Отчетов об оценке, выполненных нок

Вид материала

Отчет

Содержание Методы доходного подхода Метод прямой капитализации Метод косвенной капитализации Базовая формула расчета методами капитализации Базовая формула расчета методами дисконтирования Алгоритм расчета методами доходного подхода Затратный подход Состояние имущества Очень хорошее Пригодное к использованию Не подлежащее продаже или металлолом

Подобный материал:

• В. С. Зимин председатель Правления нп «Коллегия профессиональных оценщиков», кандидат, 221.49kb.
• Вкаких случаях составляется краткий отчет об оценке? 6 Вкаких целях стб 52 01-2007, 233.27kb.
• Енки имущественных прав интеллектуальной собственности, а также лицами, которые осуществляют, 149.63kb.
• Завдання ІІ (районного) етапу Всеукраїнських олімпіад, 1049.91kb.
• Правительства Российской Федерации от 14. 07. 2008 г. №522 «Об утверждении Положения, 98.5kb.
• Аудиторских заключений и отчетов, 209.38kb.
• Всероссийский Конкурс годовых отчетов нко преследует следующие цели, 191.13kb.
• Очной деятельности, а также лицами, которые в соответствии с законодательством осуществляют, 198.44kb.
• Тема работы, 39.78kb.
• Контроль и мониторинг деятельности оу с помощью внутришкольных автоматизированных отчётов, 140.47kb.

Методы доходного подхода

Методы доходного подхода – методы оценки, в основе которых лежит принцип перевода будущих выгод (доходов, денежных поступлений) в стоимость с помощью коэффициентов дисконтирования и капитализации:

• метод дисконтирования чистого денежного потока;
  
• метод прямой капитализации чистого денежного потока;
  
• метод косвенной капитализации чистого денежного потока.
  

Чистый денежный поток рассчитывается по формуле: Чистый доход + Амортизация (износ) - Прирост собственного оборотного капитала - Капитальные вложения.

Основным фактором, определяющим выбор из методов доходного подхода, является стабильность чистых денежных потоков во времени: если потоки стабильны - используются методы капитализации (типичный пример – оценка недвижимости), если потоки сильно меняются во времени – используются методы дисконтирования, позволяющие учесть темпы роста объемов производства, программу капиталовложений, динамику уровня долга и т.д.. Соответственно вышесказанному, ставка капитализации рассчитывается как разница между ставкой дисконтирования и темпами роста денежного потока. В случае, когда темпы роста нулевые, ставки имеют одинаковые значения.

Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда объект оценки представляет собой финансово устойчивое предприятие со стабильными доходами. При этом профиль деятельности предприятия должен быть прочно связан с оцениваемым имуществом. Внимание: метод прямой капитализации не используется для расчета стоимости производственных баз, кустарных производств, которые легко могут быть перемещены в другое место, а также для специфичных видов бизнеса (например, уничтожение боеприпасов).

Метод косвенной капитализации применяется в случаях, когда объект оценки может быть сдан в аренду (коммерческая недвижимость, промбазы, складские помещения). При определении величины денежного потока необходимо учитывать следующие особенности:

• очистить доход, получаемый от сдачи в аренду площадей, от НДС по действующей ставке согласно Налоговому Кодексу РК;
  
• арендная плата за 1м² может включать коммунальные платежи (оплата за счет арендатора) и не включать (оплата за счет арендодателя). Таким образом, доход, полученный от аренды в случае оплаты коммунальных услуг за счет арендодателя, должен быть уменьшен на величину коммунальных платежей;
  
• необходимо учитывать дифференциацию заполняемости и арендных платежей по этажам;
  
• доход, полученный от аренды, рассчитывается за 12 месяцев по формуле: R = N x S x k x 12, где N – ставка арендной платы, S – площадь оцениваемого объекта, k – коэффициент заполняемости.
  

Расчет чистого дохода от использования объекта недвижимости имеет вид: доход от аренды – коммунальные платежи (в случае оплаты арендодателем) - налог на имущество – налог на землю.


Базовая формула расчета методами капитализации:


PV = ДП / r, где

РV - текущая стоимость денежных потоков (имущества);

ДП – ежегодный денежный поток;

r - ставка капитализации.


Базовая формула расчета методами дисконтирования:


PV =  (ДП_n/(1 + r)ⁿ), где


РV - текущая стоимость денежных потоков (имущества);

ДП_n – денежный поток n-ого периода;

r - ставка дисконтирования;

n - число периодов.


Алгоритм расчета методами доходного подхода


Этап 1. Расчет чистого денежного потока.

