Отчетов об оценке, выполненных нок

Вид материала

Отчет

Содержание Недвижимое имущество, поступающее в будущем Основные средства Права недропользования Имущественный комплекс Товарные знаки и знаки обслуживания Ценные бумаги Скидка за неконтрольный характер пакета и премия за контроль. Скидка за недостаточную ликвидность. Наименование предмета залога

Подобный материал:

• В. С. Зимин председатель Правления нп «Коллегия профессиональных оценщиков», кандидат, 221.49kb.
• Вкаких случаях составляется краткий отчет об оценке? 6 Вкаких целях стб 52 01-2007, 233.27kb.
• Енки имущественных прав интеллектуальной собственности, а также лицами, которые осуществляют, 149.63kb.
• Завдання ІІ (районного) етапу Всеукраїнських олімпіад, 1049.91kb.
• Правительства Российской Федерации от 14. 07. 2008 г. №522 «Об утверждении Положения, 98.5kb.
• Аудиторских заключений и отчетов, 209.38kb.
• Всероссийский Конкурс годовых отчетов нко преследует следующие цели, 191.13kb.
• Очной деятельности, а также лицами, которые в соответствии с законодательством осуществляют, 198.44kb.
• Тема работы, 39.78kb.
• Контроль и мониторинг деятельности оу с помощью внутришкольных автоматизированных отчётов, 140.47kb.

Движимое имущество, поступающее в будущем, оценивается по контрактной стоимости без учета расходов по доставке, страховке, таможенному оформлению, шеф-монтажу, приобретению запасных частей, обучению персонала и гарантийному обслуживанию оборудования.

Недвижимое имущество, поступающее в будущем

Недвижимое имущество, поступающее в будущем, принимается в качестве залогового обеспечения по инвестиционным проектам. Оценивается на основании бизнес-плана или договора генерального подряда.

Основные средства


Основными методами оценки основных средств являются метод балансовой стоимости (за основу берется остаточная стоимость имущества), метод рыночной информации (за основу принимается стоимость объектов-аналогов) и метод амортизированных затрат замещения (за основу принимается стоимость замещения по рыночным данным с дальнейшей корректировкой на все виды износа, присущие объекту оценки). При большой номенклатуре оцениваемых основных средств допускается выборочный расчет стоимости по методу рыночной информации или методу амортизированных затрат замещения в пределах определенной группы основных средств. После чего вычисляется коэффициент соотношения рыночной и балансовой стоимости по выборке и распространяется на остальные позиции в пределах группы.


Права недропользования


При оценке прав недропользования используются затратный, доходный, сравнительный подходы. Ниже приведена сравнительная таблица методов оценки права недропользования:

