Обязательственное право / О. С. Иоффе. Иоффе, О. С. 1975 Аннотация

Вид материала

Книга

Содержание Жилищные обязательства Виды жилищных обязательств. Право на жилое помещение.

Подобный материал:

• С. А. Трубачеева Алагуевская средняя школа Ольхонского р-на, Иркутской обл. Оформление, 112.38kb.
• Программа и регламент 24 мая День заезда. 10-00 15-00 Регистрация участников (центральный, 123.72kb.
• Россия Андрей Иоффе и региональный представитель партнерства, преподаватель из Орла, 108.02kb.
• Конспект лекций по общей части обязательственного права. Тема Понятие обязательства., 945.36kb.
• Смысл геральдических символов : цвета, 162.25kb.
• А. Ю. Попов фти им. А. Ф. Иоффе ран, Санкт-Петербург,, 21.5kb.
• Абрам Фёдорович Иоффе не раз рассказ, 271.67kb.
• А. Ю. Потехин Физико-технический институт им. А. Ф. Иоффе ран, Санкт-Петербург, Россия,, 19.84kb.
• Идеи гражданского образования на Чукотке Статья подготовлена Иоффе, 771.13kb.
• Четырнадцатая научная молодёжная школа "Физика и технология микро- и наносистем", 49.42kb.

Глава 2.

ЖИЛИЩНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА


§ 1. Понятие и виды жилищных обязательств

Понятие жилищного обязательства. Улучшение жилищно-бытовых условий трудящихся — одна из важ­нейших задач коммунистического строительства в на­шей стране. О масштабах ее выполнения можно судить уже хотя бы потому, что, как сообщалось на XXIV съезде партии, за 1966—1970 гг. в стране построены жилые дома общей площадью 518 млн. кв. м, а это позволило улучшить жилищные условия почти 55 млн. человек¹⁹⁴.

Однако, чтобы обеспечить наиболее целесообразное и максимально возможное при наличном жилом фонде удовлетворение потребностей населения в жилой пло­щади, необходим особый порядок нормирования жи­лищных отношений. Институт имущественного найма к этому не приспособлен. Регулируемый им договор совершается, по общему правилу, исключительно на основе соглашения сторон, и как только истекает срок его действия, наниматель обязан возвратить наймодателю полученный в пользование объект. Совершенно очевидно, что, если бы те же правила распространялись на жилищные отношения, распределение жилой пло­щади не зависело бы от степени нуждаемости, а право пользования ею время от времени прекращалось бы в противоречие с самой природой потребности в жилье, носящей постоянный характер.

Ввиду этого нормы ГК об имущественном найме применяются к жилищным отношениям, лишь когда это прямо предусмотрено законом. В частности, согласно указанию ч. 2 ст. 295 ГК к договору жилищного найма с учетом его специфики должны применяться рассчитан­ные на имущественный наем правила ст. ст. 281—285, 288, 291 и 292 ГК. Сам же наем жилого помещения вы­делен в ГК в особую главу (ст. ст. 295—341), следую­щую за главой об имущественном найме.

Однако основанием жилищных обязательств может быть не только договор найма жилого помещения. Они возникают и из других оснований, не носящих до­говорного характера, например из членства в жилищно-­строительном кооперативе (ЖСК). В то же время по­мимо норм ГК существуют специальные нормативные акты, рассчитанные как на договор жилищного найма, так и на иные жилищные правоотношения. В характери­стике источников правового регулирования жилищных отношений должны учитываться и эти акты.

Подавляющее большинство специальных норматив­ных актов по вопросам жилищного права издано нормотворческими органами союзных республик. Важ­нейшими среди них являются: Примерный устав ЖСК» утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г.¹⁹⁵. Типовой договор найма жилого помещения¹⁹⁶; Инструкция о порядке обмена жи­лых помещений, утвержденная Министерством комму­нального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г.¹⁹⁷. Акты общесоюзного значения в этой сфере гражданско-право­вого регулирования имеют гораздо меньшее распростра­нение (таково, например, постановление ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г. относительно квартирной пла­ты¹⁹⁸). Определенную роль в регулировании жилищных отношений играют акты местных органов (например, ре­шение Ленгорисполкома и Леноблсовпрофа по 26 июня 1961 г. «О порядке приема на учет и предоставления жи­лой площади в Ленинграде»¹⁹⁹.

Судебная практика по жилищным делам обобщена в постановлениях Пленума Верховного Суда СССР от 18 марта 1963 г. и 17 января 1974 г. «О практике при­менения статьи 62 Основ гражданского законодатель­ства Союза ССР и союзных республик»²⁰⁰; от 25 марта г. «О судебной практике по гражданским жилищ­ным делам»²⁰¹; от 25 февраля 1967 г. «О некоторых вопросах применения законодательства при рассмотре­нии судами дел по спорам между гражданами и жи­лищно-строительными кооперативами»²⁰². Пленум Верхов­ного Суда РСФСР издал постановления: от 20 декабря г. «О вопросах, возникших в практике применения судами некоторых норм ГК РСФСР, регулирующих жи­лищные отношения»²⁰³, от 28 января 1970 г. о выполнении судами РСФСР постановления Пленума Верховного
Суда СССР от 25 февраля 1967 г.²⁰⁴ и от 10 августа 1971 г. «О практике применения судами статьи 322 ГК РСФСР» ²⁰⁵.

По своей юридической природе жилищное право­отношение является обязательственным. В нем участвуют: на одной стороне тот, кто предоставляет жилое помещение в пользование, а на другой — лицо, которому оно предоставляется. Если жилищное правоотношение основано на договоре, стороны рассматриваются соот­ветственно как наймодатель и наниматель. Важнейшая функция наймодателя состоит в предоставлении жило­го помещения. Главная функция нанимателя сводится к внесению квартирной платы и использованию по­мещения по его целевому назначению (ч. 1 ст. 295 ГК).

