Отчетов об оценке, выполненных нок
| Вид материала | Отчет |
| Методы затратного подхода Сводный сметный расчёт Объектные сметы. Локальные сметы. Поиск объекта-аналога. |
- В. С. Зимин председатель Правления нп «Коллегия профессиональных оценщиков», кандидат, 221.49kb.
- Вкаких случаях составляется краткий отчет об оценке? 6 Вкаких целях стб 52 01-2007, 233.27kb.
- Енки имущественных прав интеллектуальной собственности, а также лицами, которые осуществляют, 149.63kb.
- Завдання ІІ (районного) етапу Всеукраїнських олімпіад, 1049.91kb.
- Правительства Российской Федерации от 14. 07. 2008 г. №522 «Об утверждении Положения, 98.5kb.
- Аудиторских заключений и отчетов, 209.38kb.
- Всероссийский Конкурс годовых отчетов нко преследует следующие цели, 191.13kb.
- Очной деятельности, а также лицами, которые в соответствии с законодательством осуществляют, 198.44kb.
- Тема работы, 39.78kb.
- Контроль и мониторинг деятельности оу с помощью внутришкольных автоматизированных отчётов, 140.47kb.
Область применения затратного подхода при оценке залогового имущества - оценка незавершенного строительства, имущества производственного назначения, уникальных объектов и объектов, являющихся предметом проектного финансирования.
Примечание: Что касается уникальных объектов, ценных бумаг, не имеющих хождения на рынке, то поиск общих подходов к их оценке представляется малоперспективным, так как оценка стоимости каждого объекта - задача, требующая выполнения отдельных исследований. В этих случаях более эффективными могут оказаться косвенные методы (сочетание доходного, затратного, рыночного подходов; сопоставление объектов оценки с отдаленными аналогами и т.п.).
При возникновении затруднений по выбору метода оценки и определения стоимости по таким объектам следует обращаться за консультациями в Управление залогового обеспечения проектов Департамента залогового обеспечения и реструктуризации долгов.
Методы затратного подхода
С теоретической точки зрения оценка стоимости, определяемая при использовании затратного подхода, есть стоимость создания копии обособленного имущества на действительную дату оценки.
Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:
- Расчет стоимости права постоянного пользования имеющейся в распоряжении земли.
- Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.
- Определение величины накопленного износа здания.
- Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.
- Добавление к рассчитанной стоимости здания стоимости земли.
На практике чаще всего применяются следующие методы затратного подхода:
- Метод балансовой стоимости и метод скорректированной балансовой стоимости;
- Метод чистых активов;
- Метод контрактной стоимости;
- Индексный метод;
- Метод удельных затрат на единицу площади или объема;
- Метод сметного расчета.
- метод поэлементного расчета.
- Метод восстановительной стоимости.
- Метод стоимости замещения.
Метод балансовой стоимости и метод скорректированной балансовой стоимости
Суть данных методов состоит в суммировании балансовой стоимости активов различных видов. Корректировки в методе балансовой стоимости обычно касаются физического износа основных средств, неадекватно отраженного в бухгалтерском учете. Данные методы являются достаточно универсальными и могут быть использованы для оценки любого вида имущества.
Метод чистых активов
Данный метод используется для оценки акций и отличается от метода балансовой стоимости главным образом тем, что в нем учитываются не только активы (включая дебиторскую задолженность и денежные средства), но и обязательства.
Метод контрактной стоимости
Данный метод используется для оценки вновь приобретенного оборудования, особенно в тех случаях, когда оборудование является уникальным или поступает в будущем. При оценке оборудования, поступающего в будущем, в расчет не принимаются расходы по доставке, страховке, таможенному оформлению и шеф-монтажу. При оценке уже поступившего оборудования в расчет не принимаются расходы залогодателя на приобретение запасных частей, обучение персонала и гарантийное обслуживание оборудования. При этом учитываются расходы по доставке, таможенному оформлению и монтажу.
Индексный метод
При массовой оценке основных средств часто используется метод индексации балансовой стоимости. Суть данного метода состоит в приведении первоначальной балансовой стоимости (или восстановительной по предыдущей переоценке) к современному уровню (текущей стоимости) с помощью индекса или цепочки индексов увеличения стоимости основных средств по соответствующей группе машин и оборудования или иных О.С. за соответствующий период:
Sb = So x Y, где
Sb - восстановительная стоимость О.С.,
So - базовая стоимость О.С.,
Y - индекс увеличения стоимости основных средств.
Базовая стоимость О.С. определяется:
- для техники, полученной безвозмездно, - по стоимости, указанной в бухгалтерских документах о передаче;
- для техники, приобретенной за плату, - по покупной цене плюс расходы по ее доставке, монтажу и подключению;
- для техники, подвергшейся капитальному ремонту, реконструкции или модернизации, - по первоначальной стоимости с добавлением затрат на реконструкцию, модернизацию или на капитальный ремонт (по инвентарным карточкам).
