Geum.ru

Обязательственное право / О. С. Иоффе. Иоффе, О. С. 1975 Аннотация

Вид материалаКнига
Права и обязанности сторон
Подобный материал:
1   ...   14   15   16   17   18   19   20   21   ...   46
§ 3. Элементы жилищного обязательства

Субъекты. В этом обязательстве субъектами яв­ляются предоставляющий жилое помещение в пользова­ние и его пользователь.

В качестве предоставляющего помещение в пользо­вание выступает наймодатель или ЖСК. ЖСК — коопе­ративная, т. е., социалистическая организация. Наймодателем же может быть и гражданин — не только соб­ственник, но и арендатор строения. От того, какой жилой фонд наймодатель представляет, во многом зависит правовой режим возникшего обязательства. Если сданное внаем жилое помещение перейдет в соб­ственность или оперативное управление другого лица, наниматель не лишается своих прав (ч. 2 ст. 288, ч. 2 ст. 295 ГК). В отношениях между гражданами такой факт вообще оставляет права нанимателя неприкосно­венными (п. 17 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.). Если дом местного Совета передается ведомству, даже имеющему право на выселение лиц, прекративших с ним трудовые отноше­ния, тот, кто уже проживал в передаваемом доме, сохра­нит те же права, которые принадлежали ему в доме местного Совета. Напротив, при передаче такими ведом­ствами своих домов местному Совету проживающие в них жильцы приобретают обычные права нанимателей в домах местных Советов, независимые от трудовых от­ношений с данным ведомством.

Нанимателем по договору жилищного найма и чле­ном ЖСК может быть только гражданин, но не юридическое лицо. Если юридическое лицо снимает часть жилого дома для собственных нужд, возникают отношения имущественного, а не жилищного найма. Когда же предприятие или учреждение по соглашению с индивидуальным собственником поселяет в предоставленной ему квартире или комнате своих работников для проживания, отношения собственника дома с юридическим лицом регулируются нормами об имущественном найме, а к его отношениям с жильцами применяются нормы жилищного Законодательства.

Изменения могут произойти на стороне не только предоставляющего, но и получающего жилое помещение в пользование. Мы уже касались таких случаев, когда речь шла о вселении к нанимателю членов его семьи, а также о замене пайщика ЖСК. Кроме того, субъект­ный состав жилищного обязательства меняется вследствие замены выбывшего нанимателя и обмена жилых помещений.

Замена нанимателя осуществляется по правилам ст. 315 ГК, рассчитанным на все виды жилищных обя­зательств, кроме установленных в служебных помеще­ниях и специальных жилищных обязательств в ведомственных домах224.

Поскольку члены семьи имеют равные с нанимате­лем жилищные права, особое выделение этой фигуры приобретает лишь тот практический смысл, что от его имени заключается договор жилищного найма и в непо­средственных отношениях с ним наймодатель решает все связанные с пользованием жилым помещением во­просы. Тем не менее надобность в замене нанимателя другим членом семьи иногда возникает. Это происходит в случае выбытия, смерти или даже при жизни нанима­теля, если семья признает почему-либо его оставление нецелесообразным. Тогда по требованию любого совершеннолетнего члена семьи, обладающего правом на жилое помещение и имеющего самостоятельный источник средств существования, наймодатель обязан признать
его нанимателем, внеся соответствующие изменения в договор жилищного найма. Однако для предъявления такого требования необходимо согласие всех других со­вершеннолетних членов семьи, а при жизни первона­чального нанимателя — также и его согласие. В случае
возникновения спора по этому поводу с наймодателем или между совершеннолетними членами семьи он разре­шается в судебном порядке.

Обмен жилых помещений регулируется ст. ст. 325—327 ГК, Инструкцией Министерства коммунального хо­зяйства РСФСР от 9 января 1967 г. и п. 10 постановле­ния Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964г.

По своему юридическому содержанию обмен суще­ственно отличается от замены нанимателя. Замена нани­мателя, продолжающего проживать на той же площади, сама по себе не вносит каких-либо изменений в субъект­ный состав жилищного обязательства. Иной характер носит обмен, сущность которого состоит в том, что по соглашению, заключенному нанимателями жилых поме­щений, каждый из них передает свою площадь другому, получая в обмен на нее площадь контрагента. При этом каждая сторона становится участником жилищных пра­воотношений, в которых состоял с наймодателем до об­мена ее контрагент. Иначе говоря, обмен представляет собой взаимный перенаем жилых помещений, и именно с учетом этого обстоятельства определяются его пра­вила.

Обмен возможен в пределах квартиры, дома, разных домов одного фонда (фонда местного Совета, ведом­ственного фонда), разных домов различных фондов (до­мов ведомственного фонда и фонда местного Совета), а также в пределах одного города или разных городов (междугородный обмен). Не допускается лишь обмен служебных помещений, а помещение, занимаемое по специальному жилищному обязательству в ведомствен­ном доме, можно обменять только с лицом, состоящим в трудовых отношениях с тем же ведомством. Никаких других ограничений по видам жилищных обязательств, служащих основанием обмена, закон не устанавливает. Поэтому не исключен обмен помещения, занимаемого на­нимателем в доме личного собственника, на площадь в доме ведомства или местного Совета225. На общих основаниях вправе произвести обмен и гражданин — аренда дома местного Совета.