Сложнее обстоит дело с жилищными правоотноше­ниями в ЖСК. Они связаны с управлением обще-коопе­ративными делами, получением и погашением банков­ского кредита, отпущенного на жилищно-кооперативное строительство, возмещением расходов по эксплуатации жилого дома. Но если иметь в виду устанавливаемое здесь жилищное обязательство, то оно означает: для ЖСК — обязанность предоставлять жилое помещение в пользование, а для члена ЖСК — обязанность уплаты пая, возмещения в соответствующей доле расходов по эксплуатации жилого дома и использования предостав­ленного жилого помещения по его целевому назначению. Объединив квартирную плату в договоре жилищного найма и различные выплаты в отношениях с ЖСК под общим наименованием «установленных платежей», мож­но выразить сущность жилищного обязательства в обоб­щенном виде.

Жилищным называется обязательство, в силу кото­рого одна сторона (наймодатель, ЖСК) должна пре­доставить жилое помещение в пользование, а другая сторона (наниматель, член ЖСК) обязана использовать это помещение по целевому назначению и вносить уста­новленные платежи.

В прошлом жилищное обязательство, если и не отождествлялось полностью, то все же сводилось почти исключительно к обязатель­ству, возникающему из договора жилищного найма. Даже Ю. Г. Басин, впервые в советской литературе поставивший и широко осве­тивший проблему жилищного правоотношения, не вышел по существу за рамки обязательственных связей наймодателя с нанима­телем²⁰⁶.

До тех пор, пока ЖСК не получала широкого развития, такое положение было вполне объяснимо. Когда же удовлетворение жи­лищных потребностей через ЖСК приобрело широкий размах, бы­лой подход к рассматриваемой проблеме явно устарел. Ныне с пол­ным основанием ставится вопрос о необходимости иной, более емкой трактовки жилищных обязательств²⁰⁷. Задача, однако, заключается в том, чтобы при подобной жизненно оправданной конструкции была соблюдена разумная мера, ибо имеется в виду не любое связанное с жилым помещением правоотношение, а лишь жилищное обяза­тельство и притом носящее самостоятельный характер, а не обра­зующее один из элементов другого, основного или исходного, право­отношения.

Ю. К. Толстой, например, предлагает, вместо главы «Наем жи­лого помещения», включить в Основы и раздел ГК, посвященный обязательственному праву, главу «Пользование жилыми помеще­ниями», закрепив в ней «все основания пользования жилыми поме­щениями, в том числе жилищный наем, членство в жилищно-строи­тельной кооперации, семейные отношения с собственником дома или членом кооператива, пожизненное пользование жилым помещением и т. д.»²⁰⁸. Но наименование «пользование жилым помещением» не­удачно, поскольку оно не согласуется с обязательственно-правовой природой соответствующих отношений, хотя обсуждается система одного из институтов обязательственного права. Закрепление в том же институте всех, пусть одних только обязательственных, основа­ний, также неоправданно. Некоторые из этих оснований порождают самостоятельные обязательства, лишь сопряженные с пользованием жилым помещением, но не тождественные ему (например, обяза­тельство по пожизненному содержанию). Что же касается семейных отношений с собственником жилого дома, то они влияют, конечно, на жилищные права граждан и учитываются в нормах жилищного законодательства. Но пока существуют семейные отношения, нет особого жилищного обязательства, которое в тот момент как раз и возникает или может возникнуть, когда семейные отношения пре­кратились или находятся в стадии прекращения.

Самостоятельными жилищными и именно обязательственными можно признать только правоотношения, основанные на жилищном найме или членстве в ЖСК. Во всех остальных случаях право поль­зования жилым помещением выходит за пределы обязательствен­ного права, либо входит составным элементом в иное обязательство, либо производно от жилищного обязательственного правоотношения (поднаем жилого помещения, проживание временных жильцов и т. п.). Нормы о таких отношениях в известной мере могут, а иногда и должны быть включены в главу ГК, посвященную жилищным обя­зательствам. Но это допустимо лишь в меру их неурегулированности соответствующими специальными институтами и при практической неотделимости от собственно жилищных обязательств. Отсюда сле­дует, что и общее определение жилищного обязательства должно ориентироваться не на любые правоотношения по использованию жи­лых помещений, а только на те, которые имеют своим основанием договор жилищного найма или членство в ЖСК.

Жилищные обязательства бывают разных видов, и наряду с общими нормами жилищного законодатель­ства каждый такой вид подчиняется специальным пра­вилам. Для исследования этих правил необходимо вна­чале подвергнуть классификации сами жилищные обя­зательства.

Виды жилищных обязательств. Деление жилищных обязательств на виды зависит от структуры жилого фон­да, существующего в СССР.

Основной жилой фонд в городах составляет государ­ственную собственность (ст. 6 Конституции СССР). Он образует единый государственный жилой фонд и под­разделяется на две составные части: фонд местных Со­ветов и ведомственный фонд.

Фонд местных Советов призван обслуживать жилищ­ные потребности граждан, проживающих в городах или иных населенных пунктах, независимо от места их ра­боты. Управление домами этого фонда осуществляют исполкомы местных Советов через свои жилищные уп­равления. В некоторых городах жилищные управления входят в состав отделов коммунального хозяйства, а в других — подчинены непосредственно исполкомам мест­ных Советов. В Москве, Ленинграде и в ряде других крупных центров страны, наряду с жилищными управ­лениями, осуществляющими оперативно-хозяйственную эксплуатацию жилых домов, существуют отделы (управ­ления) учета и распределения жилой площади, на кото­рые возложены исполнительные функции по постановке на учет и предоставлению жилой площади лицам, имеющим право получить ее. Непосредственное уп­равление отдельным домом или группой домов возло­жено на домоуправление или жилищно-эксплуатационную контору. Они действуют на началах хозрасчета, имеют расчетные счета в банке и выступают как са­мостоятельные субъекты гражданского права, т. е. как юридические лица (пп. 1, 2, 3 Типового положения об управлении домами (жилищно-эксплуатационной конторе, жилищной конторе) исполкома местного Совета депутатов трудящихся²⁰⁹).

