Geum.ru

Фонд “Институт экономики города” Международный опыт жилищного ипотечного кредитования

Вид материалаДокументы
5.3. Ипотека в Словакии
Система жилищного ипотечного кредитования в Литве
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8

5.3. Ипотека в Словакии



В 1966 г. в Словакии стала создаваться система ипотечных облигаций, предполагающая, что ипотечные кредиты финансируются за счет средств, привлеченных продажей ипотечных облигаций.

Ипотечные сделки могут осуществляться как в словацких кронах, так и в иностранной валюте. При этом в случае кредитования в иностранной валюте банк берет на себя валютный риск.

Ипотечные кредиты предоставляются на следующих условиях:
  • сроки кредитования — от 4 до 30 лет, в среднем — 5 лет;
  • кредиты предоставляются банками, имеющими лицензию на осуществление ипотечной деятельности;
  • кредиты рефинансируются в основном за счет эмиссии и продажи ипотечных облигаций;
  • LTV не может превышать 60-70%;
  • процентные ставки по ипотечным кредитам на начало 2001 г. составляли от 9,9 до 11%.

Ипотечные облигации регулируются Законом об облигациях, в соответствии с которым:
  • определяется специальный тип облигаций — ипотечные;
  • средства, полученные от их продажи, идут на рефинансирование ипотечных кредитов;
  • общий объем эмитируемых облигаций должен быть покрыт, по крайней мере, таким же объемом ипотечных кредитов (ординарное покрытие); максимальный лимит ограничен 60-70% от стоимости недвижимости;
  • замена покрытия не может превышать 10% общей номинальной стоимости эмиссии ипотечных облигаций. Это могут быть специальные активы (депозиты Национального банка Словакии, правительственные облигации, ипотечные облигации других банков, муниципальные облигации и т.д.).

С апреля 1999 г. доходы от ипотечных облигаций стали свободными от налогообложения.

В январе 1999 г. было реализовано три выпуска ипотечных облигаций. Процентная ставка составила 10% годовых (фиксированная), срок — 5 лет. Все облигации были успешно размещены, и полученные средства были направлены на расширение операций по ипотечному кредитованию.

    1. Система жилищного ипотечного кредитования в Литве



Отличительной чертой ипотеки в Литве является наличие системы страхования ипотечных кредитов от риска невозврата. В 2000 г. Министерство финансов Республики Литвы учредило Компанию жилищного ипотечного страхования (далее — Компания) — Bûsto paskolø Draudimas UAB. В 2001 г. капитал Компании составил 4,25 млн долл. США. Первый договор страхования был подписан в июле 2000 г.

Компания страхует ипотечные кредиты, предоставленные банками и другими ипотечными институтами, которые заключили с ней контракты. Такие контракты были заключены пятью крупнейшими банками Литвы, в том числе Банком Вильнюса и Сберегательным банком Литвы.

В соответствии с условиями контракта страховке подлежат ипотечные кредиты, предоставленные заемщикам, которые:

  • имеют гражданство Республики Литвы;
  • не старше 65 лет на дату окончания кредитного договора;
  • застраховали свою жизнь на срок кредита на сумму, не меньшую, чем оставшийся баланс долга при кредитовании на срок свыше 10 лет или если возраст застрахованного к концу договора страхования превысит 45 лет;
  • застраховали недвижимость, являющуюся обеспечением кредита, на срок кредита на сумму, не меньшую, чем ее рыночная стоимость, определенная лицензированным оценщиком, и не меньшую, чем оставшийся баланс долга;
  • соответствуют другим требованиям, определяемым Компанией и банком.

В случае невозврата кредита Компания покрывает 100% невыплаченной суммы по невозвращенному ипотечному кредиту. После выплаты страховой компанией страхового вознаграждения банк переводит все права требований по кредиту, включая права на заложенную недвижимость, на Компанию. Компания получает компенсацию в пределах страхового вознаграждения за счет средств, вырученных при обращении взыскания. Оставшаяся вырученная сумма перечисляется в банк. Банк покрывает проценты, штрафы, пени, неустойки, которые заемщик не заплатил и которые не являются объектом договора страхования ипотечного кредита.

Основные условия страхования:
  • страхуются все кредиты с LTV выше 70%;
  • страхуемый кредит не может превышать 95% цены приобретения жилья, являющегося объектом ипотеки;
  • сумма страхуемого кредита не может превышать 100 000 долл. США.

Цена страховки зависит от уровня LTV. Если LTV составляет от 70 до 95%, то цена устанавливается в пределах от 2,77 до 7,8% от суммы кредита. Страховая премия может быть заплачена разовым платежом или уплачиваться в течение всего срока кредитного договора.

Данная схема содержит ряд преимуществ для заемщиков:
  • небольшой первоначальный взнос: менее 30% (до 5%) от стоимости жилья, достаточный для получения кредита. Без страхования банк обычно требует первоначальный взнос в размере 30%;
  • банки, заключившие договор с Компанией, по застрахованным кредитам устанавливают скидку, снижая на 0,5-1% цену кредита;
  • не требуется уплаты штрафов при досрочном погашении кредита;
  • заемщики, имеющие жилье малой площади и нуждающиеся в улучшении жилищных условий, или те, кто не имеет жилья в течение более 5 лет, могут заплатить только 50% общей суммы страховой премии. Другая часть покрывается государством в форме государственной субсидии на жилищные цели за счет государственных средств.

В течение первого года функционирования Компании она застраховала более 1 200 кредитов. Общий страховой портфель составил около 84 млн. долл. США.

Возможность переложить кредитный риск на страховую компанию повысила привлекательность ипотечной деятельности для банков, способствовала росту конкуренции в банковском секторе, ипотечные кредиты стали доступнее для граждан с низкими и средними доходами.

Рынок ипотечного кредитования в Литве характеризуется следующими параметрами. Кредиты предоставляются гражданам Литвы в возрасте не менее 21 года. Минимальная сумма кредита в среднем составляет 15 тыс. долл. США, максимальная — 60 тыс. долл. США, LTV обычно банки устанавливают на уровне, не превышающем 70% стоимости жилья (за исключением застрахованных кредитов, где сумма кредита может достигать 95%).

По кредитам в долларах США и евро устанавливаются переменные процентные ставки, пересматриваемые раз в год в зависимости от ставок годовых LIBOR. Процентные ставки зависят от срока и типа кредита. В 2000 г. процентные ставки по кредиту в долларах США на срок 25 лет варьировались от 9,25 до 11%, а по кредитам на срок 10 лет — от 9,5 до 10,75%.

По кредитам в литовских латах процентные ставки могут фиксироваться на срок до 5 лет. Либо применяются переменные процентные ставки, пересматриваемые раз в год на основе годового VILIBOR.

При предоставлении кредита от заемщика требуется подтверждение платежеспособности на уровне, при котором доход семьи, оставшийся после внесения платежей по кредиту, должен быть по крайней мере в 4 раза выше установленной правительством суммы прожиточного минимума. Доля ежемесячных платежей банку не должна превышать 40% семейного дохода.

Банки, как правило, требуют от заемщика открытия в банке зарплатного счета. Кроме того, необходимо страхование жизни и приобретаемого жилья на срок и сумму кредита в страховой компании, соответствующей требованиям страховой политики банка.

В течение первого года кредитного срока банк предоставляет заемщику возможность выбрать один их двух методов определения платежей по кредиту: аннуитетный либо осуществление равных платежей в счет погашения основного долга и процентов, начисляемых на оставшуюся часть долга.