По числу субъектов обмен бывает прямым, когда он совершается между двумя нанимателями, и многосто­ронним (множественным), когда в нем участвуют три и большее число нанимателей. Материальным объектом Обмена, по общему правилу, должно являться отдельное помещение — квартира, комната, хотя бы и не изо­лированная. Обмен части комнаты допустим в исклю­чительных случаях, например, когда это требуется для обеспечения совместного проживания супругов226. При обмене необходимо соблюдение ряда условий. Во-первых, должно быть получено согласие на обмен всех совершеннолетних членов семьи, в том числе и вре­менно отсутствующих, если за ними сохраняется право на площадь, а когда в обмен передается площадь подо­печного, требуется согласие органа опеки. Обмен смеж­ных комнат допускается только с согласия всех прожи­вающих в них лиц независимо от того, обмениваются ли обе комнаты или одна из них. При отказе в согласии со стороны перечисленных лиц можно добиваться об­мена в принудительном (судебном) порядке. Хотя п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. и связывает принудительный обмен только с виновным поведением одного из проживающих в данной квартире или комнате, необходимость такого обмена вызывается также другими основаниями227. И суд должен удовлетворить требование об обмене, если он целесообразен (ввиду, например, ненормальных отношений, сложившихся между членами семьи) и не ухудшает жилищных условий лиц, отказывающих в согласии на его совершение.

Во-вторых, должно быть получено согласие на обмен со стороны личного собственника дома, в котором наниматель проживает, причем это согласие имеет безу­словное значение, и отказ собственника не подлежит судебному оспариванию. В ст. 325 ГК указываете также на необходимость согласия наймодателя при об­мене жилого помещения, находящегося в доме ведомст­венного фонда. Но соответственно указаниям той же статьи в этом случае отказ в согласии на обмен может быть оспорен в судебном порядке, а основанием к от­казу могут служить только обстоятельства, предусмот­ренные в ст. 326 ГК и в Инструкции от 9 января 1967 г. Вместе с тем и обмен жилого помещения в доме мест­ного Совета, необходимость согласия которого вообще не предусмотрена, исключается по тем же основаниям. К ним относятся: а) предъявление иска к нанимателю о расторжении или изменении договора найма занима­емого им помещения; б) спекулятивный (например, об­мен с доплатой) или фиктивный характер обмена (ус­тупка под видом обмена права на жилое помещение); в) дом, в котором наниматель проживает, находится под угрозой обвала или подлежит сносу; г) иногородний обмен сопряжен с нарушением условий прописки в Мо­скве, Ленинграде и курортных зонах или требует офор­мления, при котором обменные ордера должны выда­ваться за пределами этих городов и зон. При отсутствии всех перечисленных оснований обмен осуществим путем предъявления судебного иска как в случае, если испол­ком отказывает в его оформлении, так и когда ведомство не дает на него согласия228. Отсюда следует, что, несмотря на различные формулировки, закон в принципе устанав­ливает одинаковый режим для права на обмен, которое принадлежит нанимателям в ведомственных домах и в домах местных Советов.

В-третьих, для оформления обмена жилого помеще­ния, находящегося в доме местного Совета или ведом­ства, подается специальное заявление с приложением к нему справки о том, какое помещение наниматель за­нимает и кто проживает в нем с правом и без права на жилую площадь. В самом заявлении или в приложении к нему свидетельствуется согласие на обмен совершеннолетних членов семьи, а также ведомства, если в его доме расположено хотя бы одно из обмениваемых помещений. Соглашение об обмене вступает в силу лишь после выдачи исполкомом местного Совета обменных ордеров. Обмен в пределах индивидуального жилого фонда счи­тается совершенным, как только стороны оформят пись­менно соглашение о нем, а если письменная форма не соблюдена, — то после фактического переселения каждого из нанимателей на площадь контрагента.

В-четвертых, в домах местных Советов и ведомств стороны обязаны до переселения передать соответству­ющим домоуправлениям под расписку обменные ордера, служащие единственным основанием для занятия полу­ченных по обмену помещений. Если это требование не выполнено, поселение рассматривается как самоуправ­ное и влечет за собой выселение без суда, в админист­ративном порядке. Стороны делают также надпись на договорах найма обмениваемых помещений о передаче контрагенту, всех прав и обязанностей, вытекающих из договора.

Договор об обмене жилого помещения, являясь гражданско-правовой сделкой, может быть принуди­тельно осуществлен и оспорен по основаниям, допуска­ющим оспаривание сделок вообще. Бывает, что уже после получения обменных ордеров одна из сторон уклоняется от реализации обмена. Поскольку с момента выдачи ордера обменный договор считается совершен­ным, вторая сторона вправе добиваться принудитель­ного переселения в судебном порядке. Кроме того, об­менная сделка может страдать теми или иными пороками, обусловливающими ее недействительность. При таких обстоятельствах заинтересованные лица вправе об­ратиться в суд с требованием об аннулировании ордера, а если он уже реализован, то и с иском о выселении контрагентов, которым возвращается прежняя площадь, поскольку право на нее не утрачено. Иски предъяв­ляют жилищные органы, когда обмен носит спекулятив­ный или фиктивный характер, отдельные граждане, когда обмен нарушает их законные интересы, или сами об­менивающиеся стороны, когда обмен совершен под [Влиянием угрозы, насилия, обмана, заблуждения и т. п.

Контрагенты, предъявляющие иски о признании об­менной сделки недействительной, чаще всего ссылаются на то, что полученная ими в порядке обмена площадь имеет существенные недостатки. При разрешении таких дел суд должен установить, знал ли контрагент о недо­статках. Например, по делу установлено, что истцы не­однократно бывали у А., видели, что комната, которую она занимала, находится в старом доме и что эта ком­ната требует ремонта, но один из истцов настаивал на обмене, так как по семейным обстоятельствам не мог продолжать жить в прежней квартире. Ввиду этого суд не нашел оснований для удовлетворения иска о призна­нии обменного договора недействительным. Когда же выявляется нарушение установленного порядка обмена или его противозаконность, заявленный иск об аннули­ровании обмена подлежит безусловному удовлетво­рению.

