Фонд “Институт экономики города” Международный опыт жилищного ипотечного кредитования

Вид материала

Документы

Содержание Первичный ипотечный рынок Вторичный ипотечный рынок Таблица 3.1. Участники вторичного рынка ипотечных кредитов в США, 1999 3.2. Основные формы воздействия государства на развитие рынка ипотечного кредитов в США 3 .4. Краткий исторический обзор развития вторичного рынка ипотечных кредитов в США 3.5. Канадская ипотечная и жилищная корпорация Депозитная система Таблица 4.1. Распределение выпущенных ипотечных облигаций по странам (1999 ) Таблица 4.2. Эмитенты ипотечных облигаций в Европе (1999 ) Таблица 4.3. Доля ипотечных облигаций в финансировании жилищных ипотечных кредитов (конец 1998) Таблица 4.4. Европейский рынок MBS (1999)

Подобный материал:

• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• Формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным, 443.68kb.
• Учебный план повышения квалификации по программе "Управление системами ипотечного жилищного, 33.24kb.
• Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, 740.32kb.
• Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в российской федерации, 694.42kb.
• Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в российской федерации, 673.97kb.

Первичный ипотечный рынок

•Ссудно-сберегательные ассоциации

• Сберегательные банки

• Кредитные союзы

• Коммерческие банки

• Ипотечные банки

Вторичный ипотечный рынок

Федеральная национальная ипотечная ассоциация («Фэнни Мэй»);

Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования («Фредди Мак»);

Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита («Джинни Мэй»)

Другие кредиторы

Дилеры по ценным бумагам

Ипотечные брокеры

Инвесторы

Пенсионные фонды

Страховые компании

Международные компании

Кредиторы первичного ипотечного рынка



Ипотечные кредиты

Денежные средства














Кроме обеспечения ликвидности первичных кредиторов, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов выполняют и другие важные экономические функции: они обеспечивают постоянный приток капитала, особенно в периоды его общей нехватки; помогают перераспределению капитала из капиталоизбыточных зон в регионы, где ресурсов не хватает; снижают разброс процентной ставки по кредитам в зависимости от географического фактора; обеспечивают возможность диверсификации портфеля кредитов для инвесторов; способствуют стандартизации операций, производимых первичными кредиторами. Доли различных участников вторичного рынка ипотечных кредитов представлены в таблице 3.1.


Таблица 3.1. Участники вторичного рынка ипотечных кредитов в США, 1999

Участники вторичного рынка	Доля (в %)
Джини Мэй	20,96%
Фредди Мак	27,62%
Фенни Мэй	34,28%
Частные компании	17,14%

Источник: Федеральная резервная система.


В целом рынок ипотечных кредитов в США характеризуется как наиболее объемный, динамичный и эффективный рынок ипотечных кредитов с высокой доступностью для населения, относительно низкими процентными ставками по кредитам и весьма небольшим спредом прибыли по этим операциям по сравнению с другими операциями коммерческих банков и других финансовых институтов.


3.2. Основные формы воздействия государства на развитие рынка ипотечного кредитов в США


Для рынка США в настоящее время характерна относительно слабая степень вмешательства государства в процесс предоставления кредитов на первичном рынке, на котором взаимодействуют кредитор (банк или другая кредитная организация) и заемщик.

Влияние государства в основном осуществляется через принятие необходимого законодательства, в том числе в части защиты прав потребителей²¹. Так, федеральным законом напрямую устанавливаются характер и объем информации, которая должна быть предоставлена потребителю-заемщику в момент проведения переговоров по заключению кредитного договора. Частично законодательство в этой области создано и действует на федеральном уровне, частично — на уровне штатов.

Однако при создании вторичного рынка ипотечных кредитов в 30-е годы ХХ века государство играло достаточно существенную роль, оказывая воздействие на различные рынки через специально созданную государственную структуру — Федеральную жилищную администрацию (ФЖА; Federal Housing Administration — FHA), посредством которой стало осуществляться страхование кредитных рисков при ипотечном кредитовании, выдаваемым коммерческими кредитными организациями. Программы предоставления государственного ипотечного страхования осуществляются как через страхование кредитных рисков, так и через предоставление гарантий по отдельным кредитам (программа Администрации по делам ветеранов (ВА); Veterans Administration — VA).

В рамках различных государственных программ большое количество семей получает возможность приобрести жилье в кредит. Это прежде всего молодые семьи, впервые приобретающие жилье, семьи с доходами ниже среднего уровня, военнослужащие и ряд других категорий, которые традиционно не рассматривались коммерческими банками в качестве заемщиков. Подобные программы позволили существенно расширить круг заемщиков и увеличить объемы предоставляемых кредитных средств, так как дают возможность коммерческим банкам на рыночных условиях кредитовать те категории заемщиков, которые не соответствуют в полной мере стандартным требованиям. Предоставление этим заемщикам государственного страхования или гарантии позволяет им взять кредит на сумму от 80 до 95% от стоимости залога.

