Geum.ru

Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в россии оглавление

Вид материалаРешение
4.3. Источники финансирования: рынок капитала и рынок ипотечных ценных бумаг.
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9

4.3. Источники финансирования: рынок капитала и рынок ипотечных ценных бумаг.


Как упоминалось ранее, сегодня долговой рублевый рынок капитала располагает относительно короткими по сроку финансовыми ресурсами (1-3 года). Это в первую очередь обусловлено короткими рублевыми пассивами банковской системы и невысокой капитализацией других институциональных инвесторов (паевых и негосударственных пенсионных фондов). В сегодняшних нестабильных условиях возможность досрочного изъятия банковских вкладов физическими лицами не позволяет банкам приобретать долгосрочные активы. Пенсионные и страховые компании еще не стали активными участниками финансового рынка, способными влиять на его конъюнктуру. Последовательность реформ, проводимых государством для формирования внутреннего долгосрочного инвестиционного спроса, должна оказать положительное влияние на развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

В настоящий момент круг инвесторов в такие инструменты крайне ограничен, и спросом пользуются относительно краткосрочные выпуски. Чтобы в таких условиях рефинансировать ипотечные кредиты сроком до 30 лет эмитент ценных бумаг, выпуская короткие займы, должен фактически принять риск изменения процентной ставки при новых заимствованиях.

Альтернативой, направленной на устранение данного риска, может служить плавающая процентная ставка, как по заимствованиям, так и по ипотечным кредитам, а также привлечение финансирования за счет выпуска ипотечных сертификатов участия, но применение таких схем в ближайшем будущем вряд ли будет позитивно воспринято инвесторами и заемщиками, поскольку последние должны будут при таких схемах принять риск инфляции, а инвесторы должны будут инвестировать в инструмент, не имеющий ликвидного рынка.

Никто из участников ипотечного рынка, и, прежде всего, банки, не заинтересованы как с точки зрения экономики, так и регулирования их деятельности, принимать на себя избыточные риски несоответствия по срокам между активами (ипотечными кредитами) и пассивами.

В текущих условиях только АИЖК как специализированный финансовый институт развития, реализуя цели, поставленные перед ним Правительством Российской Федерации, и опираясь на поддержку государства, может реализовать механизм трансформации краткосрочных денежных ресурсов в долгосрочные ипотечные кредиты и должно при условии эффективного управления и обеспечения финансовой устойчивости своей деятельности принимать на себя риск процентных ставок и связанные с ним возможные убытки.

Принятие на АИЖК указанного риска изменения процентной ставки наряду с частичным кредитным риском заемщика по ипотечному кредиту (вероятность дефолта и убыток при дефолте) потребует при заданных целевых объемах ипотечного кредитования значительного увеличения уставного капитала. Причем, чем больше несоответствие сроков, тем выше должны быть требования к финансовой устойчивости АИЖК, обеспечиваемой соответствующим уровнем государственной поддержки.

Развитие рынка ипотечных ценных бумаг, обеспечением и основным источником погашения которых являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам, позволит в перспективе взять курс на снижение удельной доли государственной поддержки ЕСР ИЖК.

Однако, на этапе становления и первоначального развития рынка ипотечных ценных бумаг удельная величина необходимой государственной поддержки будет продолжать оставаться значительной и, возможно, будет расти. Рынок автоматически не признает этот инструмент надежным, пока не будет достаточной истории их обращения и погашения.

Данный фактор будет обуславливать в период первоначального развития рынка ипотечных ценных бумаг невозможность привлечения на фондовом рынке средств от их размещения на сроки, сопоставимые со сроками, необходимыми для ипотечного кредитования.

Для инвесторов крайне важно понять, что механизм обеспечения, заложенный в структуру ипотечных ценных бумаг, работает и позволяет им получить возмещение в случае дефолта эмитента таких бумаг, а также в случае невозврата ипотечных кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия. Эта уверенность будет формироваться путем дальнейшего совершенствования законодательной базы, в том числе установления особого режима банковских счетов, обеспечивающих проведение платежей заемщиков по кредиту в составе ипотечного покрытия, широкой практики принятия судебных решений по наложению взыскания на предмет залога и накопления статистики по обслуживанию ипотечных кредитов.

