Geum.ru

Обязательственное право / О. С. Иоффе. Иоффе, О. С. 1975 Аннотация

Вид материалаКнига
Раздел ii
Договор имущественного найма
Порядок заключения и форма договора имуществен­ного найма.
Права и обязанности сторон
Подобный материал:
1   ...   12   13   14   15   16   17   18   19   ...   46
РАЗДЕЛ II

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В ВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ


ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

При возмездной реализации имущества оно переходит из собственности (управления) одного субъекта в собственность (управление) другого189. Напротив, при передаче имущества в возмездное пользование собствен­ник сохраняет свое право, но само имущество поступает во временное пользование, а как правило, и владение другого лица.

Поскольку возмездная реализация приводит к вы­бытию имущества из состава собственности его преж­него обладателя, материальным объектом такой реали­зации могут быть вещи, потребляемые и непотребляемые, индивидуально определенные и определяемые родовыми признаками. В отличие от этого при передаче имущества во временное возмездное пользование собственнику по истечении срока действия договора должна быть возвращена та же самая вещь. Поэтому материальным объектом обязательств такого рода могут быть только индивидуально определенные и притом непотребляемые вещи.

Установление обязательств по передаче имущества во временное возмездное пользование обусловлено рядом причин.

Во-первых, собственник может в данный момент не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необхо­димых предпосылок нет, ибо со временем она понадо­бится самому собственнику. Но вместе с тем вещь ока­залась бы омертвленной (иммобилизованной), если бы закон не допускал ее передачи даже во временное поль­зование другому лицу.

Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически. Ясно, что при таких обстоятельствах они не станут приобретать эту вещь в собственность. Но если бы они не могли получить ее даже во временное пользование, соответствующие их потребности вовсе не были бы удовлетворены.

В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда нео­существимо либо экономически нецелесообразно. Нап­ример, строительство в городе большого многоквартир­ного дома и последующее его содержание для группы граждан — задача более сложная, чем для государства, хотя в пользовании жилым помещением граждане ис­пытывают не эпизодическую, а постоянную потребность. В этих условиях, как правило, крупные коллективы или общество в целом должны выступать в качестве субъ­екта права собственности с предоставлением права поль­зования лицам, нуждающимся в соответствующих объектах.

Таковы объективные факторы, порождающие необхо­димость в обязательствах по передаче имущества во вре­менное пользование другого лица. Вместе с тем экономи­ческие законы, действующие при социализме, обусловли­вают возможность, а во многих случаях необходимость установления этих обязательств на возмездных началах.

Вещь в процессе ее использования изнашивается (амортизируется), утрачивая известную часть своей стоимости, на компенсацию которой вправе притязать собственник, временно уступающий пользование иму­ществом другому лицу. В течение того же периода соб­ственник не может извлекать из вещи ее полезные естественные свойства в целях удовлетворения различных своих потребностей. Эти потери также должны быть ему компенсированы, чтобы он смог использовать полу­ченный денежный или иной эквивалент на приобретение предметов, отвечающих его нуждам в данный момент.

Из сказанного, конечно, не следует, что возмездность составляет обязательный элемент всех отношений такого рода. Наоборот, у нас широко распространено и безвоз­мездное пользование отдельными видами имущества. Речь при этом идет не только о товарищеской взаимопо­мощи в отношениях между гражданами, но в первую очередь об огромном непрерывно расширяющемся круге случаев безвозмездного предоставления к услугам насе­ления многообразных видов имущества из общественных фондов. Более того, даже и при возмездном характере этих отношений уплачиваемое собственнику возна­граждение далеко не всегда достигает размеров, ком­пенсирующих износ вещи и уступку пользования ею. Общеизвестно, например, что квартирная плата, вноси­мая за пользование помещениями в государственном жилом фонде, нормируется по ставкам, которые покры­вают весьма незначительную часть расходов по содер­жанию и ремонту жилых строений.

Но как бы ни возрастало значение безвозмездности при социализме, до тех пор, пока сохраняется закон стоимости, а труд оплачивается по его количеству и ка­честву, не могут утратить своей решающей роли экви­валентно-возмездные экономические связи между инди­видом и обществом, между самими индивидами или их организованными коллективами. Этим определяется и роль возмездных отношений по передаче имущества во временное пользование другого лица.

Действующее законодательство в качестве оснований возникновения обязательств по передаче имущества в возмездное пользование предусматривает два вида договоров — имущественный наем и наем жилого поме­щения. Встречаются и такие термины, как «аренда» (например, сдача в аренду складских помещений) или «прокат» (например, сдача напрокат музыкальных ин­струментов). Нередко отмеченное терминологическое разнообразие отражает известное различие в регулиро­вании отдельных отношений. Так, существуют особые правила работы прокатных организаций, сдачи в аренду нежилых помещений и т. п. Однако наличие отдельных разновидностей таких договоров не устраняет коренной их общности как договоров имущественного найма. В этом смысле термины «имущественный наем», «аренда», или «прокат» равнозначны.

