Лекции по курсу «Теория ценных бумаг»

Вид материала

Лекции

Содержание Александра Семеняки Г-н Семеняка Александр Семеняка Анатолий Аксаков Тальская Марина. Кредиты упакуют в облигации Выпуски ипотечных ценных бумаг на внутреннем рынке Битва за четверть миллиарда Почему механизм не работает Не только ипотека

Подобный материал:

• Лекции по курсу «Теория ценных бумаг», 347.23kb.
• Лекции по курсу «Теория ценных бумаг», 3266.73kb.
• Лекции по курсу «Теория ценных бумаг», 1266.35kb.
• Лекции по курсу «Теория ценных бумаг», 1166.77kb.
• Лекции по курсу «Теория ценных бумаг», 3232.48kb.
• Вопросы для подготовки к экзамену по курсу «Рынок ценных бумаг», 270.17kb.
• Лекции Селищева А. С. по курсу «Теория ценных бумаг», 1514.54kb.
• Учебная программа по курсу «управление портфелем ценных бумаг» Специальность, 48.16kb.
• Контрольная работа по курсу «Рынок ценных бумаг». Тема работы: «Регулирование рынка, 187.04kb.
• Лекции по курсу «Теория ценных бумаг», 1553.05kb.

Лаврентьев Сергей. Четырехкратное сокращение ипотеки прогнозирует в 2009 году АИЖК¹.

Вчера глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка поделился прогнозами по развитию ипотечного кредитования в 2009 году. По самому пессимистичному сценарию, объем рынка ипотечного кредитования может составить всего 158 млрд. рублей, или 25% от существующих объемов ипотеки. При этом просрочка, по мнению банкиров, в 2009 году может достигнуть 10-12%.

По словам Александра Семеняки, оптимистичный сценарий, согласно которому объем кредитов сократится с 630 млрд. до 530 млрд., может быть реализован, только если государство окажет поддержку агентству в заявленных ранее объемах. Напомним, что 200 млрд. руб., планируемые на выкуп закладных, уже заложены в бюджете на 2009 год, как и 50 млрд. руб., которые АИЖК планирует направить на реструктуризацию проблемной задолженности. Также, по словам Александра Семеняки, в конце 2008 года АИЖК получило уставный капитал 60 млрд. руб. «Обсуждается возможность увеличения уставного капитала АИЖК до 200 млрд. руб. или 300 млрд. руб., но в виде займов», - заявил г-н Семеняка. По его словам, возможен пессимистический вариант падения объемов ипотеки до 158 млрд. руб., то есть в 4 раза.

Г-н Семеняка сообщил, что банки сейчас озабочены тем, как снизить кредитные риски из-за возможных дефолтов заемщиков. «Многие банки хотят продать весь пул закладных, чтобы не держать их на балансе», отметил глава АИЖК. В связи с этим агентство планирует выкуп пулов закладных у банков, но только по вновь выданным кредитам и в основном у тройки крупнейших банков. Также Александр Семеняка сообщил, что АИЖК уже рассматривает предложение Сбербанка о выдаче гарантий по возврату кредитов, чтобы банк мог самостоятельно предоставлять клиентам отсрочку по жилищным займам. «Пока не решен вопрос, должны ли мы давать гарантии на возврат кредитов, которые обеспечены только поручительством, а не недвижимостью в залоге», - заявил г-н Семеняка. Однако, по его словам, после уточнения деталей, предложение Сбербанка будет принято.

Александр Семеняка рассказал и о некоторых изменениях в программе поддержки заемщиков. Например, на помощь АИЖК смогут рассчитывать и те заемщики, доход у которых не снизился, однако платежи из-за роста курса валюты выросли. «Однако нужно учитывать, что кредит придется перевести в рублевый, а плавающую ставку заменить на фиксированную», - уточнил г-н Семеняка. Также, по его словам, важно, чтобы у заемщика не было второй квартиры, иначе помощь агентство оказывать не будет.

Президент ассоциации региональных банков «Россия» Анатолий Аксаков считает, что 60 млрд., которые были выделены в уставный капитал АИЖК, и 200 млрд., выделенные на выкуп закладных, хватит лишь для того, чтобы «смягчить ситуацию с заемщиками». «Но этого не хватит для оживления рынка ипотеки и строительного рынка», - заявил Анатолий Аксаков. Он также сообщил, что просроченная задолженность по ипотечным кредитам в 2009 году может составить 10-12%.