Особые правила введены для обмена, одним из объек­тов которого является жилое помещение, находящееся в пользовании члена ЖСК (п. 19 Примерного устава ЖСК, п. 2 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.). В этих случаях необхо­димо, чтобы контрагент пайщика был принят в члены ЖСК и исполком местного Совета разрешил обмен. От­каз ЖСК в приеме в кооператив контрагента пайщика не подлежит судебному обжалованию. Но если в ЖСК контрагента принимают, а исполком в разрешении на обмен отказывает, его действия могут быть оспорены в судебном порядке. Принимаемый в связи с обменом в кооператив новый член должен внести пай, который используется для возврата пая выбывающему из коопе­ратива члену. И только когда оба совершающих обмен контрагента состоят членами одного и того же или раз­ных ЖСК, стороны передают друг другу право на рав­ные суммы пая, а разница в паенакоплениях вносится в кооператив одной из них и выплачивается кооперати­вом другой.

Нетрудно заметить, что, включая элементы обмена, охарактеризованные действия не сводятся только к об­мену в юридическом его понимании. Обмен означает взаимную уступку прав и обязанностей. Но для занятия на основе обмена помещения в кооперативном доме должно последовать принятие контрагента в члены ЖСК, кроме случаев, когда обмениваются помещения одного кооператива. Хотя такое принятие и обусловлено соглашением об обмене, однако право членства не усту­пается, а по решению общего собрания возникает непо­средственно в лице нового пайщика. Только с учетом отмеченных обстоятельств и лишь в условном его значе­нии термин «обмен» следует применять к соответствую­щим отношениям.

Жилищные условия члена ЖСК могут быть улуч­шены, если он нуждается в этом, не только посредством обмена, но и путем использования предоставленного ему права на первоочередное получение квартиры, осво­бодившейся в доме того же кооператива, с одновременным внесением дополнительной суммы пая (п. 19 При­мерного устава ЖСК). Это право подлежит судебной защите, если для занятия освободившейся квартиры в кооператив принимаются посторонние лица. При предъявлении же притязания на нее несколькими чле­нами ЖСК вопрос решается самим кооперативом (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 28 января 1970 г.).

Объект. Своеобразие жилищного обязательства во­площается в таком его материальном объекте, как жи­лое помещение. Сообразно со спецификой этого матери­ального объекта определяются те действия сторон (по передаче помещения, его оплате, ремонту и т. п.), кото­рые образуют юридический объект жилищного обяза­тельства.

Под жилым помещением понимают комнату, нес­колько комнат или квартиру. Не разрешается сдача в порядке жилищного найма нежилых помещений (складских, конторских и т. п.). Во всех домах, кроме домов индивидуального фонда, ст. 300 ГК запрещает также сдачу внаем части комнаты, неизолированного жилого помещения (смежной комнаты) или подсобных помещений (кухни, коридора, кладовой). Суд признал, например, недействительным выданный Г. одним из райисполкомов г. Петрозаводска ордер на заселение кухни в коммунальной квартире, а требование жильцов этой квартиры о выселении Г. — подлежащим удовлет­ворению. В ЖСК предметом обязательства, по общему правилу, может быть только отдельная квартира, выделенная в соответствии с размером пая и количеством членов семьи пайщика, но не превышающая по своим раз­мерам 60 кв. м жилой площади (п. 16 Примерного устава ЖСК). И лишь при приеме в ЖСК нескольких наслед­ников пайщика или разделе пая между разводящимися супругами предметом обязательства становится не квартира, а отдельная комната.

Следует, однако, иметь в виду, что в прошлом допустимость предоставление нанимателю в домах государственного, кооперативного и общественного фонда так­же смежных, т. е. таких комнат, которые связаны с другими общим входом. Поскольку действующий закон исключает подобную возможность, сложившаяся ранее ненормальная ситуация должна быть ликвидиро­вана сразу же, как только для этого появляются необходимые предпосылки. А они появляются во всех слу­чаях освобождения смежной комнаты проживающими в ней лицами. При этих условиях смежная комната под­лежит передаче нанимателю, с жилым помещением которого она связана общим входом (ч. 4 ст. 316 ГК). К передаче не прибегают, лишь когда освободившаяся смежная комната по существующим нормам является для нанимателя излишней и может быть без ухудшения жилищных условий всех проживающих в данной квартире лиц переоборудована в изолированную комнату (п. 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.).

Для определения правового режима предмета жилищ­ного обязательства существенное значение имеет норма жилой площади, применяемая в домах местных Советов и ведомственного фонда, кроме выделенных в них слу­жебных помещений.

Под нормой жилой площади понимается предельная ее величина, которая может приходиться на каждого члена семьи, имеющего право на жилое помещение. Она определяет не самое право, а его границы. И если раз­мер жилой площади, на которой семья проживает, меньше нормы, это еще не дает ей права требовать увеличения площади, а при наличии прочих условий возможна лишь постановка такой семьи на учет для улучшения ее жи­лищных условий в порядке очередности. Сущность же нормы жилой площади состоит в том, что если наниматель и его семья проживают в помещении, не выходя­щем за пределы нормы, то нет излишков жилой площади и потому не может быть поставлен вопрос об их изъятии или оплате в повышенном размере.

Норма жилой площади определяется республикан­ским законодательством. В РСФСР она составляет 9 кв. м на каждого члена семьи (ч. 5 ст. 316 ГК). При ее исчислении учитываются не только члены семьи, но и домработница, хотя она не обладает правом на площадь. Этот вывод основывается на правилах оп­латы излишней жилой площади, которые из ее под­счета исключают норму, приходящуюся на домработ­ницу.