Договор имущественного найма применяется в отно­шениях между социалистическими организациями. В од­них случаях (например, при сдаче в аренду временно бездействующего оборудования) он носит эпизодический характер; в других же случаях основная или одна из ос­новных задач данного юридического лица в том и сос­тоит, чтобы обслуживать иные организации путем сдачи им имущества внаем. Таковы, например, функции отде­лов нежилых помещений исполкомов местных Советов, сдающих в аренду складские, торговые и тому подобные помещения.

В отношениях между организациями и гражданами договор имущественного найма имеет существенное значение в области прокатного обслуживания населения музыкальными инструментами, мотоциклами и велосипе­дами, спортивным инвентарем, предметами домашнего обихода. Гораздо реже используется в порядке найма социалистическими организациями имущество граждан. Это бывает в случаях сдачи гражданами в аренду дач­ного или жилого помещения для детского сада или пи­онерского лагеря, передачи для организуемых публичных выставок уникальных произведений живописи, скульп­туры, графики и т. п.

Для отношений, обоими участниками которых явля­ются граждане, имущественный наем не имеет сколько-нибудь существенного значения, так как передача одним гражданином своего имущества во временное пользова­ние другому обычно происходит при такой степени това­рищеской близости, которая, как правило, исключает возмездность, составляющую обязательный элемент до­говора имущественного найма. Применение этого дого­вора ограничивается здесь почти исключительно наймом дачных помещений, взысканием с поднанимателей жилой площади денежного вознаграждения за пользование домашней обстановкой нанимателя квартиры и иными аналогичными случаями.

В отличие от имущественного найма договор найма жилого помещения есть договор между нанимателем и собственником (владельцем) дома о предоставлении в возмездное пользование отдельной квартиры или комнаты. Поскольку в жилье может нуждаться не орга­низация, а гражданин, то только он и способен высту­пать как наниматель в этом договоре, кто бы ни сда­вал внаем жилое помещение. Когда же в аренду сдается жилой дом в целом, ее оформляют договором имущест­венного, а не жилищного найма. Тот же договор опосред­ствует сдачу в аренду части жилого дома, если в ка­честве арендатора выступает юридическое лицо, а не от­дельный гражданин.


Глава 1.

ДОГОВОР ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА


§ 1. Понятие и порядок заключения договора имущественного найма

Понятие договора имущественного найма. В договоре имущественного найма участвуют два контрагента: наймодатель и наниматель. Наймодатель — тот, кто предо­ставляет имущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования переда­ется, называется нанимателем. Соответственно между сторонами распределяются взаимные права и обязанно­сти: наймодатель обязан передать имущество в пользо­вание нанимателю, а последний обязан вносить наемную плату (ст. 275 ГК). Наниматель должен также возвратить имущество наймодателю в надлежащий срок. Ис­ходя из этого определяется понятие договора имущест­венного найма.

Договор имущественного найма есть договор, в силу которого одна сторона, наймодатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора воз­вратить его наймодателю.

Поскольку обязанность передать имущество и вно­сить плату возникает из достигнутого сторонами согла­шения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось, имущественный наем должен быть признан консенсуальным договором. Он является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наймодателю за использование его имущества. Вместе с тем договор носит взаимный характер, так как праву, наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствуют обязанность нанимателей по внесению наемной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества.

Участники отношений по имущественному найму связаны друг с другом заключенным договором. По­этому их субъективные права носят относительный характер: они могут быть нарушены лишь дру­гим договорным контрагентом и должны быть защищены только против возможных нарушений с его стороны. Однако сданное внаем имущество поступает во вла­дение нанимателя, а владение — такое правомочие, ко­торое может быть нарушено любым и каждым, осуще­ствляет ли его собственник или договорный контрагент. Например, Л. купил с рук запасное колесо к автома­шине «Москвич». Впоследствии оказалось, что оно похи­щено у Н. с машины, полученной им напрокат. Прокат­ный пункт вправе по виндикационному иску истребовать колесо от приобретателя. Поскольку, однако, нарушено не только право собственности, но и предоставленное нанимателю право владения, оно также должно полу­чить защиту со стороны закона, что и предусмотрено ст. 157 ГК. При этом, пока сохраняется договор найма, принадлежащее нанимателю право владения защищается не только против третьих лиц, но и против самого соб­ственника. Следовательно, в приведенном примере на­ниматель Н. вправе истребовать колесо у приобретателя Л., а если бы оно было истребовано прокатным пунктом, последний в период действия проката был бы обязан возвратить его нанимателю.

Выходит, таким образом, что договорное (относитель­ное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во вла­дение другого лица, порождает и определенные абсолют­но-правовые последствия. Они проявляются не только в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наем­ное имущество к любому другому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника (ч. 1 ст. 288 ГК). Это правило при­меняется как при смене собственника, так и при переходе сданного внаем имущества из оперативного управления госоргана-наймодателя в оперативное уп­равление другой государственной организации (ч. 2 ст. 288 ГК).

Право на временное возмездное пользование чужой вещью может возникнуть из договора не только найма, но и поднайма (ст. 287 ГК). Например, А., арендующий маломерное жилое строение местного Совета, часть его сдает в возмездное пользование Б. В этом случае в ка­честве нанимателя будет выступать А., а поднанима­теля — Б. Таким образом, поднаем — это такой до­говор, в силу которого наниматель имущества передает его целиком или в известной части во временное воз­мездное пользование другому лицу.

При поднайму в отношениях с наймодателем состоит только наниматель, а не поднаниматель. Последний на­ходится в правоотношениях лишь с нанимателем. Поэ­тому наниматель несет всю полноту ответственности пе­ред наймодателем за действия поднанимателя. Вслед­ствие тех же причин права поднанимателя становятся производными от прав нанимателя: с прекращением найма прекращается и поднаем.

По общему правилу, наниматель вправе сдать иму­щество в поднаем только с согласия наймодателя. Од­нако в отношениях по бытовому прокату, осуществляе­мому специальными прокатными организациями, сдача имущества в поднаем вовсе не допускается.

От поднайма следует отличать перенаем. При под­найме наниматель не только остается участником отношений имущественного найма, но и заслоняет собой фи­гуру поднанимателя, неся ответственность за его дей­ствия перед наймодателем. Напротив, при перенайме на­ниматель из отношений выбывает, заменяя себя другим лицом. Например, арендатор дачного помещения лишен возможности им пользоваться и, чтобы не утратить ранее внесенный задаток, прибегает к перенайму, т. е. привлекает какое-либо другое лицо для участия в право­отношении вместо себя.

Действующий закон не предусматривает возможности перенайма. Но перенаем не противоречит основным на­чалам и смыслу советского гражданского законода­тельства, а потому его использование не исключено. Ра­зумеется, однако, что он осуществим лишь по соглашению между прежним и новым нанимателем. Поскольку же имущественный наем — взаимный договор, перенаем соединяет в себе как уступку прав (цессию), так и пере­дачу другому лицу обязанностей нанимателя (перевод долга). А для совершения такого акта, как перевод долга всегда необходимо согласие кредитора (ст. 215 ГК). Поэтому и перенаем требует согласия наймодателя.

Отношения по имущественному найму регулируются нормами ГК (ст. ст. 275—294). Наряду с этим для неко­торых особых разновидностей имущественного найма изданы специальные правила или типовые договоры (например, Типовой договор на сдачу в арендное поль­зование жилого дома размером не свыше 60 кв. м жи­лой площади, утвержденный СНК СССР 25 ноября 1937г.)190. Отношения, связанные с бытовым прокатом, помимо ГК регулируются нормами Устава автомобиль­ного транспорта о прокате автомобилей (ст. ст. 97—99 УАТ РСФСР) и различными Типовыми договорами бы­тового проката, утвержденными Советом Министров со­юзной республики. Таковы, например, действующие в РСФСР Типовые договоры о прокате предметов до­машнего обихода, музыкальных инструментов и др. и о прокате роялей и пианино191. При этом в целях повышенной охраны интересов граждан установлено, что от­ступления в конкретных договорах от условий типовых договоров, ограничивающие права нанимателей, недей­ствительны (ст. 294 ГК).

Порядок заключения и форма договора имуществен­ного найма. Имущественный наем — это чаще всего не« плановый договор, и, чтобы заключить его, по общему правилу, ничего, кроме соглашения сторон, не требуется, Однако, когда обоими его участниками становятся со­циалистические организации, заключение договора не­редко должно опираться на определенные администра­тивно-правовые предпосылки. Так, торговые и конторские помещения, находящиеся в ведении исполкомов местных Советов, только по их распоряжению предоставляются в пользование социалистических организаций. Иногда административный акт, лежащий в основе договора иму­щественного найма, придает ему известные черты планового договора. Таковы, например, договорные отношения кинотеатров с кинопрокатными конторами, которые ос­новываются на распоряжении Главкинопроката о поста­новке вновь открывшегося кинотеатра на обслуживание соответствующей конторой, а самое снабжение кино­фильмами осуществляется в соответствии с утвержден­ным планом и репертуаром. В плановом порядке по до­говорам с органами транспорта социалистические орга­низации обеспечиваются транспортными средствами.

Если планово-административный акт компетентного органа должен предшествовать заключению договора, имущественный наем при отсутствии такого акта приз­нается недействительным.