Тальская Марина. Кредиты упакуют в облигации¹

Банкам предоставляют новые возможности для очистки балансов и оживления ипотечного кредитования. Однако специалисты считают более перспективным направлением секьюритизацию неипотечных кредитов

Власти стимулируют выпуск ипотечных облигаций. 19 февраля Госдума сразу в трех чтениях приняла поправки в Закон об ипотечных ценных бумагах, существенно либерализовав стандарты ипотечных кредитов, которые можно секьюритизировать путем выпуска облигаций. Отныне качественным ипотечным покрытием для бондов признаны ссуды, в которых первоначальный взнос заемщика составляет 20% от стоимости приобретаемого жилья, а доля кредитных ресурсов банка — 80% (прежнее соотношение — 30 к 70). По мнению первого заместителя председателя правительства Игоря Шувалова, это «позволит расширить перечень ипотечных активов, подлежащих секьюритизации, что позитивно отразится на увеличении объемов предоставления ипотечных кредитов». А 26 февраля премьер-министр Владимир Путин объявил о том, что в апреле стартует госпрограмма поддержки ипотечного кредитования: Внешэкономбанку будет выделено 250 млрд рублей для выкупа ипотечных облигаций у банков и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).


Выпуски ипотечных ценных бумаг на внутреннем рынке

Компания	SPV*	Организаторы выпуска	Дата размещения	Срок обращения; год погашения	Объем (млн. руб.)	Количество кредитов	Ставка старшего транша (%)
Совфинтрейд	ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека»	Газпромбанк, ММВБ	11.2006	30 лет; 2036	3000	6015	7,27
АИЖК	ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК»	ЗАО «КБ Ситибанк»	05.2007	32 года; 2039	Транш А: 2900 Транш Б: 264 Транш В: 130,79	8169	6,94
КБ МИА	С баланса банка	ОАО «Банк Москвы»	10.2007	8 лет; 2015	2000	995	9
АИЖК	ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК»	ЗАО «КБ Ситибанк»	02.2008	32 года; 2040	Транш А: 9440 Транш Б: 590,3 Транш В: 697,32	18 861	8,5
АИЖК	ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1»	Райффайзенбанк	12.2008	33 года; 2041	Транш А: 7 930 Транш Б: 3400	16 004	10,5
ВТБ24	ЗАО «Национальный ипотечный агент ВТБ 001»	Банк ВТБ, «ВТБ Капитал»	06.2009	29 лет; 2039	Транш А: 9 990,б9 Транш Б: 2 027,1 Транш В: 2 461,48	11 580	10,5
МБРР	ЗАО «Ипотечный агент МБРР»	АКБ МБРР (ОАО)	08.2009	29 лет; 2038	Транш А: 1 906,87 Транш Б: 310,42	1599	8
ВТБ 24	С баланса банка	Банк ВТБ, ЗАО «ВТБ Капитал»	12.2009	5 лет; 2014	1500	13 678	9,7
* Special Purpose Vehicle (SPV) – юридически не связанная с организатором секьюризации компания, на баланс которой передаются секьюритизируемые активы: права требований по ипотечным кредитам, обеспеченных залогом объектов недвижимости. Источник: по данным «Русипотеки»

Концентрированность действий и заявлений властей подтверждает, что развитие ипотеки рассматривается как главный способ решения жилищной проблемы. Однако понятно, что интенсивность ипотечного процесса, подразумевающего выдачу очень длинных кредитов, зависит от возможности рефинансировать эти активы: в силу ограничений по достаточности капитала, установленных Центральным банком, крупные долгосрочные активы, не выведенные каким-то образом с баланса банка, довольно быстро истощают способность кредитной организации к выдаче новых ссуд. Так что российские власти решились возродить механизм секьюритизации, умерший после американского коллапса ипотечных облигаций.

Реабилитации этого все еще экзотического для нашей страны инструмента были посвящены и слушания в Общественной палате, в ходе которых банкиры и эксперты выявили прямую зависимость между секьюритизацией и безопасным финансированием. По мнению вице-президента банка ВТБ Андрея Сучкова, секьюритизация прежде всего позволяет банкам оптимизировать фондирование: она способствует привлечению длинных ресурсов, улучшению срочной структуры активов и пассивов, снижению стоимости заимствований и расширению круга инвесторов. Кроме того, этот механизм улучшает управление рисками, которые передаются от первичного кредитора инвесторам.