Некоторые лица обладают правом на дополнительную площадь229. К их числу относятся лица, страдающие за­болеваниями, перечисленными в особом перечне; от­ветственные работники госорганов, партийных, профсо­юзных, общественных и кооперативных организаций согласно установленному перечню; военнослужащие, на­чиная с полковника, в том числе и ушедшие в отставку по выслуге лет или уволенные в запас; Герои Советского Союза и Герои Социалистического Труда; заслуженные деятели науки, искусства и техники; народные и заслу­женные артисты; авторы научных открытий, заслуженные изобретатели и рационализаторы, а также авторы изо­бретений и рационализаторских предложений, имеющих большое народнохозяйственное значение; научные ра­ботники, имеющие ученую степень доктора или канди­дата наук либо ученое звание профессора, доцента или старшего научного сотрудника, а также писатели, ком­позиторы, художники, скульпторы и архитекторы, явля­ющиеся членами Союза советских писателей или соот­ветствующих художественных союзов; медицинские и зубные врачи, занимающиеся частной практикой на дому; персональные пенсионеры и их семьи и др.

Дополнительная площадь может составлять отдель­ную комнату любого размера, а при ее отсутствии 10 кв. м и для научных работников, художников, скульп­торов, архитекторов, писателей, композиторов и некото­рых других лиц — 20 кв. м. Лица, страдающие опреде­ленными заболеваниями, в зависимости от характера этих заболеваний имеют право в одних случаях на дополнительную площадь в виде отдельной комнаты, а в других — в виде 10 кв. м. Право на дополнительную площадь признается также за адвокатами по ходатай­ству в каждом отдельном случае президиума коллегии адвокатов, но в пределах норм, установленных испол­комом местного Совета.

Если правом на дополнительную площадь обладает несколько членов семьи, ей выделяется дополнительно не более одной комнаты либо площадь в размере двух дополнительных норм. Научные работники, художники, скульпторы, архитекторы, писатели и композиторы, жи­вущие без семьи, приобретают право на дополнитель­ную площадь при условии, что их основная площадь не достигает 28 кв. м.

Право на дополнительную площадь, если оно не подтверждено бесспорными документами (например, дипло­мом об ученой степени), должно быть оформлено кар--точкой, которая выдается жилищными органами на основе специально представленных документов (например, о заболевании и др.).

Площадь, выходящая за пределы основной и допол­нительной нормы, которая причитается данной семье, квалифицируется как излишки. Например, семья в сос­таве четырех человек, из которых три — научные работ­ники, проживает вместе с домработницей в квартире метражом 100 кв. м. На такую семью приходится: по норме 45 кв. м (9x5) и, если нет дополнительной комнаты, — 40 кв. м дополнительной площади (20x2), а всего 95 кв. м. Следовательно, излишки составят 5 кв. м.

Правовой режим, установленный для излишков, за­висит от того, являются ли они внутрикомнатными или образуют отдельную изолированную комнату, а в пос­леднем случае — от того, в доме какого фонда они обра­зовались (ст. 316 ГК, п. 8 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г., п. 1 постанов­ления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965г.).

Внутрикомнатные излишки изъятию не подлежат. Недопустимо их изъятие и путем переселения нанима­теля. Так, Бакинский горисполком предъявил иск к А. о переселении в целях изъятия у нее излишков разме­ром 21 кв. м. Суд отклонил этот иск, указав, что переселение по подобным основаниям законом не предус­мотрено.

Последствием образования внутрикомнатных излиш­ков является их оплата в троекратном размере установ­ленных ставок (п. 12 постановления ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г.230) за изъятием половины жилищной нормы (в РСФСР — 4,5 кв.м), которая оплачивается по обычным ставкам. Пенсионеры оплачивают в однократ­ном размере 15 кв.м излишков. Напротив, частнопрак­тикующие врачи оплачивают в троекратном размере даже дополнительную площадь. Все прочие лица, имею­щие право на дополнительную площадь, оплачивают ее в однократном размере в пределах 10 кв. м, а научные работники, художники, скульпторы, архитекторы, писа­тели и композиторы оплачивают в том же размере до­полнительную площадь целиком.

При образовании излишков в виде отдельной изоли­рованной комнаты осуществима их ликвидация в уста­новленном порядке. К ней нельзя прибегать, лишь когда по прямому указанию закона излишняя изолированная комната приравнивается к внутрикомнатным излиш­кам. Это относится прежде всего к комнатам, размер которых не достигает 9 кв. м. Аналогично решается тот же вопрос в случаях, когда изъятие изолированной ком­наты вызвало бы одно из двух последствий: необходи­мость для лиц разного пола независимо от их возраста (кроме супругов) проживать в одной комнате или посе­ление супругов в двух разных комнатах. Например, супруги, их сын и дочь проживают, в квартире, состоя­щей из трех изолированных комнат (36, 10 и 10 кв.м). Излишки, следовательно, равны 20 кв. м и представлены двумя изолированными комнатами. Но при изъятии даже одной из них либо сын и дочь должны будут проживать в одной комнате, либо, во избежание этого, отцу пришлось бы поселиться с сыном, матери — с дочерью, и тогда супруги проживали бы в двух раз­ных комнатах. Таким образом, ни одна из этих комнат изъятию не подлежит.

Но при отсутствии перечисленных обстоятельств из­лишки в виде изолированной комнаты могут быть лик­видированы.

В домах местных Советов это приводит к возложе­нию на нанимателя альтернативного обязательства231; по его выбору либо передать излишнюю изолированную комнату любому избранному им лицу, либо сдать ее для заселения исполкомом местного Совета.