Чистый денежный поток рассчитывается в следующей последовательности:

• Выбирают показатель, характеризующий доходность предприятия, и определяют порядок его расчета. Таким показателем может быть чистый доход.
  
• Анализируют валовые доходы и составляют прогноз этих доходов. Прогноз динамики валовых доходов получают на основе следующих прогнозов: спроса на продукцию, объемов производства, цен, производственной мощности, экспорта продукции. При этом учитывают достигнутые темпы роста предприятия, общеэкономические перспективы в стране, возможные решения со стороны конкурентов и другие факторы.
  
• Анализируют и составляют прогноз динамики издержек производства. В ходе анализа изучают тенденции и связи между показателями, проявившиеся в прошлые годы, определяют соотношение между постоянными и переменными затратами, оценивают инфляционные индексы для разных видов издержек, элиминируют нехарактерные доходы и потери, анализируют средние темпы износа основных средств.
  
• Желательно при этом собрать и проанализировать информацию о показателях работы других предприятий, специализирующихся на производстве аналогичной продукции. По существу, на данном этапе выполняют ретроспективный финансовый анализ деятельности предприятия.
  
• Анализируют и составляют прогноз инвестиций. Проводимый инвестиционный анализ включает два компонента:
  

• Инвестиции для совершенствования и обновления фондов, для расширения производственных мощностей.
  
• Уровень и динамика собственных оборотных средств.
  

• Рассчитывают значение чистого денежного потока.
  

Этап 2. Определяют значение коэффициента дисконтирования.


Этап 3. Рассчитывают текущую стоимость имущества по вышеприведенным базовым формулам с помощью коэффициентов дисконтирования/капитализации.


Коэффициенты дисконтирования/капитализации принимаются в размере:

• для расчёта стоимости недвижимости жилого* и административного характера – от 0,20 до 0,25;
  
• для расчёта стоимости производственных/промышленных баз, помещений/зданий кафе, ресторанов, магазинов, салонов и пр. недвижимости, связанной с осуществлением какого-либо бизнеса – от 0,25 до 0,28;
  
• для расчёта стоимости крупных имущественных комплексов – от 0,28 до 0,32 (для г. Алматы), для остальных регионов – от 0,32 и выше.
  

* применительно к жилой недвижимости, расположенной в гг. Алматы, Астана, Атырау, Актау, Уральск (т.е. в регионах, где широко распространена сдача в аренду жилых индивидуальных домов). Для других городов при оценке жилых индивидуальных домов доходный метод, основанный на расчете дохода от сдачи в аренду жилых площадей, не применим.


Затратный подход


используется для оценки незавершенного строительства, имущества производственного назначения, уникальных объектов и объектов, являющихся предметом проектного финансирования. Данный подход основан на предположении, что затраты по созданию объекта в его текущем состоянии, т.е. за вычетом физического, функционального и внешнего износа, являются верхним ориентиром стоимости объекта. При расчете стоимости затратным методом необходимо учитывать физический износ, функциональный (моральный) износ, внешний (экономический) износ.

• Физический износ - это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств объектом оценки в результате воздействия природно-климатических факторов и факторов жизнедеятельности человека.
  
• Функциональный износ или функциональное устаревание возникает в связи с несоответствием имущества современным требованиям: планировке, техническому оснащению, дизайну и т.д.
  
• Внешний износ (экономический) - это снижение стоимости объекта оценки вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок региона, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.
  

Ориентировочный процент физического износа имущества приведен в таблице:

Состояние имущества	Физический износ, %
Новое Впервые установленное и неиспользованное имущество в отличном состоянии, хранившееся на складе не более года	0-10
Очень хорошее Как новое, только немного использовавшееся и не требующее замены никаких частей или ремонта; хранившееся на складе более года	11-15
Хорошее Использовавшееся имущество, но отремонтированное или обновленное и в хорошем состоянии	16-35
Удовлетворительное Использовавшееся имущество, которое требует некоторого ремонта или замены некоторых частей, таких, как подшипники	36-60
Пригодное к использованию Использовавшееся имущество в рабочем состоянии, требующее значительного ремонта или замены некоторых частей, таких, как моторы или необходимые детали	61-80
Плохое Использовавшаяся собственность, требующая серьезного ремонта, например, замены движущихся частей или основных структурных элементов	81-90
Не подлежащее продаже или металлолом Нет реальной перспективы быть проданным, за исключением как на стройматериалы или металлолом, т.е. стоимость утилизации основного содержания материала	91-100