Ткач Марія Павлівна Керівник диплом

Вид материала

Содержание

3.2. Перспективи створення спеціалізованих земельних іпотечних установ в Україні

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8

3.2. Перспективи створення спеціалізованих земельних іпотечних установ в Україні

Зарубіжний досвід, а також досвід іпотечного кредитування в Російській імперії свідчить, що сільське господарство не може нормально функціонувати без фінансових установ, які б складали спеціалізовану систему довгострокового та короткострокового сільськогосподарського кредиту. Це зумовлено специфікою сільського господарства, нестачею вільних фінансових коштів, високою капіталомісткістю і порівняно низькою фондовіддачею, сезонністю виробництва, значними ризиками неприбутковості та значною тривалістю виробничого циклу.

Пільгове кредитування агропромислового комплексу здійснюється з метою забезпечення оптимальних умов виробництва для господарств, які не можуть фінансуватися за рахунок власних коштів або залученого на загальних умовах капіталу. Пільги, як правило, надаються в рамках цільових програм, що відображають пріоритети державної політики. Так, п'ята частина обсягу середньо- та довготермінових кредитів рентного банку ФРН фінансується на пільгових умовах за програмами «Сільське господарство», «Молоді фермери», «Оновлення села», а також у рамках «Державної фінансової підтримки сільськогосподарських підприємств» [89, с. 139].

Питання створення спеціалізованих іпотечних земельних банків, які б надавали кредитні ресурси під заставу земельних ділянок та розташованої на них нерухомості, здійснювали контроль за цільовим використанням кредитів та рефінансування на ринку цінних паперів вже не один рік порушується у юридичній та економічній літературі. На жаль, і на сьогоднішній день це питання не вийшло за рамки наукових дискусій, суть яких зводиться до того, якими мають бути ці установи: державними чи приватними.

Прибічники першої концепції вважають, що основним суб’єктом відносин щодо земельного іпотечного кредитування має бути Державний земельний (іпотечний) банк, як це передбачено у Прикінцевих положеннях ЗК України [31]. Поряд із Державним земельним (іпотечним) банком, у системі іпотечного кредитування повинні функціонувати і універсальні банки, на яких буде покладено частину операцій із кредитування, зокрема, – короткострокове кредитування.

Основні переваги концепції державного земельного (іпотечного) банку полягають у тому, що лише державна банківська установа може забезпечити виконання важливих функцій:

1) створення прозорого процесу кредитування сільського господарства на всіх його стадіях, зокрема, оцінки землі та надання пільгових кредитів, забезпечення рівних можливостей для всіх представників АПК;

2) організацію використання бюджетних коштів, які спрямовуються на часткове субсидіювання відсоткової ставки кредитів, отриманих на умовах застави землі, або надання кредитів на пільгових умовах, що значно полегшило б становище сільгоспвиробників щодо повернення боргу та розвитку аграрного сектору;

3) забезпечення довгострокового кредитування сільського господарства, адже практика діяльності вітчизняних комерційних банків показує, що вони далекі від розуміння довгостроковості кредиту, яка існувала у іпотечній системі Російської імперії: кредити під заставу землі надавалися на 34–66 років. Вітчизняні універсальні банки, здебільшого орієнтовані лише на короткостроковий кредит (1-3 роки) та забезпечення власних інтересів у отриманні максимального прибутку;

4) забезпечення реалізації державних спеціальних програм розвитку сільського господарства шляхом впровадження проектів кредитування під заставу землі, впровадження економічної моделі кредитування, яка з одного боку зменшувала ризики банку, а з іншого – надавала можливість іпотекодавцям заставляти земельні ділянки за реальною вартістю й помірними ставками;

5) провадження жорсткого контролю за використанням земель, процесами їх купівлі-продажу, а також цільовим кредитуванням сільськогосподарських підприємств під заставу сільськогосподарських угідь;

6) здійснення обов'язкового викупу заставних у комерційних банків-кредиторів у випадку звернення стягнення на земельні ділянки з причини невиконання зобов'язання та розпорядження викупленими землями, організація їх продажу на публічних торгах, переведення їх у фонд перерозподілу земель;

У конкурентній боротьбі з іншими комерційними банками, що надають кредити під заставу земельних ділянок, Державний земельний банк як спеціалізована установа має всі шанси зайняти домінуюче місце на ринку землі. Це буде зумовлюватися знанням специфіки галузі, дієвішим механізмом управління процесами кредитування під заставу земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Мова йде не про монополізм, а про спеціалізацію. Внаслідок чесної конкурентної боротьби комерційні банки припинять займатися цим видом діяльності.