В вопросе о форме рассматриваемый договор наряду с общими подчиняется некоторым специальным прави­лам. Так, по общему правилу ст. 44 ГК граждане офор­мляют его письменно, когда стоимость наемного имуще­ства превышает 100 руб., хотя бы наемная плата не до­стигала этой суммы. Но согласно специальным правилам ст. 276 ГК договор о найме имущества, заключенный между гражданами на срок более одного года, нуждает­ся в письменном оформлении во всех случаях, незави­симо от его суммы, под страхом исключения ссылок в судебном споре на свидетельские показания.


§ 2. Элементы договора имущественного найма

Субъекты. В отношениях по найму имущества субъектами, т. е. наймодателем или нанимателем, могут быть как граждане, так и социалистические организа­ции. При этом систематическая сдача имущества внаем организациями допустима лишь при условии, когда совершение таких сделок входит в их уставную дея­тельность. Что же касается граждан, го они не вправе прибегать к договору имущественного найма как к сред­ству извлечения постоянных доходов, а потому не дол­жны систематически выступать в качестве наймодателей.

Ввиду того, что рассматриваемый договор является обычно неплановым, выбор контрагентов зависит от усмотрения сторон и ограничивается только одним усло­вием: данный конкретный субъект должен быть право­способен к получению во временное возмездное пользование данного конкретного имущества. Однако в тех. случаях, когда согласно действующему законодательству заключение договора должно опираться на определенные планово-административные предпосылки, имущество мо­жет быть сдано внаем лишь тому, кто обозначен в рас­поряжении или ином планово-административном акте.

Право сдачи имущества внаем принадлежит его соб­ственнику или обладателю права оперативного управ­ления. Если это требование нарушается, сохранение на­нимателем своих прав зависит от его добросовестности и от всех других обстоятельств, исключающих истребо­вание имущества собственником (ст. ст. 151—157 ГК.). Но даже когда сохраняется действие договора найма, заключенного не с собственником, наниматель по требо­ванию собственника обязан вносить наемную плату ему, а не лицу, заключившему договор, и по истечении срока его действия возвратить имущество собственнику.

Г. Н. Полянская придерживается по этому поводу иного мнения. Она полагает, что «не обязательно, чтобы наймодатель являлся собственником передаваемой в пользование вещи», и приводит такие примеры, как сдача имущества внаем нанимателем или сдача внаем жилой площади членом жилищно-строительного коопе­ратива192. Но первый случай — не наем, а поднаем. Вто­рой же случай относится не к имущественному, а к жи­лищному найму, не говоря уже о том, что для заключе­ния договора здесь требуется согласие собственника — самого жилищно-строительного кооператива в лице его правления.

Несобственник может иметь в отношении вещи только право владения или также и право пользования. При на­личии у него одного лишь права владения (когда вещь сдается в залог, на хранение и т. п.) он не управомочен на заключение договора имущественного; найма. Когда же ему принадлежит право пользования, он сам является нанимателем и потому управомочен (при определенных условиях) заключить договор поднайма, но не найма. Из этого следует, что наймодателем может быть только соб­ственник вещи.

Объект. Основным материальным объектом рассмат­риваемого договора является сдаваемое внаем имущество, а действия по его передаче в пользование другому лицу составляют основной юридический объект договора иму­щественного найма.

Как уже говорилось, сдаваемое внаем имущество характеризуется непотребляемостью и тем, что оно опре­деляется индивидуальными признаками. В границах этих вещей, оставляя в стороне вещи, потребляемые и опре­деленные родовыми признаками, круг материальных объектов имущественного найма шире круга материаль­ных объектов купли-продажи. Так, здания и сооружения не могут быть объектом купли-продажи между госорганами, но в случае их временного неиспользования могут сдаваться в аренду одним предприятием другому.

Вместе с тем комплекс возможных предметов найма далеко не безграничен. В частности, запрещена сдача в аренду земли, ее недр и лесов. Не передаются в возмезд­ное пользование как действующие, так и временно закон­сервированные предприятия. Не считается действитель­ным договор о сдаче внаем садов и иных насаждений.

В каждом отдельном случае допустимость передачи в возмездное пользование той или иной вещи зависит от конкретного состава участников правоотношения. Так, сельскохозяйственные машины могут сдаваться напрокат только колхозам, совхозам и другим сельскохозяйствен­ным предприятиям. Арендаторами складских помещений могут быть только организации, но не граждане. Орга­низации по прокату предметов домашнего обихода соз­даны для обслуживания нужд населения.

Срок. Поскольку имущество передается другому лицу во временное пользование, обязательным элементом до­говора о его передаче становится срок. Отсюда, однако, не следует, что период действия договора должен быть обязательно определен в нем самом.

Существуют срочные, т. е. такие договоры, которые сами определяют срок их действия. Его продолжитель­ность зависит от усмотрения сторон, но во всяком случае не должна превышать в отношениях с участием граж­дан — 10 лет, в отношениях между организациями — 5 лет при аренде строений или нежилых помещений и 1 года при сдаче внаем оборудования или иного имущества, а в отношениях по бытовому прокату — срока, установлен­ного типовыми договорами. Указанные в договоре более длительные сроки подлежат автоматическому сокращено до периода, предельного с точки зрения действующего законодательства (ст. 277 ГК).