Ведомственный фонд предназначен для удовлетворе­ния потребностей в жилье работников соответствующего министерства, иного ведомства, предприятия или учреж­дения. Общее управление домами ведомственного фонда осуществляет то предприятие, учреждение или ведом­ство, на балансе которого они значатся. Если жилой фонд министерства (ведомства) составляет не менее 200 тыс. кв. м, для управления им образуется жилищный отдел, а в остальных случаях — жилищный сектор (по­становление СНК СССР от 21 декабря 1943 г.²¹⁰). От­дельные дома или их группы находятся в ведении домо­управлений.

Наряду с государственным существует кооператив­ный и общественный фонд, состоящий из жилых строе­ний, которые принадлежат на праве собственности ко­оперативным и общественным организациям. Он исполь­зуется для обеспечения жильем членов и работников этих организаций в такой же мере в какой государствен­ный ведомственный фонд призван обслуживать жилищ­ные потребности работников государственных пред­приятий и учреждений. В особом положении находят­ся лишь дома жилищно-строительных кооперативов. ЖСК образуется для возведения жилого дома и после­дующего предоставления в нем квартир членам коопе­ратива в, соответствии с размером внесенного пая.

В состав жилого фонда СССР входят также дома, принадлежащие на праве собственности гражданам и образующие индивидуальный жилой фонд. Гражданин, проживающий в своем доме, пользуется им как соб­ственник, но может передать квартиру или комнату в возмездное пользование другому лицу по договору, подчиняющемуся нормам жилищного законодательства.

Если, от структуры жилого фонда перейти к класси­фикации жилищных обязательств, то окажется, что от­части она адекватна указанной структуре, но зачастую существенно с ней не совпадает. Действительно, можно говорить о разных правовых режимах для фонда местного Совета и индивидуального фонда. Но отличаю­щийся от них единый режим установлен для государ­ственных ведомственных, кооперативных и общественных домов (кроме домов ЖСК). В то же время дома ЖСК, хотя они и входят в кооперативный фонд, подчиняются особому режиму. Особый режим введен также для служебных жилых помещений, выделены ли они в государственном, кооперативном или общественном фонде. А в пределах государственного ведомственного, кооперативного и общественного фонда самостоятель­ную группу составляют жилищные обязательства, со­храняющиеся до тех пор, пока существуют трудовые правоотношения между нанимателем жилого помещения и наймодателем.

Необходимо, таким образом, различать следующие виды жилищных обязательств:

а) в домах местных Советов (включая жилую пло­щадь, передаваемую, ведомствами местным Советам);

б) в ведомственных домах (в домах государствен­ного ведомственного, кооперативного и общественного фонда) с дальнейшим их подразделением на общие обя­зательства, сохранение которых не зависит от трудовых отношений, и специальные обязательства, сохранение которых поставлено в такую зависимость;

в) в домах ЖСК;

г) в служебных помещениях;

д) в индивидуальных жилых домах²¹¹.

В основу анализа жилищных правоотношений дол­жны быть положены обязательства, возникающие при предоставлении площади в домах местных Советов.

Другие обязательства требуют анализа в специальных случаях и, как правило, путем сопоставления с одно­именными обязательствами, устанавливаемыми при по­селении в домах местных Советов.


§ 2. Возникновение жилищных обязательств

Предоставление жилых помещений (ст. ст. 296— 299 ГК, пп. 16—17 Примерного устава ЖСК, пп. 1—2 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г., пп. 1—3 постановления Пленума Вер­ховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.²¹²). В до­мах местных Советов жилые помещения предостав­ляются состоящим на учете лицам в порядке очеред­ности. На учет ставятся все лица, у которых нет жилой площади или в пользовании которых находится площадь, явно не соответствующая (по метражу, состоянию и т. п.) их потребностям. В некоторых городах для постановки на учет введен ряд дополнительных условий: опре­деленный срок проживания в данном городе, ут­рата жилого помещения в результате определенных причин (например, пребывания в армии) и т. п. В то же время отдельные категории граждан (например, генералы, адмиралы и офицеры, уволенные с воен­ной службы по состоянию здоровья, возрасту или сокра­щению штатов, а также военнослужащие сверхсрочной службы, прослужившие в Вооруженных Силах до увольнения не менее 20 лет) имеют право на первоочередное получение жилой площади независимо от времени поста­новки их на учет. Кроме того, если в жилом помеще­нии проживают на правах нанимателей лица офицер­ского или сержантского состава сверхсрочной службы» оно закрепляется за военным гарнизоном города, а при последующем освобождении может быть предоставлено лишь военнослужащему в соответствии с указанием начальника гарнизона.

Постановка на учет сама по себе жилищного обяза­тельства не порождает. Она имеет административно-правовое значение, обязывая исполком при распределении жилой площади соблюдать обусловленную учетом оче­редность. Поэтому и права, связанные с постановкой на учет, охраняются лишь в административном, но не в судебном порядке. Для гражданских правоотношений постановка на учет важна только как предпосылка появления в будущем тех юридических фактов, которые способны вызвать к жизни жилищное обяза­тельство.

То же самое следует сказать и относительно реше­ния исполкома о предоставлении жилого помещения, ко­торое принимается при участии представителей обще­ственных организаций в лице комиссии по жилищным вопросам. Поскольку такое решение субъективных граж­данских прав не порождает, сам исполком может его от­менить, а заинтересованные лица вправе в администра­тивном порядке обжаловать неправильные действия ис­полкома. Однако принятое и в установленном порядке не отмененное решение создает новое административное правоотношение, уже гораздо более конкретное, чем воз­никающее из факта постановки на учет, и в значительно большей степени подготовляющее формирование жилищ­ного обязательства. В силу этого правоотношения опре­деленному лицу выдается ордер на занятие конкретного помещения, а тем самым появляется и жилищное обя­зательство: указанный в ордере гражданин имеет право требовать, а обозначенное в нем домоуправление обя­зано предоставить соответствующее помещение. Своеоб­разие возникшего обязательства состоит в том, что оно должно быть либо реализовано, либо прекращено.

