Отчетов об оценке, выполненных нок

Требования к отчетам НОК, касающиеся их формы и содержания определены соответствующими нормативными документами (см. Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке, утверждены совместным приказом Министра юстиции РК от 21.11.2002 г. №172 и министра финансов РК от 02.12.02 г. №598, с изменениями, внесенными совместным приказом министра юстиции РК от 01.09.04 г. №250 и Министра финансов РК от 10.09.04 г. №349).

Дополнительно к требованиям законодательства Банк предъявляет ряд дополнительных требований как по оформлению отчета, так и по содержанию.

Дополнительные требования по оформлению отчета об оценке

Обязательным приложением к отчетам об оценке должны являться перечни имущества по форме, соответствующей Приложению 2 к Соглашению о сотрудничестве;
Отчет об оценке должен содержать: подробное описание объекта оценки с указанием его месторасположения относительно крупных автодорог либо значимых объектов; цветные фотографии объекта оценки (фотографии должны быть вставлены в электронном виде в описательную часть отчета). Вместе с отчетом об оценке на бумажном носителе НОК передает клиенту лазерный диск с записью всех фотографий, сделанных на объекте, в том числе не вошедших в отчет об оценке. При фотографировании следует выбирать следующие виды (данное положение не касается имущества, поступающего в собственность залогодателя в будущем, ТМЦО и денежных средств, предоставляемых в качестве предмета залога):

недвижимость – вид снаружи, вид внутри (офисные или жилые помещения, коридоры, санузлы, отопительной системы, инженерные коммуникации), необходимо зафиксировать фрагменты конструктивных элементов строения, имеющие повышенный физический износ (выпадения фрагментов штукатурки, подтеки на потолке и стенах вследствие разрыва рулонного покрытия кровли и т.д.), необходимо зафиксировать панорамное фото с охватом соседних участков, ближайших строений с подробным описанием подъезда. Пересечения с ближайшими улицами расстоянием до объекта;
оборудование – если цех небольшого размера, то желательно сделать панорамный снимок всей производственной линии полностью. Если предметом залога является крупный имущественный комплекс (например, ТЭЦ или спиртоводочный завод), следует сфотографировать снаружи – производственные и административные здания, внутри – основное технологическое оборудование по каждому цеху, а также оборудование основных вспомогательных служб;
воздушный транспорт, карьерная техника – вид снаружи, вид внутри (салон);
месторождения – панорамный снимок карьера/рудника и его инфраструктуры (вахтовые городки и их инженерные коммуникации, ЛЭП – на вводе в трансформаторную подстанцию) и фотографии основного технологического оборудования, используемого для добычи полезных ископаемых;
земельные участки - чёткое обзорное фото ЗУ с захватом соседних участков, строений. Фото подъезда к земельному участку (как с проезжей части, так и земельного участка). Обязательно указание всех особенностей ЗУ (угол наклона, доля неровностей в ЗУ, неудобицы). Фото ограждения (забора), выезда на проезжую часть, фото всех строений на ЗУ при их наличии. Указание ближайших пересечений улиц. При заключении договоров с Заказчиками НОК обязан указать клиенту обо всех ограничениях по принимаемому в залог обеспечению (крутые склоны, наличие лога, подтапливаемые водами ЗУ и т.д.) до проведения оценки (дабы исключить возможность отказа клиенту Банком после проведения оценки).

При оценке применяется средневзвешенный курс KASE на дату оценки (основание: соответствие концепции рыночной стоимости, принятой в международных стандартах бухгалтерского учета, письмо Национального Банка РК №24209/128 от 22.02.02 г.).
Полученная рыночная стоимость объекта оценки как в тенге, так и в долларах США должна быть округлена до сотен в соответствии с правилами математического округления.

Дополнительные требования по содержанию отчета об оценке

При оценке залогового имущества необходимо руководствоваться следующими принципами и положениями:

Наиболее эффективное использование - наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную стоимость. Например, когда оценке подвергаются здания и строения, находящиеся на земельном участке, их оценка не может быть ниже, чем стоимость свободного от застройки земельного участка. В подобных случаях наиболее эффективным использованием земельного участка является снос строений и продажа участка, свободного от застройки.

Доказательность отчета – в отчете об оценке в обязательном порядке должны быть указаны фактические данные, используемые для проведения оценки с указанием источника их получения, а также обоснование расчетов. Количество объектов-аналогов не должно быть менее двух, при этом источник информации по одному из них должен быть абсолютно независимым от заемщика или залогодателя. В тех секторах рынка, которые достаточно хорошо развиты, требуется приведение информации о трех объектах-аналогах и выше.

Финансовый анализ – проведение финансового анализа за последние три года требуется в обязательном порядке при оценке крупных имущественных комплексов (с валютой баланса от 500 млн.тенге), корпоративных акций, не котирующихся на KASE и долей в ТОО.

Эластичность спроса по цене – при оценке залогового имущества необходимо учитывать коэффициент эластичности спроса на реализуемое имущество по цене. Существует 3 основных типа спроса: неэластичный (когда процентное изменение величины спроса меньше, чем процентное изменение цены), с единичной эластичностью (когда процентное изменение величины спроса равно процентному изменению цены) и эластичный (когда процентное изменение спроса больше, чем процентное изменение цены). Таким образом, чем больше значение эластичности спроса по цене, тем незначительнее при прочих равных условиях величина ликвидационной стоимости объекта отличается от величины его рыночной стоимости. В этой связи представляется целесообразным учесть влияние фактора эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объектов путем введения в формулу расчета поправочного коэффициента:

Поправочные коэффициенты

Тип спроса	Значение поправочного коэффициента
Неэластичный	(0;0,76)
С единичной эластичностью	0,76
Эластичный	(0,76;1)

В случае, когда оценке подвергается капиталоемкое имущество, имеющее помимо прочего социальную значимость (например, имущество ТЭЦ), имеется весьма ограниченный круг лиц, которые могут быть заинтересованы в его приобретении. Соответственно тип спроса является неэластичным по цене, что должно быть учтено в оценке.