Наименование Подхода	Методы в рамках подхода	Исходная информация для использования метода	Особенности использования метода
Затратный	Метод исходных затрат	сумма исторических затрат из контракта на недропользование; документы недропользователя, подтверждающие оплату бонусов и расходы по разведке, доразведке и обустройству инфраструктуры месторождения, см.счет 1261 (включая строительство сооружений и установку оборудования для добычи, не подлежащих демонтажу)	Необходимо произвести корректировку по времени вложения средств, поскольку они осуществлялись в течение определенного периода, за время которого стоимость денег, как правило, не оставалась постоянной. Последняя процедура носит название индексации поскольку прошлые затраты пересчитываются в их текущую стоимость с помощью специальных индексов (индекс-дефлятор, отраслевые индексы, индексы потребительских цен и т.п.). Для приведения к дате оценки расходов, произведенных до текущего года, следует использовать либо отраслевые индексы, либо индексы потребительских цен.
Доходный	Метод дисконтирования чистого денежного потока (далее ЧДП)	Контракт на недропользования; рабочая программа; 5-гр (нужна в качестве инструмента контроля в случаях, когда фактическая добыча по годам отличается от заложенной в рабочей программе, а также для определения фактических запасов на момент оценки)	Моделирование чистого денежного потока несет в себе много сложностей: выбор ставки дисконтирования, расчет доходов и затрат по годам, определение цены полезного ископаемого и пр.
	Метод освобождения от роялти
Сравнительный	Метод стоимости полезного ископаемого в недрах -2	Экспертное заключение о запасах; 5-гр; рыночная информация по свершившимся сделкам	Поиск рыночной информации как правильно затруднен. Кроме того часто трудно учесть различия в характеристиках месторождений (информация закрыта). Для обоснованного выбора стоимости из полученного диапазона важно правильно оценить качество месторождения.
Совмещение нескольких методов при совместной оценке имущества компании-недропользователя и права недропользования	Метод дисконтирования чистого денежного потока (далее ЧДП) и метод освобождения от роялти	Контракт на недропользования; рабочая программа; 5-гр (нужна в качестве инструмента контроля в случаях, когда фактическая добыча по годам отличается от заложенной в рабочей программе, а также для определения фактических запасов на момент оценки)	А) Если по доходному методу оценивается суммарная стоимость имущества недропользователя, предназначенного для переработки полезного ископаемого, и права недропользования, то в качестве цены полезного ископаемого берется цена переработанного полезного ископаемого (учитывается добавочная стоимость переработки продукта). Если же по доходному методу производится оценка только права недропользования, то в основу расчетов ложится цена полезного ископаемого без учета переработки. Б) В целях выделения стоимости права недропользования из суммарной стоимости имущества и права недропользования может применяться метод освобождения от роялти, метод исходных затрат и метод стоимости полезного ископаемого в недрах

При оценке права недропользования нужно четко отслеживать следующие позиции, в которых чаще всего допускаются ошибки:

А) в расчет доходным и сравнительным подходами принимаются запасы категорий A, B, С₁ в полном объеме, запасы по категории С₂ принимаются в расчет с понижением на 50% (коэффициент достоверности запасов). Запасы других категорий в расчет не принимаются;

Б) при моделировании ЧДП необходимо следить за тем, чтобы сумма запасов полезного ископаемого, добываемая в течение срока действия контракта (равного периоду прогнозирования), не превышала данных формы 5-гр;

В) при расчетах по методу дисконтирования ЧДП нужно понимать, что оценке подвергается право недропользования, полученное на четко оговоренный контрактом период, а не само месторождение. Следовательно ни о какой остаточной стоимости месторождения за пределами срока действия контракта речь не идет. Безусловно есть вероятность продления контракта, в таком случае будет произведена переоценка после заключения дополнительного соглашения к контракту. Таким образом, стоимость права недропользования при оценке методом дисконтирования ЧДП – есть сумма дисконтированных величин ЧДП за период действия контракта;

Г) в случаях когда месторождение находится в разведке или разведка совмещается с добычей, оценка может производиться по трем вариантам (в зависимости от наличия экспертного заключения о запасах):

а) если запасы не подтверждены ГКЗ и добыча ведется первый год, т.е. нет значимых ретроспективных данных, используется метод исходных затрат;

б) если запасы не подтверждены ГКЗ и добыча ведется не первый год, т.е. имеются ретроспективные данные, используется метод исходных затрат и метод дисконтирования ЧДП по рабочей программе;

в) если запасы подтверждены ГКЗ, может быть использован любой из методов.


Имущественный комплекс


При оценке имущественных комплексов надо четко понимать, что оценка имущественного комплекса в целях залога не может рассматриваться как оценка бизнеса. Согласно МР 6 международных стандартов оценки стоимость бизнеса есть стоимость действующего предприятия, которая включает в себя неосязаемые элементы стоимости в бизнесе, обусловленные такими факторами как наличие подготовленных кадров, исправно работающего оборудования, необходимых лицензий, систем и процедур. Отсюда следует, что для целей залога неприемлемо рассматривать стоимость бизнеса в качестве стоимости предмета залога, т.к. на момент обращения взыскания на него вполне вероятно разрушение производственной и управленческой системы, потеря ключевых сотрудников и связей, отзыв лицензий и т.д.