Крім того, з метою формування власних ресурсів, Державний земельний (іпотечний) банк міг би здійснювати весь спектр активно-пасивних операцій: кредитно-розрахункове обслуговування підприємств АПК, депозитні операції, заставні операції із майном і землею, надання кредитів на поточні потреби АПК, викуп заставлених неплатоспроможними боржниками земель у комерційних банків, операції з рефінансування шляхом видачі і продажу заставних, випуску та розміщення іпотечних цінних паперів тощо.

Прибічники протилежної концепції вважають, що кредитування сільського господарства під заставу земель сільськогосподарського призначення мають здійснювати приватні установи – земельні (іпотечні) банки, створення яких допускає ч. 2 ст. 4 Закону України «Про банки і банківську діяльність» [3, 4]. На свою користь вони наводять такі аргументи:

директивна заборона доступу на кредитний ринок аграрного спрямування іншим банкам призведе до монополізації становища Державного земельного (іпотечного) банку на аграрному ринку кредитних ресурсів з можливостями прояву внаслідок цього монополізму та корупції;
досвід впровадження в Україні діяльності Державної іпотечної установи, покликаної рефінансувати кредитні установи шляхом викупу у них іпотечних позик здебільшого є негативним і не має довіри серед учасників іпотечного ринку. Крім того, такий шлях розвитку іпотечної системи означає наслідування американської моделі іпотечного ринку, в той час як для України більш прийнятною є європеська модель ринку іпотеки з причин подібності та тяжіння правової системи України до континентальної системи права;
побудова дворівневої (американської) моделі системи іпотечного земельного кредиту потребує великих витрат, що позначиться на вартості кредитів, яка на сьогодні і так є досить високою і недосяжною для деяких верств населення, зокрема селян, яким кредити вкрай необхідні для здійснення аграрного виробництва: купівлі сільськогосподарської техніки, матеріалів і насіння, проведення агрохімічних заходів тощо [65, с. 13];
державний банк повинен забезпечити порівняно низькі кредитні ставки, довгостроковість кредитів та постійне поповнення кредитних ресурсів та ресурсів для обслуговування вже наданих кредитів. Але, на початковому етапі всі ці вимоги є важко здійсненними, адже навіть якщо банк надаватиме найширший спектр послуг з метою ефективного управління своїми активами і пасивами, процентні ставки не можуть бути низькими без надзвичайних пільг з боку держави і, навіть за наявності потужної бази первинних ресурсів, довгостроковість кредитів як один з головних чинників їх привабливості нівелюватиме зростання доходу внаслідок розширення ринку діяльності [72, с. 28]. Натомість, здійснення кредитування сільського господарства універсальними банками, які вже мають десятирічний досвід роботи на ринку банківських послуг із поступовим перепрофілюванням у спеціалізовані земельні (іпотечні) банки є надійнішим шляхом;
викликає сумнів таке джерело формування і поповнення банком кредитних ресурсів на фондовому ринку, як заставні Державного земельного (іпотечного) банку, оскільки цінні папери, гарантовані державою, не викликають після відомих подій з ОВДП ентузіазму в покупців, а також інвестиційна привабливість державної банківської установи порівняно із приватними банками.

