Фонд “Институт экономики города” Международный опыт жилищного ипотечного кредитования

Вид материалаДокументы
5. Становление и развитие ипотечного жилищного кредитования в некоторых странах Восточной Европы и СНГ
Ипотека в Польше
5.2. Ипотечное кредитование в Чешской Республике
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8

5. Становление и развитие ипотечного жилищного кредитования в некоторых странах Восточной Европы и СНГ



Проведение рыночных преобразований в странах Восточной Европы и СНГ сопровождается становлением новой системы жилищного финансирования. В большинстве стран жилищное ипотечное кредитование рассматривается в качестве основной формы финансового обеспечения граждан при приобретении жилья. Проводится работа по созданию рынка жилищных ипотечных кредитов: разрабатываются законы, формирующие условия ипотечного кредитования; создаются организационные структуры рынка ипотечных кредитов; разрабатываются процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, схемы взаимодействия банков с другими институтами рынка ипотечных кредитов; формируются основы функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов; разрабатываются схемы вовлечения долгосрочных ресурсов инвесторов в ипотеку, в том числе путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и т.п. Различаются степень проработанности и масштабы реализации жилищного ипотечного кредитования в разных странах, что связано с уровнем экономического развития, особенностями банковского сектора, правового обеспечения и т.д.

В данной главе будет рассмотрен опыт некоторых стран Восточной Европы и СНГ и Балтии (Польши, Литвы, Казахстана, Чешской Республики, Республики Словакии, Украины) по развитию жилищного ипотечного кредитования.

    1. Ипотека в Польше



Ипотечное кредитование в Польше занимает в системе жилищного финансирования вполне определенное место. В области ипотечного кредитования работают как универсальные коммерческие, так и специализированные ипотечные банки. При этом деятельность ипотечных банков регулируется законом, в частности, регулируются различные аспекты выпуска ипотечных облигаций. Основным законом в этой области является Закон «Об ипотечных облигациях и ипотечных банках» (август, 1997 г.). Масштабы деятельности ипотечных банков пока незначительны. Но существует тенденция увеличения их доли на рынке ипотечных кредитов.

Большое значение в развитии ипотечного рынка Польши имело создание Бюро кредитной информации, которое призвано сыграть значительную роль в обеспечении надежности предоставляемых банками ипотечных кредитов, снижении риска невозврата кредитов благодаря формированию кредитных историй заемщиков. Опыт Польши в области создания и функционирования Бюро кредитной информации представлен в главе «Кредитные бюро в системе жилищного ипотечного кредитования».

Польша — единственная среди стран, осуществляющих жилищное кредитование, где успешно и в больших масштабах применялись кредиты с инструментом с двойной индексацией - DIM (dual index mortgages) (1997-1998). По мере стабилизации экономики и снижения уровня инфляции использование DIM стало неактуальным, и распространение получили другие кредитные инструменты.

Сейчас преобладают кредиты с переменной процентной ставкой, значительно меньше кредитов с фиксированной процентной ставкой. Большинство кредитов предоставляется в злотых. Кроме того, кредиты предоставляются в евро и в меньших объемах — в долларах США. Существует также кредитный продукт, содержащий защиту от валютного риска, т.е. банк дает заемщику возможность изменить валюту кредита в течение кредитного периода, что представляет интерес в периоды серьезных изменений на валютном рынке.

Сроки кредитования варьируются от 5 до 20 лет, типичный срок — от 10 до 15 лет.

Банки, как правило, устанавливают LTV в пределах от 40 до 60%, максимально — до 75-80%. При оценке платежеспособности заемщиков банки требуют, чтобы доля платежей заемщика по кредиту в месячном доходе составляла от 17 до 40%. Этот показатель существенно дифференцируется по банкам.

В Польше также была предпринята попытка сформировать систему жилищных накоплений.

5.2. Ипотечное кредитование в Чешской Республике



В Чехии ипотечное кредитование стало развиваться после создания соответствующих законодательных предпосылок начиная с 1995 г. Существует несколько форм поддержки ипотеки со стороны государства: освобождение доходов от ипотечных облигаций от уплаты налога в целях увеличения ресурсной базы ипотечных банков; субсидирование процентов по ипотечным кредитам; вычитание платежей по кредиту из налогооблагаемой базы при расчете подоходного налога граждан; возвратная государственная помощь (субсидия) на частичную уплату основного долга и процента в целях повышения доступности ипотечных кредитов для домохозяйств (это позволяет применять систему прогрессивно растущих платежей). Последняя форма государственной поддержки играет важную роль и применяется только при условии приобретения нового жилья, что позволяет стимулировать спрос на новое жилье и поддерживать жилищное строительство.

Ипотечные операции в Чехии могут осуществлять универсальные банки, получившие соответствующую лицензию. Ипотечные кредиты, являющиеся обеспечением ипотечных облигаций, в соответствии с действующим законодательством могут быть выделены в обособленную конкурсную массу, что важно в случае банкротства эмитента, поэтому они служат первоклассным обеспечением для облигаций.

Основные условия ипотечного кредитования:
  • срок кредита — до 20 лет;
  • процентная ставка — фиксированная на 5 лет;
  • размер процентной ставки в 2000 г. — 9%;
  • применяется вариант, при котором существует возможность ипотеку с ежегодно пересматриваемой процентной ставкой конвертировать в ипотеку с процентной ставкой, меняющейся один раз в 5 лет;
  • платеж по кредиту должен составлять не более 30-35% совокупного семейного дохода, причем оставшийся доход должен в 1,6 раза превышать минимальный прожиточный минимум для семьи;
  • LTV устанавливается на уровне до 70% от стоимости жилья для кредитов, обеспечивающих ипотечные облигации; кредиты с более высоким LTV предоставляются по более высоким переменным процентным ставкам.