Первый способ осуществим с момента образования излишков до истечения трех месяцев со дня письмен­ного предупреждения нанимателя жилищными орга­нами. Этот способ оформляется вселением избранного нанимателем лица и последующим совместным их об­ращением в исполком о выдаче ордера вселившемуся или получением ордера и последующим вселением. В обоих случаях отказ исполкома в выдаче ордера может быть оспорен в судебном порядке нанимателем и изб­ранным им лицом сообща. Для нанимателя основанием иска служит тот факт, что отказом в выдаче ордера ис­полком лишает его права выбора одного из двух спосо­бов исполнения альтернативного обязательства. Для третьего лица таким основанием является нарушение исполкомом его права на занятие жилого помещения с согласия нанимателя, а если помещение уже им за­нято, то права пользования полученной площадью232. По­скольку особые обстоятельства (например, специальные условия паспортного режима) не исключают передачи площади избранному нанимателем лицу, суд должен признать за ним право на эту площадь.

Второй способ также осуществим в течение всего указанного времени. Но если трехмесячный срок со дня письменного предупреждения истек, а выбор не произ­веден, обязательство нанимателя ликвидировать из­лишки перестает быть альтернативным и подлежит ис­полнению только путем передачи изолированной комнаты для ее заселения исполкому местного Совета. В противном случае эта комната может быть истребо­вана в судебном порядке.

В изъятие из изложенных общих правил для слу­чаев образования излишков у нанимателя, проживаю­щего с семьей в отдельной квартире, установлен иной порядок. Он вправе требовать взамен занимаемой пре­доставления ему другой квартиры меньшего метража. Если это требование не будет выполнено, то и нанима­тель освобождается от обязанности ликвидировать из­лишки одним из двух указанных способов. Если же он сам отказывается от надлежаще предоставленной квар­тиры, возрождается его обязательство по ликвидации излишков в общеустановленном порядке.

В отличие от этого в домах ведомственного фонда обязательство нанимателя ликвидировать излишки в виде изолированной комнаты не строится как аль­тернативное. Излишки здесь ликвидируются только пу­тем добровольной передачи или судебного их изъятия для заселения наймодателем. Но если жилое помеще­ние получено нанимателем в ведомственном доме не в связи с трудовыми отношениями, а по иным основа­ниям (например, за счет помещений, выделенных ве­домствами в распоряжение исполкома), образовавшиеся излишки подчиняются таким же правилам, как и в до­мах местных Советов233.

В результате ликвидации излишков меняется объ­ект жилищного обязательства, хотя обычно этому пред­шествует изменение его субъектного состава. Именно вследствие того, что кто-либо из членов семьи выбы­вает, число участников жилищного обязательства уменьшается и тем самым образуются излишки. Но объект жилищного обязательства меняется также в связи с переустройством жилого помещения, его разделом либо объединением двух или нескольких жилых поме­щений в объект единого обязательства.

Переустройство (перепланировка) жилого помеще­ния означает установку в нем перегородок, превраще­ние смежной комнаты в изолированную и т. п. (ст. 317 ГК, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные МКХ РСФСР 31 декабря 1968 г.; п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г.). Этому не препятствуют договоры жилищного найма любых видов, проявляет ли соответствующую инициативу наймодатель или нанима­тель. От кого бы, однако, такая инициатива ни исходила и какой бы вид жилищного фонда она ни затрагивала, для переустройства требуется разрешение исполкома местного Совета, даваемое после утверждения проекта переустройства междуведомственной комиссией. Как акт административного надзора за сохранением жилого фон­да решение исполкома по этому поводу не подлежит судебному оспариванию и может быть обжаловано лишь в административном порядке. Кроме того, переустрой­ство по инициативе наймодателя требует согласия нани­мателя и всех совершеннолетних членов его семьи, а если инициатором переустройства является наниматель, он должен получить согласие всех совершеннолетних членов своей семьи и наймодателя. Отказ в согласии на переустройство любого из перечисленных лиц может быть оспорен в суде, за исключением отказа наймода­теля — личного собственника, вопреки воле которого переустройство вообще недопустимо.

При разрешении подобных споров суды учитывают, что по прямому указанию закона переустройство жи­лого помещения может осуществляться только в целях повышения его благоустроенности. Отсюда вытекает, что, когда предполагается переустройство коммуналь­ной квартиры, необходимо согласие всех проживающих в ней нанимателей и совершеннолетних членов их семей, а при отсутствии согласия любого из них окончательное решение принимает суд по иску заинтересованного лица.

Примерный устав ЖСК не наделяет члена коопера­тива правом на переустройство (перепланировку) квар­тиры. Поэтому даже с санкции исполкома местного Со­вета переустройство может быть произведено только по разрешению ЖСК без права на судебное оспарива­ние его действий.

Раздел жилого помещения (ст. 313 Г К, п. 3 поста­новления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта. 1964 г.) влечет образование вместо единого двух или нескольких жилищных обязательств. Но так как все участники раздела являются субъектами исходного пра­воотношения, раздел юридически означает изменение этого правоотношения как по субъектному составу, так и по объекту.

Исключен раздел служебного или такого помеще­ния, которое предоставлено по специальному жилищ­ному обязательству в ведомственном фонде. В домах личных собственников раздел может быть осуществлен только по соглашению с собственником дома. В дома» ЖСК право на раздел предоставлено лишь в двух уже упоминавшихся случаях: при приеме в кооператив, нескольких проживавших вместе с умершим пайщиком наследников, если они настаивают на разделе пая соот­ветственно числу изолированных помещений в квар­тире, а также при расторжении брака, если пай состав­ляет общее имущество супругов и каждому из них может быть выделена отдельная, хотя бы и не изолированная, комната.

В жилищных обязательствах всех других видов нани­матель и совершеннолетние члены его семьи, обладающие самостоятельным источником средств к существо­ванию, имеют право на раздел жилого помещения, и оно защищается в судебном порядке.