Индексы увеличения стоимости основных средств разработаны Агентством Республики Казахстан по статистике по группам и подгруппам основных средств, аналогичным выделенным в налоговом законодательстве:
| №№ групп (подгрупп) основных средств | Наименование групп (подгрупп) основных средств |
| I | Здания, строения* |
| II | Сооружения* |
| III | Передаточные устройства* |
| IV | Силовые машины и оборудование |
| 1 | Теплотехническое оборудование |
| 2 | Турбинное оборудование и газотурбинные установки |
| 3 | Электродвигатели и дизель-генераторы |
| 4 | Комплексные установки |
| 5 | Прочие силовые машины и оборудование (кроме мобильного транспорта) |
| V | Рабочие машины и оборудование по видам деятельности (кроме мобильного транспорта) |
| 1 | Машины и оборудование для черной и цветной металлургии |
| 2 | Машины и оборудование химической промышленности |
| 3 | Машины и оборудование нефтеперерабатывающей и нефтехимической промышленности |
| 4 | Машины и оборудование нефтегазодобычи |
| 5 | Машины и оборудование для горнорудной промышленности, включая карьерные автосамосвалы грузоподъемностью свыше 40 тонн |
| 6 | Оборудование электронной промышленности |
| 7 | Машины и оборудование по производству строительных материалов |
| 8 | Машины и оборудование деревообрабатывающей, целлюлозно-бумажной промышленности |
| 9 | Машины и оборудование полиграфической промышленности |
| 10 | Машины и оборудование легкой промышленности |
| 11 | Оборудование пищевой, рыбной, мясной и молочной промышленности |
| 12 | Машины и оборудование торговли и общественного питания |
| 13 | Оборудование для производства транспорта, машин и механизмов |
| 14 | Сельскохозяйственные тракторы, машины и оборудование |
| 15 | Машины и оборудование для литейного производства, оборудование абразивного и алмазного производства |
| 16 | Цифровое электронное оборудование коммутаций и передачи данных, оборудование цифровых систем, передач, цифровая измерительная техника связи |
| 17 | Оборудование спутниковой, сотовой связи, радиотелефонной, пейджинговой и транкинговой связи |
| 18 | Аналоговое оборудование коммутаций системы передач |
| 19 | Специализированное оборудование киностудий, оборудование медицинской и микробиологической промышленности |
| 20 | Машины и оборудование прочих отраслей |
| VI | Другие машины и оборудование (кроме мобильного транспорта) |
| 1 | Тракторы промышленные |
| 2 | Металлорежущее оборудование |
| 3 | Компрессорные машины и оборудование |
| 4 | Кузнечно-прессовое оборудование |
| 5 | Насосы |
| 6 | Подъемно-транспортные, погрузочно-разгрузочные машины и оборудование, машины и оборудование для земляных, карьерных и дорожно-строительных работ |
| 7 | Машины и оборудование для свайных работ, дробильно-размольное, сортировочное, обогатительное оборудование |
| 8 | Машины и оборудование для подводно-технических работ |
| 9 | Машины и оборудование для электросварки и резки |
| 10 | Емкости всех видов для технологических процессов |
| 11 | Прочие машины и оборудование |
| VII | Мобильный транспорт |
| 1 | Железнодорожный подвижной состав |
| 2 | Морской, речной флот, флот рыбной промышленности |
| 3 | Подвижной состав автомобильного транспорта, производственный транспорт (за исключением легковых автомобилей и такси) |
| 4 | Легковые автомобили и такси |
| 5 | Магистральные трубопроводы |
| 6 | Коммунальный транспорт |
| 7 | Воздушный транспорт |
| 8 | Прочие транспортные средства |
| VIII | Компьютеры, периферийные устройства и оборудование по обработке данных |
| 1 | Компьютеры |
| 2 | Периферийные устройства и оборудование по обработке данных |
| IX | Основные средства, не включенные в другие группы |
| 1 | Многолетние насаждения |
| 3 | Офисная мебель |
| 4 | Инструменты, производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности |
| 5 | Копировально-множительная техника |
| 6 | Измерительные и регулирующие приборы и устройства, лабораторное оборудование |
| 7 | Прочие |
*рассчитаны в целом по группе.
Базой для расчета индексов (коэффициентов переоценки) является информация об изменениях индексов цен производителей промышленной (машиностроительной) продукции в разрезе ее видов, индексов цен на импортируемую продукцию, а также в разрезе ее видов, динамика индексов цен в капитальном строительстве и другая информация.
Источником информации для определения оценочной стоимости данным методом является ведомость бухгалтерского учёта основных средств предприятия по состоянию на дату оценки. В ведомости бух. учёта обязательно должны быть графы:
- «Дата приобретения/ ввода в эксплуатацию» или «Дата производства оборудования».
- «Накопленная амортизация».
Порядок расчёта.
Прежде чем приступить к оценке основных средств данным методом, необходимо выяснить у главного бухгалтера предприятия, когда последний раз проводилась переоценка О.С. После чего:
- Выделим в отдельную группу имущество, приобретённое в текущем году, его стоимость не подлежит пересчёту.
- Разделим оставшиеся основные средства на группы и рассчитаем степень износа.
- Определим год отсчёта (либо по дате приобретения, либо по дате последней переоценки).
- В зависимости от даты отсчёта подбираем таблицы «Индексов увеличения стоимости основных средств». (см. Приложение)
- Расчёт оформляется в виде таблицы:
| Группа Подгруппа | Наименование основного средства | Дата приобретения | Первоначальная балансовая стоимость | Накопленная амортизация | Степень износа в % | Индексы увеличения стоимости основных средств по годам | Текущая стоимость О.С. в тенге | |||
| 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 |
| I | Здания, строения | 12.03.01 | | | = гр.5/ гр.4 | | | | | =гр.4*гр.7*гр.8*гр.9*гр.10 |
| II | Сооружения | 20.06.03 | | | = гр.5/ гр.4 | | | | | =гр.4*гр.9*гр.10 |
| III | Передаточные устройства | 04.10.04 | | | = гр.5/ гр.4 | | | | | =гр.4 * гр.10 |
| И так далее | | | | | | | | | | |
Пример.
Предприятие приобретено по рыночной стоимости в 2002 году. Необходимо рассчитать текущую стоимость его основных средств.
| Группа Подгруппа | Наименование основного средства | Первоначальная балансовая стоимость | Накопленная амортизация | Степень износа в % | Индексы увеличения стоимости основных средств по годам | Текущая стоимость О.С. в тенге | |||
| 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | | |||||
| 1 | 2 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 |
| IV | Силовые машины и оборудование00 | | | | | | |||
| 1 | Теплотехническое оборудование | 23 813 351 | 4 211 802 | 18% | - | 1,055 | 1,068 | 1,091 | 29 273 118 |
| 2 | Электродвигатели и дизель-генераторы | 58 875 496 | 14 311 034 | 24% | - | 1,07 | 1,025 | 1,055 | 68 123 144 |
| 3 | Прочие силовые машины | 125 648 | 36 895 | 29% | - | 1,018 | 1,062 | 1,077 | 146 300 |
| | Итого | 82 814 495 | | | | | | | 97 542 561 |
Метод удельных затрат
Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (1 кв. м площади или 1 куб. м здания). При этом необходимо сделать поправку на разницу во времени между датой подписания контракта, договора подряда, составления проектно-сметной документации и датой оценки). Умножая соответствующий норматив удельных затрат на общую площадь или общий объем, получают сметную стоимость оцениваемого объекта.
Метод поэлементного расчета
Метод поэлементного расчета предполагает разбивку здания на отдельные элементы (фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, крыша и т.д.), для оценки которых предварительно собирают и обобщают информацию от соответствующих субподрядчиков. Суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость здания.
Метод сметного расчета
Данный метод предусматривает использование сметной документации на строительство оцениваемого объекта. В соответствии с действующими на сегодняшний день нормативами, cоставляется следующая сметная документация:
- Сводный сметный расчёт. В главах сметного сводного расчёта сметная стоимость отдельных объектов и видов работ указывается на основе данных, определённых в объектных сметных расчётах.
- Объектные сметы. Объединяют локальные сметы, составленные по рабочим чертежам на строительство конкретного объекта, входящего в состав предприятия, и сметные расчёты. Объектные сметные расчёты содержат данные по стоимости строительных, монтажных работ, оборудования, инвентаря и мебели и прочим затратам, необходимым для осуществления строительства объектов.
- Локальные сметы. Эти сметные расчёты разрабатываются отдельно на: строительные работы, внутренние сантехнические работы (водопровод, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование и т.д.), монтажные работы (радиофикация, телевидение, электроосвещение, компьютерные сети и т.д.), специальные строительные работы (фундаменты под оборудование, обмуровка и изоляция оборудования и трубопроводов, промышленные печи, трубы и т.д.), общеплощадочные работы (вертикальная планировка, устройство инженерных сетей, подъездных путей и дорог, благоустройство и т.д.). В составе каждой локальной сметы отдельные виды строительных и монтажных работ сгруппированы в разделы, соответствующие технологической последовательности производства работ. Например, при составлении локального сметного расчёта на общестроительные работы жилого дома последовательность разделов будет выглядеть следующим образом: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, покрытие, кровля, окна, двери, полы, внутренние отделочные работы, наружные отделочные работы.