Опасность повторения в России кризиса, аналогичного американскому, банкиры и эксперты исключают. Аргументация, коротко говоря, сводится к тому, что наш рынок ипотечных бумаг еще недостаточно развит для столь масштабных провалов. Да и американский кризис, убежден вице-президент ассоциации региональных банков «Россия» Олег Иванов, был обусловлен не дефектом самого продукта, а безответственностью его использования — существенно снизилось качество секьюритизируемых активов, возросла сложность производных инструментов. Владимир Драгунов, партнер международной юридической компании Baker & McKenzie, подтвердил, что, хотя центробанки сконцентрировали свое внимание на выработке новых подходов к регулированию рынка ипотечных облигаций, основная концепция секьюритизации как необходимого рынку механизма остается неизменной.


Битва за четверть миллиарда

Либерализация стандартов ипотечного кредитования на первый взгляд дает банкам дополнительные возможности рефинансирования кредитов. Однако эксперты оценивают эти шаги неоднозначно. Например, Олег Иванов из «России» полагает, что ослабление требований к ипотечному покрытию облигаций — «вещь совершенно скандальная». Интрига в том, что, по мнению экспертов, главной причиной послаблений стала обострившаяся конкуренция между АИЖК и крупными банками за возможность освоения тех самых 250 млрд рублей господдержки, которые поступят в ВЭБ в апреле. Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию, работающее на дешевых госресурсах, в состоянии предлагать заемщикам низкие ставки. У банков, использующих более дорогие рыночные ресурсы, нет возможности конкурировать с АИЖК по стоимости кредитов. Отсюда и возникла идея (утверждают, что с подачи Сбербанка) привлекать заемщиков путем снижения уровня первоначального взноса. Но прежние требования Закона об ипотечных ценных бумагах — первоначальный взнос не менее 30% — ставили банкиров перед выбором: либо заведомо проигрывать конкуренцию АИЖК, либо лишаться возможности секьюритизировать ипотечные активы за счет государства. Теперь эта проблема решена: банки смогут продавать государству в лице ВЭБа облигации, выпущенные на базе кредитов с первоначальным взносом в 20%. Как указывает Олег Иванов, беда в том, что, согласно международной статистике, снижение первоначального взноса до 20% увеличивает вероятность дефолтов в три раза. Логика здесь простая: чем меньше средств вложил в покупку жилья заемщик, тем легче ему отказаться от обслуживания долга.


Почему механизм не работает

Теоретически банки имеют возможность секьюритизировать ипотечные активы уже сейчас, без участия ВЭБа. Однако, хотя Закон об ипотечных ценных бумагах принят в 2003 году, первая российская сделка с использованием этого механизма состоялась лишь три года спустя: в 2006−м ипотечные облигации на 3 млрд рублей сроком обращения 30 лет выпустил банк «Совфинтрейд». Всего за прошедшие годы на российском рынке совершено, смешно сказать, восемь подобных сделок, из которых три приходится на АИЖК, две — на ВТБ24 (в июне и декабре прошлого года), один выпуск сделал банк МИА (октябрь 2007 года), один — МБРР (август 2009−го). Гораздо больше сделок по секьюритизации ипотеки, хотя общий объем их также скромен (13), наши финансовые институты совершили на западных рынках, в основном действуя через специализированные компании, зарегистрированные в Люксембурге и Ирландии.

Почему предпочтение отдавалось трансграничной секьюритизации? «Отечественный механизм выпуска ипотечных облигаций чрезмерно заформализован и утяжелен, — поясняет Олег Иванов из ассоциации “Россия”. — Например, проспект эмиссии по отечественным стандартам представляет собой пять-семь тысяч страниц. В Европе это триста-четыреста страниц». Тяжеловесность процедуры выпуска ипотечных облигаций подтверждают и банкиры, которые в период кризисного обострения проблем с ликвидностью присматривались к этому инструменту, но в итоге так и не решились его опробовать. «Уже к середине прошлой весны тема ликвидности перестала быть для нас актуальной. К тому же стало очевидным, что регуляторы не намерены упрощать процедуру выпуска ипотечных облигаций, а действующая процедура является дорогостоящим и длительным по времени подготовки — от полугода — мероприятием. Также менее острой стала и проблема с доходностью уже сформированного ипотечного портфеля — сейчас она выглядит вполне приемлемой. Тем не менее, с учетом наших дальнейших планов по развитию ипотечного кредитования, банк, конечно, будет секьюритизировать портфель, так как это необходимая составляющая самого бизнеса», — рассказывает заместитель председателя правления банка «Возрождение» Александр Долгополов.

