Фонд “Институт экономики города” Международный опыт жилищного ипотечного кредитования

Вид материала

Подобный материал:

Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.
Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
Формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным, 443.68kb.
Учебный план повышения квалификации по программе "Управление системами ипотечного жилищного, 33.24kb.
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, 740.32kb.
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в российской федерации, 694.42kb.
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в российской федерации, 673.97kb.

1 2 3 4 5 6 7 8

4.3. Характеристика систем жилищного ипотечного кредитования в некоторых странах Западной Европы

Дания

На рынке жилищного кредитования Дании доминируют специализированные ипотечные кредитные организации (80-85% всех кредитов). Функционируют 10 основных ипотечных банков. Их капитал сформирован за счет средств коммерческих банков, сберегательных банков и Национального банка. Они выпускают ипотечные облигации, обеспеченные пулом кредитов. Это — основа формирования ресурсов ипотечных кредитов.

Правительство регулирует ипотечный рынок (это — часть общей макроэкономической политики кредитного контроля). Ограничиваются условия кредитования: сроки и LTV.

Субъекты ипотечного кредитования:

специализированные ипотечные организации (доминируют на рынке жилищных кредитов);
сберегательные банки;
коммерческие банки.

Ипотечные облигации, право эмитировать которые принадлежит только специализированным ипотечным кредиторам, имеют следующие характеристики:

обращаются на Копенгагенской фондовой бирже; датский рынок ипотечных облигаций — один из самых больших и наиболее ликвидных в мире;
основными покупателями являются коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды. Так, 80% активов пенсионных фондов находится в виде правительственных или ипотечных ценных бумаг. В последние годы покупка ценных бумаг банками сократилась, а пенсионными фондами и страховыми компаниями — повысилась, небольшая, но растущая доля ипотечных ценных бумаг продается зарубежным инвесторам;
облигации обеспечены первыми ипотечными кредитами;
заемщики в каждом пуле вносят платежи в резервный фонд, связанный с пулом;
существует несколько типов ипотечных облигаций: аннуитетные облигации (преобладающие); серийные облигации (постоянные платежи в счет долга и периодически понижающиеся общие платежи);
сроки облигаций — 10, 20, 30 лет с фиксированным купонным процентом.

Ипотечные компании сотрудничают с банками и сберегательными банками, чтобы расширить свои возможности кредитного мониторинга (поскольку ипотечные компании не осуществляют депозитных операций и имеют меньше точек соприкосновения с клиентами).

Ресурсами ипотечных кредитов являются:

ипотечные облигации;
депозиты;
межбанковские кредиты (включая иностранные банки).

Кредиты ипотечных организаций предоставляются на условиях: LTV — 80%, ежеквартальные или ежемесячные платежи.

Существуют некоторые отличительные особенности в условиях ипотечного кредитования, осуществляемого ипотечными компаниями и универсальными коммерческими и сберегательными банками.

Коммерческие и сберегательные банки, как правило, предоставляют кредиты на 5-10 лет с переменной процентной ставкой (пересмотр — в зависимости от стоимости ресурсов), маржа банка составляет 3-4% по отношению к проценту по первому ипотечному кредиту.

Ипотечные компании кредитуют по фиксированной процентной ставке на 20-30 лет. Предоставляются как аннуитетные кредиты, так и кредиты с равными платежами в счет погашения основной суммы долга и начислением процентов на оставшуюся часть долга. Проценты по ипотечным кредитам на 50-60 базисных пунктов превышают проценты по ипотечным облигациям. Этот спред включает две части: административный сбор — 30-35 базисных пунктов в зависимости от объема кредита (крупные кредиты свыше 1 млн датских крон получают льготы: данный сбор на 5 базисных пунктов ниже) и требуемый взнос в резервы — 15-20 базисных пунктов в зависимости от LTV. Заемщик также вносит предварительный платеж 1% от суммы долга для покрытия ожидаемых потерь при неплатежах и затрат на оформление.

Существуют некоторые особенности в андеррайтинге кредита: главный критерий — соотношение затрат на жилье и доходов (не более 30%), при этом, если у заемщика не было длительных отношений с банком, то банк может потребовать от заемщика открыть депозит на сумму разницы между текущими затратами на жилье и предполагаемыми затратами в виде специального накопительного счета на два года для удостоверения кредитоспособности. Важен альянс банков и ипотечных компаний, так как ипотечная компания оценивает только собственность, а не кредитоспособность заемщика.

Великобритания

Жилищное финансирование в Великобритании в наименьшей степени подвержено вмешательству государства. На ипотечном рынке доминируют строительные общества, похожие на сберегательные банки в континентальной Европе или в США. Они могут привлечь относительно недорогие фонды благодаря своей репутации как организации, ориентированной на потребителей.

Субъекты ипотечного кредитования в Великобритании:

1. Строительные общества (Building societies) — специализированные финансовые институты, осуществляющие две основные функции: привлечение депозитов и предоставление жилищных ипотечных кредитов. Свыше 80% активных операций строительных обществ представляют жилищные ипотечные кредиты. Основными условиями кредитования являются: переменная процентная ставка, маржа кредитора — 1,9-2,2%, срок кредита — до 25 лет, LTV — 70%.