Договоры имущественного найма бывают и бессроч­ными, т. е. такими, в которых вообще не определяется срок их действия. Как и во всех других случаях того же рода, в бессрочном договоре по сдаче имущества внаем каждый из контрагентов в любой момент может потребо­вать его прекращения. Однако, учитывая, что имущество, полученное в пользование, должно более или менее дли­тельно обслуживать соответствующие потребности, закон устанавливает здесь для предупреждения другой сто­роны о намерении прекратить действие договора не 7-дневный срок, предусмотренный в ст. 172 ГК, а период гораздо большей продолжительности: 3 месяца — при найме строений и нежилых помещений и 1 месяц — при найме прочего имущества. В отношениях между органи­зациями договор прекращается также истечением уста­новленного для них предельного срока (5 лет или 1 год), если ни одна из сторон не отказалась от договора ранее. Что же касается договора бытового проката, то при от­сутствии в нем условия о сроке он считается заключен­ным на срок, указанный в типовом договоре (ст. 278 ГК).

Срочный договор имущественного найма может при определенных обстоятельствах стать бессрочным. Бывает, что по истечении установленного срока наниматель про­должает пользоваться имуществом, а наймодатель — по­лучать наемную плату, выражая тем самым согласие сохранить свои взаимоотношения. При этих условиях до­говор считается возобновленным на неопределенный срок и каждая сторона вправе прекратить его действие, пре­дупредив другую сторону за месяц, а при найме строений и жилых помещений — за 3 месяца. Это правило не при­меняется, однако, к договорам между социалистическими организациями и бытового проката, действие которых по истечении обусловленного срока должно быть прекра­щено (ст. 279 ГК).

Но у социалистической организации — нанимателя имеется другое преимущество, предусмотренное ст. 280 ГК. Надлежащим образом выполняя принятые на себя по до­говору найма обязанности, она приобретает по окончании срока действия договора преимущественное перед дру­гими лицами право на его возобновление. Наличие та­кого права не означает, конечно, что наймодатель обязан перезаключить договор на прежних условиях. В пределах, допускаемых законом, они могут быть изменены. Важно лишь, чтобы новые условия, предлагаемые наймодателем, не были худшими по сравнению с теми, на которых он готов сдать имущество внаем третьему лицу.

Преимущественное право нанимателя на перезаклю­чение договора обеспечивается исковой защитой. Когда, например, Управление продторгами Ленинграда отказалось возобновить договор с заготовительной базой о найме складского помещения, по иску базы договор был признан заключенным на очередной год решением Гос­арбитража при Ленгорисполкоме.

Однако в двух случаях указанное право нанимателя отпадает: если наймодатель, желая использовать иму­щество для собственных нужд, не намерен больше сда­вать его внаем или если меняется назначение имущества (например, конторское помещение решено превратить в жилое). Кроме того, когда предпосылкой имущественного найма служит изданный компетентным органом административный акт, тот же орган вправе прекратить действие уже заключенного договора или устранить воз­можность его перезаключения.

Права и обязанности сторон. Основная обязанность наймодателя состоит в своевременном предоставлении на­нимателю имущества, относительно которого заключен договор (ч. 1 ст. 281 ГК). Если бы наймодатель укло­нился от ее выполнения, наниматель имел бы право либо истребовать наемное имущество в принудительном по­рядке, либо расторгнуть договор. Независимо, однако, от того, какую из этих двух возможностей использует на­ниматель, он, кроме того, управомочен взыскать причи­ненные ему убытки (ст. 282 ГК). Впрочем, во многих слу­чаях заключение договора имущественного найма совпа­дает во времени с исполнением обязанности по передаче нанимателю самой вещи. Таков, в частности, порядок передачи гражданам напрокат велосипедов, спортивного инвентаря и т. п. Это, естественно, исключает нарушение наймодателем обязанности по передаче вещи, а потому и отпадает потребность в предъявлении к нему указанных исков.

Наймодатель, далее, обязан передать нанимателю вещь в таком состоянии, которое соответствует дого­ворным условиям и целевому назначению имущества, сдаваемого внаем (ч. 1 ст. 281 ГК). Так, если железная дорога, сдавая владельцу подъездных путей в аренду ва­гоны, не произведет их очистку от остатков ранее пере­возившегося груза, считается, что она не выполнила обя­занности по передаче арендатору имущества в состоянии, соответствующем его целевому назначению. Приведение наемного имущества в состояние, пригодное к использова­нию, — обязанность наймодателя. Но за его счет и с взы­сканием с него убытков это может сделать наниматель. И лишь за недостатки, прямо им оговоренные при заклю­чении договора, наймодатель ответственности не несет (ч. 3 ст. 281 ГК). Вместе с тем, если уже во время действия договора в силу не зависящих от нанимателя об­стоятельств имущество окажется в состоянии, непригод­ном для его использования по условленному назначению, наниматель вправе досрочно расторгнуть договор (п. 2 ст. 290 ГК).

