, що призвело до його псування, суттєвого зниження вартості;

4) порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом або при ліквідації юридичної особи-іпотекодавця іпотекодержатель (незалежно від настання строку виконання основного зобов'язання, якщо іпотекодержатель і правонаступник іпотекодавця не досягнуть згоди про інше).

Право іпотеки виникає у іпотекодержателя з моменту нотаріального посвідчення договору іпотеки. Нотаріальне посвідчення таких договорів є обов’язковим.

Нотаріальне посвідчення договору іпотеки здійснюється державними нотаріальними конторами та приватними нотаріусами, відповідно до Закону України «Про нотаріат» [17], Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України [46], Інструкції про порядок заповнення заяв та ведення Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна [47], Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек [40] та інших нормативно-правових актів за місцем знаходження земельної ділянки.

У більшості випадків, іпотекодержателями за договором іпотеки землі є банки. Для нотаріального посвідчення цього договору сторони мають надати нотаріусу такі документи:

Іпотекодавці-фізичні особи – документ, що посвідчує їх особу (паспорт громадянина України) та ідентифікаційний номер;
Іпотекодавці-юридичні особи – статут, свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи, витяг з Єдиного державного реєстру підприємств, установ та організацій, статистичну довідку, довідку про взяття на облік платника податків (Форма 4-ОПП), та документи, що посвідчують повноваження представника – паспорт, ідентифікаційний номер, наказ про призначення, довіреність тощо;
Банк – статут, свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи, витяг з Єдиного державного реєстру підприємств, установ та організацій, банківську ліцензію та дозволи, які посвідчують право надання кредиту під заставу землі, статистичну довідку, довідку про взяття на облік платника податків (Форма 4-ОПП), та документи, що посвідчують повноваження представника банку – паспорт, ідентифікаційний номер, наказ про призначення, довіреність;
Документ, що підтверджує основне зобов’язання (кредитний договір);
Документ що підтверджують право власності на земельну ділянку – Державний акт;
Висновок (звіт) про експертну грошову оцінку земельної ділянки.

При посвідченні договору іпотеки земельної ділянки нотаріус перевіряє відсутність заборони відчуження або арешту майна шляхом одержання витягів з Реєстру обтяжень: ссылка скрыта, Державного реєстру іпотек, Державного реєстру обтяжень рухомого майна (податкові застави) [46, 38].

Іпотечні договори, за якими предметом іпотеки є земельна ділянка, яка належить третім особам і стане власністю іпотекодавця після укладання такого договору, посвідчуються до моменту оформлення Державного акту. Після оформлення цього документа іпотекодавцем, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість. Якщо іпотечним договором передбачено накладення заборони відчуження земельної ділянки, яка є предметом іпотеки, нотаріус накладає таку заборону за повідомленням іпотекодержателя.

При посвідченні договору нотаріус зобов'язаний роз'яснити сторонам зміст і значення поданого ними проекту договору земельної ділянки і перевірити, чи відповідає зміст посвідчуваних правочинів вимогам закону і дійсним намірам сторін.

Відповідно до п. 250 Інструкції та ст. 73 Закону України «Про нотаріат», при посвідченні договору іпотеки, нотаріус за місцем розташування земельної ділянки, накладає заборону її відчуження за повідомленням іпотекодержателя. Накладення заборони проводиться шляхом внесення даних до ссылка скрыта та вчинення у договорі після посвідчувального напису нотаріуса запису, та реєстрації її в реєстрі вчинених нотаріальних дій [46, 250].

Іпотека припиняється у таких випадках: 1) припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору; 2) реалізації предмета іпотеки; 3) набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; 4) визнання іпотечного договору недійсним; 5) знищення або втрати переданої в іпотеку будівлі чи споруди, якщо іпотекодавець її не відновив [14, 17].

Страхування предмета іпотеки є обов’язковою умовою при іпотеці земельної ділянки. Іпотекодавець зобов'язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування, якщо іпотечним договором цей обов'язок не покладено на іпотекодержателя. У разі наступної іпотеки страхування предмета іпотеки не є обов'язковим. Договір страхування укладається на користь іпотекодержателя, який у разі настання страхового випадку набуває право вимоги до страховика. У разі набуття прав за іпотечним договором новим іпотекодержателем він також набуває право вимоги до страховика [14, 8].