Его реализация предполагает заключение между ука­занным в ордере гражданином и домоуправлением до­говора жилищного найма. Если договор заключен, ранее возникшее жилищное обязательство, ограниченное лишь правом требовать конкретное помещение, трансформи­руется в обязательство, которое уже воплощает право пользования этим помещением. Но так как договор мо­жет быть заключен только при наличии ордера, то нужно признать, что в завершенном виде жилищное обя­зательство возникает из сложного юридического состава. В него входят ордер и договор, как имеющие граждан­ско-правовое действие, и не включаются постановка на учет и решение исполкома, которые сами по себе не вызывают каких-либо гражданско-правовых последствий, хотя и необходимы для их наступления²¹³.

Прекращение обязательства, обусловленного выда­чей ордера, может произойти ввиду либо отказа гражда­нина от своих прав по ордеру, либо их отпадения вслед­ствие признания ордера недействительным. Гражданин считается отказавшимся от своих прав, если прямо зая­вил об этом исполкому или не реализовал их путем заключения договора в пределах установленного в дан­ном городе срока (3—10 дней), а наймодатель впослед­ствии площадь ему не предоставляет. Если же отказ от прав не последовал, для прекращения жилищного обя­зательства необходимо, чтобы ордер был признан не­действительным.

Поскольку ордер порождает жилищное (граждан­ское) обязательство, признать его недействительным может только суд и лишь по единственному основа­нию — ввиду нарушения установленного порядка, т. е. процедуры и условий выдачи ордера. При нарушении процедуры (например, ордер выдан не на основании решения исполкома) иск о признании ордера недействи­тельным предъявляет исполком. При нарушении усло­вий (например, ордер выдан на несвободное помеще­ние) иск о признании ордера недействительным могут также предъявить лица, чьи права ущемляются (напри­мер, гражданин, проживающий в помещении, на занятие которого другому лицу выдан ордер).

Последствия признания ордера недействительным за­висят от того, был ли судебный спор возбужден до или после занятия жилого помещения. В первом случае дело ограничивается признанием ордера недействительным, и право на занятие жилого помещения отпадает. Во вто­ром случае ввиду недействительности ордера прекра­щается и заключенный на его основе договор, а потому занявший жилое помещение должен быть выселен (ст. 335 ГК). Правда, одновременно исполком обязыва­ется предоставить ему прежнее, а если это невозможно, то другое жилое помещение. Другое жилое помещение предоставляется также лицам, у которых раньше во­обще не было жилой площади и которые заняли ее по ордеру, выданному с соблюдением установленной про­цедуры, но с нарушением прав других граждан. Однако выполнение решения суда о выселении не ставится в за­висимость от выполнения его же решения о том, чтобы выселяемому была предоставлена другая жилая пло­щадь: данное обязательство в результате признания ордера недействительным отпадает, а вместе с ним от­падает и право пользования жилым помещением.

Описанный порядок в принципе распространяется и на ведомственные дома. Особенности состоят в том, что, во-первых, если в данном городе не введен единый учет нуждающихся в жилой площади, его для своих ра­ботников обеспечивают сами предприятия и учреждения совместно с фабзавместкомами. Во-вторых, жилые по­мещения распределяются по совместному решению ад­министрации и фабзавместкома, которые могут изменить очередность, приняв во внимание производственные до­стижения работника или, наоборот, факты совершения им антиобщественных поступков. В-третьих, принятое ре­шение утверждается исполкомом, выдающим также ор­дер на занятие помещения, а если дом возведен за счет поощрительных фондов предприятия, исполком обязан выдать ордер на основе сообщенного решения, не утвер­ждая его.

Однако до тех пор, пока ордер не выдан, жилищные права у конкретных лиц не возникают, а потому адми­нистрация и фабзавместком вправе изменить принятое ре­шение, и такие действия обжалуются лишь в порядке подчиненности. В административном порядке обжалу­ется также отказ исполкома в выдаче ордера, причем, когда решение администрации и фабзавместкома не нуждается в утверждении, но исполком считает его про­тивозаконным, обязанность выдачи ордера отпадает, если это решение отменяется вышестоящим для данного предприятия или фабзавместкома органом. В противном случае, поселившись в отведенном ему помещении, граж­данин приобретает право на него и может добиваться судебного признания своего права, а на основе такого признания — выдачи ордера. Выданный ордер реали­зуется путем заключения договора, и таким образом жилищное правоотношение приобретает завершенный вид. Поэтому отныне не отмена состоявшегося решения, а лишь судебное признание ордера недействительным спо­собно упразднить возникшие юридические последствия. Если поводом к такому признанию служит тот факт, что администрация не согласовала своего решения с фабзавместкомом, с иском в »суд о признании ордера недей­ствительным вправе обратиться профсоюзная органи­зация.

По-особому устанавливаются в ведомственных домах специальные жилищные обязательства. Обязательство признается специальным, если жилая площадь в ведом­ственном доме предоставлена в связи с трудовыми отно­шениями, а данное ведомство (предприятие или учреж­дение) включено в утвержденный Правительством СССР или союзной республики список, дающий наймодателю право прекратить жилищное обязательство ввиду пре­кращения трудовых отношений с нанимателем. Тем са­мым юридический состав, порождающий такое обяза­тельство, расширяется по сравнению с основаниями жи­лищных обязательств, возникающих в других ведом­ственных домах: при самом предоставлении жилой пло­щади обладание правом на нее ставится в зависимость от сохранения трудовых отношений. Поэтому не только недействительность ордера, но и прекращение трудовых отношений может повлечь судебное признание жилищ­ных обязательств прекратившимися.