При оценке имущественных комплексов могут применяться все три подхода к оценке: затратный, доходный, рыночный. При этом следует учитывать следующие нюансы.

Результат расчета стоимости имущественного комплекса по затратному методу отражает только стоимость замещения. При этом потенциальный покупатель, решив самостоятельно «построить» бизнес и руководствуясь принципом замещения, затратит на это не только прямые издержки, обусловленные покупкой активов по рыночной стоимости, но и вмененные издержки – за это время самостоятельного «строительства» бизнеса инвестор потеряет прибыль, которую он мог бы получать, если бы купил бы этот бизнес уже функционирующим. Кроме того, необходимо также принимать во внимание специфические риски, присущие молодым компаниям при выходе на рынок: приобретая готовый бизнес, покупатель-инвестор избавляется от рисков начального этапа. С учетом вышеизложенного стоимость имущественного комплекса по затратному подходу может быть рассчитана следующим образом: стоимость замещения активов плюс стоимостной эквивалент упущенной выгоды, возникающей из-за неполучения прибыли на этапе становления.

Применяя доходный подход при оценке имущественного комплекса, необходимо учитывать влияние неосязаемых элементов и нематериальных активов, что делает этот подход наиболее подходящим для оценки бизнеса и менее подходящим для оценки активов. Тем не менее, при объективном учете всех факторов результат расчета по доходному методу может являться индикатором стоимости предприятия.

Основной трудностью при расчете стоимости сравнительным подходом является поиск информации о сделках с аналогичными предприятиями. Когда такую информацию найти удается, процесс оценки заключается в расчете соответствующих мультипликаторов и применении их к показателям оцениваемого предприятия.


Товарные знаки и знаки обслуживания


Залог объектов интеллектуальной собственности

сопряжен с целым рядом рисков,

возникающих при использовании и распоряжении

залогодателем правами на объект интеллектуальной

собственности.


Неиспользование залогодателем товарного знака полностью или частично влечет снижение стоимости товарного знака, появление риска прекращения права на товарный знак, понижение ликвидности прав на товарный знак.


Снижение объемов производства товаров с этим товарным знаком или снижение доли такой продукции влечет снижение объема использования товарного знака, что соответственно влечет снижение стоимости и ликвидности прав на товарный знак.


Возможные ограничения продажи или использования прав на товарный знак могут повлечь снижение стоимости и ликвидности прав на товарный знак.


При предоставлении лицензий, отсутствие со стороны залогодателя контроля за качеством продукции, обозначенной товарным знаком, права на который являются предметом залога, может повлечь снижение покупательской способности продукции и соответственно стоимости прав на товарный знак. Прекращение срока действия регистрации товарного знака, признания ее недействительной, в т.ч. и

стечение срока действия свидетельства о регистрации товарного знака, о

тзыв или досрочное прекращение регистрации товарного знака по заявлению залогодателя,

влекут потерю прав на товарный знак и соответственно потерю предмета залога.


Наличие сходных регистраций на имя того же залогодателя либо иного лица

снижает стоимость и ликвидность прав на товарный знак,

а также влечет риск возможной потери прав на товарный знак

и соответственно потерю предмета залога.


Непринятие мер по защите прав на товарный знак может повлечь

снижение стоимости прав на товарный знак либо потерю прав на товарный

знак. Таким образом, использование залога товарного знака целесообразно

только как вспомогательного залога,

сопровождающего залог производственных активов,

связанных с использованием товарного знака.

Основными методами оценки товарных знаков являются метод стоимости создания (когда все затраты, связанные с регистрацией знака и его продвижением индексируются с целью приведения всех затрат к текущему уровню) и метод избыточных доходов (при котором избыточные доходы компании по сравнению со среднеотраслевой рентабельностью капитализируются в стоимость товарного знака).


Ценные бумаги

Ценные бумаги (ЦБ), можно условно разбить на 2 группы: бумаги, имеющие рыночные котировки, и бумаги, не котирующиеся на рынке. Для оценки ЦБ, котирующихся на рынке, применяется метод рынка капитала в рамках сравнительного подхода. Дополнительно при наличии исходной информации может применяться доходный подход и метод чистых активов.

