Отчетов об оценке, выполненных нок

Вид материала

Отчет

Содержание Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения Незавершенное строительство Наименование показателя Особенности оценки долгостроя. Деньги, поступающие в будущем по контрактам Товары в обороте Движимое имущество, поступающее в будущем

Подобный материал:

• В. С. Зимин председатель Правления нп «Коллегия профессиональных оценщиков», кандидат, 221.49kb.
• Вкаких случаях составляется краткий отчет об оценке? 6 Вкаких целях стб 52 01-2007, 233.27kb.
• Енки имущественных прав интеллектуальной собственности, а также лицами, которые осуществляют, 149.63kb.
• Завдання ІІ (районного) етапу Всеукраїнських олімпіад, 1049.91kb.
• Правительства Российской Федерации от 14. 07. 2008 г. №522 «Об утверждении Положения, 98.5kb.
• Аудиторских заключений и отчетов, 209.38kb.
• Всероссийский Конкурс годовых отчетов нко преследует следующие цели, 191.13kb.
• Очной деятельности, а также лицами, которые в соответствии с законодательством осуществляют, 198.44kb.
• Тема работы, 39.78kb.
• Контроль и мониторинг деятельности оу с помощью внутришкольных автоматизированных отчётов, 140.47kb.

Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

Применительно к участкам сельскохозяйственного назначения в рамках сравнительного подхода возможно использование информации о реальных сделках купли-продажи прав собственности или землепользования, а также величине арендных ставок.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче - смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен. При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.

Недвижимость под снос. Квартиры, подлежащие сносу, оцениваются по контрактному методу, т.е. за оценочную стоимость принимается стоимость, указанная в договоре купли-продажи между собственником и компанией-девелопером, если стоимость, указанная в контракте, не превышает рыночную на момент оценки. При оценке жилых домов и прочих объектов недвижимости информация из данного договора также может быть использована, но только в том случае если он содержит указание на стоимость земельного участка и строения, расположенного на нем. В таком случае из договора может быть взята информация только по стоимости земельного участка, т.к. строения будут подвержены сносу, при этом обязательно проводится сравнение с рыночной стоимостью на момент оценки. Во всех других случаях при оценке недвижимости под снос используется рыночный подход (в рамках метода сравнительного анализа продаж). При этом если строения не имеют особой ценности по сравнению с земельным участком, желательно проводить оценку только земельного участка как свободного от застройки.

*Права требования по договорам долевого участия

Права требования по договорам долевого участия должны оцениваться по стоимости, указанной в договоре долевого участия и только в пределах суммы, оплаченной на момент проведения оценки. Двумя исключениями из данного правила являются следующие случаи:

• Клиент приобретает права по договору долевого участия не у строительной компании, а у дольщика строительной компании. При этом между новым дольщиком и строительной компанией в большинстве случаев заключается договор долевого участия на ту же сумму, что и в первом договоре. Но фактически новый дольщик может оплачивать предыдущему дольщику сумму, отличающуюся от суммы договора долевого участия. При соблюдении двух условий, а именно предъявления новым дольщиком платежных документов, подтверждающих фактически оплаченную сумму по приобретению прав по договору долевого участия, а также высокой строительной готовности объекта (более 80%), оценка прав требования может быть проведена на основе текущей рыночной стоимости;
  
• В случаях, когда строительство объекта близится к завершению или завершено, но не введено в эксплуатацию государственной комиссией, а также при одновременном соблюдении следующих условий:
  

• компания-застройщик является партнером Банка
  
• договора долевого участия соответствуют требованиям Банка
  
• клиентом получен акт приема-передачи между застройщиком и долевым участником, удостоверяющим прием-передачу объекта для начала отделочных работ, или уведомление о разрешении на заселение,
  

права требования по договорам долевого участия оцениваются по текущей рыночной стоимости.

*Примечание: Права требования по договорам долевого участия в строительстве принимаются в залог только в том случае, если имеются сведения о наличии у строительной компании, ведущей строительство объекта, средств для завершения строительства объекта. Данные в обязательном порядке предоставляются кредитным подразделением, инициировавшим заявку на оценку.


Незавершенное строительство

Незавершенное строительство оценивается, в основном, двумя методами – на основе сметной и восстановительной стоимостей. Основными документами для оценки стоимости на базе сметной стоимости являются форма №КС-2 «Акт о приемке выполненных работ» (отчёт по строительно-монтажным работам, выполненным за прошедший месяц) и форма №КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат» (отчёт с указанием стоимости строительно-монтажных работ, выполненных за весь период строительства, в том числе за отчётный месяц). При оценке на основе восстановительной стоимости проводится оценка объекта как завершенного строительством (для этого используется рыночная информация по стоимости 1 кв.м недвижимости), после чего из полученной суммы вычитается рыночная стоимость земельного участка, на котором ведется строительство, и осуществляется корректировка полученной стоимости на степень строительной готовности объекта. На заключительном этапе проводится определение кумулятивной стоимости, после чего из кумулятивной стоимости исключается стоимость проданных площадей.