В то же время, возникнув сперва как специальное, обязательство может впоследствии трансформироваться в общее. Это происходит не только вследствие исключе­ния данного ведомства из утвержденного правитель­ством списка, но и по причинам, предусмотренным в ч. 2 ст. 334 ГК: а) работник прекратил трудовые отно­шения не по собственному желанию и не из-за наруше­ния трудовой дисциплины или совершения преступления, а по иным причинам (например, по сокращению штатов); б) имея право на жилое помещение, вместе с уво­ленным работником проживают инвалиды войны, инва­лиды труда I и II групп, пенсионеры по старости, персо­нальные пенсионеры, члены семьи лиц, находящихся в Вооруженных Силах СССР, а также военнослужащих ,и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязан­ностей военной службы²¹⁴. И как только специальное жилищное обязательство преобразуется в общее, оно включается в сферу действия общих норм жилищного права, кроме изъятий, специально предусмотренных законом.

Известное сходство имеется между основаниями уста­новления специальных и таких жилищных обязательств, которые возникают при проживании в служебных жилых помещениях. Эти обязательства тоже зависят от трудо­вых правоотношений. Но они связаны и с рядом других условий.

Во-первых, помещение должно быть признано слу­жебным еще до предоставления работнику. Решение об этом принимает исполком независимо от принадлеж­ности дома, но когда дом принадлежит ЖСК, то лишь с его согласия. Во-вторых, работник должен относиться к категории лиц, которые в силу характера трудовых от­ношений обязаны проживать по месту работы (комен­данты, дворники, швейцары и т. п.) или могут быть по­селены в служебном здании той организации, в которой они работают (например, квартира для директора, вы­деленная в здании школы, для главврача — в здании больницы и т. п.). Категории соответствующих работни­ков определяются законодательством Союза ССР или постановлениями Советов Министров союзных респуб­лик. В-третьих, ордер, именуемый специальным, должен быть выдан на занятие помещения именно как служебного. Он выдается по представлению организации, заселяющей служебное помещение, и с его держателем за­ключается договор:

Если отсутствует хотя бы одно из перечисленных условий, жилищное обязательство либо вовсе не возни­кает (например, при поселении в здание школы не ра­ботающего в ней гражданина), либо приобретает харак­тер обязательства, устанавливаемого соответственно в домах местных Советов или в ведомственных домах. Когда же все условия налицо, возникает своеобразное обя­зательство, отличающееся от жилищных обязательств других видов. В частности, наниматель служебного по­мещения не пользуется правом на его бронирование при своем длительном отсутствии, на изменение договора путем раздела, объединения жилых помещений и др., на сдачу помещения в поднаем, его обмен и т. п.

Но и жилищное обязательство по поводу служебного помещения трансформируется в общее, если появляются основания, предусмотренные ч. 2 ст. 334 и ч. 3 ст. 339 ГК: а) смерть работника, получившего служебное помеще­ние, где продолжают проживать члены его семьи; б) ос­вобождение работника от должности, в связи с которой служебное помещение было предоставлено, если он не прекратил трудовых отношений с той же организацией (например, переход дворника на работу техника-смотри­теля в том же домоуправлении); в) наличие в составе совместно проживающих с работником членов семьи тех же лиц, которые перечислялись при характеристике ус­ловий преобразования в общее специального жилищного обязательства в ведомственных домах.

Как и во всех рассмотренных случаях, в домах ЖСК жилищные обязательства также возникают в силу слож­ного юридического состава. Но по своим элементам он весьма своеобразен: его образуют не ордер и договор, а членство в ЖСК, решение ЖСК о предоставлении жи­лой площади и ордер на ее занятие.

Членство в ЖСК дает право требовать предоставле­ния жилой площади, соответствующей размеру пая, после сдачи построенного дома в эксплуатацию и при условии внесения части пая в установленном размере с последующим погашением другой его части в установ­ленные сроки. Возникшее из членства правоотношение является жилищным. Но так как его предмет в виде конкретной квартиры еще не определен, возможные споры рассматриваются не судом, а общим собра­нием ЖСК, в исключительную компетенцию которого входит распределение жилых помещений между пай­щиками.

После принятия решения ЖСК о предоставлении кон­кретной квартиры конкретизируется и самое жилищное обязательство. Но и в этом случае дает о себе знать ис­ключительная компетенция ЖСК в распределении жи­лых помещений: если принятое общим собранием реше­ние не изменено, но ЖСК не выполняет своей обязан­ности предоставить пайщику уже выделенную квартиру, она может быть истребована по суду; напротив, при из­менении в установленном порядке ранее принятого реше­ния спор может быть урегулирован не судом, а только общим собранием ЖСК.

В соответствии с решением ЖСК исполком выдает ордер на квартиру. Отказ в его выдаче может быть вполне законным, как, например, в случаях, когда члены семьи пайщика, согласившиеся поселиться в кооператив­ном доме и учтенные при выделении ему квартиры, впо­следствии возражают против включения их в ордер, на­мереваясь остаться проживать на прежней площади²¹⁵, Встречаются, однако, и случаи незаконного отказа в вы­даче ордера, например, по тем мотивам, что не включенные в него члены семьи пайщика, которые и впредь остаются проживать на площади местного Со­вета, не желают в связи с переселением пайщика переехать на предоставляемую им исполкомом площадь мень­шего размера. Так как после принятия соответствую­щего решения ЖСК у пайщика уже возникло право требовать конкретную квартиру, отказ в выдаче ордера может быть оспорен в суде с привлечением ЖСК в ка­честве ответчика и исполкома как третьего лица на сто­роне ответчика.

