Geum.ru

Фонд “Институт экономики города” Международный опыт жилищного ипотечного кредитования

Вид материалаДокументы
Принцип обеспечения Pfandbrief
Принцип конгруэнтности
3. Опыт развития системы ипотечного жилищного кредитования в США и Канаде
Федеральная жилищная
3.1. Рынок ипотечных кредитов в США
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8

Принцип обеспечения Pfandbrief


Его смысл заключается в том, что для удовлетворения требований держателей Pfandbrief ипотечный банк должен образовать обеспечение этих облигаций. Таким образом, держатели ипотечных облигаций в случае банкротства ипотечного банка могут рассчитывать на преимущественное удовлетворение своих требований из этих средств. В качестве обеспечения для ипотечных облигаций можно использовать лишь те права требования, сумма кредита по которым не превышает 60% установленной стоимости объекта залога.

Для того чтобы в любой момент можно было быстро получить информацию о кредитах, составляющих обеспечение, сведения о них заносятся банком в специальный (ипотечный) регистр.

Внесение в регистр есть предпосылка и доказательство того, что на обеспечение распространяются особые права держателя ипотечных облигаций облигаций. Для идентификации объекта ипотеки и кредита в реестр заносятся необходимые сведения.

Независимое (назначенное Федеральным ведомством по надзору за деятельностью кредитных институтов, то есть государственным органом надзора) доверенное лицо должно проверять: идет ли речь о допустимой стоимости обеспечения и надлежащим ли образом произошло возникновение права. Доверенное лицо совместно с банком следит за сохранностью внесенных в регистр ипотеки ценностей. Банк может изымать их из покрытия Pfandbrief только с согласия доверенного лица.

Преимущественное право держателей Pfandbrief перед другими кредиторами банка по удовлетворению их требований из внесенных в ипотечный регистр ипотечных кредитов в случае банкротства ипотечного банка закреплено § 35 Закона об ипотечных банках Германии. В связи с необходимостью выплаты суммы основного долга в конце платежного периода разрешается до 20% обеспечения держать в государственных ценных бумагах.


Принцип конгруэнтности

Этот принцип заключается в том, что по своим условиям требования ипотечных банков по отношению к заемщикам по ипотечным кредитам и обязательства банков по Pfandbrief перед их инвесторами должны соотноситься друг с другом.

Установлено17, что общая суммарная стоимость выпущенных ипотечным банком Pfandbrief должна быть покрыта денежными требованиями в размере их номинала по меньшей мере такой же стоимости и по меньшей мере такими же доходами от процентов. Это — так называемая конгруэнтность обеспечения.

Отметим, что в составе покрытия допускается до 20 % неипотечных активов, например государственных ценных бумаг.

Pfandbrief разрешено выпускать лишь в том случае, если срок их действия не намного превышает срок действия договоров ипотечного кредитования. Кроме того, существуют ограничения относительно суммарного объема выпуска.

Еще один аргумент в пользу того, что эмитентами ипотечных облигаций в Германии могут быть только специализированные ипотечные банки, — это то обстоятельство, что, учитывая аннуитетный характер входных денежных потоков и традиционную шаровую (balloon) структуру немецких ипотечных облигаций, с управлением активами и пассивами могут справиться только мощные специализированные организации. Для управления рисками запрещается досрочное погашение кредитов, по крайней мере в начальный период действия кредита. Отметим, что выпустить Pfandbrief на основании одного пула ипотечных кредитов можно только в случае формирования избыточного обеспечения, что объясняется нижеследующим образом. На рис. 2.5 показано, как изменяются сумма основного долга по пулу ипотечных аннуитетных кредитов с фиксированной процентной ставкой и обязательства по Pfandbrief с традиционной шаровой структурой.

Рисунок 2.5







Балансовая стоимость обеспечения уменьшается в связи с тем, что по аннуитетной схеме постоянно производится выплата основного долга. Поэтому необходимо постоянно дополнять обеспечение новыми ипотечными кредитами. Однако рано или поздно надо выплачивать сумму основного долга, и для этого необходимо иметь эквивалентную сумму в ликвидных инструментах. Предполагая, что одновременно ипотечный банк несет обязательства по меньшей мере по 5 выпускам, для решения обозначенной задачи достаточно иметь в ликвидных инструментах 20% объема покрытия, что и допускается германским законодательством об ипотечных банках.