В настоящее время государство прямо или косвенно продолжает оказывать достаточно большое влияние на вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором происходит рефинансирование выдаваемых на первичном рынке кредитов посредством их продажи инвесторам напрямую либо через процесс секьюритизации — выпуск ипотечных ценных бумаг в форме MBS.

Воздействие государства на этом рынке осуществляется через так называемые «поддерживаемые государством структуры» (ПГС; Government-sponsored enterprises — GSEs). К такого рода структурам относятся крупнейшие операторы вторичного рынка «Фэнни Мэй», «Фредди Мак», а также Federal Home Loan Banks (FHLB). Эти структуры обеспечивают финансирование для первичных кредиторов, которые осуществляют кредитование населения на жилищные цели.

В дополнение к этому федеральное правительство полностью владеет еще одним крупнейшим оператором вторичного рынка — Государственной национальной ипотечной ассоциацией «Джинни Мэй» (Government National Mortgage Association, или Ginnie Mae), которая предоставляет гарантии инвесторам по ипотечным ценным бумагам MBS, выпущенным для рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных в соответствии с установленными стандартами. Бумаги, гарантированные «Джинни Мэй», по своей надежности приравнены к бумагам, гарантированным Правительством США.

Как было отмечено выше, структуры вторичного рынка ипотечных кредитов рефинансируют первичных кредиторов следующими основными способами:

• На основе приобретения индивидуальных ипотечных кредитов в свои кредитные портфели «за наличные средства». В результате этой операции первичный кредитор снимает со своего актива долгосрочный кредит и получает оборотные денежные средства, которые он может использовать для выпуска новых кредитов.
  
• На основе операций «своп», когда кредиты собираются в пулы, передаются на баланс в управление специализированным организациям — трастам, которые, в свою очередь, осуществляют операции по секьюритизации этих активов в сквозные ипотечные ценные бумаги (Mortgage-Backed pass-through Securities)²². В результате этой операции первичный кредитор снимает со своего баланса переданные в траст кредиты, но взамен получает не денежные средства, а названные ценные бумаги. Если данные ценные бумаги выпускаются под гарантию ПГС, то они получают высокий рейтинг надежности у инвесторов, практически равный ценным бумагам Правительства США. Так, «Фэнни Мэй» дает гарантию по выпускаемым ценным бумагам на своевременную выплату инвесторам платежей в счет основного долга и процентов, что, безусловно, повышает их привлекательность и ликвидность.
  

Ценные бумаги, гарантированные «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак», считаются не менее надежными, чем правительственные ценные бумаги. Несмотря на то, что эти корпорации в настоящее время являются частными и не имеют явных, законодательно устанавливаемых гарантий от Правительства США, они, входя в круг ПГС, пользуются так называемой «неявной», но очевидной для рынка поддержкой. Этого факта достаточно для того, чтобы инвесторы, приобретающие бумаги с гарантиями указанных ипотечных структур вторичного рынка, были уверены в их надежности так же, как в надежности правительственных ценных бумаг. Доверие инвесторов к данным ценным бумагам, гарантированным ПГС, дает возможность минимизировать стоимость заимствования денежных средств, получаемых от инвесторов при продаже этих ценных бумаг.

Деятельность обеих корпораций — «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» — регулируется Департаментом городского и жилищного развития (Department of Housing and Urban Development) и Офисом по надзору за федеральными жилищными структурами (Office of Federal Housing Enterprise Oversight - OFHEO), которые следят за их надежностью и финансовой устойчивостью. Эти компании, будучи достаточно сильными частными корпорациями, без поддержки государства могли бы рассчитывать на рейтинг выпускаемых ими ценных бумаг, не превышающий «AA», в то время как, являясь ПГС, они привлекают ресурсы на рынке капитала на условиях рейтинга «ААА». Это позволяет экономить от 0,20 до 0,50%²³ в стоимости привлекаемых ресурсов. В результате процентные ставки по кредитам для заемщиков, которые соответствуют стандартам и требованиям «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» и могут быть выкуплены или гарантированы ими, ниже, чем по другим жилищным ипотечным кредитам.

Большинство ипотечных кредитов в настоящее время продается на вторичном рынке. При этом, как правило, от 60 до 90%²⁴ этих кредитов составляют стандартные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Большая часть кредитов, застрахованных в системе государственного страхования ипотечных рисков посредством ФЖА и ВА, секьюритизируются с помощью «Джинни Мэй». Около 40% стандартных кредитов продается также ПГС («Фэнни Мэй» и «Фредди Мак»).

В настоящее время отмечается также рост частных организаций, занимающихся секьюритизацией ипотечных кредитов на вторичном рынке. Они, как правило, действуют на сегменте рынка, на котором, согласно установленным в настоящее время регулирующим правилам, не может действовать «Фэнни Мэй».

Так, «Фэнни Мэй» имеет право выкупать кредиты, предоставляемые на приобретение индивидуального односемейного дома стоимостью не более 275 000 долл., в то время как частные операторы вторичного рынка вправе рефинансировать кредиты большей величины. Этот сегмент рынка составляет от 10 до 20 %.

