Geum.ru

Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в россии оглавление

Вид материалаРешение
Пояснения к Основным показателям развития рынка ипотечного жилищного кредитования на период до 2010 года
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9

Пояснения к Основным показателям развития рынка ипотечного жилищного кредитования на период до 2010 года

  1. Первичный рынок ипотечный кредитов
    1. Данная динамика взята из материалов заседания Правительства РФ от 13.05.2004 г. по вопросу о формировании рынка доступного жилья с учетом корректировки 2005 года в сторону уменьшения и перераспределением этих объемов на 2006-2007 гг..
    2. Стандартный кредит - это ипотечный жилищный кредит с фиксированной или плавающей ставкой с равными ежемесячными платежами сроком до 30 лет соответствующий стандартам общефедеральной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. В 2004 году по данным, полученным из региональных отделений ЕГРП, доля стандартных ипотечных кредитов составила 26% от всех зарегистрированных в ЕГРП залогов. К 2010 году ставится задача достичь уровня стандартизации в 80% от всех выдаваемых ипотечных жилищных кредитов. Ежегодная динамика за период 2004-2010 год рассчитана исходя из равномерного прироста на 4% в год.
      1. За ориентир к 2010 году принята текущая доля ипотечных жилищных кредитов, выданным по стандартам Федеральной жилищной администрации на ипотечном рынке США.
      2. Во многих регионах, активно работающих в общефедеральной системе рефинансирования, текущая доля стандартных кредитов уже в 2004 году превысила 50% общего количества зарегистрированных залогов.
      3. Низкий уровень стандартизации характерен для городов Москва и С-Петербург, что объясняется высокой ликвидностью банковского капитала и наличием у этих банков большого числа самостоятельных ипотечных программ с различными условиями. При этом доля населения в городах Москва и С.-Петербург не превысит к 2010 году 40% всего населения страны.
    3. Ожидаемая дюрация стандартного кредита – это ожидаемый кредиторами фактический (а не номинальный) срок жизни кредита. По имеющейся сегодня статистике фактические платежи в среднем на 28% превышают сумму, предусмотренную договором. Агентство исходит из модели досрочного погашения 400% PSА, но по мере развития рынка прогнозирует сокращение досрочных платежей. В 2010 году планируется выйти на соотношение 1:3 фактических и договорных сроков, что характерно для развитого рынка ипотечного кредитования в США.
    4. Задолженность непогашенная по ипотечным кредитам определяется с учетом досрочного погашения и ожидаемой дюрации (см.п.1.3)
    5. Справочно - выдача ипотечных кредитов накопленным итогом относительно ВВП характеризует активность первичного рынка и банковской системы по обеспечению доступности ипотечных кредитов населению.
    6. Справочно - доля непогашенной задолженности по ипотечным кредитам относительно ВВП России характеризует степень развития ипотечного рынка в целом и рынка долгосрочного капитала в частности. На текущий момент данный показатель для стран Восточной Европы составляет от 6%-12%, а Западной Европы от 50% до 200%.
  2. Вторичный рынок. Выкуп закладных.
    1. Выкуп закладных как один из способов рефинансирования ипотечных стандартных кредитов является необходимостью для небольших по капиталу первичных кредиторов, так как они не могут за небольшой период времени самостоятельно сформировать значительное ипотечное покрытие для выпуска ипотечных ценных бумаг. Прогнозируется тенденция снижения доли малых и средних по капиталу банков как первичных кредиторов по мере активизации деятельности крупных филиальных банков, которые могут за небольшой период формировать ипотечное покрытие для рефинансирования путем выпуска ипотечных ценных бумаг.
    2. АИЖК планирует сокращать операции по выкупу закладных через свой баланс для самостоятельного формирования ипотечного покрытия. Целью АИЖК является формирование ипотечного покрытия на синдицированной основе. Для этого АИЖК будет создавать синдикаты из первичных кредиторов, оказывая содействие таким синдикатам в выпуске и размещении их ценных бумаг.
  3. Вторичный рынок. Ипотечное покрытие для выпуска ипотечных ценных бумаг.
