Отчетов об оценке, выполненных нок

Вид материала

Так как на практике в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной
Второй этап расчёта
Третий этап расчёта
Моральный износ - 12% , физический износ по конструктивным элементам
Основные методы оценки земельного участка
С – ставка платы за 1 кв.м. земельного участка; Sуч
Методы сравнительного подхода
Производственные здания
Жилые здания

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7

Так как на практике в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения. Информационной базой для приведённой методики расчёта может служить информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы.

Второй этап расчёта - корректировка восстановительной стоимости объекта на соответствие строительной готовности. Коэффициент строительной готовности можно определить, используя следующую таблицу:

Конструктивный элемент	Доля стоимости конструктив. элемента в общей величине удельного показателя, %	Степень выполнения работ, %	Коэффициент строительной готовности
Фундамент	8,7	100	8,7
Каркас	17,3	100	17,3
Наружные стены	26	50	13
Перегородки	1,1	50	0,6
Перекрытия	5,1	40	2,4
Кровля	7,3	0	0
Заполнение оконных и дверных проёмов	5,8	0	0
Полы	4,3	0	0
Отделка	7,9	0	0
Отопление и вентиляция	5,6	0	0
Водопровод и канализация	3,3	0	0
Электроосвещение	1,9	0	0
Прочие работы	5,7	0	0
ИТОГО	100		42%*

*Если строительство жилого комплекса ведётся на нескольких пятнах, определяется средневзвешенная готовность по стройке. Для этого необходимо сначала определить строительную готовность по каждому пятну в отдельности, затем сложить значения и полученную сумму разделить на количество пятен.

Пример. Для определения стоимости незавершённого строительством объекта используем в качестве сравнительной единицы стоимость 1 м²1-ой очереди жилого комплекса. Так как он полностью соответствует основным требованиям, предъявляемым к типичному объекту:

одинаковое функциональное назначение,
близость физических характеристик (класс конструктивных систем),
сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов.

Данные, необходимые для расчёта:

дата окончания строительства 1-ой очереди жилого комплекса – 01.01.2003 г.;
общая площадь 1-ой очереди жилого комплекса - 60 419,2 кв.м;
стоимость строительства 1-ой очереди жилого комплекса - 18 952 685 дол.США;
площадь застройки 1-ой очереди жилого комплекса - 21 235 кв.м;
площадь застройки 2 -ой очереди жилого комплекса - 21 975 кв.м;
общая площадь 2 -ой очереди жилого комплекса - 62 524,7 кв.м;
коэффициент строительной готовности – 0,44.

Расчёт:

1) Определение восстановительной стоимости объекта

С_о = 18 952 685 : 60419,2 * 62 524,7 * 1 *1 * 1 * 1,04 = 20 397 680 дол.США, где

К_п- коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ, и строительной площади – 1;

К_н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением - 1 ;

К_м – коэффициент, учитывающий местоположение объекта - 1;

К_пз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%) -1;

К_в– коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР в период между базовой датой и датой момента оценки – 1,04.

2) Корректировка восстановительной стоимости объекта на соответствие строительной готовности

20 397 680 дол.США * 0,42 = 8 567 026 дол.США

Таким образом, стоимость 2-ой очереди жилого комплекса незавершённого строительством составляет 8 567 026 долл. США.

Третий этап расчёта выполняется в том случае, если проводится оценка объекта финансируемого дольщиками (имеются договора долевого участия). Корректировка восстановительной стоимости объекта (или стоимости замещения) на сумму заключенных и оплаченных договоров долевого участия.

Пример. Восстановительная стоимость незавершенного строительством жилого комплекса определена в сумме 8 567 026 долл. США

По данным, предоставленным компанией, по состоянию на 25.05.06г. по строящемуся жилому комплексу рассчитан процент проданных площадей: 59,2%, т.е. процент непроданных площадей равен 40,8%.