В целом объемы деятельности ПГС могут быть проиллюстрированы следующими цифрами: к 2000 г. общий объем ипотечных кредитов в портфеле «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» достиг 2095 млрд долл., объем MBS — 1 880 млрд долл., объем выпущенных собственных долговых обязательств этих корпораций составил 996 млрд долл.²⁵


3.3. Описание типичной сделки по предоставлению, обслуживанию и продаже ипотечного кредита

Рассмотрим типичную сделку по получению одного из наиболее распространенных в США кредитных продуктов — кредита сроком на 30 лет с фиксированной процентной ставкой (в нашем примере — 7%)²⁶:

1. Заемщик должен внести первоначальный взнос не менее 20% от оценочной стоимости жилья, предоставить необходимые документы, заплатить некий первоначальный сбор (примерно 1% от суммы кредита) за оформление кредита. Этот сбор остается у той кредитной организации, которая, собственно, подготавливает, оформляет и выдает кредит заемщику. Это может быть ипотечный брокер, коммерческий или сберегательный банк, ипотечная компания. Впоследствии заемщик осуществляет регулярные платежи в счет основного долга и процентов, чтобы выплатить кредит в течение 30 лет под 7% годовых.
   

Кредит, как правило, обслуживается в ипотечной компании или депозитарном банке, который за выполнение этих функций получает примерно 0,25% годовых от баланса долга.

2. Функции по обслуживанию пула кредитов могут быть проданы другой обслуживающей кредитной организации. Так, крупные ипотечные компании, как правило, заинтересованы в продаже им функций по обслуживанию всего кредитного портфеля, поскольку даже столь небольшая плата в условиях существующих объемов долгосрочных кредитов дает существенную прибыль на этапе обслуживания.
   
3. Кредиты группируются в пулы с определенным набором стандартных характеристик (процентная ставка, срок погашения, срок выпуска кредита, тип жилья, являющегося обеспечением т.д.) и секьюритизируются с гарантией от ПГС. При этом «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» получают свои комиссионные в размере, как правило, не превышающем 0,25% годовых от баланса долга, из которых от 0,05 до 0,10% покрывают оцениваемый кредитный риск по пулу кредитов. Если в пуле есть кредиты с первоначальным взносом ниже 20%, они должны иметь ипотечную страховку от ФЖА (АДВ), либо частной страховой ипотечной компании, которые покрывают весь или часть (25-30%) ущерба в случае дефолта заемщика и недостаточности сумм, получаемых при реализации залога. Средний размер страхового взноса составляет 0,75 % годовых от суммы долга.
   
4. Выпускаемые на основе пула кредитов MBS продаются через дилеров инвесторам по рыночной цене, зависящей от конкретной конъюнктуры рынка, складывающейся из стоимости ценных бумаг Казначейства США, корпоративных облигаций и т.д. Так, если купонный доход будет иметь ставку на уровне 6,5%, это означает, что для заемщика процентная ставка составит где-то 7% годовых, стоимость кредитных средств плюс стоимость обслуживания (0,25%) и услуги по гарантиям операторов вторичного рынка (0,25%).
   
5. Ценные бумаги приобретаются чаще всего являются страховыми компаниями, пенсионными фондами, различными депозитарными институтами, другими институциональными и индивидуальными инвесторами.
   

3 .4. Краткий исторический обзор развития вторичного рынка ипотечных кредитов в США


Развитие вторичного рынка в США во многом связано с особенностями привлечения долгосрочных ресурсов на этот рынок²⁷. После Второй мировой войны вкладчики сберегательных банков, а также держатели полисов на страхование жизни являлись основными источниками ресурсов для ипотечного рынка. Традиционно сберегательные (депозитные) учреждения использовали средства вкладчиков для предоставления ипотечных кредитов. Чтобы стимулировать приток денежных средств от вкладчиков и усилить доверие к финансовой системе в целом, Правительство Соединенных Штатов учредило страхование депозитов, а также разработало законодательство о безопасности и надежности банков и других финансовых учреждений. Однако в середине 70-х годов депозитные учреждения стали терять своих вкладчиков, предпочитавших инвестировать в инструменты фондового рынка, предоставляющие им больший доход, чем процент по вкладам, который был законодательно ограничен. В результате значительного сокращения вкладов в сберегательные учреждения в 70-е и в начале 80-х годов инвесторы, работающие через вторичный рынок долговых обязательств путем покупки ипотечных ценных бумаг, стали более значимым источником средств для предоставления кредитов под залог недвижимости.

История развития вторичного рынка ипотечных кредитов в США прослеживается с 1934 г., с момента создания Федеральной жилищной администрации. Необходимость ее создания была вызвана последствиями Великой депрессии, когда рынки ипотечных кредитов США характеризовались наличием большого количества дефолтов заемщиков, обращений взыскания на предмет залога, кредиторы испытывали острый кризис ликвидности.