    1. В условиях слабой капитализации банковской системы и неустойчивости их депозитной базы следует ожидать стремительного роста выпусков ипотечных ценных бумаг на основе пулов стандартных кредитов как основного способа рефинансирования первичного рынка.
    2. Выпуски ипотечных ценных бумаг, инициируемые АИЖК на основе сформированного им самостоятельно ипотечного покрытия, будут сокращаться по мере сокращения объемов операций АИЖК по выкупу закладных на свой баланс (см.п.2.2)
  4. Финансовый рынок.
    1. Ожидается, что Правительство РФ в 2005 году примет исчерпывающие меры по развитию финансового рынка в целом и увеличению дюрации обращающихся на нем финансовых инструментов. Прогнозируется ежегодный прирост дюрации на 12 месяцев.
    2. Соотношение дюрации рынка капитала к ожидаемой дюрации стандартного кредита характеризует возможность рынка полностью рефинансировать ипотечный кредит за счет ипотечных ценных бумаг при условии достоверности модели досрочного погашения.
    3. Доля среднесрочных ипотечных ценных бумаг (которые могут быть размещены на рынке среди инвесторов и не выкупаются АИЖК) характеризуется приведенной по ставке кредита стоимостью платежей, указанных в кредитом договоре, за период равный дюрации рынка капитала. Соотношение среднесрочных ипотечных ценных бумаг к ипотечному покрытию характеризует коэффициент секьюритизации в текущих рыночных условиях без господдержки.
    4. Для 100% секьюритизации ипотечного покрытия необходима господдержка, удельная доля которой ежегодно снижается по мере увеличения дюрации рынка капитала.
    5. На основе сделанных выше предположений и прогнозов, рассчитывается общий ежегодный объем выпуска ипотечных ценных бумаг, не выкупаемые АИЖК.
    6. Субсидиарная ответственность РФ позволяет АИЖК выпускать облигации с дюрацией выше рынка частных заимствований и сравнимой по срокам с госдолгом. Средства от размещения облигаций направляются как на выкуп закладных, так и на выкуп долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг.
    7. По мере развития рынка средства от выпуска облигаций АИЖК в большей мере расходуются на выкуп долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг.
  5. Субсидиарная ответственность РФ по облигациям АИЖК и необходимые резервы.
    1. Предполагается, что РФ будет нести субсидиарную ответственность по облигациям АИЖК только по основному долгу.
    2. Субсидиарная ответственность накопленным итогом есть предельный объем обязательств РФ на конец каждого бюджетного года, исполнение которой не определено по времени и по сумме и обусловлено полной или частичной потерей АИЖК платежеспособности.
    3. На случай возможного исполнения обязательств РФ может сформировать резервы, но не требуется 100% включение затрат в расходную часть бюджета, как требует Бюджетный кодекс РФ при предоставлении госгарантий. Базельский комитет рекомендует для рисков ипотечного кредитования норматив достаточности капитала на уровне 4%.
    4. Банком России установлен норматив достаточности капитала для банков, эмитирующих ипотечные ценные бумаги, на уровне 14%.
    5. Справочно – приведен расчет доли высоконадежных среднесрочных ипотечных ценных бумаг относительно средств накопительной части ПФР.
    6. Справочно – приведен расчет доли долгосрочных облигаций АИЖК, обеспеченных субсидиарной ответственностью РФ, относительно накопительных резервов ПФР.
  6. Процентные ставки
    1. Справочно - приведен прогноз Правительства РФ ежегодных темпов инфляции.
    2. Прогнозируется, что с 2006 года доходность 6-летних ОФЗ будет равна или выше годовой инфляции на 0,5% годовых, что характерно для развитых финансовых рынков.
    3. Прогнозируется, что с 2006 года доходность 6-летних облигаций АИЖК будет выше доходности 6-летних ОФЗ на 0,5% годовых, поскольку субсидиарная ответственность РФ не покрывает купонные платежи.
    4. Прогнозируется, что с 2006 года доходность 3-летних облигаций «голубых фишек» будет равна доходности 6-летних облигаций АИЖК.
