Фонд “Институт экономики города” Международный опыт жилищного ипотечного кредитования

Вид материала

Документы

Содержание Развитие жилищного ипотечного кредитования в Республике Казахстан Развитие жилищного ипотечного кредитования на Украине Housing Finance International Housing Finance International

Подобный материал:

• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• Формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным, 443.68kb.
• Учебный план повышения квалификации по программе "Управление системами ипотечного жилищного, 33.24kb.
• Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, 740.32kb.
• Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в российской федерации, 694.42kb.
• Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в российской федерации, 673.97kb.

4. Развитие жилищного ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Казахстан — одна из наиболее активных стран СНГ, развивающих жилищное ипотечное кредитование. Рынок ипотеки в Казахстане развивается очень динамично, объем ипотечных кредитов к середине 2003 г. достиг, по оценкам экспертов, примерно 90 млн. долл. США.

Сформированы законодательные основы функционирования рынка ипотечных кредитов: принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества»; Закон от 2 июля 2003 г. «О рынке ценных бумаг»; Постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 г. одобрена «Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования».

Особую роль стала играть созданная в 2000 г. Казахстанская ипотечная компания (КИК), занимающаяся рефинансированием банков, предоставляющих жилищные ипотечные кредиты в соответствии с установленными корпорацией стандартами и требованиями. Деятельность КИК регламентируется основными положениями по приобретению прав требований по ипотечным кредитам, выданным на территории Республики Казахстан, и ипотечных свидетельств. Кроме того, положениями регламентируется привлечение КИК средств, прежде всего путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг, а также взаимоотношения КИК с банками-кредиторами, инвесторами, страховщиками и оценщиками недвижимости.

Основными функциями КИК являются:

• привлечение долгосрочных ресурсов в сферу жилищного ипотечного кредитования путем эмиссии и продажи на рынке инвесторам ипотечных ценных бумаг;
  
• повышение ликвидности банков, занимающихся ипотечным кредитованием, путем рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов;
  
• обеспечение надежности ипотечных кредитов путем разработки и внедрения стандартных процедур предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.
  

КИК приобретает права требования по долгосрочным ипотечным кредитам, выданным на жилье на территории Республики Казахстан. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками.

К настоящему времени КИК эмитировал ипотечные ценные бумаги, обеспеченных ипотечными кредитами, на сумму около 7 млн. долл. США в целях привлечения долгосрочных ресурсов рыночных инвесторов. В качестве основных покупателей ипотечных ценных бумаг выступают пенсионные фонды, которые привлекли значительные суммы средств от населения и нуждаются в надежных, ликвидных финансовых инструментах для размещения накопленных средств, а также банки.

КИК выкупает у банков только те кредиты, которые соответствуют установленным КИК требованиям к кредитным продуктам. Так, ипотечные кредиты на приобретение жилья (квартиры, индивидуального дома) предоставляются физическим лицам — резидентам Республики Казахстан. Сумма кредита может составлять от 3 000 долл. США до 30 000 долл. США, в отдельных случаях сумма кредита может быть увеличена до 100 000 долл. США.

Ипотечные кредиты выдаются в национальной валюте (тенге). По кредитам устанавливается плавающая процентная ставка, пересматриваемая с периодичностью 6 месяцев в зависимости от ставок по государственным ценным бумагам. С 1 июля 2001 г. процентные ставки по кредитам составляют от 13 до 15% годовых в зависимости от срока, на который предоставляется кредит.

Срок предоставляемых кредитов составляет от 3 до 10 лет. Погашение кредита и уплата процентов по нему осуществляются путем ежемесячных аннуитетных платежей.

Кредиты обеспечиваются приобретаемым жильем. Дополнительным обеспечением могут выступать поручительства (гарантии) третьих лиц. Размер кредита должен составлять не более 70-85% от рыночной стоимости покупаемого жилья на дату его приобретения. Заемщик за счет собственных средств вносит первоначальный взнос кредитору в сумме 15-30% от стоимости приобретаемого жилья.

При проведении андеррайтинга кредита, предназначенного для его последующей продажи КИК, банк должен руководствоваться установленными КИК требованиями к платежеспособности заемщика. Сумма ежемесячных платежей по кредиту не может превышать 35% от суммы месячного совокупного дохода заемщика. Другим ограничением является доля платежей по кредиту и расходов, связанных с иными долгосрочными обязательствами (потребительские кредиты, платежи за обучение, медицинская страховка и др.), которая не должна превышать 40%. в сумме месячного совокупного дохода заемщика. Кроме того, предполагается, что после уплаты ежемесячного платежа по кредиту и другим долгосрочным обязательствам у заемщика должно оставаться средств в размере не менее 5 тыс. тенге (примерно 30-35 долл. США) на члена семьи в месяц.

В качестве обязательного требования выступает также проведение оценки стоимости залогового имущества. Оценка стоимости имущества должна производиться независимыми оценщиками в соответствии с требованиями, устанавливаемыми КИК.

Необходимыми условиями ипотечного кредитования являются обязательное страхование имущества, передаваемого в залог банку-кредитору, а также страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Банк вправе самостоятельно застраховать выданный заемщику ипотечный кредит путем заключения договора со страховой компанией о добровольном страховании кредитного риска.