Аргументи прибічників обох концепцій є досить обґрунтованими, однак на думку автора, на даному етапі доцільним є здійснення іпотечного земельного кредитування універсальними банками та іпотечними банками, які до цього вже здійснювали іпотечне кредитування житлового будівництва та проводили операції із застави земельних ділянок, а отже мають певну напрацьовану базу із майбутнім створенням Державного земельного (іпотечного) банку та розширенням системи іпотечного земельного кредитування за рахунок інших видів приватних іпотечних установ, зокрема спеціалізованих земельних (іпотечних) банків та кредитних установ, адже, як показує досвід здійснення кредитування сільського господарства, система іпотечного земельного кредитування може ефективно діяти лише за наявності розвинутої системи спеціалізованих іпотечних установ як державної, так і приватної форм власності.

Створення спеціалізованих земельних (іпотечних) банків має ряд переваг. Спеціалізація банку на одному із видів діяльності означає зменшення кількості ризиків, що неминуче виникають при провадженні банківської діяльності: наявність надійного забезпечення у вигляді іпотеки на земельні ділянки (для яких не характерні різкі коливання у зміні ціни), належне використання землі як природного ресурсу, відповідно до її цільового призначення, що передбачає наявність у власника стабільного доходу від такої діяльності, яка спрямовується на погашення основної суми кредиту та додаткових платежів. До того ж, спеціалізовані іпотечні банки не є тими банками, основну частку пасивів яких складають депозитні вклади населення, що можуть бути відкликані в будь-який момент. Крім того, ці банки володіють довгостроковим ресурсом, необхідним для надання іпотечного кредиту, встановлення іпотеки на нерухоме майно та випуску іпотечних цінних паперів під гарантоване забезпечення [65, с. 13,14].

Крім того, особливо важливим є створення місцевих земельних (іпотечних) банків, адже практика діяльності установ дрібного кредиту у Російській імперії показала їх велику ефективність у кредитуванні аграрного сектору, оскільки вони створювалися самими сільгоспвиробниками, то були орієнтовані перш за все на застосування іпотечного земельного механізму з метою розвитку сільськогосподарського виробництва, а не отримання максимального прибутку. Таким банківським установам не потрібно витрачати значну частину ресурсів на створення розгалуженої мережі філій та відділень та легше сформувати ресурсну базу, напрацювати досвід та враховувати специфіку регіону.

Підсумовуючи все вищезазначене, можна зробити висновок, що інститут іпотеки землі потребує вдосконалення за такими основними напрямами:

прийняття законодавчих актів щодо забезпечення: функціонування ринку землі та завершення намічених заходів щодо створення первинного ринку землі в Україні;
подальша розробка правової бази здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень;
налагодження системи підготовки професійних оцінювачів земельних ділянок та іншої нерухомості на рівні регіонів (створення спеціальних навчальних закладів);
вдосконалення механізму звернення стягнення на предмет іпотеки;
прийняття законодавчих актів щодо забезпечення діяльності спеціалізованих фінансово-кредитних установ, організація випуску іпотечних цінних паперів та впровадження механізмів рефінансування та розробка вітчизняних програм кредитування сільського господарства під заставу землі та впровадження економічної моделі кредитування, яка з одного боку зменшувала ризики банків, а з іншого – надавала можливість іпотекодавцям заставляти земельні ділянки за реальною вартістю й помірними ставками;

ВИСНОВКИ

В результаті проведеного дослідження правового регулювання іпотеки землі в Україні автором дипломної (магістерської) роботи були зроблено такі основні висновки:

1. Іпотека землі є важливим чинником аграрної політики держави на різних етапах її розвитку. В іпотеці закладено механізм, який за допомогою економічних важелів дозволяє якнайефективніше перерозподіляти нерухомість в інтересах суспільства.

2. В об’єктивному розумінні, під іпотекою землі слід розуміти комплексний правовий інститут, що поєднує в собі норми цивільного (зобов’язального та речового), земельного та банківського права, і спрямований на врегулювання відносин, пов’язаних із обтяженням на певний строк земельної ділянки, яка залишається у володінні та користуванні іпотекодавця або уповноваженої третьої особи, що надає у визначених законом випадках іпотекодержателю право її реалізації з метою задоволення власних вимог.

3. В суб’єктивному розумінні з юридичної точки зору іпотека землі є ефективним засобом забезпечення зобов’язань, в першу чергу, позичальника перед кредитором, який полягає в обмеженні майнових прав власності на об'єкти нерухомості та покладенні взаємних прав і обов'язків на сторони.