Типичный кредитный инструмент в те годы характеризовался следующими параметрами: срок кредита — 5 лет с выплатой основной суммы долга в конце кредитного периода. ФЖА разработало и предложило банкам стандартный инструмент для долгосрочных, самоамортизируемых ипотечных кредитов (кредитов с аннуитетным платежом). В отсутствие ликвидных средств банки отказывались предоставлять долгосрочные жилищные кредиты, а огромные убытки по непогашенным кредитам с ростом безработицы все более возрастали.

Чтобы стимулировать спрос на жилье и активность кредиторов, в 1938 г. в соответствии с Национальным жилищным законом (National Housing Act) Правительство США создало государственную организацию вторичного рынка ипотечных кредитов — «Фэнни Мэй». При этом ставилась цель рефинансирования кредитов, застрахованных по программе ФЖА.

С развитием вторичного рынка ипотечных кредитов «Фэнни Мэй» поэтапно преобразовывалась — от полностью государственной компании к частной. В 1954 г. часть акций «Фэнни Мэй» перешла к первичным кредиторам, которые продавали ей ипотечные кредиты. В 1956 г. «Фэнни Мэй» начала производить займы на внутреннем рынке облигаций для своего финансирования. В 1968 г. «Фэнни Мэй» стала компанией со стопроцентным частным капиталом. Ее акции активно продаются и покупаются на Нью-Йоркской фондовой бирже.

В 1968 г. «Фэнни Мэй» разделилась на две организации: на корпорацию, учрежденную с согласия федерального правительства, принадлежащую частным владельцам акций и оставившую за собой название «Фэнни Мэй», и на «Джинни Мэй» — корпорацию, учрежденную в рамках Департамента жилья и городского развития. Первоначально «Фэнни Мэй» имела право выкупать у банков кредиты, имеющие страховку по кредитному риску от ФЖА и ВА, но уже в 1970 г. компания получила право производить покупку так называемых «стандартных» ипотечных кредитов, не требующих специальной страховки по ипотечным рискам. В 1981 г. «Фэнни Мэй» приступила к работе с ценными бумагами, обеспеченными ипотекой (MBS), и этот рынок вторичных ипотечных ценных бумаг стал самым быстроразвивающимся в 1980-х годах сектором системы ипотечного финансирования США.

В качестве государственной компании «Джинни Мэй» стала отвечать за разработку программ кредитования, требующих правительственных субсидий, а также предоставлять гарантии по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами, застрахованным ФЖА и гарантированным ВА. Ценные бумаги «Джинни Мэй», обеспеченные гарантией федерального правительства, позволяли ипотечным банкам продавать значительные объемы ипотечных кредитов новым инвесторам, которые не имели в своем штате специалистов по оценке пакетов закупаемых кредитов, но полностью доверяли гарантиям правительственных структур.

Корпорация «Фредди Мак», учрежденная Законом 1970 г. «О чрезвычайном жилищном финансировании» (The Emergency Home Finance Act), была уполномочена покупать обычные стандартные кредиты (т.е. кредиты, не имеющие гарантий федерального правительства), а также кредиты, застрахованные ФЖА и гарантированные ВА. Уже на следующий год «Фредди Мак» представила свою ипотечную ценную бумагу, выпущенную на базе пула стандартных ипотечных кредитов. Это была бумага MBS — «сертификат участия в пуле ипотечных кредитов», который в первый же год был реализован на сумму в 67 млн долл. Подготовка и выпуск этого сертификата были частью общей стратегии «Фредди Мак», ставящей перед собой задачу привлечения инвесторов, которые ранее не участвовали в инвестировании в эту сферу.

Одновременно корпорация «Фредди Мак» выпустила стандарты по квалификации частных компаний по страхованию ипотечных обязательств. Установление подобных требований к страховым компаниям в значительной степени стимулировало принятие кредиторами практики частного страхования ипотечной задолженности для кредитов с высоким LTV.

В июне 1983 г. «Фредди Мак» начала выпускать новый вид ценных бумаг (REMICS), обеспеченных ипотекой, который отличался от предыдущих выпусков ипотечных ценных бумаг тем, что они позволяли инвесторам делать наиболее привлекательный способ инвестирования, выбирая среди классов ценных бумаг с различными процентными ставками и различными сроками погашения бумаги, обеспеченные единым пулом ипотек. Основной целью этого выпуска было привлечение тех инвесторов, которые предпочитают ценные бумаги с фиксированным и коротким сроком погашения, а, следовательно, вовлечение все большего числа потенциальных инвесторов в операции с ценными бумагами, обеспеченными ипотекой.

В заключение следует отметить, что влияние государства на развитие ипотечного рынка в США заключалось в следующем:

• Правовое и нормативное обеспечение развития рынка долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.
  
• Создание системы страхования ипотечных кредитов (Федеральная жилищная администрация (ФЖА), Администрация по делам ветеранов (ВА).
  