2. Коммерческие банки (доминируют 5 банков) предлагают такие же типы кредитов, как и строительные общества, но свои фонды формируют на оптовом финансовом рынке.

3. Консолидированные кредиторы — финансируются в основном зарубежными финансовыми организациями. Они работают через брокеров и страховых агентов. Предлагают ряд альтернативных продуктов (ипотека с фиксированной на 3-5 лет ставкой с последующим пересмотром ставки в зависимости от ставки LIBOR). Фонды образуются за счет предложения облигаций на рынке еврооблигаций либо продажи головной фирме (владеющей контрольным пакетом акций).

К настоящему времени многие строительные общества были преобразованы в универсальные коммерческие банки.

Около 80% всех выданных кредитов составляют кредиты с переменной процентной ставкой, размеры изменения которой определяется кредитором, как правило, без привязки к какому-либо внешнему индикатору в зависимости от изменения уровня инфляции. Секьюритизация таких кредитов сложна, так как нет объективных индикаторов, определяющих процентную ставку для держателей ценных бумаг. Процент зависит от процентной политики кредитора.

Начиная с 1998 г. фиксированная процентная ставка становится все более популярной. Правда, она в основном применяется для кредитов на короткие сроки (около 4 лет).

Секьюритизация активно развивается в Великобритании. В период существенного роста рынка ипотечных кредитов в 1998 г. ипотечные компании выступили инициаторами секьюритизации. Необходимость развития вторичного рынка была обусловлена потребностью более эффективного использования капитала, снижением инфляции и процентных ставок, существующими оценками возможностей создания более объемного вторичного рынка. Одной из предпосылок развития вторичного рынка явилась отработка ипотечными компаниями процедур андеррайтинга в период ипотечного бума 1998 г.

В Великобритании популярна купля-продажа пакета ипотечных кредитов портфельными инвесторами.

MBS выпускаются тремя ипотечными корпорациями и характеризуются высокой категорией и ликвидностью.

Широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и с обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (75% всех кредитов). Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на сумму кредита. В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании страховые взносы. Причем сумма страховых взносов вычитается из налогооблагаемой базы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск, а заемщик получает налоговые льготы.

Германия

Система жилищного финансирования Германии включает как депозитный рынок, так и рынок капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка ипотечных облигаций.

Основные субъекты ипотеки:

1. Ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций. Существуют также три смешанных банка, функционирующих одновременно как коммерческий и как ипотечный банк.

2. Сберегательные банки.

3. Кредитные кооперативы — совместные фонды в собственности своих членов, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках.

4. Стройсберкассы (Баушпаркассе).

Ипотечный рынок в Германии жестко регулируется. Так, выпускать ипотечные облигации могут только лицензируемые банки. Максимальный спрэд при их продаже должен составлять 5-10 базисных пунктов по отношению к государственным облигациям с сопоставимыми сроками. Регулируются также основные параметры кредитных продуктов, которые обеспечивают ипотечные облигации. Заключать жилищные сберегательные контракты могут только стройсберкассы.

Особенности ипотечных облигаций:

они обеспечены первыми ипотечными кредитами с низким LTV, не более 60%;

они выпускаются ипотечными банками, а не специализированными организациями.

Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% от стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).

Франция

Французская система ипотечного кредитования характеризуется значительным участием государства в финансовой поддержке граждан при улучшении жилищных условий.

Субъекты ипотеки:

1. Банки, функционирующие в соответствии с банковским законодательством. Ипотечные операции могут производить любые банки, для этого не требуется получения специальной лицензии.

2. Финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать свою деятельность в области ипотеки. Они имеют право предоставлять ипотечные кредиты, но не имеют права привлекать краткосрочные (до 2 лет) депозиты, им разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.

Виды ипотечных кредитов:

1. Субсидируемые кредиты — предоставляются в рамках системы социального страхования и регламентируются государством (кредит с прямым субсидированием и жилищное кредитование на основе накоплений, являющееся наиболее значимой программой^³⁵).

2. Рыночные кредиты, по которым LTV устанавливается до 60%; срок кредита — до 15 лет; преобладает фиксированная ставка; требование к платежеспособности заемщиков определяется отношением величины платежей по кредиту к доходу заемщика на уровне 33%.

Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки (строительные организации, инвестирующие в строительство жилых домов, освобождаются от налога на компании; налогооблагаемый доход граждан уменьшается на сумму процентов по кредиту), так и прямого жилищного субсидирования.

Ресурсы ипотеки формируются за счет:

жилищных сберегательных контрактов;
депозитов;
облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.

Ипотечные облигации традиционно выпускаются двумя организациями: Credit Foncier de France и Caisse de Refinancement de L’Habitat. Помимо этих организаций, существует еще несколько, которые также работают на рынке ипотечных облигаций.

Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, существуют в виде: