Обязательственное право / О. С. Иоффе. Иоффе, О. С. 1975 Аннотация

Вид материала

Книга

Содержание Особенности прекращения жилищного обязательства. Длительное непроживание. Судебное выселение без предоставления другой пло­щади

Подобный материал:

• С. А. Трубачеева Алагуевская средняя школа Ольхонского р-на, Иркутской обл. Оформление, 112.38kb.
• Программа и регламент 24 мая День заезда. 10-00 15-00 Регистрация участников (центральный, 123.72kb.
• Россия Андрей Иоффе и региональный представитель партнерства, преподаватель из Орла, 108.02kb.
• Конспект лекций по общей части обязательственного права. Тема Понятие обязательства., 945.36kb.
• Смысл геральдических символов : цвета, 162.25kb.
• А. Ю. Попов фти им. А. Ф. Иоффе ран, Санкт-Петербург,, 21.5kb.
• Абрам Фёдорович Иоффе не раз рассказ, 271.67kb.
• А. Ю. Потехин Физико-технический институт им. А. Ф. Иоффе ран, Санкт-Петербург, Россия,, 19.84kb.
• Идеи гражданского образования на Чукотке Статья подготовлена Иоффе, 771.13kb.
• Четырнадцатая научная молодёжная школа "Физика и технология микро- и наносистем", 49.42kb.

§ 4. Прекращение жилищного обязательства

Особенности прекращения жилищного обязательства.

В связи с характеристикой элементов жилищного обяза­тельства в предыдущем параграфе были рассмотрены и возможные случаи его изменения. Как и всякое обязательство вообще, оно не прекращается, а только изме­няется, если продолжает существовать в качестве обяза­тельственного правоотношения того же типа, хотя бы из­менились его отдельные элементы — субъекты, объект или содержание²³⁹. Однако, как правило, жилищное обяза­тельство не может быть подвергнуто новации или каким-либо другим способом заменено обязательством иного типа, за исключением лишь замены договора жилищного найма продажей дома личным собственником нанимателю жилого помещения. Ввиду бессрочности права на жилое помещение это обязательство не прекращается и его ис­полнением. Наоборот, чем добросовестней наниматель исполняет свои обязанности, тем больше у него основа­ний для сохранения своих жилищных прав.

Из сказанного следует, что жилищные обязательства прекращаются не в силу общих правил, а вследствие лишь предусмотренных законом специальных основа­ми.

Они могут прекратиться без необходимости выселять пользователей жилых помещений. В свою очередь и выселение либо вызывается тем, что обязательство прекра­тилось, либо выступает в качестве способа его прекра­щения, либо производится несмотря на то, что жилищное обязательство сохраняет силу. Поэтому выселение требует самостоятельного анализа. В рамках одного только прекращения жилищных обязательств должны быть рассмотрены лишь такие его основания, как одностороннее заявление и длительное непроживание пользователя в жилом помещении.

Одностороннее заявление пользователя. В жилищных обязательствах всех видов пользователь не связан ни их бессрочностью, ни установленным сроком. Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор (ч. 1 ст. 329 ГК), а член ЖСК — в любое время выйти из состава кооператива (п. 19 При­мерного устава ЖСК).

Однако для расторжения договора жилищного найма требуется согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи. Если выбывает только сам наниматель, действие договора сохраняется с заменой нанимателя другим совершеннолетним лицом, имеющим право на жилое помещение. Право на жилое помещение сохраняется также за остающимися проживать в нем членами семьи, когда оно было предоставлено под усло­вием сохранения трудовых отношений с наймодателем, а наниматель, не прервав этих отношений, переселяется в другое жилое помещение (вследствие вступления в брак или по иным причинам). Но в последнем случае исключена замена выбывшего нанимателя, а члены его семьи, если специальное обязательство не трансформи­руется в общее, сохраняют право на жилое помещение до тех пор, пока он не прекратит трудовых отношений с наймодателем.

Иначе обстоит дело с выбытием пайщика из состава ЖСК. Поскольку оно не требует согласия членов семьи, последние утрачивают право на проживание одновре­менно с тем, как состоялось выбытие пайщика. Однако с согласия общего собрания ЖСК выбывающий вправе передать пай любому совершеннолетнему члену семьи, который с ним постоянно проживает (п. 19 Примерного устава ЖСК). Тогда право на проживание сохранят и все члены семьи, пользовавшиеся тем же жилым поме­щением.

Иногда пользователь жилого помещения и его семья выезжают на постоянное жительство в другое место, не заявляя прямо о прекращении жилищного обязатель­ства. В домах ЖСК это служит основанием к исключе­нию пайщика из кооператива. Если он переехал для по­стоянного жительства в другой город, отпадает одно из условий, необходимых для пребывания в кооперативе (п. 6 Примерного устава ЖСК), а если в том же городе,, то кооперативная квартира не может быть за ним сох­ранена, так как это противоречило бы назначению права членства в ЖСК (ст. 5 ГК). Но при всех обстоятель­ствах жилищное правоотношение не прекращается авто­матически вслед за выездом из квартиры, а предпола­гает исключение пайщика из ЖСК. Напротив, в догово­рах жилищного найма сам факт выезда нанимателя и членов его семьи в другое место на постоянное житель­ство прекращает жилищное обязательство (ч. 2 ст. 329 ГК). Возникший между сторонами спор о том, носил ли выезд постоянный или временный характер, разреша­ется судом. Если суд признает, что выезда на постоян­ное жительство в другое место не было, жилищное обя­зательство будет признано непрекращавшимся (при отсутствии оснований для его прекращения ввиду дли­тельного непроживания на площади нанимателя и чле­нов его семьи).

Когда для постоянного жительства в другое место выбывает не семья целиком, а только кто-либо из ее членов, выбывший утрачивает право на жилую пло­щадь, но самое жилищное обязательство сохраняется, хотя и может измениться вследствие образования из­лишков по этой причине. В ЖСК выбытие члена семья приводит к утрате им права на проживание в данной квартире, не затрагивая, однако, жилищных прав пай­щика, так как правила об излишках на дома ЖСК не распространяются (п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 28 января 1970 г.).

Выезжая совместно с семьей для постоянного про­живания в другое место без сдачи жилого помещения по акту и без прямого заявления об отказе от него, наниматель допускает правонарушение. Но и в этом слу­чае жилищное обязательство прекращается, хотя и не прямыми, а конклюдентными действиями. Вместе с тем оно может быть прекращено прямым выражением воли, поставленным, однако, в зависимость от определенных условий, а именно получения другого жилого помеще­ния. Когда нанимателю, проживающему в доме мест­ного Совета или ведомства, предоставляется новая пло­щадь, члены его семьи, изъявившие согласие на переезд и потому включенные в ордер, обязаны вместе с ним переехать в новое помещение. Гражданин, вступающий в ЖСК, должен указать, кто из членов его семьи будет вселен в дом кооператива, и тогда на них возлагается обязанность при получении квартиры освободить госу­дарственную площадь (пп. 6, 16 Примерного устава ЖСК). Нуждающийся в улучшении жилищных условий член кооператива может быть в виде исключения при­нят в другой ЖСК. Но в момент предоставления ему квартиры в этом ЖСК он исключается из состава членов кооператива по прежнему месту жительства, а оставшийся там проживать член семьи имеет обеспечен­ное судебной защитой право требовать принятия его в кооператив (п. 18 Примерного устава ЖСК, п. 3 поста­новления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февра­ля 1967 г.).

Длительное непроживание. Лица, занимающие по договору найма жилые помещения, могут в результате отъезда или по каким-либо иным причинам временно в них не проживать. Это обстоятельство само по себе не приводит к утрате права на жилую площадь. Нельзя, однако, в течение неопределенно длительного времени сохранять жилую площадь за отсутствующими, и по­тому нормы жилищного законодательства определяют момент и порядок утраты права на жилое помещение вследствие непроживания в нем (ст. ст. 306—311 ГК, п. 4 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.).

По общему правилу, за временно отсутствующим право на жилое помещение сохраняется в течение 6 ме­сяцев, что, однако, не освобождает его от выполнения всех вытекающих из договора жилищного найма обязан­ностей. По истечении этого срока он свое право утрачи­вает. При отсутствии нанимателя и всех членов семьи жилищное обязательство прекращается, а если кто-либо из них продолжает пользоваться жилым помещением, у пользователя могут образоваться излишки жилой пло­щади вследствие утраты отсутствующими права на нее. Споры по поводу утраты права на жилую площадь вви­ду длительного непроживания разрешаются судом по иску наймодателя или других членов семьи, продолжа­ющих проживать в том же помещении. Однако при на­личии уважительных причин 6-месячный срок может быть продлен наймодателем. Если он не соглашается на продление срока или если против этого возражают дру­гие проживающие в том же помещении члены семьи, вопрос также решается в судебном порядке, но уже по иску длительно отсутствовавшего. В судебной практике, например, причины длительного непроживания всегда признаются уважительными, если это вызвано разладом в семье и усилия по обмену жилого помещения не увен­чиваются успехом.

В некоторых случаях сам закон (ст. 306 ГК) назы­вает те причины длительного непроживания, которые признаются уважительными. Тогда право на жилую пло­щадь за отсутствующим сохраняется в течение всего времени, пока действуют эти причины, и в продолжение 6 месяцев после того, как их действие прекратится.

Так, граждане, призванные на срочную военную службу, сохраняют право на жилое помещение в тече­ние всего времени прохождения службы с освобожде­нием их от основанных на договоре жилищного найма обязанностей. Жилое помещение военнослужащего, если в нем не проживают другие члены семьи, по исте­чении 3 месяцев со дня призыва нанимателя в армию может быть сдано внаем другим лицам. Но после воз­вращения нанимателя с военной службы эти лица дол­жны по его требованию немедленно освободить помеще­ние. В противном случае они выселяются в судебном порядке независимо от предоставления им другого по­мещения.

Право на жилую площадь сохраняется также за ли­цами, временно выехавшими из постоянного места жи­тельства по условиям и характеру работы (экипажи су­дов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т. п.), в связи с обучением (студенты, аспиранты и т. п.) или для лечения в лечебном учреждении. В перечисленных случаях площадь сохраняется до тех пор, пока длится выполнение данной работы, обучение или пребывание в лечебном учреждении.

Дети, помещенные на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам или опекунам, со­храняют право на жилое помещение в течение всего вре­мени пребывания в этом учреждении, у родственников или опекунов. Понятно, однако, что указанное время длится лишь до достижения детьми совершеннолетия. Кроме того, право на жилое помещение сохраняется за детьми лишь при условии дальнейшего проживания в нем других членов семьи, а если в помещении никто не проживает, то при условии, что оно не предоставлено другим лицам. В противном случае по окончании назван­ного срока исполком местного Совета должен обеспе­чить детей жилой площадью.

Наконец, жилищные права лиц, заключенных шэд стражу, сохраняются зa ними в течение всего времени нахождения под следствием и судом. Договор жилищ­ного найма с ними считается расторгнутым, а право на жилое помещение утраченным только с момента приве­дения в исполнение приговора, которым они осуждены к лишению свободы, ссылке или высылке на срок свыше 6 месяцев, и лишь при условии, что в том же жидом по­мещении не остались проживать члены семьи осужден­ного. Если кто-либо из членов его семьи продолжает пользоваться жилым помещением, жилищные права осужденного в соответствии с общим правилом ст. 306 ГК сохраняются за ним в течение 6 месяцев после при­ведения приговора в исполнение²⁴⁰.

Длительное отсутствие в предусмотренных законом случаях может сочетаться с бронированием жилого по­мещения как за самим отсутствующим, так и за выезжа­ющими вместе с ним членами его семьи.

К числу лиц, имеющих право на бронирование пло­щади, относятся: а) граждане, выезжающие на работу за границу; б) работники, переведенные, направленные или приглашенные на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности²⁴¹, при условии заклю­чения ими трудовых договоров о работе в этих районах на срок 5 лет, а на островах Ледовитого океана — на 2 года; лица, приехавшие в перечисленные районы по собственной инициативе и заключившие в этих районах срочные трудовые договоры; члены семей указанных лиц, переехавшие для постоянного проживания с ними в те же районы (Указ Президиума Верховного Совета СССР от 10 февраля 1960 г.²⁴²); в) работники других организаций, не связанные с пребыванием в районах Крайнего Севера, если такое право признано за ними законодательством Союза ССР или постановлениями правительства союзной республики. Например, постанов­лением Совета Министров РСФСР от 8 мая 1959 г.²⁴³ пре­дусмотрено бронирование площади работников Союз­госцирка, находящихся в постоянных гастрольных разъ­ездах.

Срок действия брони зависит от того, за кем брони­руется жилая площадь. За командируемыми для ра­боты за границу жилые помещения бронируются на все время их пребывания за границей; за выехавшими в районы Крайнего Севера и приравненные к ним мест­ности — на время действия трудового договора, а если это предусмотрено законодательством Союза ССР, — то на все время пребывания в таких районах. Когда пра­во на броню устанавливается правительством союзной республики, то им же определяется и срок действия брони. В частности, приведенное постановление Совета Министров РСФСР от 8 мая 1959 г. предусматривает бронирование жилой площади артистов Союзгосцирка на весь срок их пребывания в гастрольных разъездах.

Как установлено Инструкцией МКХ РСФСР от 8 октября 1965 г.²⁴⁴, бронирование жилой площади в домах любого фонда оформляется сохранным свидетельством, выдаваемым жилищными органами исполкома местного Совета. Отказ в выдаче брони может быть оспорен в суде. В судебном порядке рассматриваются также требо­вания об аннулировании выданной брони. Если броня не была получена в течение 6 месяцев после выезда лиц, имеющих на нее право, суд может в исключительных случаях, учтя другие письменные доказательства, вос­становить право на жилую площадь за отсутствовавши­
ми лицами (п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г.).

На время действия брони наниматель вправе сдать жилое помещение в поднаем или предоставить его в пользование временным жильцам, тогда как наймодателю право заселения даже неиспользуемого, но забро­нированного жилого помещения не предоставляется. Од­нако при возвращении нанимателя или членов его семьи они вправе потребовать, чтобы проживающие в забро­нированном помещении лица немедленно освободили его. В противном случае эти лица выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помеще­ния.

Изложенные правила о сохранении и бронировании жилой площади за временно отсутствующими ее пользо­вателями относятся к жилищным обязательствам всех видов, за следующими исключениями: а) служебные жи­лые помещения вообще не бронируются; б) наниматели, проживающие в доме личного собственника, не вправе сдавать забронированное помещение в поднаем без со­гласия наймодателя; в) длительное непроживание в кооперативном доме приводит к утрате жилищных прав членами семьи пайщика, но не самим пайщиком (пп. 4, 5 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.), кроме случаев, когда лишение его членства в ЖСК обусловливается основаниями, преду­смотренными ст. 5 ГК.


§ 5. Выселение

Виды и порядок выселения из жилых помещений.

Выселение представляет собой не что иное, как прину­дительное изъятие жилой площади. Закон рассматри­вает его в качестве крайней меры, подлежащей приме­нению только в случаях и в порядке, которые прямо предусмотрены законом.

Действующее законодательство устанавливает три вида выселения: а) судебное выселение с предоставле­нием другой площади; б) судебное выселение без пре­доставления другой площади; в) административное вы­селение без предоставления другой площади или с пре­доставлением ее. При этом предоставляемое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, в доме капитального типа, быть благоустроенным при­менительно к условиям данного населенного пункта, раз­мером не меньше занимаемого или уменьшенным лишь в пределах излишков жилой площади, с тем же количе­ством комнат, а если выселяемый проживает в отдель­ной квартире, то и в виде отдельной квартиры (ч. 2 ст. 331 ГК).

При судебном порядке решение о выселении выносит суд, а реализует его судебный исполнитель. Суд уста­навливает срок выселения, который с учетом особых обстоятельств может быть впоследствии продлен. В слу­чаях выселения с предоставлением другой площади она должна быть точно определена (ч. 3 ст. 331 ГК).

При административном порядке выселение произво­дится наймодателем с санкции прокурора. Прокурор, к которому от наймодателя поступило соответствующее ходатайство, устанавливает путем изучения документов, вызова для личной беседы другой стороны и т. п., име­ются ли законные основания для административного выселения. Давая санкцию, он определяет срок выселения, осуществляемого при содействии органов милиции, а если выселяемому должно быть предоставлено другое жилое помещение, прокурор проверяет, действительно ли оно предоставляется и соответствует ли предусмот­ренным законом требованиям. Действия прокурора мо­гут быть обжалованы лишь вышестоящему прокурору, но не в суд. Однако отказ прокурора в санкции на ад­министративное выселение ввиду отсутствия необходи­мых для этого оснований не исключает выселения того же лица в судебном порядке по другим основаниям, дающим на это право.

Значение общего правила имеет судебное выселение с предоставлением другой жилой площади (ст. 330, ч. 1 ст. 331 ГК). Прочие виды выселения допустимы, если они прямо предусмотрены законом. Методически, од­нако, к общему правилу целесообразно обратиться после ознакомления со специальными случаями, кроме тех, которые в другой связи уже были ранее рассмотрены.

Судебное выселение без предоставления другой пло­щади. Этот вид выселения распространяется на основа­ния двоякого рода: злостное нарушение жилищных обя­занностей пользователем или отпадение условий, при которых жилищное обязательство сохраняется.

Злостное нарушение жилищных обязанностей может выразиться, во-первых, в разрушении или порче жилого помещения. При этом, однако, предполагается, что раз­рушение или порча произошли по вине пользователя, что они носят значительный характер, выражаясь, например, в разрушении стен, разборке полов, порче отопительной: системы и т. п., и что они являются систематическими, т. е. допускались неоднократно, а принятые к наруши­телю, меры общественного воздействия оказались безре­зультатными. Достаточно отсутствия хотя бы одного из перечисленных условий, чтобы выселение уже не могло состояться. Так, суд отклонил иск о выселении, устано­вив, что порча произошла не по вине ответчика, а вслед­ствие неисправности крыши, не отремонтированной наймодателем. По другому делу суд, напротив, признал обоснованным выселение нанимателя, который без ведо­ма наймодателя подключал дополнительные звенья к ба­тареям центрального отопления, причем несколько раз в. течение двух недель хлынувшая вода разрушала пол и повреждала мебель в квартире нижнего этажа.

Выселение по этому основанию применимо как к на­нимателям, так и к членам ЖСК, а также к членам семей тех и других (ч. 1 ст. 333 ГК, п. 13 постановления Пле­нума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г., п. 20 Примерного устава ЖСК, п. 4 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.). Но для выселения члена ЖСК необходимо, чтобы вначале он был исключен из кооператива, а иск о его выселении мо­жет быть предъявлен лишь самим ЖСК. Прочие лица вы­селяются соответственно по иску наймодателя, нанима­теля, членов его семьи, других жильцов той же ком­мунальной квартиры, ЖСК или члена кооператива. Выселению подлежит только сам нарушитель, а при вы­селении пайщика ЖСК выселяются и члены его семьи.

Во-вторых, поводом к выселению служит поведение пользователя, делающее невозможным для других жиль­цов совместное с ним проживание в той же квартире или в том же доме. Имеется, естественно, в виду лишь ви­новное поведение, которое, нарушая распорядок в квар­тире или доме, выразилось в злостном несоблюдении правил социалистического общежития. Не может быть признано основанием к выселению инфекционное забо­левание, так как при этом отсутствует вина нанимателя. Один из судов Ленинграда отклонил иск о выселении, предъявленный в связи с тем, что ответчик — студент кон­серватории, систематически решал задания по гармонии на рояле в своей комнате, ибо его действия не нарушали распорядка в квартире и не противоречили правилам социалистического общежития. В отличие от этого иск о выселении Н., которая стучала ночью палкой в двери соседей, нецензурно ругалась, систематически пьянство­вала и устраивала дебоши, суд удовлетворил, указав, что объективные обстоятельства, на которые ссылалась ответчица, не освобождали ее от обязанности соблюдать общепринятые и обязательные для всех правила обще­жития. Но и в этом случае выселение осуществимо, лишь если примененные к нарушителю меры общественного воздействия не дали должного результата.

Правила о выселении за невозможностью совмест­ного проживания закреплены теми же нормативными актами, что и правила о выселении в связи с порчей или разрушением жилого помещения. Они отличаются лишь той особенностью, что иск о выселении может быть предъ­явлен и жильцами другой квартиры одного дома, а в Случае исключения по рассматриваемому основанию пайщика из ЖСК совместно проживавшие с ним члены семьи сохраняют право пользования жилым помещением, если один из них вступит в кооператив. Кроме того, отношениях по жилищному найму допускается и иной способ улаживания возникшего конфликта: суд обязы­вает нарушителя к обмену по иску предлагающих его заинтересованных лиц, и тогда нарушитель может быть выселен только при отказе от обмена.

Судебное выселение пользователя без предоставления другой площади ввиду того, что отпали условия, необ­ходимые для сохранения жилищного обязательства, за­кон связывает с различными фактами.

Во-первых, специальные жилищные обязательства в ведомственных домах прекращаются, если наниматель прекратил трудовые отношения с наймодателем, будучи уволенным по собственному желанию либо в связи с нарушением трудовой дисциплины или совершением пре­ступления. Выселению по этому основанию подлежит как [сам наниматель, так и члены его семьи (ч. 1 ст. 334 ГК) независимо от того, проживают ли они в доме, принад­лежащем учреждению или предприятию, арендуемом ими, либо находящемся на балансе комбинатов и иных хозяйственных объединений, в состав которых предпри­ятие входит, когда соответствующее указание содержится в постановлении правительства союзной республики. Однако согласно ч. 2 ст. 334 ГК, а также поста­новлению Пленума Верховного Суда СССР от 18 марта 1963 г. при определенных условиях судебное выселение без предоставления другой площади не допускается даже в случае разрыва нанимателем трудовых отношений с наймодателем по одной из перечислявшихся причин. К этим условиям относятся:

а) наличие в составе проживающих на данной пло­щади, включая самого нанимателя, инвалидов войны, инвалидов труда I и II групп, пенсионеров по старости, персональных пенсионеров, членов семей лиц, находя­щихся на службе в Вооруженных Силах СССР, а также военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или исполнении иных обя­занностей военной службы;

б) согласие работника, уволенного после 1 января 1962 г., возвратиться на работу к наймодателю, который, однако, отказывает ему в этом или не предоставляет ра­боты по специальности, а также появление особых обсто­ятельств (например, заболевания), препятствующих воз­вращению нанимателя на работу;

в) наличие в семье, проживающей с нанимателем, лиц, которые состоят в трудовых отношениях с наймодателем²⁴⁵, либо пребывание членов семьи или самого нанимателя в трудовых отношениях с ведомствами, работники которых согласно постановлениям Правительства СССР не подлежат выселению независимо от ведомственной принадлежности дома;

г) прекращение нанимателем трудовых отношений с наймодателем до того, как последний был включен в список предприятий, учреждений и организаций, име­ющих право выселить нанимателя ввиду разрыва трудо­вых отношений с ним;

д) передача наймодателю не принадлежавшей ему площади, которую ранее занимал наниматель, одновре­менно с предоставлением последнему новой площади наймодателем в связи с установлением между сторонами трудовых отношений;

е) расторжение трудового договора хотя и по ини­циативе работника, но в связи с состоянием здоровья, препятствующим продолжению данной работы, перево­дом мужа или жены на работу в другую местность, за­числением с отрывом от производства в высшее, среднее специальное учебное заведение или в аспирантуру и по другим уважительным причинам, а также если трудо­вой договор расторгнут по соглашению сторон;

ж) истечение трехгодичного давностного срока со времени, когда трудовые отношения с нанимателем бы­ли прекращены.

Во-вторых, отпадение основании к сохранению жи­лищного обязательства, а значит, и судебное выселение пользователя вместе с семьей из жилого помещения без предоставления другой площади вызываются также на­личием у пользователя собственного жилого дома.

Собственный дом должен находиться в том же на-; селенном пункте, что и помещение, занимаемое по договору жилищного найма. При этом речь идет именно о на­селенном пункте, а не административном подчинении од­ного населенного пункта городскому Совету другого (например, г. Сестрорецка — Ленсовету). Кроме того, необходимо, чтобы дом был пригоден для постоянного проживания, т. е. представлял собой жилое строение ка­питального типа, а не используемое в летнее время дач­ное помещение. Требуется также, чтобы наниматель имел возможность поселиться в собственном доме со своей семьей (ч. 2 ст. 333 ГК, п. 15 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.). Если хотя бы одно из названных условий отсутствует (например» собственный дом по размеру не соответствует жилищ­ным потребностям нанимателя и его многочисленной семьи), то нет и основания к выселению.

Иные правила применяются к имеющему собствен­ный жилой дом члену ЖСК. Одновременное обладание квартирой в ЖСК и собственным жилым домом, где бы он ни находился, запрещено (ст. 108 ГК). Если пайщик ЖСК, его супруг или проживающие с ним несовершен­нолетние дети имеют, собственный дом (часть дома), необходимо выйти из состава ЖСК либо продать дом е сроки и порядке, которые установлены для продажи личным собственником имеющихся у него жилых строе­ний сверх одного (ст. 108 ГК). В противном случае пай­щик не исключается из ЖСК, но дом продается с пуб­личных торгов, а при невозможности продажи безвоз­мездно зачисляется в фонд местного Совета.

Административное выселение. Если дом находится под угрозой обвала, административное выселение соче­тается с предоставлением выселяемому другого жилого помещения. В ст. 337 ГК, предусматривающей этот слу­чай, говорится о выселении нанимателя (разумеется, вместе с семьей), которому по решению исполкома мест­ного Совета должна быть предоставлена площадь за счет жилого фонда местного Совета или соответствующей организации (т. е. ведомства). Отсюда вытекает, что, если обвал угрожает дому ЖСК или личного соб­ственника, выселение производится в судебном порядке без предоставления другой жилой площади. Когда же применяется административное выселение, прокурор, прежде чем санкционировать его, проверяет, действи­тельно ли дом находится под угрозой обвала и предо­ставляется ли выселяемому другое благоустроенное жи­лое помещение.

В остальных случаях административного выселения другое жилое помещение не предоставляется. К этим случаям относятся:

а) выселение граждан, самоуправно занявших как жилые, так и нежилые помещения (ст. 338 ГК). Под самоуправным понимается занятие помещения без вся­ких на то оснований. Если лицо вселяется на основе су­ществующего или хотя бы предполагаемого права, от­сутствует самоуправство. Так, не считается самоуправ­ным занятие освободившейся проходной комнаты на­нимателем, проживающим в смежной комнате и оши­бочно предполагавшим, что проходная комната не является для него излишней и не может быть превра­щена в изолированную, а потому должна перейти в его пользование. Поскольку вселение не рассматривается как самоуправное, возникший жилищный спор может быть решен только судом. Напротив, лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предостав­ления другой площади с санкции прокурора по заявле­нию заинтересованных организаций или граждан;

б) выселение из служебных жилых помещений (ст. 339 ГК). Основанием к такому выселению является пре­кращение работником трудовых отношений, в связи с ко­торыми ему было предоставлено помещение. Выселение производится в принудительном порядке, если нанима­тель и члены его семьи не освободили помещение в пре­делах месяца после предупреждения наимодателя. Одна­ко выселение по этому основанию исключено, когда тру­довые отношения прекращаются вследствие смерти работника или когда работник, освобожденный от должности, в связи с которой ему было предоставлено
служебное помещение, сохраняет трудовые отношения с наймодателем. Не допускается также административ­ное выселение без предоставления другого жилого поме­щения, если наниматель или проживающие с ним члены семьи являются инвалидами войны, инвалидами труда I и II групп, пенсионерами по старости, персональными пенсионерами, членами семей лиц, находящихся на службе в Вооруженных Силах СССР, либо военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении других обязан­ностей военной службы;

в) выселение из общежитий (ст. 340 ГК). Из обще­жития через месяц после предупреждения выселяются сезонные и временные работники — ввиду прекращения сезонной или временной работы, в связи с которой общежитие им предоставлено; поселенные в связи с рабо­той в общежитие государственной, кооперативной или
общественной организации — в случае увольнения по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления; проживающие в об­щежитиях учебных заведений — в случае выбытия из данного учебного заведения. Однако административное
выселение (кроме сезонных и временных работников) не применяется, если наниматель или кто-либо из членов его семьи относятся к категории тех лиц, наличие кото­рых исключает административное выселение из служеб­ных помещений;

г) выселение из гостиниц (ст. 341 ГК). Оно допус­кается в отношении граждан, которые либо проживают, в гостинице сверх установленного МКХ союзной республики предельного срока, либо не вносят плату за поль­зование помещением, либо нарушают установленные в гостинице правила внутреннего распорядка.

Судебное выселение с предоставлением жилой пло­щади. Как отмечалось, этот вид выселения имеет общее значение. Отсюда, однако, не следует, что к нему можно прибегнуть во всех случаях, когда наймодатель пожела­ет выселить нанимателя. Если бы дело обстояло таким образом, право на жилую площадь утратило бы свой­ство устойчивости, являющееся одним из его основных качеств. Это качество обусловливает совершенно иной принцип: по общему правилу, выселение вообще невозможно, даже и с предоставлением другой площади. Ис­ключения из него установлены законом. Но если закон, предоставляя право на выселение, не определяет его по­рядка, должен применяться общий порядок — выселение по суду с предоставлением другого жилого помещения. Обычно же соответствующая оговорка содержится в са­мом законе.

Так, лица, выселение которых в административном порядке из служебных помещений, общежитий и любых ведомственных домов запрещено, несмотря на разрыв трудовых отношений, все же могут быть выселены, но лишь в судебном порядке и с предоставлением другого жилого помещения, если это прямо не исключено дейст­вующими правилами (ч. 2 ст. 334, ч. 3 ст. 339, ч. 3 ст. 340 ГК). Такой же порядок применяется при выселении из домов государственного, кооперативного и обществен­ного фонда, если по решению компетентного органа жи­лое помещение предназначается для производственных или общественных надобностей. Так в связи с решением Ленгорисполкома о расширении Московской гостиницы в Ленинграде за счет переоборудования соседних домов были предъявлены иски о переселении постоянных жиль­цов из этих домов на другую площадь. Для удовлетво­рения подобных исков необходимо, чтобы состоялось ре­шение компетентного органа власти не просто о новом, а о таком назначении дома, которое не связано с поселе­нием в нем других лиц с правом на площадь и предпо­лагает использование строения для каких-либо иных нужд (переоборудование его в клубное помещение, кино­театр и т. п.).

Особые правила установлены для выселения нани­мателя на время капитального ремонта (ст. ст. 318—319 ГК). Выселение «на время» означает, что жилищное обязательство не прекращается: после того, как капи­тальный ремонт будет завершен, наниматель вправе занять прежнее помещение. Но и выселение, и возврат прежнего помещения закон связывает с определенными условиями.

Для выселения необходимо, чтобы дом действитель­но нуждался в капитальном ремонте. Споры по этому поводу практически могут возникнуть лишь с личным собственником дома, так как постановка на ремонт госу­дарственных, кооперативных и общественных домов предопределяется решениями компетентных органов, уп­равляющих жилым фондом. В тех же отношениях прак­тически применяется и указание ч. 3 ст. 318 ГК о том, что по требованию нанимателя суд должен определить срок возврата ему прежнего помещения. Бывает, од­нако что ставя дом на капитальный ремонт наймодатель обращается к прокурору за санкцией на выселение нанимателя, утверждая, что дом находится под угрозой обвала, Органы прокуратуры должны решительно пресекать такие действия, проводя четкое различие между угрозой обвала и капитальным ремонтом, не связанным с такой угрозой.

В жилищных договорах всех видов, кроме заключен­ных с личным собственником, наймодатель обязан пре­доставить нанимателю на время ремонта за счет специ­ально образуемого маневренного фонда другое жилое помещение пригодное для проживания, хотя обычно и неравноценное помещению, из которого наниматель вре­менно выселяется. При этом, несмотря на сохранение прежнего договора, наниматель обязан вносить квар­тирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время ремонта, а если оно не предоставляется ввиду постановки на ремонт дома личного собственника, то квартирная плата вовсе не вносится.

После окончания ремонта нанимателю должно быть возвращено прежнее помещение. Однако когда ремонт сочетается с перепланировкой и переустройством, преж­нее помещение может перестать существовать либо су­щественно уменьшиться. Тогда по требованию нанимате­ля наймодатель обязан предоставить ему другое благоустроенное жилое помещение. Устанавливая, существен­но ли уменьшился размер помещения, нужно исходить из конкретных обстоятельств дела. Так, существенного уменьшения не будет, если оно затронуло только излиш­ки жилой площади. Но если жилое помещение раньше соответствовало жилищной норме, а после ремонта не достигает ее, размер помещения должен считаться умень­шившимся существенно. И наоборот, при значительных масштабах увеличения размера жилого помещения уже наймодатель может поставить вопрос о том, что прежней площади больше нет, а потому наниматель вправе при­тязать лишь на предоставление ему другого благоуст­роенного помещения. Возникающие при этом споры разрешаются судом.

Имеется еще одно основание к выселению в судебном порядке с предоставлением другой площади — снос дома в связи с отводом земельного участка, на котором он расположен, для государственных или общественных на­добностей (ст. 332 ГК). В таких случаях нанимателю и членам его семьи предоставляется другое благоустроен­ное помещение независимо от срока их проживания, а также от того, что они проживали на служебной площади или в ведомственном доме в силу специального жилищного обязательства. И только при сносе домов личных собственников право на предоставление другой площади имеют наниматели и члены их семьи, прожи­вавшие в сносимом доме не менее года. Жилое помеще­ние предоставляется той организацией, которой земельный участок отводится, а при сносе дома личного соб­ственника — исполкомом местного Совета. Но если зе­мельный участок, на котором находится подлежащий сносу дом личного собственника, отведен какой-либо организации и ей выделены средства для капитальных вложений на строительство жилых домов, другое жилое помещение предоставляется нанимателю этой организацией.