Но не следует думать, что тем самым ордер вовсе не включается в юридический состав, порождающий жилищные обязательства в ЖСК²¹⁶. Возникнув с момента принятия в члены ЖСК, они трансформируются с на­ступлением каждого нового входящего в сложный сос­тав юридического факта. Определенная трансформация вызывается и выдачей ордера, ибо теперь уже ЖСК не вправе изменить свое решение о предоставлении квар­тиры, а его решение об исключении из кооператива мо­жет быть обжаловано в суде, и в случае удовлетворе­ния иска пайщик считается восстановленным как в член­стве, так и в праве пользования жилой площадью (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.). Поскольку, таким образом, выдача ордера не формальный момент, а юридический акт, обо­гащающий субъективные права пайщика, он включается в тот юридический состав, который необходим для воз­никновения в полном объеме жилищного обязательства в ЖСК.

И лишь для установления жилищного обязательства в индивидуальном жилом фонде требуется не сложный состав, а единичный юридический факт — договор соб­ственника дома с нанимателем. Этому договору не только не предшествует, но и не может предшествовать административный акт. А если бы он был издан в виде, например, ордера на квартиру в индивидуальном жилом доме, то ни к чему не обязывал бы собственника и как противозаконный не имел бы юридической силы.

Право на жилое помещение. Каждый, кто проживает в жилом помещении на законном основании, имеет оп­ределенное право на него. В таком понимании право на жилое помещение принадлежит не только нанимателю, но и проживающим с ним членам его семьи, поднани­мателям, временным жильцам и т. п. Очевидно, однако, что право нанимателя и, например, право поднанима­теля существенно отличаются одно от другого. Первое является основным, а второе зависимым, и потому пре­кращение договора найма прекращает поднаем, тогда как отпадение поднайма никакого влияния на жилищный наем не оказывает. Первое устойчиво, а второе преходяще: наниматель, соблюдающий все условия договора, по общему правилу, бессрочно сохраняет право пользо­вания жилым помещением в отличие от поднанимателя, который по истечении определенного срока это право утрачивает. Первое полнообъемно, а второе обладает «усеченным» содержанием: у поднанимателя нет права на обмен жилого помещения, его раздел, дальнейшую сдачу в поднаем и т. п.

Независимое, устойчивое и полнообъемное в преде­лах данного вида жилищного обязательства субъектив­ное право есть право на жилое помещение. Если же пользование жилым помещением на законном основании лишено перечисленных признаков, оно должно квалифи­цироваться как право проживания.

Теоретическое обоснование права на жилое помещение или, по принятой тогда терминологии, права на жилплощадь впервые пред­ложил в 1940 году С. И. Аскназий²¹⁷, охарактеризовав его как особое право «на чужую вещь», оформляемое договором, но не зависящее от него в своем существовании. Впоследствии С. И. Аскназий ото­шел от указанной позиции, признав, что правомочия нанимателя всегда должны рассматриваться как элементы договорного правоот­ношения²¹⁸. Но тут же он отмечал, что «рассмотрение правомочий съемщика жилого помещения как элемента двустороннего договор­ного отношения все же не исключает возможности пользоваться тер­мином «право на жилое помещение», если понимать его только как термин, выражающий комплекс правомочий съемщика на пользова­ние и распоряжение жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию»²¹⁹.

Тем не менее и в новом варианте концепция С. И. Аскназия вызвала возражения. И. Л. Брауде и А. И. Пергамент считают, что термин «право на жилплощадь» «отражает неправильный взгляд на полномочия съемщика как на вещное право на чужое имущество. Он не помогает практике, так как создает впечатление о наличии у съемщика каких-то прав на переданное ему по договору жилищ­ного найма помещение, существующих независимо от заключенного договора. Этим самым невольно снижается значение договора в жи­лищных отношениях, в то время как договор должен быть признан одним из главных орудий в деле правильного использования жилищ­ного фонда»²²⁰.

Однако от признания права на жилое помещение особым вещ­ным правомочием отказался и сам С. И. Аскназий. Выдвинутая же им новая конструкция не принижает роли договора, если учитывать, что право на жилое помещение возникает из законченного юриди­ческого состава, в подлежащих случаях включающего в себя и договор. Тот факт, что, несмотря на срочность договора, это право в принципе бессрочно, предопределен законом, а не концепцией С. И. Аскназия. Что же касается потребностей практики, то без специального выделения названного права она вообще не может обойтись, и при разрешении едва ли не любых жилищных споров (о выселении, обмене, разделе жилой площади и т. п.) прежде всего и выясняется, имеет ли проживающий в жилом помещении граж­данин право на него или, несмотря на законность проживания, оно отсутствует. Именно практические потребности и сыграли главную, роль в том, что подвергаемое критике понятие права на жилое по­мещение — либо как само собой разумеющееся, либо в иной ин­терпретации — не сходит со страниц жилищно-правовой литературы и широко используется в судебных решениях по жилищным делам.

По общему правилу ст. 301 ГК, право на жилое по­мещение принадлежит как самому нанимателю, так и наравне с ним проживающим с нанимателем членам семьи: супругу, детям, родителям, другим родственникам и нетрудоспособным иждивенцам. Однако супруг, дети, родители и другие родственники приобретают право на жилое помещение уже в силу самого факта совместного проживания с нанимателем, тогда как нетрудоспособные иждивенцы для приобретения такого права должны, помимо этого, вести с нанимателем общее хозяй­ство²²¹.

Если кто-либо из перечисленных лиц как член семьи включен в ордер или в заключенный с личным собст­венником дома договор, за ним признается право все­литься в помещение и равное с другими членами семьи, включая нанимателя, право пользования этим помеще­нием. Иначе обстоит дело с последующим вселением тех же лиц, когда они в ордер (договор) не включены, но наниматель готов их к себе поселить (ст. 302 ГК). Такое вселение возможно лишь в установленном по­рядке (например, с соблюдением действующего в дан­ном городе паспортного режима) и только с согласия всех проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, а в индивидуальном жилом фонде — также с согласия собственника дома. Однако не требуется со­гласия на вселение к родителям несовершеннолетних де­тей, а в индивидуальном жилом фонде, кроме того, без согласия собственника можно вселить супруга и нетрудо­способных детей, если наниматель занимает изолирован­ное помещение. Вместе с тем вселившийся приобретает равное со всеми членами семьи право на жилое помеще­ние только при условии, что между ним, нанимателем и совершеннолетними членами семьи не было иного со­глашения (например, о вселении без права на жилую площадь или с правом лишь на ту комнату, в которой все­лившийся будет проживать). Но когда проживание или вселение к нанимателю члена семьи порождает право на жилое помещение, это право не утрачивается и после разрыва семейных отношений. Однажды возник­нув, оно может быть прекращено лишь на предусмот­ренных законом общих основаниях.