После передачи имущества наймодатель не должен совершать действий, препятствующих его нормальному использованию. Например, дачевладелец нарушил бы указанную обязанность, если бы после передачи помеще­ния дачнику отключил водоснабжение, электросеть и т. п. При определенных обстоятельствах наймодатель обязы­вается также к совершению некоторых активных, поло­жительных действий, необходимых для нормального ис­пользования имущества нанимателем. Например, собст­венник музыкального инструмента, предоставляя пользо­вание им в своей квартире, обязан обеспечить пользова­телю доступ в квартиру в назначенные часы. Нарушение обязанностей такого рода также дает нанимателю право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Наряду с обязанностями наймодатель обладает опре­деленными правами, а соответствующие им обязанности несет наниматель.

Основная обязанность нанимателя состоит в своевре­менном внесении наемной платы (ст. 286 ГК). Наемная плата выражается обычно в периодических месячных, квартальных, годовых денежных платежах. По соглаше­нию сторон допускается единократная уплата за весь период действия договора, а для некоторых отношений (например, бытового проката) такой порядок предусмат­ривается специальными правилами. Установление наем­ной платы не в денежной, а в натуральной форме (в виде передачи продуктов, выполнения работы и т. п.) действующим законодательством не предусмотрено. Но в от­ношениях между гражданами нет препятствий для та­кого способа ее определения, как и для сочетания денежных и натуральных элементов.

Когда имущество сдается внаем социалистическими организациями в порядке осуществления своей уставной деятельности, размер наемной платы обычно опреде­ляется государственными тарифами. Государственные ставки нередко обязательны для них и при эпизодиче­ской сдаче имущества внаем. Так, согласно Положению о государственном социалистическом производственном предприятии193 последнее вправе сдавать в аренду вре­менно бездействующие здания и сооружения по ставкам, применяемым в данной местности, а временно неисполь­зуемое оборудование — с взиманием арендной платы в размере амортизационных отчислений по данному виду оборудования. В подавляющем большинстве остальных случаев, особенно если участниками договора являются граждане, стороны договариваются относительно раз­мера наемной платы самостоятельно. Они обязаны лишь соблюдать такие пределы, которые исключают превра­щение наемной платы в источник наживы.

Помимо внесения наемной платы, на нанимателя мо­гут быть возложены и некоторые другие платежи. На­пример, сдав в аренду дачу, гражданин вправе обусло­вить внесение нанимателем налогов и платежей по обя­зательному страхованию дачного помещения, а по до­говорам аренды государственных строений сам закон обязывает граждан страховать их за свой счет в пользу государства.

Наемная плата должна, вноситься независимо от фактического пользования вещью. Иногда, однако, частичная или полная невозможность ее использования в течение известного времени обусловливается обстоя­тельствами, относящимися к самой вещи и не вызван­ными виной нанимателя (например, заарендованный рабочий скот временно не может быть использован из-за заболевания). Если тем самым не просто уменьшается, а существенно ухудшается возможность использования наемного имущества, наниматель вправе требовать соот­ветственного уменьшения наемной платы, включая и ос­вобождение от обязанности по ее уплате за весь период, пока длится состояние полной невозможности использо­вания имущества.

Нарушение нанимателем обязанности по внесению наемной платы дает наймодателю право взыскать ее при­нудительно, а также расторгнуть договор, если платежи просрочиваются систематически, т. е. в течение трех ме­сяцев подряд (п. 3 ст. 289 ГК).

Другой обязанностью нанимателя является использо­вание имущества в соответствии с договором, а также общим его целевым назначением (ст. 283 ГК). Например, если бы арендатор использовал складское помещение не для хранения товаров, а для проживания своих работни­ков, это противоречило бы требованиям ст. 283 ГК. Одно из судебных дел заключалось в том, что Т., арендовавший маломерное жилое строение у исполкома местного Со­вета, не проживал в нем, а использовал для сдачи жиль­цам в зимнее и отдыхающим в летнее время. Иск испол­кома о досрочном расторжении договора аренды был удовлетворен на том основании, что наниматель исполь­зовал строение в противоречии с его целевым назначением.

В отношениях между организациями к использованию имущества не по назначению приравнивается его пол­ное или частичное неиспользование. Например, железная дорога вправе истребовать вагоны, переданные в аренду владельцу подъездных путей, если установлено, что, ос­вобожденные от груза, они систематически простаивают и не эксплуатируются в качестве перевозочного средства. Когда же нанимателем является гражданин, то, как пра­вило, факт неиспользования им имущества, полученного внаем, не отражается на действии договора. Исключение составляет аренда маломерных жилых домов, которые могут быть истребованы исполкомом местного Совета, если гражданин фактически не проживает в доме в тече­ние длительного времени.