«Источники» надежности Pfandbrief:
  1. Принцип обеспечения: сумма находящихся в обороте ипотечных облигаций должна быть меньше или равна сумме ипотечных кредитов в покрытии.
  2. Учет всех ипотечных кредитов обеспечения Pfandbrief в ипотечном регистре.
  3. Ответственность банка обеспечением и всем состоянием банка.
  4. Преимущественное право держателя Pfandbrief перед всеми остальными кредиторами в случае банкротства банка.
  5. Установленная законом процедура определения залоговой стоимости с долгосрочной стоимости объекта ипотеки для ипотечных банков.

Тем самым законодательная база предоставляет держателю Pfandbrief широкие возможности защиты прав. Это позволило ипотечным облигациям стать самыми надежными ценными бумагами в Германии.

3. Опыт развития системы ипотечного жилищного кредитования в США и Канаде


3.1 Краткая характеристика структуры рынка ипотечных жилищных кредитов в США

Современный рынок жилищных ипотечных кредитов населению в США — один из наиболее мобильных и эффективных рынков финансовых услуг. На этом рынке совершаются разнообразные сделки, необходимые для того, чтобы люди могли занять денежные средства для приобретения жилья: предоставление и обслуживание ипотечных кредитов, страхование недвижимости, титула собственности и кредитных рисков при ипотечном кредитовании, выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг, необходимых для рефинансирования кредиторов, инвестиции в ипотечные кредиты, а также иные сделки и услуги, необходимые для развития ипотечного рынка. За последние 30 лет этот рынок прошел путь развития от ряда сегментированных рынков до единого интегрированного рынка. Структура рынка определяется его высокой эффективностью, которая стала возможной благодаря наличию стандартизации, специализации и гибкости, необходимой для удовлетворения рыночного спроса.

Начиная с 30-х годов ХХ века структура и организация рынка ипотечных жилищных кредитов в США постоянно развиваются и усложняются, включая все большое количество участников, специализированных компаний и инвестиционных и финансовых институтов, которые активно взаимодействуют на двух уровнях18 (рис. 3.1).





Р
Департамент жилья

и городского развития

(Department of Housing and Urban Development)

Администрация по

делам ветеранов

(Veterans Administration)


Федеральная жилищная

администрация

(Federal Housing

Administration)

«Фредди Мак»

(Freddie Mac)

«Фэнни Мэй»

(Fennie Mae)

«Джинни Мэй»

(Ginnie Mae)

Ипотечные

компании

Ссудно-сберегательные

ассоциации

Коммерческие

банки

Кредитные

союзы

Частные

страховые

общества


Риэлторские

фирмы

ис. 3.1. Рынок ипотечных кредитов в США


Первым уровнем является так называемый «первичный рынок» ипотечных кредитов, на котором, собственно, и происходит предоставление банками или другими кредитными институтами кредитов заемщикам для приобретения жилья19. В качестве первичных кредиторов на ипотечном рынке США выступают различные финансово-кредитные институты: ссудно-сберегательные организации, кредитные союзы, сберегательные банки, коммерческие банки и ипотечные компании. Они предоставляют гражданам разнообразные по срокам и условиям погашения жилищные ипотечные кредиты. Большая часть рынка, до 80% от числа выдаваемых сегодня ипотечных кредитов, отвечают так называемым «стандартным» условиям.20 Высокая степень стандартизации кредитов в США определяется условиями и требованиями со стороны инвесторов и организаций «вторичного» рынка ипотечных кредитов, на котором первичные кредиторы осуществляют рефинансирование выданных долгосрочных ипотечных кредитов и получают доступ к долгосрочным ресурсам для дальнейшего кредитования.

Стандарты предоставления и обслуживания ипотечных кредитов в США не устанавливаются в законодательном порядке, они отработаны на протяжении многолетней практики ипотечного кредитования и направлены на минимизацию возможных рисков, присущих этому виду операций. Банки вправе выпускать кредиты на любых приемлемых для них и заемщиков условиях, но именно «стандартные» кредиты могут быть рефинансированы максимально «дешево», без привлечения дополнительных гарантий, и дополнительного обеспечения в виде страхования кредитных рисков.