Изложенные правила распространяются на все виды договорных жилищных обязательств. Отсюда следует, что в любом из них право на жилое помещение при­надлежит как нанимателю, так и членам его семьи. Но условия существования этого права определены для жилищных обязательств отдельных видов по-раз­ному.

В домах местных Советов, ведомственных и индиви­дуальных жилых домах члены семьи имеют не только равное с нанимателем, но и независимое от его право­мочий право на жилое помещение. Поэтому право каж­дого из них сохраняется даже при прекращении жи­лищного обязательства с нанимателем.

Напротив, при установлении специальных жилищ­ных обязательств в ведомственных домах или в слу­жебных помещениях члены семьи, имея равное с нани­мателем право на жилое помещение, сохраняют его до тех пор, пока наниматель не утрачивает трудовых отно­шений с наймодателем, в связи с которыми жилое по­мещение предоставлено. В этом смысле права членов семьи зависимы от прав наниматели. Но речь идет о за­висимости не от жилищных прав, а от его трудовых отношений. Так, если наниматель не прекратил трудо­вых отношений, но утратил право на данное жилое по­мещение вследствие, например, переезда к супругу, члены семьи полностью сохраняют свои права. Но если наниматель до или даже после утраты права на жилое помещение прекратит трудовые отношения с наймодателем, это повлечет и утрату жилищных прав членами его семьи. И именно потому, что правомочия членов семьи в обязательствах такого рода зависят не от жи­лищных, а от трудовых отношений нанимателя, они подпадают под понятие права на жилое помещение, а не просто права на проживание в нем. Более того, как уже от­мечалось, не всегда прекращение трудовых отношений с нанимателем оказывает влияние на жилищные права и самого нанимателя, и членов его семьи. Это происхо­дит только в особо предусмотренных законом случаях. Когда же специальное жилищное обязательство пре­вращается в общее, члены семьи, и без того имевшие равное с нанимателем право на жилое помещение, ста­новятся обладателями этого права уже независимо от трудовых отношений нанимателя.

По-иному решается вопрос о праве на жилое поме­щение в домах ЖСК (пп. 16, 19, 21, 24, 25 Примерного устава ЖСК и пп. 2—4, 7 постановления Пленума Вер­ховного Суда СССР от .25 февраля 1967 г.). В принципе такое право принадлежит только самому члену коопе­ратива, и если членство им утрачивается, это обуслов­ливает и утрату жилищных прав совместно проживаю­щими с ним членами его семьи. Тем не менее правомо­чиям членов семьи присущ некоторый элемент независимости, приближающий их к праву на жилое помещение.

Во-первых, при вступлении в ЖСК гражданин ука­зывает членов семьи, которые будут совместно с ним проживать и с учетом которых определяются масштабы допустимого участия пайщика в кооперативном жилищ­ном строительстве. Названные пайщиком члены семьи включаются в решение ЖСК о выделении пайщику квартиры и в ордер, выдаваемый на этом основании исполкомом местного Совета. Тем самым они приобре­тают право на вселение в кооперативную квартиру, хотя бы против этого возражал пайщик, и не могут быть впо­следствии выселены им по мотивам разрыва семейных связей. В таком же правовом положении оказываются и те члены семьи, которые, в установленном порядке были вселены пайщиком уже после занятия им коопе­ративной квартиры.

Во-вторых, члены семьи пайщика утрачивают жи­лищные права только при таком прекращении членства в ЖСК, которое не обязывает кооператив принять в свой состав кого-либо из них. Эта обязанность отсутствует, если пайщик сам выбывает из ЖСК либо исключается из него за неподчинение уставу, невыполнение членских обязанностей, систематическое разрушение и порчу жи­лого помещения. Напротив, при исключении пайщика из ЖСК ввиду невозможности совместного с ним прожива­ния кооператив обязан принять в свой состав любого изъявившего такое желание члена семьи из числа сов­местно проживающих с пайщиком и возвратить исклю­ченному паенакопление после внесения пая вновь приня­тым членом. В случае смерти пайщика ЖСК несет ана­логичную обязанность перед совместно проживавшими с пайщиком наследниками, причем с разрешения испол­кома в ЖСК могут быть приняты несколько наследни­ков, если имеется возможность выделить каждому из них изолированное жилое помещение. При отсутствии на­следников, их отказе от дальнейшего проживания в квар­тире ЖСК или если они там вообще не проживали, право на вступление в кооператив приобретают сов­местно проживавшие с умершим члены его семьи, а внесенными ими суммами компенсируется пай, перешедший к другим лицам по наследству. Преимуще­ственное право на вступление в ЖСК принадлежа­щее членам семьи пайщика, обеспечивается судебной защитой. И если оно будет реализовано, жилое помещение останется в пользовании членов семьи, несмотря на выбытие из ЖСК его первоначального члена.

В-третьих, при определенных обстоятельствах возмо­жен принудительный раздел пая между пайщиком и чле­нами его семьи. Такое право предоставляется супругу пайщика при расторжении брака, если внесенный пай относится к общему супружескому имуществу, а каж­дому из супругов можно выделить в занимаемой квартире отдельную, хотя бы и не изолированную, комнату²²². Тогда в ЖСК принимается также второй супруг с тем, что в случае несоответствия выделенной ему части квар­тиры размеру приходящегося на его долю пая между су­пругами производятся дополнительные денежные расчеты. Когда же раздел пая ввиду отсутствия необходи­мого числа комнат неосуществим, супруг, не являющийся пайщиком, вправе либо взыскать с другого супруга свою долю в деньгах и освободить жилое помещение, либо сохранить за собой в прежнем объеме право на прожива­ние в кооперативной квартире.