• Создание и поддержка рейтинга национальных агентств-операторов вторичного рынка по приобретению кредитов на вторичном рынке, занимающихся рефинансированием первичных кредитов и разработкой и внедрением новых кредитных инструментов и ипотечных ценных бумаг.
  
• Принятие специальных программ для предоставления кредитов заемщикам, которые никогда ранее не обращались за ипотечными кредитами и не рассматривались банками как достаточно надежные заемщики, имея невысокие доходы.
  

3.5. Канадская ипотечная и жилищная корпорация


Федеральное правительство Канады всегда уделяло значительное внимание обеспечению граждан жильем. В 1935 г. после принятия Закона о суверенном праве на жилье (Dominion Housing Act). начались работы по созданию федерального жилищного агентства

В 1946 г. федеральное правительство учредило Центральную ипотечную и жилищную корпорацию (Central Mortgage and Housing Corporation), в последствии переименованную в Канадскую ипотечную и жилищную корпорацию (КИЖК, Canada Mortgage and Housing Corporation). Ее основными целями явились развитие социальных программ, помощь строительному сектору и создание системы финансирования жилищного хозяйства.

В 50-ые годы экономика и, в частности строительная отрасль, переживала значительный подъем. Принятый в 1954 г. новый Закон о жилье (National Housing Act) разрешил коммерческим банкам заниматься ипотечным кредитованием и расширил полномочия деятельности КИЖК, создав основы страхования ипотечных кредитов.

В 1960-х в стандарты ипотечного кредитования были внесены изменения, направленные на повышения доступности жилья:

• LTV был установлен на уровне не выше 75%;
  
• был устранен действовавший ранее 6% потолок процентной ставки по кредитам;
  
• в 1972 г. было разрешено учитывать доходы супруги(а) при определении размера кредита.
  

Энергетический кризис 1970-х годов, рост инфляции, высокие процентные ставки (до 19% годовых) и высокая стоимость жилья снизили доступность жилья и ипотечных кредитов для населения. В этот период КИЖК активно участвовала в программах предоставления социального жилья и стимулирования строительства, которые предполагали субсидирование процентной ставки, удлинение срока кредита и увеличение LTV до 95%.

В 1987 г. на рынок были выпущены первые ценные бумаги, обеспеченные закладными. Они содействовали образованию новых учреждений, росту числа ипотечных фондов и удлинению срока кредитования.

Через несколько лет, в 1992 г., страхование ипотечного кредита с LTV от 75% до 95% на покупку первого дома стало обязательным. В результате, в 1994 г. в Канаде появилась первая частная компания, занимающаяся ипотечным кредитованием – GE Capital.

В 1996 г. был принят новый мандат для КИЖК, в рамках которого был созданы и выделены Фонд Ипотечного страхования и Фонд ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

В настоящее время Канадская ипотечная и жилищная корпорация осуществляет деятельность по предоставлению социального жилья, развитию первичного рынка ипотечных кредитов (страхование ипотечных кредитов) и развитию вторичного рынка (выпуск ипотечных ценных бумаг). В 2002 г. КИЖК застраховало более 45% выданных кредитов и предоставило гарантий на 13,4 млрд. долл.

Стандартные условия кредитования следующие: кредит с аннуитетными платежами сроком до 25 лет и процентной ставкой, которая фиксируется на срок от 6 месяцев до 5 лет. Кредиты без страхового покрытия могут иметь LTV не выше 75%, а кредит со страховым покрытием – до 95%. Страховка предусматривает 100% покрытие убытков кредитора в случае дефолта заемщика. Стоимость страхования ипотечного кредита в КИЖК составляет от 0,5 до 3,75% от стоимости кредита и определяется в зависимости от LTV. Условия страхования едины по всей стране, а само страхование доступно для всех заемщиков.

На рынке ипотечного кредитования в Канаде действуют более 200 кредиторов. Объем рынка в 2001 г. составил 1478 млрд. канадских долларов, из которых 30% (448,2 млрд.) - это жилищные ипотечные кредиты.


4. Опыт стран Западной Европы в области ипотечного жилищного кредитования


4.1. Характеристика европейских жилищных финансовых систем


Ипотечные кредиторы в европейских странах различаются использованием различных способов финансирования предоставляемых ими ипотечных кредитов. Используемый способ зависит в основном от типа ипотечного кредитора и варьируется по странам. Наиболее общим источником средств для жилищных ипотечных кредитов в странах Западной Европы являются ресурсы, привлеченные в виде розничных депозитов. По оценке Европейской ипотечной федерации, в конце 1998 г. доля депозитов в финансовом обеспечении выданных ипотечных кредитов составляла 62% от общей суммы кредитов. Другие существенные финансовые источники жилой ипотеки — ипотечные облигации банков (19%) и жилищные сберегательные счета (5%). MBS составляет 1%, другие источники — 13%²⁸.

