Geum.ru

Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в россии оглавление

Вид материалаРешение
3. Оператор Единой системы рефинансирования жилищного кредитования.
4. Механизм функционирования ипотечного рынка и прогнозы его развития на период до 2010 года. 4.1. Первичный рынок ипотечных кре
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9

3. Оператор Единой системы рефинансирования жилищного кредитования.


В целях выполнения описанных в предыдущем разделе настоящего документа функций Правительством Российской Федерации в 1997 году был создан оператор ЕСР ИЖК - открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК), в основную задачу которого входит рефинансирование выданных первичными кредиторами ипотечных жилищных кредитов за счет средств, привлекаемых путем размещения на российском фондовом рынке ценных бумаг.

Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 28, определено, что деятельность АИЖК «…будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования» и, прежде всего, снижению «…риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов…».

АИЖК на сегодняшний день уже обеспечивает рефинансирование ипотечных кредитов, номинированных в рублях, со сроком до 27 лет и процентной ставкой 15% годовых. Предусмотрена дифференцированная по регионам максимальная сумма кредита. При условии равных аннуитетных платежей такой кредит на приобретение в среднем 52 кв. м. жилья могут взять семьи со средним доходом на семью порядка 13 тысяч рублей в месяц, получившие в результате массовой приватизации бесплатное жилье, что означает, что ЕСР ИЖК ориентирована на большинство населения страны. Практика подтверждает большой спрос населения на указанные кредиты, сформировавшийся в течение 2003 – 2004 годов в более чем 70 регионах России.

На период до 2010 года АИЖК должно стать основным проводником государственной политики по становлению и развитию ЕСР ИЖК и ее ключевым институциональным элементом.

Стратегическое предназначение АИЖК в развитии ипотеки в стране при опоре на поддержку государства должно состоять в разработке и внедрении основных «правил игры» на различных уровнях и сегментах ипотечного рынка, создании его инфраструктуры и стимулировании его роста и распространения во всех регионах России. В дальнейшем, в ходе развития и совершенствования ипотечного рынка в стране апробированные практическим опытом работы функции, АИЖК передает другим участникам ипотечного рынка (банкам, региональным ипотечным агентствам, другим вторичным операторам).

Основной задачей АИЖК в период становления рынка долгосрочных финансовых инструментов и развитого рынка ипотечных ценных бумаг является формирование уже сегодня через определение условий рефинансирования предложения в большинстве регионов России ипотечных кредитов на доступных условиях, наиболее полно отвечающих возможностям и потребностям потенциального заемщика. Это подразумевает принятие на АИЖК как на созданного Правительством Российской Федерации оператора ЕСР ИЖК рисков несоответствия сроков предоставляемых ипотечных кредитов и имеющихся источников финансирования, а также части кредитного риска по выданным ипотечным кредитам.

Роль государства в данном процессе на период становления в России развитого рынка долгосрочных (по срокам сопоставимых со сроками ипотечного кредитования) финансовых инструментов и, прежде всего, рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг, характеризуется таким регулированием ЕСР ИЖК через ее оператора – АИЖК, при котором государственная поддержка предоставляется системе лишь в объемах, необходимых для становления рыночных механизмов регулирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы регулирования, роль государства должна снижаться и быть переориентирована на те сегменты, где рыночные механизмы еще не сформированы.

Государственная поддержка становления и развития ЕСР ИЖК через АИЖК как уполномоченного Правительством Российской Федерации оператора ЕСР ИЖК - необходимая мера, направленная на решение задачи обеспечения населения доступным жильем путем создания условий для максимально быстрого развития рыночных механизмов здорового рынка ипотечного кредитования.

При этом такая государственная поддержка не может и не должна конкурировать с рыночными механизмами ни в одном из секторов финансового рынка и должна быть ориентирована на перемещение деятельности АИЖК по мере развития рыночных механизмов из секторов, охваченных рынком, к секторам, где рынок отсутствует и требуется вмешательство государства для его становления.

4. Механизм функционирования ипотечного рынка и прогнозы его развития на период до 2010 года.

4.1. Первичный рынок ипотечных кредитов.


Приведенные в настоящем документе основные количественные показатели рынка и прогнозы его развития в числовом выражении базируются на сделанных в ценах 2004 года расчетах, приведенных в прилагаемых к настоящему документу Основных показателях развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России на период до 2010 года.

Первичный рынок ипотечного жилищного кредитования представляет собой организацию процесса андеррайтинга заемщика (оценки возможности погашения кредита), непосредственно выдачи ипотечного кредита и дальнейшего его обслуживания.