Следовательно, стоимость незавершенного строительством жилого комплекса составит:

8 567 026 долл. США *40,8% = 3 495 346 долл. США

Особенности оценки методом восстановительной стоимости эксплуатируемых зданий.

В процессе эксплуатации здания и сооружения подвергаются износу, т.е. их стоимость с годами снижается. При оценке имущества часто возникает задача оценить остаточную стоимость, т.е. из восстановительной стоимости вычесть величину износа. Реальный износ здания не является прямой функцией его фактического возраста, так как интенсивность износа может быть разной в зависимости от внешних климатических воздействий, качества содержания здания, частоты и качества проводимого ремонта, воздействия производственных вибраций и других факторов. Имеет значение и качество строительства.

В практике оценки различают два вида износа: физический износ и функциональный (моральный) износ.

Физический износ означает потерю физических возможностей объекта в процессе его эксплуатации. Физическому износу подвержены здания, сооружения, машины, оборудование и т.д. В результате развития физического износа объект переходит в предельное состояние, с наступлением которого эксплуатация объекта либо приостанавливается для проведения ремонта, либо полностью прекращается, и объект списывается. В ходе ремонта какую-то часть износа удается устранить, поэтому износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Признаки физического износа устанавливаются в основном путем осмотра (визуальным способом). При осмотре объекта используются простейшие приспособления (уровень, отвес, метр, металлическая линейка, молоток, бурав и т.д.). Ориентировочный процент износа отдельно по конструктивным элементам приведен в таблице №1.

Таблица № 1

Физический износ	Оценка физического состояния	Общая характеристика технического состояния
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.
21-40	Удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.
41-60	Неудовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.
61-80	Ветхое	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих – весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь при проведении охранных мероприятий или при полной смене конструктивного элемента.
81- 100	Негодное	Конструктивные элементы находятся в разрушительном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы.

Здания и сооружения, имеющие физический износ свыше 40%, принимать в качестве предмета залога не рекомендуется.

Процент износа в целом здания определяется по следующей формуле:

И_ф= сумма a_i х g_i / 100;

где И_ф - физический износ здания (%);

a_i - износ конструктивного элемента здания;

g_i - удельный вес стоимости конструктивного элемента от стоимости здания.

Удельный вес ориентировочно приведен ниже:

фундамент -7%

стены и перегородки - 42%

перекрытия -12%

кровля -3%

полы - 6%

прочие элементы - 30%

итого: 100%

Под моральным износом подразумевается несоответствие имущества современным требованиям. На основе функциональных дефектов конкретного здания устанавливается размер морального износа. Например: здание не телефонизировано, стоимость устройства телефонизации составляет 0,9% восстановительной стоимости здания, то есть отсутствие этого вида благоустройства оценивается в том же размере - 0,9%, а иногда и больше.

Пример определения стоимости здания с учетом физического и морального износа.

Например первоначальная стоимость здания определена в сумме 200 000 тенге.

Моральный износ - 12% , физический износ по конструктивным элементам:

фундамент - 50%

стены и перегородки - 50%

перекрытия -10%

кровля - 50%

полы -10%

прочие элементы -30%

Применяя формулу, получаем:

И_ф = (50 х 7 + 50 х 42 + 10 х 12 + 3 х 50 + 6 х 10 + 30 х 30) : 100 = 3680 : 100 = 36,8%.

Стоимость здания будет равна: 200 000 х 0,632 х 0,88 = 111 232 тенге,

где 0,632 = (100 -36,8)/100;

0,88 = (100- 12) /100.

***

Правильность выбора метода оценки имеет большое значение при определении оценочной стоимости. Поэтому необходимо знать, в каких случаях применяется тот или иной метод. Ниже представлены дополнительные требования по содержанию отчетов об оценке в разрезе видов имущества.

Объекты недвижимости

К оценке объектов недвижимости применимы затратный, доходный и рыночный подходы. При этом необходимо учитывать некоторые особенности, так в период сокращения сделок необходимо пользоваться методом сравнительного анализа продаж.