При осуществлении членом семьи права на раздел ему должна быть выделена изолированная комната. Если для этого необходимы переустройство или пере­планировка, то, соблюдая установленный порядок, можно предъявить требование о разделе, сопряженное с требованием о переустройстве (перепланировке). По­скольку каждый член семьи имеет равное с другими право на жилое помещение, то и раздел производится в равных долях, если иное не было оговорено при все­лении новых членов семьи. Отступление от принципа равенства долей может быть вызвано лишь объектив­ным несоответствием таким долям имеющихся на данной площади изолированных жилых помещений. Суд учитывает также сложившийся в семье порядок поль­зования жилым помещением (когда, например, сыну для проживания выделяется определенная комната) и разрешает вопрос о разделе хотя и с отступлением от равенства долей, но соответственно этому по­рядку.

Объединение двух или нескольких жилых помещений в объект единого обязательства (ст. 314 ГК) — акт, прямо противоположный разделу. Он приводит к образова­нию на базе нескольких единого жилищного обязатель­ства. Но так как прибегающие к нему лица уже состоят в жилищных правоотношениях, этот акт юридически означает изменение таких правоотношений по субъект­ному составу и объекту одновременно.

Юридической предпосылкой объединения признается образование единой семьи лицами, проживающими в одной квартире и пользующимися жилыми помеще­ниями по отдельным договорам. Если этой предпосылки нет, в объединении должно быть отказано, ибо в подоб­ных случаях оно обычно используется для прикрытия незаконной передачи жилого помещения одним нанима­телем другому. При наличии же указанной предпосылки у нанимателей возникает право на объединение.

Статья 314 ГК закрепляет это право за участниками любых договоров жилищного найма, кроме заключае­мых по поводу служебных помещений (ч. 3 ст. 297 ГК). Однако систематическое толкование норм жилищного законодательства приводит к выводу, что им не обла­дают и наниматели в домах личных собственников, а потому объединение здесь всегда требует согласия наймодателя. Следует также признать, что наниматель, проживающий в ведомственном доме по специальному жилищному обязательству, вправе объединиться лишь с нанимателем, обладающим таким же правом на жи­лое помещение234. .Но какие бы условия для права на объ­единение ни требовались, если у нанимателей такое право имеется, а наймодатель уклоняется от заключе­ния единого договора, объединение может быть осуще­ствлено в судебном порядке посредством иска, предъ­явленного к наймодателю.

Для домов ЖСК объединение жилых помещений за­коном не предусмотрено. Практическая надобность в этом может возникнуть, только когда после раздела кооперативной квартиры между разведенными супру­гами они восстанавливают брачные отношения или когда принятые в ЖСК в связи со смертью пайщика несколько его наследников объединяются в единую семью. И если бы это произошло, то по заявлению заин­тересованных лиц общее собрание ЖСК могло бы в ус­тановленном порядке оформить на одного из них член­ство в кооперативе и общую сумму пая. Но решение та­ких вопросов входит в исключительную компетенцию ЖСК и судебному оспариванию не подлежит.

Как объединение нескольких жилых помещений в объект единого обязательства, так и раздел жилой площади могут явиться результатом обмена. Когда про­живающие на общей площади обменивают ее на пло­щадь в разных квартирах, обмен служит средством раз­дела. Но он выступает в качестве способа объединения, когда разные помещения меняются сообща на единую площадь (квартиру, комнату или несколько комнат в одной квартире). При оформлении таких сделок жи­лищные органы обязаны проверить их соответствие не только правилам об обмене, но и требованиям, ко­торые предъявляются к разделу жилой площади или объединению жилых помещений.

Форма. Жилищные обязательства в домах местных Советов или ведомств требуют письменного оформления (ч. 1 ст. 299 ГК). Они должны оформляться ордером, финансовым лицевым счетом, а также письменным до­говором (п. 1 Правил пользования жилым помеще­нием). Последнее требование на практике зачастую не соблюдается, и дело ограничивается лишь тем, что в со­ответствии с ордером наймодатель фактически предос­тавляет, а наниматель фактически занимает выделен­ное ему жилое помещение. Такие действия отнюдь не составляют односторонних сделок наймодателя и нани­мателя235. Каждая из односторонних сделок, даже если они взаимосвязаны, совершается самостоятельно и по­рождает определенные юридические последствия неза­висимо от другой. Между тем наниматель не мог бы по­селиться в жилое помещение, если бы оно не было пре­доставлено, как и наймодатель предоставляет помеще­ние лишь по требованию нанимателя, желающего в нем поселиться. Поэтому фактическое вселение, не сопро­вождаемое письменным договором, есть тоже договор, не облеченный, однако, в требуемую форму. Поскольку же письменная форма в этом случае не составляет ус­ловия действительности договора, а факт его заключе­ния с очевидностью вытекает из занятия жилого поме­щения и открытия нанимателю финансового лицевого счета, существование договора не может быть постав­лено ни под какое сомнение.

К жилищным обязательствам в домах личных собст­венников какие-либо особые требования относительно их оформления не предъявляются. Здесь действуют общие правила о форме сделок. Но так как при вселении нани­мателя соблюдаются условия паспортной прописки, то имеются и письменные доказательства заключения до­говора.

В домах ЖСК, где право на жилое помещение воз­никает не из договора, а из членства, договор с пайщиком вообще не заключается. Удостоверению его прав служит список членов ЖСК, утвержденный исполкомом местного Совета, решение общего собрания о распределении жи­лых помещений и ордер, выданный исполкомом на этом основании.

Срок. В договоре жилищного найма срок его действия определяется соглашением сторон, когда в качестве наймодателя выступает гражданин (ч. 2 ст. 299 ГК). При этом различаются юридические последствия годичного и более продолжительного срока (ч. 2 ст. 328 ГК, пп. 16—17 по­становления Пленума Верховного Суда СССР от 25 мар­та 1964 г.).