При условии динамичного развития как российского финансового рынка в целом, так и ЕСР ИЖК общий объем выпущенных ипотечных ценных бумаг будет динамично расти, поскольку слабая капитализация банковской системы и неустойчивость депозитной базы банковских учреждений будут приводить к использованию банками – первичными кредиторами возможности ЕСР ИЖК, основанной на формировании ипотечного покрытия и выпуска ипотечных ценных бумаг на его основе как единственного способа наращивания объемов ипотечного кредитования населения.

Прогнозируется, что ежегодный объем выпущенных ипотечных ценных бумаг к 2007 году может достичь объема почти в 50 млрд. рублей, а к 2010 году – объема, превышающего 200 млрд. рублей.

Рост объемов выпусков ипотечных ценных бумаг напрямую зависит от степени стандартизации процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов. Стандартизация, применяемая в рамках ЕСР ИЖК, является основой прогрессивного увеличения объемов ипотечной секьюритизации. Прогнозируется, что к 2006 году объемы ипотечного покрытия, сформированного для целей выпуска ипотечных ценных бумаг по Общефедеральным стандартам, составят в совокупности более 50 % общего объема секьюритизируемых ипотечных кредитов, к 2007 году будут составлять более 75%, а к 2008 году все ипотечные ценные бумаги будут выпускаться на основе ипотечного покрытия, сформированного по Общефедеральным стандартам.

Прогнозируется, что процесс становления и развития рынка ипотечных ценных бумаг займет ближайшие несколько лет, в течение которых будет происходить постепенное увеличение сроков привлечения ресурсов на рынке капитала, необходимых для их направления на рефинансирование ипотечных кредитов.

При благоприятных условиях развития экономики страны в целом и успешной реализацией Правительством Российской Федерации комплекса мер, направленных на развитие финансовых рынков, ожидается увеличение дюрации капитала на российском финансовом рынке ориентировочно на 1 год ежегодно. При данном условии сроки привлечения капитала с фондового рынка к 2010 году составят около 10 лет.

Развитой и способной функционировать без значительной финансовой поддержки государства можно считать ЕСР ИЖК, работающую в условиях соответствия сроков привлечения капитала с фондового рынка ожидаемым срокам жизни ипотечных кредитов с учетом их досрочного погашения.

Таким образом, при достижении к 2010 году 10-летних сроков привлечения капитала на финансовых рынках, их соотношение с ожидаемой дюрацией кредитов, выданных и обслуживаемых по Общефедеральным стандартам в рамках ЕСР ИЖК, будет превышать 90 %, что позволит говорить о значительном снижении рисков несоответствия по срокам ресурсной базы, необходимой для ипотечного кредитования и дюрацией капитала, обращающегося на фондовом рынке.

Степень развития ЕСР ИЖК характеризуется соотношением общего объема ипотечных ценных бумаг, выпущенных без государственной поддержки, к общему объему ипотечного покрытия.

Состояние рынка, при котором данное соотношение будет приближаться к 100% будет означать такую степень его развития, при которой все выдаваемые ипотечные кредиты рефинансируются через привлечение средств на фондовом рынке на рыночных основах и на условиях «true sale».

Концепция продажи на условиях «true sale» является новеллой для российского законодательства и означает продажу без права покупателя на обратный регресс к продавцу, т.е. отсутствие у продавца послепродажных, включая гарантийные, обязательств. Для обеспечения значительных объемов ипотечного кредитования в условиях слабокапитализированной банковской системы это позволяет банкам эффективно управлять рисками, передавая их инвесторам в ипотечные ценные бумаги.

В частно-государственном партнерстве часть этих рисков на начальном этапе должна приниматься государством, повышая тем самым надежность ипотечных ценных бумаг и доверие инвесторов к ним. Во многих развитых странах даже в условиях хорошо организованного рынка ипотечных ценных бумаг государство продолжает нести часть рисков.

При условии сохранения высокой динамики увеличения срока привлечения капитала на российском финансовом рынке прогнозируется, что соотношение всего объема ипотечных ценных бумаг к общему объему выданных ипотечных кредитов к 2010 году может составить более 70 %.