4. Особливе місце у розвитку капіталістичних ринкових відносин в Російській імперії належало системі іпотечного кредитування, яка у 1917 р. мала трьохярусну організаційно-правову структуру:

1) Державні кредитні установи, які здійснювали іпотечні операції та спеціалізовані іпотечні банки: а) Державний банк з його конторами та відділеннями; б) Державний дворянський земельний банк та його відділення; в) Селянський поземельний банк та його відділення;

2) Громадські кредитні установи, які здійснювали іпотечні операції: а) міські громадські банки; б) громадські банки і позиково-ощадні каси волосних та сільських товариств;

3) Приватні банки та спеціалізовані іпотечні установи: а) товариства взаємного кредиту; б) акціонерні земельні банки; в) поземельні банки, засновані на круговій поруці позичальників, товариства поземельного кредиту та кредитні товариства, призначені для надання позик під заставу нерухомості.

5. Основними правовими передумовами становлення інституту іпотеки землі є: гарантії приватної власності на землю; єдність земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і насаджень; забезпечення прав учасників іпотечних земельних відносин; можливість примусової реалізації предмету іпотеки в разі невиконання зобов'язання; регулювання організації і діяльності іпотечних банків та інших кредитних установ; нормативно-правове забезпечення іпотечних правовідносин.

6. Іпотечна система базується на ряді принципів, якими є: 1) спеціальність; 2) обов’язковість; 3) гласність (публічність); 4) достовірність; 5) безповоротність перенесення власником або кредитором внесеного зареєстрованого іпотечного права на третю особу; 6) старшинство; 7) внесення коректив – можливість змінювати положення іпотечної угода за умови добросовісності сторін; 8) похідний характер іпотеки. Дані принципи частково вже втілені у іпотечній системі України, однак потребують подальшого вдосконалення.

7. Організаційно-правовий механізм забезпечення іпотеки землі складається з: юридичної процедури оцінки земельної ділянки та нерухомості, державної реєстрації іпотеки (обмеження прав на нерухоме майно), забезпечення функціонування ринків земель та іпотечного кредитування, організації продажу земельної ділянки – предмету іпотеки, а також діяльності спеціалізованих кредитних установ, використання ними іпотечних цінних паперів.

8. Ефективність організаційно-правового забезпечення іпотеки землі в Україні є незадовільною, адже не вирішено багатьох завдань щодо правового забезпечення іпотеки. Це насамперед – штучно створені системні перешкоди юридичного, економічного та політичного характеру. Першочерговим кроком до усунення цих проблем є скасування мораторію на угоди з землею сільськогосподарського призначення.

9. Відміна мораторію гальмується через незавершеність формування первинного ринку землі, тобто через неналежне забезпечення правового і соціально-економічного підґрунтя реалізації державних планів та програм. Основним фактором, який це зумовлює, є майже повна відсутність практики кредитування саме під заставу землі, не зважаючи на наявність власного історично-правового досвіду і слушні пропозиції науковців. В той же час, спостерігається певний розвиток спеціалізованих іпотечних установ та прагнення законодавця до визначення їх організаційно-правових засад.

10. Основними напрямами вдосконаленні інституту іпотеки землі мають бути: прийняття законодавчих актів щодо забезпечення: функціонування ринку землі та завершення намічених заходів щодо створення первинного ринку землі в Україні; подальша розробка правової бази здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень; налагодження системи підготовки професійних оцінювачів земельних ділянок та іншої нерухомості на рівні регіонів (створення спеціальних навчальних закладів); вдосконалення механізму звернення стягнення на предмет іпотеки; прийняття законодавчих актів щодо забезпечення діяльності спеціалізованих фінансово-кредитних установ, організація випуску іпотечних цінних паперів та впровадження механізмів рефінансування; розробка вітчизняних програм кредитування сільського господарства; розробка відповідних механізмів правового забезпечення примусової іпотеки та інші.

Blog

Ткач Марія Павлівна Керівник диплом

Содержание