Использование нанимателем имущества не по назна­чению дает наймодателю право на досрочное расторже­ние договора (п. 1 ст. 289 ГК).

На нанимателя возлагается также обязанность бе­режно относиться к наемному имуществу, обеспечивая его сохранность. В результате нарушения этой обязанности вещь может быть повреждена (если, например, на­ниматель допустил аварию автомашины) или уничтожена (если, например, вследствие аварии автомашина как транспортное средство перестает существовать). Вызван­ные нанимателем убытки должны быть им возмещены (ст. 292 ГК). Но поскольку возложение обязанности воз­местить убытки является одним из видов гражданско-правовой ответственности, оно допустимо лишь при виновности ответственного лица. По общему же правилу, риск случая несет собственник. А так как собственником, является наймодатель, то он и не вправе предъявлять какие-либо претензии нанимателю по поводу случайной гибели вещи. Если же но закону или условиям договора наниматель обязан страховать полученное в пользование имущество, но не выполнил этой обязанности, он и при случайной гибели вещи отвечает перед наймодателем в пределах суммы, которую можно было бы получить в виде страхового возмещения.

Установив, что ухудшение или гибель вещи произошли в момент, когда она находилась во владении нанимателя, надлежит исходить из презумпции его виновности. Это означает, что обязанность по возмещению убытков должна быть возложена на нанимателя, если не доказан, случайный характер ухудшения или гибели имущества. Та же презумпция, пока она не опровергнута, дает наймодателю право на досрочное расторжение договора (п. 2 ст. 289 ГК).

По истечении срока действия договора, а при его бес­срочности — по предъявлении требования наймодателем и истечении установленного льготного срока договор пре­кращается и наниматель обязан возвратить имущество наймодателю. Имущество должно быть возвращено в том состоянии, в каком наниматель получил его, т. е. в пол­ной сохранности, со всеми принадлежностями и т. п. Учитывается лишь обусловленная пользованием сте­пень нормального износа. Но в договоре может быть предусмотрен возврат имущества и в ином состоянии (ст. 291 ГК), например в отремонтированном виде, с вос­становлением износа и т. п. Когда внаем сдаются крупные объекты, снабженные инвентарем, он обычно фикси­руется в специальной описи, на основе которой объект
затем принимается наймодателем.

Уклонение нанимателя от обязанности своевременно возвратить имущество дает наймодателю право на его истребование в принудительном порядке. Он вправе, кроме того, взыскать убытки, причиненные ему просроч­кой, а также тем, что в возвращенном объекте отсутст­вуют или приведены в негодность некоторые составные части, принадлежности, элементы инвентаря и т. п.

Договор имущественного найма заключается обычно на длительное время. Важно поэтому определить, кто и в каких пределах обязан в период его действия обеспечи­вать содержание имущества, включая ремонт — как теку­щий, обусловленный повседневным использованием вещи, так и капитальный, вызываемый ее значительным износом. Распределение между сторонами указанных обязанностей может быть определено в договоре. Иногда этот вопрос разрешается в специальных правилах, типо­вых договорах и т. п. Так, согласно Типовому договору о сдаче гражданам в аренду маломерных жилых домов, капитальный ремонт возлагается на арендатора. Ут­вержденный Ленгорисполкомом Типовой договор о сдаче в аренду нежилых помещений предусматривает, что при передаче арендатору помещения в целом он обязан производить капитальный ремонт за свой счет, а при сдаче ему части помещения — за счет наймодателя, но своими средствами.

Если, однако, в законе, специальных правилах или в договоре соответствующее условие не предусмотрено, применяются диспозитивные нормы ст. ст. 284—285 ГК. В них учитывается, что обычное содержание имущества и его текущий ремонт призваны обслуживать потреб­ности нанимателя, поскольку без этого неосуществимо повседневное использование вещи, тогда как капиталь­ный ремонт является средством восстановления стои­мости имущества, сохранения его целостности и, следо­вательно, служит интересам наймодателя. Поэтому обязанность капитального ремонта возлагается на най­модателя, а текущего ремонта и обеспечения обычного содержания имущества — на нанимателя.

Наймодатель вправе расторгнуть договор, лишь когда наниматель не выполняет возложенной на него специальными правилами или соглашением сторон обя­занности по капитальному ремонту (п. 4 ст. 289 ГК) Что же касается обязанности по обычному содержание вещи и текущему ремонту, то ее нарушение дает право отказаться от договора, только если это ухудшило состояние имущества (п. 2 ст. 289 ГК). Нанимателю также предоставляется право на расторжение договора, когда свою обязанность по капитальному ремонту на­рушает наймодатель (п. 1 ст. 290 ГК). Но в распоря­жении нанимателя имеется и другая возможность — произвести необходимый ремонт самостоятельно, а свя­занные с ним расходы взыскать с наймодателя или зачесть в счет причитающейся наймодателю наемной платы (ч. 2 ст. 284 ГК).