У разі настання страхового випадку щодо предмета іпотеки, іпотекодержатель має переважне право на задоволення своєї вимоги за основним зобов'язанням із суми страхового відшкодування. Після задоволення вимоги іпотекодержателя, що має вищий пріоритет, з суми страхового відшкодування будь-яке перевищення суми страхового відшкодування над розміром вимоги іпотекодержателя, що має вищий пріоритет, підлягає розподілу між іпотекодержателями, що мають нижчий пріоритет, та іншими кредиторами боржника відповідно до пріоритету та розміру їх зареєстрованих прав чи вимог і іпотекодавцем в останню чергу. За згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, що має вищий пріоритет, страхове відшкодування може бути спрямоване на відновлення предмета іпотеки. Іпотечним договором на іпотекодавця може бути покладено обов'язок здійснити інші види страхування у зв'язку з передачею нерухомого майна в іпотеку [14, 8].

На даний момент, значна кількість банків вже здійснює кредитування під заставу землі. При цьому, кредит може надаватися як під забезпечення вже належної особі земельної ділянки (зокрема, при передачі в іпотеки землі разом із розміщеною на ній нерухомістю), так і для купівлі цими особами нових земельних ділянок. Зокрема, 27 вересня 2007 року Правління ВАТ «Державний ощадний банк України» затвердило новий кредитний продукт «Кредитування фізичних осіб на купівлю земельної ділянки».

Схема його реалізації має такий вигляд:

Звернення позичальника до банку щодо отримання кредиту на купівлю земельної ділянки із наданням відповідного повного пакету документів;
Перевірка наданих документів кредитним відділом, юридичною службою та відділом безпеки, службою проблемних активів, підрозділом ризик-менеджменту, одержання згоди страхової компанії на страхування предмету іпотеки, на підставі яких кредитним комітетом надається позитивний висновок про кредитування;
Оформлення документів та підписання із позичальником (у разі необхідності поручителем, майновим поручителем): кредитного договору, договору (-ів) поруки (у разі необхідності), договору купівлі-продажу земельної ділянки, іпотечного договору (на нерухоме майно, що стане власністю позичальника в майбутньому, а саме – майнові права на об’єкт кредитування), іпотечного договору (у разі наявності додаткового забезпечення нерухомим майном), договору застави (у разі необхідності), договору страхування позичальника від нещасних випадків, договору страхування предмета іпотеки (застави) (за наявності додаткового забезпечення), нотаріально посвідченої довіреності позичальника двом співробітникам установи банку на проведення дій з оформлення документів, що підтверджують право власності позичальника на земельну ділянку, придбану за рахунок кредитних коштів, відповідно до чинного законодавства, а також додаткового договору до іпотечного договору (в подальшому після оформлення Державного акту на право власності на земельну ділянку) та договору страхування фінансового ризику втрати права власності та інших майнових прав на земельну ділянку, що буде придбана за рахунок кредитних коштів (титульне страхування).

Договір іпотеки (Додаток 1) та кредитний договір, які укладаються при цьому з позичальником мають неабиякий практичний інтерес, з огляду на забезпечення мінімізації ризиків банком під час реалізації кредитного продукту та підвищення ефективності механізму звернення стягнення на предмет іпотеки в разі порушення позичальником умов договору іпотеки та чинного законодавства.

Іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов'язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим у цій статті, та вимогам, встановленим законом, для договору, який визначає основне зобов'язання. У разі, якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно [14, 18].

На думку В. Малого, під час майбутніх кредитних операцій, особливо із землею сільськогосподарського призначення, доцільним є укладання двох договорів у вигляді одного документу. Цей договір за формою і змістом повинен відповідати вимогам, установленим для договору іпотеки, та вимогам, установленим законом для договору, який визначає основне зобов’язання. В. Малий пропонує таку схему: на першому етапі земельний іпотечний банк одночасно укладає з іпотекодержателем: 1) іпотечний договір; 2) договір іпотечного кредитування. [84, с. 10].

Таким чином, для юридичного закріплення іпотечних земельних правовідносин укладаються договори: 1) іпотеки земельної ділянки; 2) іпотечного кредитування (кредитний договір); 3) договір про задоволення вимог іпотекодержателя; 4) договір на проведення оцінки майна; 5) договір страхування земельної ділянки/об’єктів нерухомості.

Blog

Ткач Марія Павлівна Керівник диплом

Содержание