Сметная документация выполняется в базисном уровне цен (с использованием сборников сметных цен 1991 года или 2001 года) и приводится к текущим ценам на дату оценки с помощью индексов удорожания. Другими словами, стоимость нового строительства (сметная стоимость строительства) определяется в двух уровнях цен:
- в базисном (постоянном) уровне цен, определяемом на основе сметных норм и цен 1991г. или 2001 г.;
- в текущем (или прогнозном) уровне цен, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или на основе прогноза (дисконта) изменения уровня предстоящих затрат за расчетное время проведения строительства. Эта часть определения стоимости строительства подлежит согласованию с заказчиком, поэтому носит название «договорная цена».
Стоимость строительства, установленная в договоре строительного подряда между заказчиком и подрядчиком, является окончательной ценой, на основе которой осуществляются отчёты для расчетов за выполненные работы и формирование балансовой (инвентарной) стоимости построенных объектов.
Формы отчетности по выполненным строительно-монтажным работам:
- №КС-2 «Акт о приемке выполненных работ». Отчёт по строительно-монтажным работам, выполненным за прошедший месяц. Содержит данные по объёмам и стоимости работ, выполненных за отчётный период. Составляется на основе локальных смет (фрагмент локальной сметы), поэтому итоговая сумма указывается в базисном уровне цен и по договорной стоимости;
- №КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат». Однострочный отчёт с указанием стоимости строительно-монтажных работ, выполненных за весь период строительства, в том числе за отчётный месяц.
Отчёты составляются исполнителем работ и являются основанием для списания материалов, инструментов, деталей, конструкций, затрат по заработной плате, расходов по эксплуатации машин и механизмов в бухгалтерском учёте строительной организации. Для бухгалтерии заказчика отчёты являются основанием для оплаты подрядчику стоимости выполненных работ и, соответственно, базой формирования балансовой стоимости объекта.
При проведении оценки нового строительства оценщиком учитывается тот факт, что договорная цена строительства может отличаться от сметной стоимости оцениваемого объекта в текущем уровне цен. Для определения текущего уровня цен, используются данные динамики изменения цен на строительно-монтажные работы (рыночные коэффициенты удорожания), сложившиеся в регионе на момент подписания актов выполненных работ. В ряде случаев индексы удорожания по региону ниже индекса удорожания, сложившегося в результате подписания договорной цены.
Тогда сметная стоимость объекта будет определена по формуле:
ПВС = С91 х i03 ,
где:
ПВС – полная восстановительная стоимость;
С91 - сметная стоимость объекта в базисных ценах (ценах 1991 года), тенге;
i03 - индекс изменения цен отчётного месяца года строительства по отношению к ценам на 01.01.91 года или 2001 года.
Метод расчёта восстановительной стоимости.
Восстановительная стоимость незавершённого строительства рассчитывается в текущих ценах как нового объекта (без учёта накопленного) износа и соотнесённая к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения с помощью следующих методов:
- методом сравнительной единицы,
- метод разбивки по компонентам,
- метод количественного обследования
Рассмотрим определение восстановительной стоимости методом сравнительной единицы. Процесс оценки данным методом можно разбить на следующие этапы:
- Поиск объекта-аналога. Так как стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект. Важным этапом при использовании данного метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:
- аналогичное функциональное назначение,
- близость физических характеристик (класс конструктивных систем),
- сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов.
- другие характеристики.
Метод сравнительной единицы предполагает расчёт стоимости строительства сравнительной единицы (1м2 или 1м3) аналогичного здания. Так, например, при строительстве какого-то имущественного комплекса в несколько очередей при определении стоимости здания одной из последних очередей можно использовать в качестве аналога стоимость строительства 1-ой очереди, применяя метод сравнительной единицы. Учитывая, что в настоящее время при строительстве жилых домов, как правило, используются одни и те же строительные материалы, а сами объекты сдаются в черновой отделке, в качестве аналогов можно брать любые жилые дома соответствующие по классу оцениваемому объекту. В этом случае стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Для расчёта полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения (площадь, объём) умножается на количество единиц сравнения:
Со = С1 м2 * Sо * Кп * Кн *Км * Кв , где
Со – стоимость оцениваемого объекта;
С1 м2 - стоимость 1 м2 типичного объекта на базовую дату;
Sо – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ, и строительной площади (от 1,1 до 1,2);
Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением;
Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР в период между базовой датой и датой момента оценки.