Из сказанного видно, что правомочия членов семьи, проживающих совместно с пайщиком в кооперативной квартире, не могут получить однозначной оценки — лишь как право проживания или только как право на жилое помещение. До тех пор, пока пайщик сохраняет членство в ЖСК, правомочия членов его семьи не выходят за пре­делы права проживания. Но это — особое право прожи­вания, уступающее по устойчивости праву пайщика только в том смысле, что может быть прекращено вслед­ствие выбытия пайщика из состава кооператива. После прекращения отношений членства между ЖСК и пайщи­ком, а в отношениях между разводящимися супругами и независимо от этого, право проживания либо пре­кращается, либо сохраняется у одних и преобра­зуется в право на жилое помещение у других членов семьи.

Право проживания. От права на жилое помещение право проживания отличается тем, что производно (за­висимо) от него, носит временный (срочный) характер, ограничено правомочиями, предоставленными обладате­лем права на жилое помещение, и возникает из поднайма или вселения временных жильцов.

Поднаем (ст. ст. 320—322, 324 ГК, п. 5 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.) устанавливается договором нанимателя жилого помеще­ния с третьим лицом — поднанимателем. В поднаем может быть сдано жилое помещение целиком, если нани­матель и все члены его семьи временно отсутствуют, со­храняя право на это помещение. Для сдачи в поднаем части помещения требуется, чтобы в результате вселения поднанимателя на каждого проживающего приходилась площадь в размере не менее установленной нормы (в РСФСР — 9 кв. м).

Обязательной предпосылкой действительности до­говора поднайма является согласие на его заключение наймодателя и всех совершеннолетних членов семьи нанимателя. При сдаче во временное пользование третьих лиц жилого помещения в квартире ЖСК возни­кают наемные, а не поднаемные отношения, ибо сам сдающий не является нанимателем — он пользуется по­мещением в силу членства, а не договора жилищного найма. Однако правила ГК, установленные для под­найма, распространяются и на эти отношения с тем, что их возникновение предполагает согласие не наймо­дателя, а правления ЖСК (ч. 2 ст. 298 ГК). И только в служебных помещениях договор поднайма заключен быть не может.

Поднаем — договор возмездный и срочный. Взимае­мая с поднанимателя квартирная плата не должна пре­вышать той, которую за сданное в поднаем помещение вносит сам наниматель, а в ЖСК — возмещаемых наймодателем за то же помещение эксплуатационных рас­ходов (ст. 305 ГК). Повышение квартирной платы до двукратного размера допускается, только когда наряду с жилым помещением поднаниматель пользуется пред­метами домашней обстановки. Извлекаемые нанимате­лем посредством поднайма нетрудовые доходы подле­жат взысканию в пользу государства. А если нетрудо­вые доходы извлекаются путем систематической сдачи в поднаем изолированной комнаты, она может быть изъята у нанимателя по правилам ст. 5 ГК, запрещаю­щей осуществление права вопреки его назначению в нашем обществе.

Срок при поднайме существен потому, что за подна­нимателем не признается право возобновить договор по его истечении. И если не состоится соглашение о про­лонгации договора, наниматель с наступлением об­условленного срока вправе в судебном порядке высе­лить поднанимателя, Такое же право наниматель имеет и по бессрочному договору, но должен предупредить поднанимателя о его прекращении за три месяца.

Поднаниматель состоит в правоотношениях только с нанимателем, которые, однако, производим от отно­шений последнего с наймодателем. Поэтому наниматель отвечает перед наймодателем за действия поднанима­теля, и независимо от истечения срока поднайма он прекращается одновременно с прекращением жилищного найма.

Временные жильцы (ст. ст. 323—324 ГК, п. 6 поста­новления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.) отличаются от поднанимателей тем, что они вселяются в жилое помещение не только для времен­ного, но и безвозмездного проживания (как гости, зна­комые и т. п.). Право на их вселение вытекает из всех видов жилищных обязательств, включая обязательства, связанные со служебными помещениями. Оно может быть по взаимному согласию осуществлено как нанима­телем (членом ЖСК), так и проживающими с ним со­вершеннолетними членами семьи. Согласия наймодателя (правления ЖСК) на его осуществление не тре­буется. Но если временные жильцы вселяются на срок свыше полутора месяцев, необходимо соблюсти то же, что и при поднайме, условие о размере жилой площади, приходящейся на каждого проживающего.

Указанный срок важен, однако, не для содержания правомочий временных жильцов, а только для опреде­ления условий их вселения. Наниматель и совершенно­летние члены его семьи могут в любое время потребо­вать, чтобы временный жилец освободил помещение, и вправе выселить его в судебном порядке. Лишь такие временные жильцы, как поселившиеся к своим подо­печным опекуны и попечители, выселяются после пре­кращения опеки или попечительства.

Принадлежащее поднанимателям и временным жиль­цам право на проживание, сколько бы оно ни продол­жалось, не может перерасти в право на жилое поме­щение. Исключение сделано для двух случаев: а) за опекунами и попечителями, назначенными к престаре­лым или инвалидам и поселившимся на их площадь, эта площадь может быть закреплена исполкомом после прекращения опеки (попечительства), если они добро­совестно выполняли свои обязанности; б) исполком обязан закрепить освобожденное нанимателем жилое помещение за поднанимателями или временными жиль­цами, если ими являются инвалиды Отечественной войны, семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести на фронтах Отечественной войны, и если перечисленные лица поселились на дан­ную площадь до 1 января 1948 г. (постановление Совета Министров СССР от 15 августа 1948 г.²²³).