Geum.ru

Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в россии оглавление

Вид материалаРешение
2. Место и роль Единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования.
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9

2. Место и роль Единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования.


Способность банков наращивать объемы выдаваемых кредитов напрямую зависит от возможности продажи (возмездной уступки) на рынке банками прав требований по уже выданным кредитам– рефинансировании кредитов. Если такая возможность отсутствует, банки способны выдавать новые кредиты только в пределах свободных от обязательного резервирования собственных средств и по мере полного погашения ранее выданных: общий объем выданных кредитов всегда детерминирован нормативами обязательного резервирования и возможными объемами привлекаемых банками средств. Продажа прав требований по выданным кредитам в большинстве стран с развитыми финансовыми рынками осуществляется путем выпуска на такие права требования ценных бумаг (секьюритизации активов), размещаемых среди широкого круга инвесторов. Чем более развит рынок таких инструментов и его инфраструктура, тем быстрее возможен оборот активов через их рефинансирование. При этом скорость такого оборота напрямую влияет на темпы наращивания банками объемов кредитования.

Повышение доступности ипотечного кредита для населения и активизация банковских учреждений как первичных кредиторов невозможны без интенсивного развития в кратчайшие сроки общефедеральной Единой системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (далее – ЕСР ИЖК).

ЕСР ИЖК является ключевым и первостепенно важным элементом системы ипотечного кредитования в целом.

В настоящее время у большинства российских банков отсутствуют долгосрочные ресурсы, которые могли бы быть направлены на цели ипотечного кредитования. Сбережения населения в виде банковских депозитов и иных инструментов составляют незначительный объем, в большинстве своем номинированы в иностранной валюте и имеют срок не более 1 года. Капитализация банковской системы достаточно мала, а практика привлечения рыночных заимствований корпоративными заемщиками на срок более 3 лет практически отсутствует.

Долгосрочные ресурсы, в основном, привлекаются в иностранной валюте. Большинство собственных ипотечных программ банков-кредиторов в настоящий момент финансируются именно за счет валютного источника. При этом с целью избежания валютного риска банки выдают ипотечные кредиты в той же валюте, в которой были сформированы ресурсы – в основном в долларах США, тем самым, перекладывая валютные риски на население.

Соотношение капитализации банковской системы России к капитализации рынка жилья составляет в настоящий момент менее 1,2 %, в то время как данный показатель, характеризующий возможности банковской системы осуществлять кредитование за счет собственных средств в развитых странах составляет 5,2% - в Германии, 4,9% - в Дании, 12,3% - в Великобритании (по данным Statistischen Bundesamtes, Danmarks Statistik, UK Office for National Statistics, Банка России, Минпромэнерго России).

Развивать долгосрочное рублевое ипотечное кредитование за счет собственных средств в ограниченных объемах могут позволить себе только несколько крупных банков с государственным участием.

Таким образом, существующая банковская система способна кредитовать население лишь на краткосрочный период, что неизбежно приводит к снижению доступности кредита и сокращению его размеров.

Более длинные сроки кредитования требуют существенно более высокой процентной ставки по кредиту, чтобы обеспечить для банков покрытие рисков постоянного возобновления источников финансирования, что резко снижает доступность кредита для населения

С одной стороны, доступным для широких слоев населения ипотечный кредит могут сделать ресурсы, по срокам, превышающие 20 лет, с другой стороны, срок, на который российский фондовый рынок может предложить денежные ресурсы, сегодня не превышает 3 лет. Рынок долгосрочных (3-15 лет) финансовых ресурсов в России в настоящий момент представлен только государственными или гарантированными государством ценными бумагами, а также ценными бумагами субъектов федерации.

Единственный путь решения задачи по развитию ипотечного жилищного кредитования в описанных выше условиях неразвитой банковской системы и недостатка ресурсов, которые могли бы быть направлены на массовое ипотечное жилищное кредитование на доступных для населения со средним уровнем доходов условиях – становление и развитие ЕСР ИЖК. Система позволит обеспечить равномерный переток капитала с финансового рынка страны в банковский сектор и через него – в виде ипотечных кредитов - широким массам населения равномерно по всей территории Российской Федерации, включая ускоренное становление жилищного кредитования в удаленных от центра регионах (на Дальнем Востоке, Северном Кавказе, в Калининградской области и др.).