Если договор заключен на срок не свыше года с обя­зательством освободить помещение, то, как только он истечет, наимодатель вправе требовать, чтобы помещение было освобождено. Когда же договорный срок превышает годичный период, наниматель, добросовестно выполняв­ший свои обязанности, сохраняет право на жилое поме­щение и управомочен требовать возобновления договора на новый срок. Это право отпадает, лишь если будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника (ввиду, например, болезни) или членов его семьи, даже не проживавших с ним ранее, но нуждающихся в жилой площади. Те же правила при­меняются к договорам, заключенным на срок не свыше года с обязательством освободить помещение, если впо­следствии стороны возобновили действие договора и в результате общий срок пользования жилым помещением превысил один год. Они распространяются и на договоры, заключенные без указания срока, с тем, что, помимо воз­никшей у собственника или членов его семьи нуждаемости в сдаваемой жилой площади, необходимо предупредить нанимателя за три месяца о прекращении договора. Ha тех же основаниях и лишь по истечении срока договора, а при отсутствии срока — с предупреждением за три месяца нанимателя вправе выселить новый собствен­ник. Вместе с тем в выселении нанимателя должно быть отказано, если суд установит, что собственник добивается его выселения для продажи дома или для сдачи жилого помещения внаем другому лицу. И только когда нанима­тель был вселен в комнату, занимаемую самим собствен­ником или членами его семьи, иск о выселении удовлетво­ряется независимо от срока проживания.

В домах местных Советов и ведомственных домах, даже когда помещение предоставляется по специальному жилищному обязательству, письменный договор заклю­чается сроком на 5 лет, а относительно служебных поме­щений — на все время работы нанимателя (ч.1 ст. 299ГК). Тем самым вопрос о возобновлении договора найма слу­жебного помещения вообще не возникает. В остальных случаях наниматель имеет право возобновить договор, но оно может быть оспорено по суду со ссылкой на систе­матическое невыполнение нанимателем своих обязанно­стей (ч. 1 ст. 328 ГК). Понятно также, что для возобно­вления договора как основания специального жилищного обязательства, установленного в ведомственном доме, необходимо, чтобы наниматель сохранил трудовые отно­шения с данным ведомством. При отпадении трудовых отношений, если специальное жилищное обязательство не трансформировалось в общее, наймодатель не только не обязан возобновлять договор, но и не связан сроком его действия.

Вследствие того, что с членами ЖСК договоры вовсе не заключаются, здесь не может быть речи и о сроке до­говора. Право членства в принципе бессрочно и прекра­щается в связи со смертью пайщика, его выходом или исключением из кооператива в установленном по­рядке.

Права и обязанности сторон. Они определяются за­коном, соглашением сторон, а при найме помещений в домах местных Советов и ведомств также правилами Типового договора. При этом изменение условий дого­вора, по общему правилу ст. 313 ГК, допускается только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Согласия одной из сторон не требуется, лишь когда по прямому указанию закона она не вправе возражать про­тив изменения договора другой стороной (раздел и объе­динение жилых помещений, замена нанимателя, ликвида­ция образовавшихся излишков в виде изолированной комнаты — ст. ст. 313—316 ГК).

Ввиду взаимного характера договора жилищного найма права и обязанности его участников могут быть рассмотрены в рамках обязанностей каждой из сторон.

Наймодатель несет следующие обязанности:

а) предоставить жилое помещение в состоянии, соот­ветствующем условиям договора и его назначению имен­но как жилого помещения. В противном случае нанима­тель вправе истребовать помещение по суду и взыскать возмещение понесенных им убытков (ст. ст. 281—282, 295 ГК);

б) производить капитальный ремонт жилого поме­щения (ст. ст. 284, 295 ГК). В домах местных Советов и ведомств к капитальному ремонту относится замена основных конструкций дома, дверей, окон, полов, перек­ладка печи, ремонт центрального отопления, водопро­вода, канализации, ванного оборудования и мусоропро­вода (п. 4 Типового договора). Нарушение этой обязан­ности управомочивает нанимателя произвести капиталь­ный ремонт, предусмотренный договором или вызывае­мый неотложной необходимостью, и взыскать с наймода­теля стоимость ремонта или зачесть ее в счет квартирной платы;

в) исправлять в домах местных Советов и ведомств повреждения оборудования в квартире не позднее 3-х дней после уведомления, а в случае аварии — немед­ленно (п. 4 Типового договора).

Со своей стороны наниматель обязан:

а) пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением и договором (ст. ст. 283, 295 ГК). Для государственных, кооперативных и общественных домов оговорена обязанность бережно относиться к по­мещению и оборудованию в нем (п. 3 Типового дого­вора);

б) поддерживать жилое помещение в исправном состоянии, производя текущий ремонт (ст. ст. 285, 295 ГК) в домах местных Советов и ведомств к текущему ре­монту относится побелка потолков, окраска стен, полов и т. д. (п. 13 Правил пользования жилым помещением);

в) своевременно вносить квартирную плату (ст. ст. 303—304 ГК), а в государственных и ведомственных домах — также платежи за коммунальные услуги (п. 2 Типового договора). Квартирная плата должна вноситься не позд­нее 10 числа следующего за прожитым месяца, если в домах личных собственников стороны не предусмотрели иные сроки;

г) соблюдать правила социалистического общежи­тия, а в государственных, кооперативных и обществен­ных домах соблюдать также действующие правила пользования жилым помещением (п. 2 Типового дого­вора);

д) при прекращении договора вернуть наймодателю жилое помещение в том состоянии, в каком оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. ст. 291, 295 ГК). При выезде из жилого помещения в доме местного Совета или ведомства оно сдается наймодателю по акту с за­прещением снимать установленные нанимателем обору­дование и приспособления, если это может причинить вред помещению (п. 2 Типового договора).