Депозитная система

Кредиторы обеспечивают ипотечные кредиты путем привлечения депозитов. Кредиторами могут быть либо специализированные сберегательные организации, такие как строительные общества, либо коммерческие банки. Ее успешное функционирование требует использования переменной процентной ставки для ипотечных кредитов, поскольку интересы вкладчиков обеспечиваются благодаря адаптации процентов по сбережениям к меняющимся рыночным условиям. В противном случае не будет сформирована финансовая база ипотечных кредитов.

Депозитная система доминирует в Великобритании, Ирландии, Франции, Португалии, Испании. Она существует и в странах с преобладающей системой ипотечных банков — Германии, Австрии.

Несмотря на преобладание строительных обществ в Великобритании и Ирландии, на рынок ипотечных кредитов в последние годы все больше проникают коммерческие банки, также привлекающие средства институциональных и частных инвесторов во вклады.


Ипотечные облигации


Как уже рассматривалось ранее, ипотечные облигации — это ценные бумаги, выпускаемые специализированными ипотечными банками или ипотечными кредитными институтами. Их основное отличие от других долговых ценных бумаг состоит в том, что данные облигации обеспечены правами требований по ипотечным кредитам.

Ипотечные облигации позволяют перераспределять средства частных и институциональных инвесторов (страховых и пенсионных фондов) в сферу жилищного финансирования с помощью фондовой биржи. Данная система существует с XVIII века.

Ипотечные облигации привлекательны для инвесторов, поскольку обеспечены ипотечными кредитами. Это — надежный ликвидный финансовый инструмент, высокий рейтинг которого поддерживается не только надежностью кредитных институтов-эмитентов, но и высоким качеством ипотечного кредитного портфеля. Это позволяет снизить риски для инвесторов по сравнению с облигациями, не имеющими такого обеспечения. Таким образом, ипотечные облигации позволяют кредиторам получить долгосрочные ресурсы по относительно более низкой цене.

В настоящее время рынок ипотечных облигаций в Европе сконцентрирован в трех странах. На долю Германии, Дании и Швеции приходится 85% европейского рынка ипотечных облигаций. Оставшийся рынок поделен между Испанией, Францией, Австрией, Нидерландами, Португалией, Финляндией и Норвегией. Таблица 4.1 иллюстрирует объемы рынков ипотечных облигаций в европейских странах.

Самый большой в Европе рынок ипотечных облигаций сформировался в Германии. Германия находится на 3-м месте в мире после США и Японии по масштабам этого рынка.


Таблица 4.1. Распределение выпущенных ипотечных облигаций по странам (1999 )²⁹

Страна	Ипотечные облигации, млн евро	Доля рынка ипотечных облигаций страны в европейском рынке, %	Доля ипотечных облигаций в национальном валовом внутреннем продукте, %
Германия	235 797	44,3	48,8
Дания	153 118	28,6	93,9
Швеция	80 694	15,1	34,1
Франция	33 386	6,3	3,4
Австрия	4 959	0,9	6,8
Испания	11 533	2,2	1,5
Нидерланды	1 171	0,2	0,5
Финляндия	1 163	0,2	1,1
Португалия	100	0,0	0,1
Норвегия	10 894	2,0	7,1
Всего	532 814	100	22,0

В Европе существует более 70 эмитентов ипотечных облигаций: 45 — в Германии, 10 — в Дании, 5 — в Швеции, по 3 — во Франции, Люксембурге и Австрии, по 2 — в Финляндии, Швейцарии и Испании (табл.4.2).

Почти во всех странах ипотечные облигации выпускают специализированные кредитные институты, деятельность которых регулируется законодательством и контролируется специальными организациями. Прежде всего регламентируются активные операции кредитных институтов и требования к кредитным продуктам. Такой подход типичен для Германии, Дании, Швеции, Франции, Финляндии и Люксембурга.

В некоторых странах (включая Австрию, Испанию, Португалию и Грецию) право выпуска ипотечных облигаций не ограничено специализированными кредитными институтами. В Швейцарии любые кредитные организации могут предоставлять ипотечные кредиты, но ипотечные облигации (Pfandbriefe) могут быть выпущены только двумя Pfandbriefe-институтами. Выпуск Pfandbrief в Германии строго регулируется законодательством.

В Германии все организации, выпускающие ипотечные облигации, можно разделить на три категории:

1. Частные ипотечные банки, кредитные операции которых ограничены жилищным ипотечным кредитованием и кредитованием коммунальной сферы. Помимо чисто ипотечных банков, существуют два смешанных банка, которые могут также осуществлять операции универсальных коммерческих банков.

2. Кредитные институты общественного (коммунального) сектора (земельные банки и др.). В большинстве случаев их собственниками являются региональные сберегательные банки.

3. К третьей категории относятся два частных корабельных ипотечных банка (ship mortgage banks).

В Дании ипотечные облигации выпускаются ипотечными банками, которые в соответствии с законодательством являются специализированными кредитными институтами, осуществляющими только ипотечные и связанные с ними операции. Капитал ипотечных банков образован за счет средств коммерческих и сберегательных банков, а также Национального банка.