В настоящий момент общее количество банков, вовлеченных в ипотечное кредитование, является недостаточным. Деятельность АИЖК как оператора ЕСР ИЖК должна способствовать расширению инфраструктуры первичного рынка и активизации банков как первичных кредиторов.

По состоянию на декабрь 2004 года количество кредитов, рефинансированных АИЖК, составляет накопленным итогом более 12 300 на общую сумму более 4,6 млрд. рублей. При этом, по неполным имеющимся данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним доля кредитов, рефинансированных АИЖК, составляет в среднем по стране (без учета объемов ипотечного кредитования в г. Москве) 26%. Общий объем выданных в течение 2004 года ипотечных кредитов по стране (без учета объемов ипотечного кредитования в г. Москве), таким образом, оценивается около 20 млрд. рублей.

При выполнении поставленной Правительством Российской Федерации (заседание от 13.05.2004 г. по вопросу формирования рынка доступного жилья) задачи по достижению к 2010 году объема кредитования в размере 344 млрд. руб. в год общий объем выданных кредитов накопленным итогом будет составлять около 1,2 трлн. рублей (более 5% ВВП), что означает, что к указанному сроку более 3 млн. российских семей улучшат свои жилищные условия за счет ипотечного кредита, а ежегодная выдача ипотечных кредитов составит более 1 млн. кредитов в год.

Накопленный объем непогашенной задолженности по всем ранее выданным в России ипотечным кредитам на конец 2004 года оценивается около 30 млрд., что означает что доля такой задолженности к ВВП равна 0,2 %. Для стран Восточной Европы этот показатель, характеризующий степень развитости ипотечного рынка в целом и развития рынка долгосрочного капитала в частности, уже сегодня составляет от 6% до 12%, а для развитых стран – от 50% до 200%.

Для достижения поставленной задачи и при условии доверия банков к ЕСР ИЖК и к государству как их долгосрочному партнеру в развитии ипотечного рынка необходимо обеспечить ежегодное 3-кратное увеличение объемов ипотечных кредитов, выдаваемых на рыночных условиях. В этом случае в 2010 году ежедневно будет выдаваться порядка 4000 кредитов. При условии равномерного развития ипотечного кредитования во всех субъектах Российской федерации это в среднем составит 40 ипотечных кредитов ежедневно в каждом из субъектов. Это реалистичные объемы, так как уже в 2004 году только муниципальное образование г. Уфа с использованием современных технологий розничного бизнеса вышло на уровень 35 ипотечных кредитов в день.

Достижение указанной выше задачи по доведению к 2010 году объемов ипотечного кредитования до 344 млрд. в год позволит довести в России показатель отношения объема непогашенной задолженности по ипотечным кредитам до уровня, превышающего 5 % ВВП.

Важнейшей особенностью развития ипотечного рынка является фактор досрочного погашения заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. Действующее российское законодательство, как и законодательство большинства стран реализующих американскую модель ипотеки, предоставляет заемщику безусловное право погашать задолженность по кредитам до наступления сроков, предусмотренных договором. Данный подход симметричен возможности досрочного изъятия банковских депозитов. То есть в целом активы и пассивы российской банковской системы не имеют жестко фиксированных сроков. Европейская модель отличается тем, что там в основном запрещено досрочное погашение кредитов, либо установлены штрафы, покрывающие кредитору все недополученные проценты и соответственно риск досрочного погашения минимален.

Фактор досрочного погашения сокращает сроки жизни ипотечного кредита и зависит от ряда макроэкономических показателей, отражающихся на динамике изменения доходов населения: рост доходов приводит к увеличению доли досрочного погашения ипотечных кредитов и сокращению их дюрации, снижение доходной базы – сдерживает возможности населения досрочно исполнять кредитные обязательства и увеличивает срок жизни ипотечных кредитов.

По имеющейся сегодня статистике фактические платежи по ипотечным кредитам превышают платежи, предусмотренные договором, в среднем на 28%. По мере развития ипотечного рынка следует исходить из сокращения доли досрочного погашения ипотечных кредитов, предполагая достижение к 2010 году соотношения фактических и договорных сроков осуществления платежей 1:3, что характерно для стран с развитыми ипотечными рынками.

Рост объемов ипотечного кредитования является мощнейшим фактором ускорения экономического развития регионов: при правильном построении первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов система ипотечного кредитования способствует сбалансированному перераспределению капитала между секторами экономики и обеспечивает бесперебойное фондирование реального сектора экономики средствами, обращающимися на финансовых рынках.