Жилая недвижимость. Оценка квартир должна проводиться с применением метода рыночной информации. При этом количество использованных объектов-аналогов должно быть не менее трех. Объектом-аналогом считается квартира, расположенная в том же районе, что и оцениваемый объект, с таким же материалом стен, с такой же планировкой. При проведении расчетов осуществляются корректировки на этаж, физическое состояние, год постройки, местоположение. Расчет корректировок выполняется на 1 кв.м общей площади.

Оценка жилых домов выполняется примерно по той же схеме, при условии развитого рынка и наличии аналогов по совершенным сделкам. При проведении расчетов осуществляются корректировки на общую площадь дома, материал стен, размер земельного участка, наличие и состав инженерных коммуникаций, физическое состояние, год постройки, местоположение. Расчет корректировок может выполняться на 1 кв.м жилого дома или на 1 сотку земельного участка (в случаях когда основной ценностью объекта является не жилой дом, а земельный участок). При составлении перечня имущества, входящего в состав жилого дома, возникает вопрос о разделении рыночной стоимости всего объекта между стоимостью земельного участка и самого жилого дома. Разделение производится следующим образом: стоимость земли рассчитывается как свободной от застройки на основании рыночных данных, затем из общей стоимости объекта отнимается стоимость земельного участка. Полученная разница представляет собой стоимость жилого дома без учета стоимости земельного участка. Кроме того, при оценке жилых домов обязательно используется затратный метод.

В случаях, когда при осмотре жилой недвижимости обнаруживаются расхождения с правоустанавливающими документами, НОК обязана отразить данные расхождения в отчете об оценке и отнять из рыночной цены объекта затраты, связанные с узаконением самовольно проведенных перепланировок, сноса и возведения строений.

Коммерческая недвижимость. Основные принципы оценки коммерческой недвижимости на базе рыночного подхода схожи с оценкой жилой недвижимости, однако существует ряд особенностей. Во-первых, при оценке коммерческой недвижимости важно провести оценку доходным подходом, поскольку способность приносить доход – основная характеристика данного вида актива. Кроме того, оценка доходным подходом позволяет наиболее объективно учесть площади общего пользования, непосредственно не участвующие в генерации денежного потока. В некоторых случаях при оценке бизнес-центров, когда площади сданы в долгосрочную аренду по заниженным по сравнению с текущими арендными ставкам, может возникнуть ситуация, когда при оценке по рыночному подходу получается завышенная стоимость (данная стоимость не может быть ассоциирована с принципом наиболее эффективного использования, поскольку не соблюдается условие юридической допустимости). Поэтому при оценке коммерческой недвижимости (особенно большой площади) возникает объективная необходимость расчета стоимости объекта как минимум двумя подходами – рыночным и доходным. При этом, в условиях стагнации рынка, предпочтение отдается доходному подходу.

Методика Банка в части учета не узаконенных перепланировок и разделения стоимости объекта между стоимостью земельного участка и непосредственно объекта коммерческой недвижимости абсолютна идентична вышеописанному пункту «Жилая недвижимость».

Земельные участки. Оценка земельных участков проводится на основе метода рыночной информации. При этом желательно, чтобы объекты-аналоги имели сопоставимую с объектом оценки площадь и то же целевое назначение. При проведении расчетов осуществляются корректировки на местоположение, рельеф, наличие и состав инженерных коммуникаций.

Основные методы оценки земельного участка

В площадь оцениваемого земельного участка входят: участки, занятые строениями и сооружениями, санитарно-защитные зоны объектов, технические и др. зоны (если они не предоставлены в пользование другим юридическим лицам и гражданам).

Методы оценки земельных участков, как и всех объектов недвижимости, базируются в основном на трех подходах:

1. Подход на основе затрат;

2. Подход с точки зрения сравнимых продаж;

3. Подход с точки зрения капитализации дохода.