Во Франции ипотечные облигации (obligations foncieres) традиционно выпускаются двумя финансовыми компаниями — Кредит Фонсье (Франция) (Credit Foncier de France) и Кэс де Рефинансемент де Кредит Фонсье (Caisse de Refinancement de IHabitat). Начиная с 25 июня 1999 г. эмитентами стали специализированные кредитные институты societe de credit foncier (сосьет де кредит фонсье) — специализированные кредитные организации, осуществляющие операции в сфере недвижимости. Сейчас функционируют две такие организации.


Таблица 4.2. Эмитенты ипотечных облигаций в Европе (1999 )³⁰

Страна	Виды эмитентов	Количество эмитентов
Германия	Ипотечные банки (23 специализированных и 2 смешанных), кредитные институты общественного (коммунального) сектора (12 земельных банков, DGZ DekaBank и 6 кредитных институтов коммунальной недвижимости), корабельные ипотечные банки (2)	45
Дания	Ипотечные банки	10
Швеция	Ипотечные компании	5
Франция	Специализированные кредитные организации, работающие в сфере недвижимости и финансовые компании	3
Люксембург	Ипотечные банки	3
Австрия	Смешанные ипотечные банки (2) и земельные ипотечные банки (8), эмитирующие через специализированную центральную кредитную организацию — Pfandbriefstelle der osterreichishen Landeshypothekenbanken	3
Испания	Любые кредитные институты (коммерческие банки, сберегательные банки, кредитные кооперативы, специализированные финансовые институты)	2
Финляндия	Ипотечные кредитные банки	2
Швейцария	Центральные Pfandbrief-организации (акционерные общества, объединяющие банки кантонов, другие банки, осуществляющие ипотечное кредитование)	2

Рынок ипотечных облигаций обеспечивает кредиторов средне- и долгосрочными ресурсами для жилищного ипотечного кредитования, кредитования объектов коммерческой недвижимости или городской инфраструктуры по невысоким более стабильным процентным ставкам, приемлемым для заемщиков.

Как было отмечено выше, ипотечные облигации в Западной Европе обеспечивают ресурсами около 20% жилищных ипотечных кредитов. Информация о роли ипотечных облигаций в отдельных европейских странах представлена в табл. 4.3.


Таблица 4.3. Доля ипотечных облигаций в финансировании жилищных ипотечных кредитов (конец 1998)³¹

Страна	Ипотечные облигации/жилищные ипотечные кредиты, %
Дания	100,0
Швеция	65,0
Австрия	51,0
Германия	19,0
Норвегия	9,0
Испания	4,4
Нидерланды	0,5
Португалия	0,3

Таким образом, значение ипотечных облигаций как источника финансирования жилищных ипотечных кредитов существенно варьируется по различным странам.

К странам, которые традиционно используют ипотечные облигации, относятся Дания, Швеция, Германия, и Австрия.

В Дании ипотечные кредиты практически полностью обеспечиваются ресурсами за счет ипотечных облигаций, которые продаются на Копенгагенской фондовой бирже. Закон не разрешает датским ипотечным банкам привлекать депозиты. Облигации выпускаются сериями (или лотами), характеристики которых зависят от условий обеспечивающих их ипотечных кредитов (срока, процентной ставки, условий погашения).

В Швеции ипотечные компании формируют 65% своих фондов за счет выпуска ипотечных облигаций. Они могут также запросить кредиты у других финансовых институтов (как правило, компании-учредителя), но им, как и в Дании, не разрешено привлекать депозиты.

Во Франции и Испании ипотечные облигации стоят на 2-м месте по источникам финансирования ипотечных кредитов после депозитов, они составляют 17% и около 5% от общего объема выданных жилищных ипотечных кредитов, соответственно.

В Германии ипотечные облигации финансируют около 20% ипотечных кредитов. Следует отметить, что немецкие ипотечные облигации (Pfandbriefe) доминируют на европейском рынке ипотечных облигаций.

В ряде стран Европы ипотечные облигации используются также для финансового обеспечения кредитов государственному и муниципальному секторам. Эти кредиты идут обычно на финансирование инфраструктурных проектов. Такие облигации (часто называемые как государственные, региональные или муниципальные ипотечные облигации) широко используются в Германии и Австрии. В этих странах кредиты, предоставляемые публичному сектору, в основном финансируются данным типом ипотечных облигаций. В Германии такие ипотечные облигации составляют 78% от общего объема ипотечных облигаций, а в Австрии — 59%.

Ипотечные облигации регулируются законодательством. Прежде всего, регулируются ипотечные кредиты, обеспечивающие ипотечные облигации. Существуют требования к LTV. Так, в Германии и Австрии LTV равен 60%, в Дании — до 80% для жилищной ипотеки и 60% для коммерческой недвижимости. Банки должны соблюдать требование соответствия активов и пассивов по срокам, соответствия процентов по кредитам и облигациям.