Сравнительная таблица методов оценки незавершённого строительства

Наименование показателя	Сметный	Восстановительный (метод используется, начиная с 40% строительной готовности)
Стоимость	Определяется на основе актов выполненных работ	Определяется на основе данных рынка продаж подобных объектов
Минус земля	Не содержит стоимость земли, корректировка не нужна	Содержит стоимость земли, требуется вычесть рыночную стоимость земли
Строительная готовность	Полученная стоимость уже учитывает строительную готовность, корректировка не нужна	Корректировка нужна
Определение кумулятивной стоимости	К = 100% – удельный вес восстановительного метода	К1 = Удельный вес = Строительная готовность
Кумулятивная стоимость	Сметный х К + восстановительный х К1
Исключение доли участия по договорам долевого участия	Корректировка нужна. По данным, предоставленным компанией, рассчитывается процент непроданных площадей	Корректировка нужна. По данным, предоставленным компанией, рассчитывается процент непроданных площадей
Оценочная стоимость	Кумулятивная стоимость х % непроданных площадей

Особенности оценки долгостроя. В том случае, если строительство было остановлено на одном из технологических этапов из-за отсутствия средств у заказчика или по иным, не связанным с качественными характеристиками причинам и незавершённый строительством объект простоял несколько лет без консервации, при определении оценочной стоимости объекта необходимо учесть его физический износ.

Степень увеличения износа можно определить, сравнив сроки эффективной эксплуатации зданий, сооружений до первого капитального ремонта в нормальном режиме и в тяжёлых условиях. По экспертной оценке величина поправочного коэффициента может составить 1,1-1,5. Следовательно, размер физического износа может быть рассчитан как скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений для данного типа зданий по следующей формуле: Иф = Т х На х 1,1,

где: Иф - величина физического износа, %,

Т - период между датой приостановки строительства и датой проведения оценки,

На - норма амортизации для оцениваемого типа здания (сооружения).

Например: здание, незавершённое строительством, простояло 5 лет. Норма амортизации для данного типа зданий – 3%, отсюда физический износ составил: 5 х 3% х 1,1 = 16,5%.


К Отчету об оценке оформляется два приложения:

• № 1 – «Строительные материалы и конструкции, использованные при строительстве объекта»,
  
• № 2 – «Перечень проектно сметной документации по объекту».
  

На основании этих приложений делаются отдельные соответствующие договора залога.


Деньги, поступающие в будущем по контрактам

При оценке денег, поступающих по контрактам, необходимо в обязательном порядке запрашивать у клиента акт сверки по каждому контракту, для того чтобы исключить из суммы контракта уже поступившие от контрагента деньги. Кроме того, необходимо, чтобы в контракте в качестве реквизитов для поступления денег были указаны реквизиты клиента в АО «ККБ».

Товары в обороте

При оценке товаров в обороте следует понимать, что товары по договорам консигнации/реализации в залог не принимаются, поскольку согласно условиям таких договоров в течение всего срока консигнации товар не переходит в собственность покупателя (потенциального залогодателя). Оценка товаров в обороте проводится с обязательным выездом на склад залогодателя. При осмотре товаров на складах залогодателей, в первую очередь, необходимо проверить соответствие их фактического наличия по количеству и ассортименту с данными бухгалтерского (складского) учета (выборочно по складской справке), в обязательном порядке требуется проверить сроки годности, указанные на упаковке товаров. Далее следует обратить внимание на условия хранения и их соответствие ГОСТу применительно к данным конкретным видам товаров (температура воздуха в помещениях для хранения, соблюдение требований противопожарной безопасности, охрана и пр.). В ходе беседы с представителем фирмы-залогодателя желательно выяснить моменты, касающиеся структуры и характера поставок и сбыта (логистика).

Основными документами для оценки товаров в обороте являются складские справки о наличии товаров на складах по состоянию на момент оценки и оборотно-сальдовые ведомости по счету 671 «расчеты с поставщиками и подрядчиками» в разрезе счета 222 (корреспондирующий счет 222 «товары приобретенные») – по КСБУ (по МСФО: 3310 в разрезе счета 1330 соответственно).

Оборотно-сальдовые ведомости необходимо проанализировать на предмет выявления труднореализуемого товара (затоваривание либо явная нехватка вследствие сбоев в поставках продукции) или наиболее продаваемых, регулярно поставляемых и ходовых позиций, которым следует отдать предпочтение при выборе в качестве предмета залога.

В любом случае в залог принимается количество товара, сумма которого не превышает среднемесячные товарные остатки (т.е. неснижаемый остаток), но не более количества остатков на момент оценки. Исключением является случай, когда наблюдается тенденция постоянного, стабильного роста остатков при условии активного движения товаров и неподверженности его реализации сезонному фактору. В этом случае в залог принимается количество товара по складской справке на момент оценки, а оборотно-сальдовая ведомость запрашивается в аналитических целях.

На этапе анализа оборотно-сальдовой ведомости и сравнении ее с текущими остатками необходимо исключить рекламную продукцию (promotion), выставочные образцы, товарный брак. Товарный брак можно выявить двумя путями: запросить у залогодателя информацию о количестве бракованной продукции и исключить товары, остатки по которым заметно малы (1-2 ед.) и переходят из месяца в месяц.

В случае соответствия рыночных цен, полученных в результате маркетинговых исследований, ценам реализации предлагаемых в залог товаров, их оценочная стоимость может быть принята на уровне учетных цен предприятий-залогодателей, т.е. по цене приобретения без НДС.


Движимое имущество, поступающее в будущем