НДС - одним из наиболее часто возникающих вопросов при оценке имущества является вопрос о НДС, а именно: «Должна ли итоговая величина рыночной стоимости, указываемая оценщиком, включать в себя НДС, и если да, то каким образом это должно рассчитываться и указываться в отчете об оценке?». В международных стандартах оценки сказано: «Рыночную стоимость следует понимать как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учёта любых связанных со сделкой налогов», т.е. налог на добавленную стоимость, как и все косвенные налоги, является экономическим понятием, связанным с государством и не имеет отношения к конкретному объекту собственности (его полезности), а относится к сделке и ее условиям.

В соответствии с Налоговым кодексом РК, базой для НДС является оборот по реализации (ст.212). На дату же оценки залогового имущества реализация не возникает, следовательно, и базы для расчёта НДС нет. Поэтому, при расчёте стоимости залогового имущества необходимо очистить используемые в процессе оценки цены аналогов и прочих исходных данных от НДС:

Наименование документа	Наличие НДС в цене	Примечание
Бухгалтерский баланс (стоимость основных средств, нематериальных активов, тмц, суммы уставного капитала и дохода, а так же прочих активов и пассивов)	нет	Стандартами бухучёта предусмотрен раздельный учёт (на разных счетах учёта) стоимости имущества и НДС.
Незавершённое строительство – акты формы №КС-2 и №КС-3	имеется	Необходимо включение в оценочную стоимость только при определении залоговой стоимости незавершённого строительства зданий жилого фонда. При определении стоимости прочего строительства берётся стоимость без НДС.
Объявления о продажах движимого и недвижимого имущества физических лиц	нет
Объявления о продажах движимого и недвижимого имущества юридических лиц	и да и нет	Требуется уточнение у продавца. Если цена включает затраты по НДС, необходимо исключить НДС, разделив на коэффициент (1+ НДС в %/100).
Договора купли-продажи (основные средства, поступающие в будущем) с резидентами РК	имеется	Стоимость берётся без НДС.
Договора купли-продажи (основные средства, поступающие в будущем) с нерезидентами РК	нет

Классификация отделки

Выделим три основные класса отделки:

высококачественный ремонт,
обычный ремонт,
требующее ремонта состояние

Параметр	Высококачественный ремонт	Обычный ремонт (износ до 40%)	Требующее ремонта состояние (износ свыше 40%)
Потолки	Выравнивание, левкас, покрытие водоэмульсией; Устройство подвесных потолков из гипсокартона; Натяжные потолки	Неровные, левкас низкого качества, покрытие водоэмульсией
Стены	Выравнивание, левкас, покрытие водоэмульсией; Декоративная штукатурка; Декоративные панели из натурального дерева; Обои; Керамическая плитка	Неровные, оклеенные обоями/ окрашенные/покрытые водоэмульсией
Полы	Ламинат; Наборный паркет; Линолеум; Керамическая плитка; - Дощатые	Дощатые/линолеум/щитовой паркет
Санузлы	Сантехника высокого качества	Сантехника любая
Оконные блоки	Металлопластиковые, алюминиевые, комбинированные, деревянные со стеклопакетами	Деревянные, открывающиеся с двойным остеклением
Двери	Деревянные	Крагиус, ДСП, филенчатые
Стоимость ремонтных работ на 1 кв.м, USD^{^}
А. Давность проведенного капитального ремонта – не более года, авторский дизайн, дорогие стройматериалы (ценные породы дерева, камня и пр.)	До 300	0	- 100
Б. Давность капитального ремонта – не более трех лет, использованные строительные материалы – современные, качественные	До 150
В. Давность капитального ремонта – от трех лет до пяти лет, использованные строительные материалы – устаревшие	До 80
Г. Давность капитального ремонта – от пяти лет до десяти лет	До 50

***

Оценочная стоимость предмета залога может быть определена на основе одного или нескольких методов оценки (в зависимости от наличия информации):

Рыночный/сравнительный подход к оценке

в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка, например рынку недвижимости и автотранспорта. Понятие рыночной стоимости формулируется следующим образом:

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которой должна достигать собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействий незаконных стимулов. Подразумевается, что при сделке купли-продажи передача прав от продавца к покупателю производится при соблюдении следующих условий:

Мотивация покупателя и продавца имеет типичный характер, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.
Обе стороны хорошо информированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов.
Имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное количество времени (достаточное для того, чтобы с информацией о продаже объекта ознакомились потенциальные покупатели и приняли решение о покупке).
Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке.
Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке имеет возможность выбрать альтернативные объекты. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на рынке.

Область применения оценки на основе рыночного/сравнительного подхода - оценка транспортных средств, товарно-материальных ценностей, оборудования, объектов недвижимости, котирующихся на фондовом рынке ценных бумаг, в редких случаях - имущественных комплексов.

Blog

Отчетов об оценке, выполненных нок

Содержание

Требования по содержанию, оформлению и срокам подготовки

отчетов об оценке, выполненных НОК