От ремонта нужно отличать вносимые в имущество улучшения. Когда, например, арендатор жилого дома устанавливает в нем газопровод или взамен печного сооружает паровое отопление, то в подобных случаях речь уже идет не о поддержании целостности, а об известных изменениях объекта, усиливающих эффектив­ность его использования. Это и называют улучшениями. И если за время действия договора они полностью не амортизируются, нужно определять судьбу самих улуч­шений или связанных с ним материальных затрат сле­дующим образом.

Улучшения, внесенные с согласия наймодателя, должны быть им компенсированы в пределах необходи­мых затрат. Если же согласие наймодателя испрошено не было, применяются несовпадающие правила к улуч­шениям отделимым, которые могут быть изъяты из объекта найма при полном сохранении его прежнего состояния, и неотделимым, изъятие которых причинило бы вред наемному имуществу. Неотделимые улучшения переходят к наймодателю безвозмездно. Отделимые он тоже может оставить за собой, но с оплатой компенсации нанимателю. Если от оплаты таких улучшений наймодатель отказывается, они могут быть изъяты на­нимателем (ч. 2 ст. 293 ГК).

Приведенные правила касаются лишь таких измене­ний, вносимых в наемное имущество, которые имеют характер именно улучшений. Всякое иное переобору­дование объекта имущественного найма, не связанное с его улучшением, может быть произведено только с разрешения наймодателя. В противном случае нани­матель обязан восстановить прежнее состояние иму­щества и возместить наймодателю убытки,

Особенности договора бытового проката. В предше­ствующем изложении уже упоминался договор проката и отмечались некоторые его особенности. Конкретное выражение они находят в каждом из элементов дого­ворного обязательства.

Субъектный состав договора отличается тем, что в качестве наймодателя выступают лишь специализи­рованные прокатные организации, а нанимателя — только граждане при предъявлении паспорта или иного соответствующего документа. Прокат некоторых видов доступен лишь гражданам, отвечающим определенным требованиям, например имеющим водительские права, если напрокат сдается автомобиль. С малолетними до« говоры проката не заключаются, а с несовершеннолет­ними, достигшими 15 лет, могут быть заключены при наличии справки о заработке (стипендии) или с письменного согласия родителей (попечителей).

Срок проката зависит от пожелания нанимателя, но не должен превышать установленного типовым догово­ром максимального срока. По истечении обусловленного срока стороны вправе возобновить действие договора на следующий срок такой же продолжительности. Но так как право на преимущественное перезаключение до­говора нанимателю не предоставлено, нельзя возобнов­лять договор, если в порядке очередности его заключе­ния требует другой гражданин.

Форма проката всегда письменная. Конкретные ее реквизиты видоизменяются в зависимости от объекта, сдаваемого напрокат. Чаще всего договор фиксируется на типовых формулярах установленного образца с вру­чением одного экземпляра нанимателю и оставлением второго прокатной организации.

Права и обязанности сторон, помимо того, что ха­рактерно для любого правоотношения по имуществен­ному найму, предполагают совершение некоторых до­полнительных действий. Как указано в ч. 2 ст. 281 ГК, организация, заключающая договор бытового проката, должна в присутствии нанимателя проверить исправ­ность сдаваемого внаем имущества. Типовые договоры обязывают ее также осведомить нанимателя о порядке пользования имуществом, условиях проката и мерах ответственности за допущенные нарушения. В пределах установленного срока после заявления нанимателя прокатный пункт должен либо устранить обнаруженные в имуществе дефекты, либо заменить его исправным предметом. Несмотря на срочность прокатного дого­вора, наймодатель обязан принять сдаваемый нанима­телем объект проката в любое время и возвратить ему наемную плату за вычетом суммы, приходящейся на истекший период, включая день возврата вещи.

Прокатная организация вправе осуществлять надзор за содержанием и эксплуатацией имущества, чему со­ответствует обязанность нанимателя допускать к про­верке его состояния представителя этой организации. Если выяснится, что наниматель содержит или эксплуа­тирует имущество ненадлежащим образом, повредил его, самостоятельно отремонтировал или разобрал, до­говор может быть досрочно расторгнут с отнесением на счет нанимателя расходов по возвратной транспорти­ровке вещи и ее ремонту. При возвращении вещи без отдельных деталей наниматель обязан оплатить их стоимость в полуторном размере с начислением пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа. Наниматель, приведший полу­ченное напрокат имущество в полную негодность, имеет возможность либо передать наймодателю такой же по качеству и марке предмет, либо оплатить его стоимость по розничным ценам, оставив поврежденное имущество за собой.