Страхование производится у страховщиков, имеющих лицензию уполномоченного государственного органа. Перечень страховщиков формируется КИК по рекомендации Национального банка Республики Казахстан.

Банк-кредитор заключает с КИК генеральное соглашение о приобретении прав требований по ипотечным кредитам. В договоре устанавливается обязательство банка-кредитора выкупить у КИК права требования по ипотечным кредитам, переставшим удовлетворять требованиям КИК, по которым произошел дефолт.

КИК заключает с банком договор о доверительном управлении приобретенными ипотечными активами, в соответствии с которым банк осуществляет обслуживание ипотечных кредитов и получает за это комиссионные. Банк должен также осуществлять контроль за сохранностью заложенного недвижимого имущества и предоставлять отчет в КИК о текущем состоянии заложенных жилых помещений по правилам, определяемым КИК.

В настоящее время КИК заключил соглашения с десятью банками и небанковскими кредитными организациями (ЗАО «Алматинский торгово-финансовый банк», ОАО «БТА Ипотека», ОАО «Банк ЦентрКредит», ОАО «Астана-финанс»), ведется работа по вовлечению в программу КИК еще ряда крупнейших банков Казахстана.

Помимо создания основного оператора вторичного рынка ипотечных кредитов — КИК Национальный банк Республики Казахстан принял решение о создании специальной организации, которая будет страховать банки, предоставляющие гражданам жилищные ипотечные кредиты, от риска финансовых потерь при возможном наступлении неплатежеспособности заемщика. Предполагается, что Казахстанское агентство по ипотечному страхованию может быть учреждено в форме акционерного общества, первоначальный капитал которого будет сформирован за счет средств НБК и в дальнейшем может быть расширен за счет привлечения средств от частных инвесторов.

В Республике Казахстан началась работа по подготовке концепции и законодательных основ деятельности кредитных бюро.

Таким образом, Казахстан последовательно формирует институты рынка ипотечных кредитов, создает основы для широкого развития жилищного ипотечного кредитования в стране.

4. Развитие жилищного ипотечного кредитования на Украине

За последние пять лет в системе жилищного финансирования Украины произошли серьезные изменения. Роль государства в обеспечении населения жильем существенно сократилась, за счет бюджетных средств осуществляется финансирование трех специальных программ улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан (молодежи, военнослужащих, граждан, пострадавших от чернобыльской аварии). Эти программы в основном ориентированы на строительство нового жилья, которое либо предоставляется гражданам на безвозмездной основе, либо продается с одновременным предоставлением покупателям льготных долгосрочных кредитов.

Доля средств государственного бюджета в общем объеме финансирования жилищного строительства и обеспечения граждан жильем в настоящее время уже не превышает 5%. Основными источниками финансирования стали средства частных инвесторов, собственные средства населения и в меньшей степени кредиты банков.

Значительная доля жилищного строительства финансируется за счет привлечения средств граждан либо на основе договоров инвестирования, либо в виде полной оплаты будущей квартиры на стадии строительства.

Банки пока еще не играют существенной роли в кредитовании граждан. Нежелание банков работать с ипотечными кредитами объясняется такими причинами, как дефицит «длинных» ресурсов, необходимых для предоставления долгосрочных ипотечных кредитов; отсутствие необходимой нормативной правовой базы; высокие риски ипотечного кредитования; трудности оценки платежеспособности заемщиков; недостаточная доходность ипотечных операций и т.д.

В то же время наметилась тенденция повышения интереса банков к развитию розничного бизнеса, включая ипотечное жилищное кредитование. Сейчас ипотечные операции в небольших масштабах осуществляют большинство ведущих банков Украины.

В Украине сложились предпосылки, определяющие возможность и перспективность развития ипотечного жилищного кредитования:

• отсутствие достаточных по объемам надежных долгосрочных финансовых инструментов определило заинтересованность банков в развитии ипотечной деятельности;
  
• рост спроса со стороны населения на ипотечные жилищные кредиты;
  
• повышение уровня доходов граждан;
  
• работа по формированию законодательной базы ипотечного жилищного кредитования и др.
  

Банки реализуют следующие формы кредитования улучшения жилищных условий граждан:

• кредитование участия граждан в долевом строительстве жилого дома;
  
• кредитование приобретения готового жилья на первичном и вторичном рынках жилья;
  
• кредитование на ремонт готового жилья.
  

При этом основную часть составляют кредиты на участие в долевом строительстве жилого дома.

В числе общих характерных черт предоставляемых кредитов можно назвать: неформальный подход к оценке платежеспособности заемщиков; преобладание кредитов в долларах США; сроки кредитования в пределах 5 лет; требование страхования недвижимости, являющейся предметом залога; процентные ставки по кредитам от 14 до 18% в валюте и от 20 до 26% в гривнах; сумма кредита составляет 65-70% от стоимости жилья.

Наиболее активными участниками рынка розничного банковского бизнеса являются «Приватбанк», банк «Аваль», «Ощадбанк», «Правэкс банк». Среди кредитов физическим лицам преобладают потребительские кредиты, а ипотечные кредиты составляют не более 15-25% от общего объема потребительских кредитов в этих банках.