В случае нарушения возложенных на нанимателя обязанностей он также подвергается определенным санкциям. В частности, он обязан возместить вызванные ухудшением нанятого жилого помещения убытки, если не докажет, что это произошло не по его вине и не по вине совместно проживающих с ним членов семьи (ст. ст. 292, 295 ГК). Некоторые нарушения, допущенные нанимателем, влекут утрату права на площадь, как произошло, например, с жилищными правами 3., кото­рая, получив от ведомства площадь в одном из подмо­сковных районов, использовала ее как дачное помеще­ние, проживая фактически на площади мужа в Москве. Кроме того, при систематическом нарушении договор­ных обязательств наниматель лишается права на возоб­новление договора по истечении срока его действия.

Особо должен быть рассмотрен вопрос о квартирной плате. Плата за пользование жилым помещением в доме личного собственника определяется соглашением сторон, однако ее размер не может превышать установленных предельных ставок (ч. 1 ст. 304 ГК). Эти ставки определяются путем 20-процентной надбавки к установленному размеру квартирной платы в домах местных Сове­тов236. Следует также признать, что, подобно тому, как это предусмотрено для поднайма (ст. 321 ГК), в случае предоставления в пользование нанимателя предметов домашней обстановки личный собственник вправе взи­мать с него плату в двукратном размере по сравнению с указанными предельными ставками. Систематический неплатеж квартирной платы нанимателем управомочивает личного собственника расторгнуть договор и пот­ребовать его выселения (ч. 2 ст. 333 ГК). А так как совершеннолетние члены семьи несут солидарную с на­нимателем ответственность (ч. 2 ст. 301 ГК), то при на­личии указанного основания выселению подлежит семья в целом.

В домах государственного, кооперативного и обще­ственного фонда квартирная плата определяется в нор­мативном порядке (постановление ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г.237; постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 14 мая 1928 г.238). Единицей оплаты является квадрат­ный метр полезной жилой площади, а размер квартир­ной ставки определяется следующим образом.

Для данного города исполком местного Совета уста­навливает основную ставку квартирной платы, т. е. сред­ний расценок квадратного метра жилой площади, кото­рый может колебаться в пределах от 3 до 4,4 коп. Им же для данного дома определяется расценок жилой площади путем установления скидок или надбавок к основной ставке. Скидки вводятся за отдаленность дома от центра, отсутствие всех или некоторых элементов коммунального обслуживания (водопровода, канализации и т. п.), а над­бавки — за особые удобства (ванна, газ и др.). На основе расценка нормируется квартирная такса для каждого жилого помещения. Если данное жилое помещение не имеет дефектов по сравнению с большей частью прочих помещений того же дома, квартирная такса будет равной расценку. При наличии дефектов для исчисления квар­тирной таксы нужно сделать скидки с расценка (75% — для темных помещений, 50% — для полутемных и под­вальных, 20% — для полуподвальных и т. д.).

После установления квартирной таксы исчисляется ставка квартирной платы, т. е. цена за использование течение одного месяца квадратного метра жилой пло­щади. Исчисление производится путем прибавления к квартирной таксе 0,33 коп. от каждого рубля заработка нанимателя, превышающего 14,5 руб. в месяц. При этом принимается в расчет заработная плата максимально оплачиваемого члена семьи нанимателя. Однако величина
ставки квартирной платы при всех условиях не должна превышать 13,2 коп. Путем умножения ставки квартирной платы на число квадратных метров полезной жилой пло­щади определяется размер месячной квартирной платы для семьи.

Некоторые категории нанимателей пользуются льго­тами по квартирной плате. Так, персональные пенсио­неры и совместно с ними проживающие члены семьи вносят плату в размере 50% общих ставок. В домах же местных Советов и в ведомственных домах, воз­веденных начиная с 1924 года и позже, допускается уве­личение ставок квартирной платы, но не более чем на 25%.

Своевременно не внесенная в домах местных Советов и ведомств квартирная плата взыскивается в бесспорном порядке с начислением пени в размере 0,1% за каждый день просрочки. Выселение по мотивам систематического неплатежа квартирной платы для домов мест­ных Советов и ведомств не предусмотрено. Но такое на­рушение может служить основанием для судебного оспаривания права нанимателя на возобновление договора по истечении срока его действия (ст. 328 ГК).

В отличие от найма жилых помещений пользование ими на правах членства в ЖСК связано с участием пайщика в том кооперативном коллективе, который осуще­ствляет эксплуатацию принадлежащих ему жилых домов на началах самоокупаемости (п. 9 Примерного устава ЖСК). Поэтому, кем бы конкретные виды работ по эк­сплуатации дома ни выполнялись, они в конечном счете оплачиваются членами ЖСК (п. 17 Примерного устава ЖСК).

Пайщик обязан внести пай в размере, который соот­ветствует строительной стоимости предоставляемой ему отдельной квартиры, исчисленной исходя из размера по­лезной площади. Первоначальный взнос части пая со­ставляет 40% и иногда 30% от его общей суммы. Недостающая часть обеспечивается банковским кредитом, для погашения которого пайщик вносит периодически соот­ветствующие суммы в сроки, обусловленные кредитным обязательством ЖСК перед банком. Помимо этого, пай­щик ежемесячно погашает приходящуюся на него долю эксплуатационных расходов по содержанию кооператив­ного дома. Он несет также ряд других обязанностей (по обеспечению сохранности жилого помещения, соблюде­нию правил внутреннего распорядка), определенных Примерным и конкретным уставом ЖСК, а в соответствии с ними — в решениях общего собрания членов коопера­тива.