Уникальным опытом секьюритизации — как на российском, так и на западном рынке, — а следовательно, и возможностью сравнивать процедуры по сложности, обладает банк ВТБ24. «Не согласен с утверждением, что в России организация выпуска ипотечных бумаг обходится принципиально дороже, — вступается за отечественную модель секьюритизации замначальника финансового управления ВТБ24 Михаил Котерев. — Экономика таких сделок на первом этапе всегда несколько дороже, поскольку предполагает большую работу юридических и налоговых консультантов по разработке структуры сделки. Но со временем, когда сделки секьюритизации приобретут широкую практику, процесс их структурирования должен упроститься и удешевиться. И более перспективными с этой точки зрения являются именно российские сделки, поскольку тут юридические аспекты прозрачны для участников процесса. Выпуск аналогичных инструментов в иностранных юрисдикциях сопряжен с дополнительными затратами на экспертизу местного юридического и налогового законодательства».

Основную причину невостребованности отечественного механизма секьюритизации ипотечных активов эксперты видят в отсутствии инвесторов, готовых вкладывать деньги в такие бумаги. «В основе закона лежит экономическая целесообразность. Предполагалось, что механизм будет замыкаться на крупных инвесторах — инвестиционных фондах, банках. Но в связи с кризисом западные рынки оказались закрыты, следовательно, закрыт и доступ к потенциальным покупателям бумаг. Поэтому система и не работает», — полагает вице-президент аудиторско-консалтинговой компании ФБК Алексей Терехов. «Ипотечные бумаги невыгодно отличаются от остальных инструментов своими сроками — двадцать-тридцать лет, старшие транши рассчитаны на срок до восьми лет. Для таких бумаг в России нет покупателей. Даже с учетом потенциала пенсионных фондов и страховщиков дефицит ресурсов под покупку таких облигаций не покрыть, — добавляет Олег Иванов из ассоциации “Россия”. — К тому же для держателей таких бумаг необходимы инструменты управления процентными рисками, процентные деривативы, которых на российском рынке также нет». Разговор о проблемах продолжает Михаил Котерев из ВТБ24: «По российскому праву выпускаются бумаги, номинированные в рублях, что автоматически поднимает вопрос о существовании валютного риска для западных инвесторов. При этом инструменты защиты от валютного риска — валютные свопы — являются достаточно дорогими и в ряде случаев экономически нецелесообразными для использования по данным транзакциям».


Не только ипотека

Тем не менее, банк ВТБ24 планирует к осени провести еще одну сделку по секьюритизации, на этот раз — автокредитов. Предполагается, что объем выпуска составит 15–20 млрд рублей, срок обращения — пять лет. Причем банк нацелен именно на рублевые бонды. Но поскольку действующее российское законодательство не предусматривает секьюритизации активов, отличных от ипотечных, схема сделки будет несколько усложнена: предполагается, что активы будет держать иностранная SPV (Special Purpose Vehicle — юридически не связанная с организатором секьюритизации компания, на баланс которой передаются секьюритизируемые активы), однако облигации будут размещены на внутреннем рынке. Потенциал механизма секьюритизации неипотечных кредитов эксперты оценивают весьма высоко. Олег Иванов из ассоциации «Россия» готов признать его лекарством для восстановления экономики: банки получат возможность освобождать балансы и начнут активнее предлагать кредиты, что в итоге будет способствовать стимулированию потребительского спроса, столь необходимого для промышленного роста. В качестве базовых активов называют автокредиты, карточные кредиты, кредиты малому и среднему бизнесу, лизинговые и факторинговые операции.

Российские структуры имеют опыт таких операций, но исключительно на западных площадках. В отечественном праве подобные сделки пока не описаны. Но в сентябре прошлого года в первом чтении был принят правительственный пакет законопроектов, в котором сформулированы нормы, позволяющие секьюритизировать неипотечные активы. У профессионального сообщества довольно много замечаний к этому пакету: таблица поправок рабочей группы заняла 25 страниц и насчитывает около трех десятков пунктов. Но надежда на то, что к мнению участников рынка прислушаются, есть. По оптимистичным оценкам, пакет законов, расширяющих сферу применения механизма секьюритизации, может быть принят уже на весенней сессии Госдумы.