Основными характеристиками создаваемой ЕСР ИЖК должны стать:
  • доступность для большинства банков – первичных кредиторов;
  • стандартизация условий выдачи и обслуживания ипотечных кредитов по всей стране;
  • высокая скорость оборота капитала первичных кредиторов и операторов вторичного рынка;
  • низкие транзакционные издержки;
  • развитая инфраструктура участников ЕСР ИЖК.

Одним из главных условий адекватного функционирования ЕСР ИЖК является ее способность нивелировать риски, возникающие в связи с имеющимися различиями в срочности ресурсов, необходимых для направления в ипотечное кредитование.

Принципиальным является тот факт, что на данный момент в России полностью отсутствует рынок ипотечных ценных бумаг – традиционно отождествляемый инвесторами на базе опыта развития зарубежных финансовых рынков с рынком высоконадежных долгосрочных инструментов. Принятый в 2003 году Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» стал серьезным шагом к созданию нормативных предпосылок для формирования этого рынка, однако возможность выхода на рынок первых эмитентов ипотечных ценных бумаг обусловлена как необходимостью дальнейшей разработки основного массива нормативного регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, так и благоприятной рыночной конъюнктурой.

Поступательное развитие банковской системы, повышение ее капитализации, формирование рынка долгосрочных финансовых ресурсов, становление и развитие рынка ипотечных ценных бумаг являются необходимыми условиями развития ипотечного жилищного кредитования в России и повышения доступности жилья для населения.

Вместе с тем, процесс развития указанных секторов финансовой системы страны неизбежно связан с поэтапным увеличением сроков обращения финансовых инструментов, скорость которого находится в непосредственной зависимости от того, насколько быстро и эффективно в стране будут проводиться реформы, направленные на интенсивное развитие инфрастуктуры финансового рынка и повышение его инвестиционной привлекательности.

Важнейшим условием способности ЕСР ИЖК обеспечить банковскую систему страны необходимыми долгосрочными ресурсами, условием, без соблюдения которого невозможно сделать доступными ипотечные кредиты для человека и обеспечить платежеспособный спрос населения на строящееся жилье, является максимальное снижение рисков, вызванных несоответствием сроков ресурсной базы, необходимой для ипотечного кредитования и базы, наличествующей на финансовом рынке страны.

Таким образом, данное условие является ключевым и первостепенно важным для успешной реализации главной задачи, стоящей перед государством в контексте жилищной политики, - обеспечения населения страны доступным и качественным жильем.

В свою очередь, соблюдение условия снижения рисков, вызванных несоответствием сроков ресурсной базы, применительно к создаваемой ЕСР ИЖК возможно исключительно при наличии государственной поддержки создаваемой системы.

Решение главной задачи, стоящей на сегодня перед государством в области жилищной политики, невозможно без партнерства частного капитала и государства.

Создание ЕСР ИЖК является крупнейшим инфраструктурным проектом государства не только на финансовом рынке, но и одновременно на рынках жилья и труда. Деятельность ЕСР ИЖК должна быть предсказуема для участников указанных рынков на среднесрочную перспективу, обеспечивать полноту и своевременность исполнения принимаемых ЕСР ИЖК обязательств в целом и государством как участником партнерства в частности.

В рамках указанного партнерства государство ожидает, что частный капитал активизирует деятельность как на первичном рынке, обеспечив непосредственно массовую выдачу ипотечных кредитов и, косвенно, на рынке жилищного строительства, так и на вторичном рынке, выступая инвестором в ипотечные ценные бумаги и увеличивая сроки инвестирования в них.

Именно государство, развивая данное партнерство, способно и поэтому должно поставить перед собой задачу максимальным образом способствовать становлению и интенсивному развитию ЕСР ИЖК, беря на себя часть рисков, и, прежде всего, риска несоответствия сроков ресурсной базы.

На данном этапе риски, в силу неспособности рынка обеспечить их снижение, сдерживают развитие как ЕСР ИЖК, так и процесс массового ипотечного кредитования в целом, поскольку их нагрузка переносится на население в виде повышения процентной ставки, делая ипотечный кредит недоступным для большинства граждан страны.

Таким образом, роль государства на этом этапе развития рынка ипотечного кредитования заключается не только в совершенствовании законодательной базы, позволяющей обеспечить надежную защиту инвесторов, но и в предоставлении государственной поддержки в виде прямых инвестиций и государственных гарантий для обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в сектор ипотеки, а также для покрытия дополнительных рисков, возникающих в связи с несоответствием сроков привлечения ресурсов на финансовом рынке и сроков, на которые предоставляются ипотечные кредиты.