Основные требования к предоставлению «стандартных» жилищных ипотечных кредитов в США перечислены ниже:
  • соотношение суммы кредита к залогу не превышает 80% от рыночной оценки стоимости предмета залога;
  • предметом залога является приобретаемое на кредитные средства жилье;
  • доля платежей по кредиту, включая платежи в счет процентов, основного долга, страховые взносы, налоги за залоговое жилое имущество и ряд других регулярных обязательных выплат, связанных с платежами за данное жилье, в совокупных доходах заемщика не превышает 28%;
  • доля общих долговых обязательств заемщика, включая ипотечные и иные долгосрочные долговые обязательства в совокупных доходах заемщика, не превышает 36%;
  • приобретаемое жилье является основным местом жительства заемщика;
  • процентная ставка, как правило, фиксированная на весь срок кредита (15-30 лет);
  • платежи по кредиту рассчитываются, как правило, по схеме аннуитетных платежей, включая постепенное погашение суммы основного долга.


Второй уровень рынка ипотечных кредитов, как отмечалось выше, — вторичный рынок ипотечных кредитов. Ключевую роль на этом рынке играют организации, основная цель которых состоит в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организации служат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки.

Основная задача этих организаций-посредников, или как их еще называют, операторов вторичного рынка, — в привлечении средств с рынка капиталов и предоставлении этих средств кредиторам для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Одним из важнейших условий работы вторичного рынка является отработка надежных механизмов и финансовых инструментов, обеспечивающих первичных кредиторов необходимыми средствами для кредитования.

Эффективность системы заключается в чрезвычайной экономичности всех операций, всей цепочки сделок, по которой денежные средства от частных инвесторов через операторов вторичного рынка попадают к кредитным институтам первичного рынка и далее непосредственно к заемщикам-покупателям жилья.

Особая роль операторов вторичного рынка состоит в том, что они в рамках своей деятельности способствуют повышению надежности и качества предоставленных кредитов. В существенной мере это достигается за счет отработки отмеченных выше стандартных требований, в соответствии с которыми и происходит процесс кредитования. Кредитные институты вправе свободно и самостоятельно избирать свою кредитную политику, однако, если они хотят иметь доступ к наиболее дешевым ресурсам, то вынуждены действовать в соответствии со стандартами и требованиями к надежности кредитов, устанавливаемых операторами вторичного рынка.

Основными операторами вторичного рынка являются организации, созданные при активном участии Правительства США: Федеральная национальная ипотечная ассоциация («Фэнни Мэй») (Federal National Mortgage Association – Fnnie Mae), Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования («Фредди Мак») (Federal Home Loan Mortgage Corporation – Freddie Mac), Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита («Джинни Мэй») (Government National Mortgage Association – Ginnie Mae). Конгресс Соединенных Штатов контролирует деятельность этих организаций через регулярные отчеты и слушания по результатам работы, утверждения уставов и частично состава директоров.

Эти организации выполняют функцию рефинансирования первичных кредиторов следующими основными способами:
  • путем покупки жилищных ипотечных кредитов для формирования собственных портфелей кредитов, финансируя их долговыми корпоративными обязательствами;
  • путем предоставления инвесторам гарантий по ипотечным ценным бумагам, выпущенным на основе объединения кредитов в пулы, их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги для продажи инвесторам. Организации вторичного рынка предоставляют гарантии, инициируют процесс секьюритизации (конвертации) пулов ипотечных кредитов в высоколиквидные и высокорейтинговые ипотечные ценные бумаги.

Инвесторами, вкладывающими свои средства в ипотечные ценные бумаги, являются, как правило, инвестиционные банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды, страховые компании, кредиторы первичного рынка, а частные лица. В результате средства институциональных и частных инвесторов попадают в сферу жилищной ипотеки, на первичный рынок, на котором первичным кредиторам доступен постоянный источник ликвидных средств.

Схема взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов в США показана на рис. 3.2.

Рисунок 3.2. Схема взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов в США