В рамках каждого из подходов существуют методы оценки, т.е. различные варианты расчетов, применив которые, мы получаем различные величины стоимости объекта, и на основе которых в свою очередь, выносим окончательную стоимость оцениваемого имущества:

Нормативный метод
Затратный метод (основанный на стоимости приобретения)
Сравнительные методы
Доходные методы

Нормативный метод

Нормативная цена земельного участка (земли) - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местонахождения.

ВАЖНО! Показатель нормативной цены земли введен для обеспечения экономического регулирования земельных отношений. Область его применения распространяется на все категории оцениваемых земель и зависит от условий, в которых приходится действовать оценщику в каждом конкретном случае. Поэтому при согласовании результатов необходимо с максимальной точностью подойти в выборе удельного веса данному методу с учетом всех факторов, влияющих на величину стоимости, надежности исходной информации и пр.

При определении нормативной цены земли за основу принимаются ставки платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством. Правила определения нормативной цены земли и базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность установлены постановлением Правительства РК №890 от 02/09/03 г. (с изменениями №1 от 19.07.06 г и №2 от 22.05.07) «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».

Нормативная цена земли определяется по следующей формуле:

Цн = С * Sуч * Пк;

где:

Цн – нормативная цена земли;

С – ставка платы за 1 кв.м. земельного участка;

Sуч – площадь земельного участка;

Пк – поправочный коэффициент, учитывающий месторасположение земельного участка.

Местные органы государственного комитета РК по земельным отношениям и землеустройству могут до двух раз повышать или понижать ставку платы за землю, продаваемую государством в частную собственность, в зависимости от оценки территории населенных пунктов, месторасположения земельного участка, уровня инженерного оборудования и благоустройства, наличия объектов культурно-бытового назначения, ландшафтной ценности территории, состояния окружающей среды и других факторов. Для этого применяются поправочные коэффициенты. В г. Алматы применяются поправочные коэффициенты от 0,5до 3.

Методы сравнительного подхода

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого земельного участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных на свободном рынке. Подход основан на принципе замещения – покупатель не заплатит за земельный участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности.

Методы сравнительного подхода – методы, основанные на анализе сделок продаж объектов-аналогов и сопоставления с объектом оценки для проведения соответствующих корректировок

Наиболее распространенными при использовании сравнительного подхода к оценке имущества являются метод рыночной информации и метод сравнительного анализа продаж. Согласно уже вышеназванному принципу замещения, что покупатель не купит объект, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью, предполагается, что цены, по которым объекты выставляются на продажу или по которым состоялись сделки купли-продажи, отражают их рыночную стоимость.

Метод сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом. Поэтому при применении данного метода необходимы достоверность и полнота информации, тогда как метод рыночной информации основан на анализе спроса и предложения аналогичных оцениваемому объектов и требует дополнительного сбора информации с целью выявления возможного отличия цены предложения от цены, которая сложится при непосредственном совершении сделки купли-продажи.

В основном при определении стоимости земельного участка пользуются методом сравнения продаж, который основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных участков. Метод применяют в основном для оценки незастроенных земельных участков или занятых недорогими и немногими постройками.

Оценщики обычно ведут картотеку данных о состоявшихся сделках с участками или имеют специальный банк данных в компьютере.

Расчеты выполняются в следующей последовательности:

I этап. Выбор аналогичного участка, цену продажи которого делят на площадь. Полученную цену 1 кв. м или 1 га берут в качестве исходного значения стоимости.

II этап. Оценка поправок по ряду факторов с учетом отличий между оцениваемым и аналогичным участками. Рекомендуется определять и вносить поправки в такой последовательности факторов: особые условия продажи, рыночные условия продажи, рыночные условия, местонахождение, физические характеристики. Поправки по каждому из перечисленных факторов берутся в пределах до 10 %.