Первым важным шагом в достижении указанной цели является стандартизация всех требований и процедур на этапах андеррайтинга, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов. АИЖК разработало и внедрило в практику «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов и займов» (далее – Общефедеральные стандарты), которые обеспечивают предпосылки для дальнейшего роста объемов кредитования. В соответствии с этими стандартами в настоящее время выдаются кредиты в подавляющем большинстве регионов Российской Федерации. Стандартизация играет важную роль в снижении кредитного риска, создании условий для вторичного рынка ипотечных кредитов и играет первостепенную роль для становления и обеспечения финансовой устойчивости ЕСР ИЖК.

Необходимо учитывать, что процесс вовлечения банков в сферу выдачи ипотечных кредитов во многих регионах страны связан с необходимостью использования на первоначальном этапе ипотечных займов, выдаваемых некредитными организациями. Опыт АИЖК в целом ряде регионов страны на протяжении 2003-2004 годов показывает, что использование данной формы предоставления населению ипотечных ссуд способствует отработке механизма стандартизации ипотечных продуктов, формированию рынка ипотечного кредитования и ускоренному вовлечению небольших региональных банков в сферу выдачи ипотечных кредитов.

Другим существенным моментом явилось создание инфраструктуры рынка ипотечного кредитования, которая была сформирована при активной поддержке со стороны администраций субъектов Российской Федерации. К декабрю 2004 года в ЕСР ИЖК участвовало 70 регионов России. Немаловажным фактором явилось обучение специалистов, а также обеспечение взаимодействия всех участников первичного ипотечного рынка: банков-первичных кредиторов, риэлтеров, страховых компаний, региональных операторов и сервисных агентов. Общее количество участников ЕСР ИЖК приблизилось к концу 2004 года к 200.

Будущее ипотечного рынка связано с увеличением доли стандартных кредитов в общем объеме ипотечного кредитования. Без этого невозможно функционирование ЕСР ИЖК, ускорение оборачиваемости капитала, динамичное развитие вторичного рынка ипотечных кредитов и, соответственно, рост объемов ипотечного кредитования в целом. Если в настоящий момент доля стандартных кредитов в общем объеме ипотечного кредитования по упоминавшимся выше данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в среднем по стране составляет 26%, то достижение поставленной задачи по увеличению объемов ипотечного кредитования к 2010 году возможно при условии доведения этого показателя до уровня, сопоставимого с уровнем, который этот показатель имеет в развитых странах. Так, в частности, доля ипотечных кредитов, выдаваемых по стандартам Федеральной жилищной администрации США по отношению к общему объему ипотечного кредитования составляет более 60%.

В настоящее время основанная на применении разработанных АИЖК Общефедеральных стандартов созданная Правительством Российской Федерации ЕСР ИЖК уже обеспечила значительный рост объемов кредитования в регионах России (за 2003 год – год внедрения стандартизации выдачи ипотечных кредитов - этот рост составил 5000%, за 2004 год – около 500%). При этом во многих регионах России доля ипотечных кредитов, выданных по Общефедеральным стандартам, уже к настоящему моменту составляет более 50%.

В целях дальнейшего развития первичного рынка ипотечных кредитов в России необходимо:
  • осуществлять меры по максимальному расширению круга первичных кредиторов, использующих Общефедеральные стандарты;
  • способствовать развитию депозитарного учета закладных, андеррайтинга и сервисного обслуживания выданных ипотечных кредитов как самостоятельных специализированных видов деятельности и формированию действующих на основе рыночного ценообразования институтов, специализирующихся на этих видах деятельности;
  • обеспечить благоприятные условия для применения договоров займа как формы предоставления ипотечных ссуд населению на ряду с собственно ипотечным кредитованием;
  • осуществлять меры по сохранению части кредитного риска по рефинансированным ипотечным кредитам на первичных кредиторах;
  • ввести ипотечные кредиты, выдаваемые по Общефедеральным стандартам, в перечень активов фонда обязательного резервирования Банка России;
  • предусмотреть меры, направленные на создание условий для преимущественного по сравнению с иными кредитами распространение среди участников рынка ипотечных кредитов, выдаваемых по Общефедеральным стандартам (внести изменения и дополнения в нормативы Центрального банка и ФСФР);
  • наращивать объемы деятельности по обучению персонала первичных кредиторов и популяризации Общефедеральных стандартов;
  • способствовать созданию условий, обеспечивающих доступность инфраструктуры ЕСР ИЖК на базе региональной сети АИЖК любому первичному кредитору;
  • разработать нормативную базу, регламентирующую раскрытие органами системы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о зарегистрированных правах залога жилой недвижимости, включая информацию о количестве ипотечных сделок в целом и их количестве, оформленном на основе Общефедеральных стандартов, а также информации о ненадлежащем исполнении обязательств и случаях обращения взыскания на предмет ипотеки по ипотечным сделкам в целом и по сделкам, заключенным по Общефедеральным стандартам.