    5. По мере развития рынка и накопления статистики прогнозируется снижение доходности высоконадежных среднесрочных ипотечных ценных бумаг до уровня доходности облигаций «голубых фишек».
    6. Маржа первичного и вторичного ипотечного рынка сегодня составляет примерно 4% годовых и включает оплату услуг по сопровождению ипотечных кредитов, подготовку и размещение ипотечных ценных бумаг, услуги спецдепозитариев и управляющих компаний по обслуживанию ипотечного покрытия. Прогнозируется снижение вышеуказанной маржи в 2 раза к 2010 году по мере роста объемов и развития ипотечного рынка.
    7. Процентная ставка по ипотечному кредиту рассчитывается как средневзвешенная доходность ипотечных ценных бумаг и облигаций АИЖК, обеспеченных субсидиарной ответственностью РФ, плюс маржа первичного и вторичного ипотечного рынка. По мере развития финансового рынка и при условии сохранения субсидиарной ответственности РФ прогнозируется снижение процентной ставки по стандартным ипотечным кредитам до 8% годовых в рублях к 2010 году.
  7. Доступность стандартного кредита
    1. Доступность стандартного ипотечного кредита есть аванс заемщику на 1 рубль его текущих сбережений (35% от дохода).
    2. Расчет аннуитета по стандартному кредиту исходя из текущих условий по годам и размера кредита, соответствующего среднему по портфелю АИЖК по состоянию на конец 2004 г. и составляющего 370 тыс. руб.
    3. На основе данных Росстата (распределение среднедушевых доходов населения в РФ) приводится расчет доли населения, которой доступно взять кредит, указанный в п. 7.2. Предполагается, что в условиях формирования рынка доступного жилья цены на жилье будут расти не быстрее доходов населения, и не произойдет существенного перераспределения населения по уровню доходов в сторону их снижения по сравнению с 2004 годом. Данная оценка, по мнению АИЖК, является пессимистической, так как при составлении отчетов Росстата не учитываются некоторые виды дополнительных доходов людей.
    4. Расчет аннуитета по стандартному кредиту исходя из текущих условий по годам и размера кредита на покупку среднестатистической квартиры площадью 54 кв.м. (18 кв.м.*3 чел.* 15 тыс. руб./м).
    5. На основе данных Росстата (распределение среднедушевых доходов населения в РФ) приводится расчет доли населения, которой доступно взять кредит, указанный в п. 7.4. Предполагается, что в условиях формирования рынка доступного жилья цены на жилье будут расти не быстрее доходов населения, и не произойдет существенного перераспределения населения по уровню доходов в сторону их снижения по сравнению с 2004 годом. Данная оценка, по мнению АИЖК, является пессимистической, так как при составлении отчетов Росстата не учитываются некоторые виды дополнительных доходов людей.
  8. Основные показатели финансового состояния АИЖК
    1. Балансовая стоимость активов рассчитана на консолидированной основе с учетом активов, передаваемых на баланс специализированных ипотечных агентов, являющихся эмитентами ипотечных ценных бумаг, инициатором выпуска которых является АИЖК.
    2. Чистые активы представляют собой активы за вычетом задолженности.
    3. Прирост уставного капитала (дополнительные взносы по годам) рассчитывается в среднем исходя из норматива 14% от общего объема принимаемых рисков по обязательствам АИЖК. Прирост уставного капитала приведен по годам. Однако, принимая во внимание нерешенность вопроса о механизме предоставления государственных гарантий начиная с 2006 года предпочтительней осуществить единовременный взнос в размере 32,9 млрд. руб., который позволит сгладить данный риск.
    4. Накопленное значение уставного капитала на конец каждого года с учетом равномерных взносов по годам.
    5. Остаток задолженности по кредитам и займам с субсидиарной ответственностью представляет собой балансовый остаток обязательств, привлеченных под субсидиарную ответственность государства на конец каждого года (за вычетом самостоятельно погашенных к этому моменту обязательств).
    6. Чистая прибыль в расчетах приводится без учета распределения на дивиденды и резервы.