III этап. Расчет скорректированной стоимости 1 кв. м. с внесением поправок по факторам. Если сравнение ведется с несколькими аналогами, то получают несколько значений скорректированной стоимости, из которых выбирают итоговое значение.

IV этап. Расчет стоимости участка.

Для этого стоимость 1 кв. м. умножается на площадь участка.

Методы доходного подхода

Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации.

Подход основан на принципе ожидания – разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов и выгод.

В рамках данного подхода возможна оценка от прямого использования земельного участка и сдачи в аренду.

Методы в рамках данного подхода:

метод капитализации земельной ренты;
метод техники остатка для земли;
метод разбиения (или метод развития (освоения) земельного участка).

Метод капитализации земельной ренты.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Он также применим для оценки земель с/х назначения.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод остатка (или метод техники остатка для земли)

при оценке стоимости земельного участка отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.

Метод основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода. Сущность метода заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, при условии, что стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна. Применение метода предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Метод может быть полезен в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Для определения стоимости участка необходимо знать:

стоимость здания (сооружения);
чистый операционный доход от всей недвижимости;
коэффициенты капитализации для земли и для здания.

Расчеты выполняются в три этапа:

I этап. Определение части чистого дохода, которая приходится на здания и сооружения.

Е_зд. = S_зд. х r_зд.,

Где: S_зд. - текущая стоимость здания и сооружений в твердых денежных единицах.

r_зд. - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений r_зд складывается из коэффициента для земли и коэффициента возврата капитала r_воз.

r_зд. = r_к. + r_воз.

Коэффициент возврата - величина, обратная сроку службы. Средние сроки службы объектов недвижимости приведены в таблице.

№	основные разделы и группы	средние нормативные сроки службы, годы
	Здания
	Производственные здания
1	здания каркасные с ж/б или металл. каркасом, с заполнением каменным материалом	100
2	здания крупноблочные, колонны и столбы ж/б или кирпичные, перекрытия железобетонные и деревянные	80
3	здания со стенами облегченной каменной кладки, колонны и столбы кирпичные ,ж/б или деревянные ,перекрытия железобетонные или деревянные	65
4	здания деревянные с брусчатыми или бревенчатыми рублеными стенами	40
	Жилые здания
1	здания каменные, особо капитальные, фундаменты каменные и бетонные; стены (кирпичные), крупноблочные, перекрытия железобетонные	140
2	здания каменные облегченные, фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков, перекрытия (смешанные: кирпичные и деревянные)	100
3	здания деревянные рубленые и брусчатые, смешанные, фундаменты ленточные бутовые, стены рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные	60
4	здания сборно-щитовые	30

II этап. Определение части чистого дохода, относимой к земле.

Для этого из общего дохода Е вычитается рассчитанный выше доход от зданий.

Е_зем. = Е - Е_зд.

III этап. Определение стоимости земли и сооружений методом прямой капитализации. Доход, приходящийся на землю, Е_зем. делится на коэффициент капитализации, т. е.:

S = Е_зем./r_к,

где: r_к. = r_зд. - r_воз.

Метод развития (освоения), он же метод разбиения земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки.

Метод развития участка предполагает следующую последовательность действий:

определение размеров и количества индивидуальных участков;
расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж;
расчет издержек освоения участков и их продаж с распределением их во времени;
определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков;
определение ставки дисконта;
дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также на которых построены жилые дома по индивидуальным проектам.

Стоимость освоенных участков определяется с использованием метода сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.

Издержки на освоение и продажу земельных участков включают в себя расходы по расчистке, планировке и разметке участка, строительству подъездных дорог, инженерных коммуникаций, подводке электричества и газа, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором (девелопером) в случае успешной реализации проекта.

Величина общей выручки от продаж определяется как произведение стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество.

График освоения и продаж участков строится путем прогнозирования периода освоения и продаж земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков эти ставки должны быть довольно высокими ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.

Blog

Отчетов об оценке, выполненных нок