До достижения таких показателей, однако, необходимо сохранять государственную поддержку для целей покрытия рисков несоответствия ресурсной базы по срокам. При этом объемы такой государственной поддержки будут снижаться по мере увеличения сроков привлечения капитала на фондовом рынке.

Указанная государственная поддержка должна будет выражаться в предоставляемых рыночным операторам через АИЖК обязательствах принять на себя риски неплатежей по ипотечным кредитам, входящим в ипотечное покрытие выпуска ипотечных ценных бумаг, приходящихся на период времени, превышающий сроки привлечения частных заимствований в момент размещения ипотечных ценных бумаг (риски платежей дальних лет).

Такое обязательство должно будет выражаться в приобретении АИЖК за счет средств, полученных от размещения на рынке корпоративных заимствований, обеспеченных государственной поддержкой, размещаемых сторонними операторами выпусками ипотечных ценных бумаг, ипотечное покрытие по которым составляют кредитные требования по платежам заемщиков, приходящиеся на период времени, который находится за пределами дюрации рынка капитал, сформировавшейся на момент размещения таких ипотечных ценных бумаг.

Таким образом, описанная конструкция позволяет разделить ипотечное покрытие на две части: часть, способную стать объектом секьюритизации на рыночных условиях без государственной поддержки, и часть, состоящую из «платежей дальних лет», секьюритизация которой без государственной поддержки невозможна.

Выпуски ипотечных ценных бумаг, обеспеченные первой частью ипотечного покрытия, будут размещаться на рыночных условиях, выпуски же, обеспеченные «платежами дальних лет» («долгосрочные выпуски»), фактически смогут быть размещены только в пользу АИЖК, использующему государственную поддержку для целей принятия на себя рисков «платежей дальних лет».

Прогнозируется, что соотношение среднесрочных, рыночных, и долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг будет снижаться в пользу увеличения доли среднесрочных выпусков по мере увеличения сроков привлечения капитала.

Процесс сокращения доли долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг детерминирует и адекватное снижение государственной поддержки, необходимой для выкупа АИЖК указанных выпусков: прогнозируется, что в 2005 году потребность в государственной поддержке для 100%-й секьюритизации ипотечных кредитов, сформированных в ипотечное покрытие для выпуска ипотечных ценных бумаг, составит более 50%, а к 2010 году будет снижена до менее чем 25 %.

Принципиальное значение для развития рынка ипотечных ценных бумаг имеет вовлечение средств долгосрочных институциональных инвесторов, прежде всего Пенсионного фонда Российской Федерации. Инвестирование средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги позволит, с одной стороны, интенсифицировать процесс увеличения сроков обращения ипотечных ценных бумаг, с другой сократить государственные расходы на обслуживание внутреннего долга, являющегося основным объектом инвестирования пенсионных накоплений на сегодняшний день, и увеличить доходность по пенсионным накоплениям – с третьей стороны.

Прогнозируется увеличение доли пенсионных накоплений в общем объеме инвестиций в ипотечные ценные бумаги, выпущенные без государственной поддержки, и доведение этого показателе к 2010 году более чем до 20 %.

Роль АИЖК в процессе становления рынка ипотечных ценных бумаг заключается в самостоятельном осуществлении первых нескольких выпусков ипотечных ценных бумаг с последующим отказом от такого самостоятельного выхода на рынок ипотечных ценных бумаг по мере появления иных операторов – эмитентов ипотечных ценных бумаг, сформировавших необходимое для выпуска таких ценных бумаг достаточное ипотечное покрытие, и по мере сокращения объемов рефинансирования ипотечных кредитов, осуществляемого непосредственно АИЖК.

Осуществление АИЖК первых нескольких выпусков ипотечных ценных бумаг будет способствовать формированию и доработке необходимой нормативной базы для функционирования рынка ипотечных ценных бумаг, приведет к появлению стандартной документации, необходимой для осуществления выпусков ипотечных ценных бумаг, и началу формирования позитивного восприятия инвесторами статистической информации по ипотечному покрытию, что начнет отражаться на стоимости привлечения капитала от размещения таких ценных бумаг и степени развития инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг.