Сквозные ипотечные ценные бумаги


Все большую роль в финансовом обеспечении ипотечных кредитов начинают играть сквозные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, созданные по типу американских mortgage-backed securities (далее — MBS). Кредитные институты создают специальные организации, которые покупают ипотечные кредиты, образуют пулы кредитов и выпускают MBS, реализуемые инвесторам. Отличительной особенностью данных бумаг является то, что банк, предоставивший ипотечный кредит, получает возможность «убрать его со своего баланса», передав или продав специальной организации, которая, собрав на своем балансе пул кредитов, выпускает MBS. Владельцы этих ценных бумаг являются одновременно и владельцами долей в обеспечении этих ценных бумаг. В свою очередь, первоначальный кредитор получает возможность вместо «секьюритизированного» ипотечного кредита получить соответствующую ценную бумагу, имеющую ряд преимуществ. Она менее рискованна, чем конкретный кредит, поскольку обеспечена большим пулом кредитов и распределением кредитных рисков по всему объему пула, она более ликвидна и проста в обращении. Это обеспечивает рефинансирование ипотечных кредитов. За банками остаются функции обслуживания выданных и проданных ипотечных кредитов. В то же время владелец данной ценной бумаги в отличие от владельца ипотечной облигации берет на себя существенную часть рисков, связанных с данным пулом кредитов. Поэтому без дополнительных гарантий и государственной поддержки — как это происходит в США через крупнейших операторов вторичного рынка — рынок этих ценных бумаг в Европе пока развивается более медленными темпами. Кроме того, развитие рынка MBS ограничивается особенностями европейского законодательства, которое делает невозможным создание организаций-трастов американского типа, эмитирующих ценные бумаги без соответствующего оформления ипотечных кредитов на баланс траста.

По данным на 1999 г., доля MBS в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам составила во Франции — 4%, в Ирландии — 7%, в Испании — 6%. В целом для стран Европейского союза доля MBS в общем объеме задолженности по жилищным ипотечным кредитам пока невелика и составляет около 1% (без учета Великобритании)³².

Слабое развитие MBS в Европе объясняется отсутствием необходимой стандартизации жилищных ипотечных кредитов. Традиции (более чем 100-летние) европейского ипотечного рынка основываются на ипотечных облигациях, эмитируемых ипотечными банками и кредитными организациями. В настоящее время большинство ипотечных кредитов (98%) в Европе остаются на балансе банков.

По мере развития стандартизации в ипотечном кредитовании MBS будут играть все большую роль (так как они позволяют распределять риски, более эффективно использовать капитал, обеспечены пулом ипотечных кредитов).

Великобритания создала наиболее объемный рынок MBS. Здесь доля MBS в финансовом обеспечении ипотечных кредитов составила свыше 4%.

Среди стран Европейского союза наибольшая активность в развитии рынка MBS принадлежит Испании и Франции. Другие страны, которые выпускают MBS, включая Нидерланды, Бельгию и Германию, менее активны на данном рынке. MBS не выпускаются в Дании, Греции, Австрии. Таблица 4.4 дает представление о европейском рынке MBS.

Таблица 4.4. Европейский рынок MBS (1999)³³

Страна	Рынок MBS (млн. евро)
	Суммарный выпуск	Объем задолженности	MBS, % от объема жилищных ипотечных кредитов
Испания	5 932	9 772	14
Франция	3 474	10 290	9
Ирландия	1 150	1 750	18
Нидерланды	0	1 815	1
Великобритания	8 245	Нет данных	4
Европейский союз	18 801	25 536	4

Жилищные контрактные сбережения


Наибольшее распространение в Европе получила германская система Баушпаркассе. В соответствии с этой системой, как уже было рассмотрено выше (см. главу. Жилищные сберегательные программы), потенциальные покупатели жилья заключают контракт, содержащий обязательства клиента накопить определенную сумму за определенный период времени, как правило, по более низким по сравнению с рыночными процентным ставкам. Это так называемая закрытая система сбережений, привлекающая средства граждан, заинтересованных взять ипотечный кредит. За счет привлеченных средств заемщики получают кредиты также по более низким по сравнению с рыночными процентным ставкам, поскольку ресурсы, полученные таким образом, дешевле для кредитора, чем средства, полученные на обычном финансовом рынке.

В основном эта система функционирует в Германии и Австрии. Ее привлекательность повышается за счет льготного налогообложения и государственных премий.

Другая так называемая открытая система жилищных сбережений функционирует во Франции. Данная система нацелена на вовлечение в процесс сбережений не только тех граждан, которые хотят получить ипотечный кредит, но и тех, кто не будет брать кредит, а заинтересован в самой накопительной программе. Условия накопления привлекательны для широкого круга лиц благодаря государственному стимулированию. Вклады в систему жилищных сбережений обладают конкурентными преимуществами по сравнению с обычной системой накопления за счет налоговых льгот и государственной премии, получаемой участниками программы жилищных сбережений при выполнении условий накопительного контракта.

Жилищные контрактные сбережения обеспечивают долгосрочными ресурсами примерно 5% предоставляемых ипотечных кредитов.