Прогнозируется, что в 2006 году объемы выпусков ипотечных ценных бумаг, осуществленные АИЖК, сравняются с объемами выпусков, осуществленных иными эмитентами (инициаторами), в 2007 году доля АИЖК составит 25 %, а к 2008 году АИЖК прекратит самостоятельный выпуск ипотечных ценных бумаг при одновременном росте общих объемов их выпуска иными эмитентами (инициаторами).

Задачей АИЖК по мере сокращения его роли как эмитента (инициатора) выпусков ипотечных ценных бумаг и сокращения объемов рефинансирования ипотечных кредитов, будет являться увеличение объемов деятельности по приобретению долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг, выпущенных иными эмитентами.

Такая задача будет решаться АИЖК через механизм привлечения средств на фондовом рынке с использованием государственной поддержки, которая позволит АИЖК привлекать капитал на гораздо большие сроки, чем это могут делать корпоративные эмитенты без использования государственной поддержки.

Возможность привлечения АИЖК средств на рынке капитала на сроки, сопоставимые со сроками государственного долга, является залогом и необходимым условием реализации задачи по гарантированному выкупу долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг, обеспеченных «платежами дальних лет».

В течение 2005 – 2007 годов, средства, привлекаемые АИЖК с использованием государственной поддержки на фондовом рынке, будут направляться как непосредственно на рефинансирование ипотечных кредитов, так и на выкуп долгосрочных ипотечных ценных бумаг. При этом, с течением времени объемы средств, направляемые на непосредственный выкуп закладных (прав требований по кредитам), будут снижаться, а объемы, - направляемые на рефинансирование в форме выкупа долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг, – расти. Начиная с 2008 г. планируется все средства, привлекаемые АИЖК на фондовом рынке, направлять на выкуп долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг, выпущенных иными эмитентами (инициаторами).

Прогнозируется, что для достижения описанных задач, АИЖК будет необходимо привлечь на фондовом рынке с использованием государственной поддержки в 2006 году – около 26 млрд. рублей, в 2007 году – 34 млрд. рублей, в 2008 году – 49 млрд. рублей, в 2009 году – 66 млрд. рублей и в 2010 году – 74 млрд. рублей.

В целях развития рынка капитала и рынка ипотечных ценных бумаг необходимо предпринять следующие меры:
  • реализовать меры, предусмотренные программой развития финансовых рынков, одобренной Правительством Российской Федерации на заседании от 25.11.2004 года;
  • принять изменения в действующее законодательство с целью введения в российский гражданский оборот особого режима банковских счетов с целью защиты прав владельцев ипотечного покрытия на поступающие в порядке исполнения обязательств заемщиков по ипотечным кредитам денежные средства от требований фискальных органов и третьих лиц;
  • разработать и принять изменения и дополнения в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», устраняющие препятствия для эффективного оборота данного вида ценных бумаг;
  • разработать и принять необходимую подзаконную нормативную базу для целей формирования инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг;
  • обеспечить благоприятный режим инвестирования средств паевых инвестиционных фондов в ипотечные ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов, выданных по Общефедеральным стандартам;
  • обеспечить включение ипотечных ценных бумаг и ценных бумаг, гарантированных Российской Федерацией, в перечень разрешенных объектов для инвестирования средств Пенсионного фонда Российской Федерации, средств негосударственных пенсионных фондов, страховых резервов;
  • закрепить постоянно действующую субсидиарную ответственность Российской Федерации по обязательствам АИЖК в силу закона;
  • ввести в законодательство Российской Федерации о рынке ценных бумаг понятие «базовой регистрации выпуска эмиссионных ценных бумаг» с целью обеспечения возможности вывода ценных бумаг во вторичное обращение до регистрации отчета об их размещении;
  • способствовать формированию новых институциональных элементов зарождающегося рынка ипотечных ценных бумаг: ипотечных агентов, организаций, специализирующихся на обслуживании ипотечных кредитов (сервисных агентов), организаций, специализирующихся на обращении взыскания на предмет ипотеки при неисполнении обязательств заемщиками по ипотечным кредитам, доверительных управляющих «заложенными» банковскими счетами и др.