При оценке некотирующихся корпоративных акций и долей в ТОО задача усложняется, поскольку рыночные данные отсутствуют. Таким образом, основным методом оценки таких ЦБ становится метод чистых активов, при котором все активы оцениваются по рыночной стоимости, после чего из полученной суммы отнимаются обязательства. В качестве дополнительного метода может использоваться любой из методов доходного подхода при наличии необходимой для расчетов информации.

В процессе оценки часто требуется определение рыночной стоимости не всего предприятия, не всех 100% акций (доли) предприятия, а лишь кон­кретного пакета (доли). Здесь необходимым становится определение влия­ния на стоимость пакета следующих факторов: какой - контрольной или неконтрольной (миноритарной) - является доля оцениваемого пакета; каково воздействие на эту стоимость степени ликвидности акций предприя­тия и др.

Оценщику при выведении итоговой величины стоимости нужно знать: какие поправки и в каком объеме использовать. В каждом конкретном слу­чае это зависит, во-первых, от того, какая доля владения акциями оценива­ется. Она может быть неконтрольным (миноритарным) или контрольным пакетом. Степень контроля влияет на стоимость оцениваемой доли, поэто­му очень важно определить стоимость контроля. Во-вторых, размер скидки или премии обусловлен методами оценки.

При оценке контрольного пакета, если отсутствуют какие-либо отдель­ные элементы контроля, величина премии за контроль должна быть умень­шена на стоимость, приходящуюся на данные элементы. Напротив, если неконтрольному пакету акций присущи какие-то отдельные возможности элементов контроля, то это должно быть отражено в его стоимости. Рас­смотрим подробнее расчеты премий и скидок.

Скидка за неконтрольный характер пакета и премия за контроль. Средняя премия за контроль колеблется в пределах 30-40%, скидка со стоимости за меньшую долю - около 23%. Хотя оценщик и ориентируется на эти данные, в целом он должен принять во внимание и проанализиро­вать все факторы, влияющие на величину премий и скидок в каждом конк­ретном случае.

Скидка за недостаточную ликвидность. Ликвидность - способность ценной бумаги быть быстро проданной и превращенной в денежные сред­ства без существенных потерь для держателей. Исходя из этого скидка за недостаточную ликвидность определяется как величина или доля (в %), на которую уменьшается стоимость оцениваемого пакета для отражения недо­статочной ликвидности. Высокая ликвидность увеличивает стоимость цен­ной бумаги, низкая - снижает по сравнению со стоимостью аналогичных, но легкореализуемых бумаг.

Размер пакета акций относится к фактору, который может как увели­чить, так и снизить скидку за недостаточную ликвидность. Степень контро­ля взаимосвязана со степенью ликвидности. Контрольный пакет акций требует меньшей скидки за недостаточную ликвидность, чем миноритар­ный.

Что же касается миноритарных пакетов акций закрытых компаний, то они менее ликвидны, чем миноритарные пакеты открытых. Это обусловле­но, во-первых, правом первого отказа, при котором акционер миноритарно­го пакета в случае продажи своих акций обязан предложить их компании; во-вторых, отсутствием права на разделение (отсутствием права на участие в продаже). Владельцы миноритарных пакетов при продаже акций не могут получить взамен на акцию такую же цену, как и владельцы контрольного пакета. Как правило, эта цена значительно ниже. Итак, когда оценивается миноритарный пакет акций в закрытых компаниях, то применяются скидки и на неконтрольный характер, и за недостаточную ликвидность.

Облигации, привилегированные акции, обыкновенные акции различа­ются последовательностью возмещения денежных средств (если предприя­тие ликвидировано, то в первую очередь погашается задолженность по об­лигациям, затем - по привилегированным акциям и только в последнюю очередь - задолженность перед владельцами простых акций) и степенью гарантированности выплат. Проценты по облигациям выплачиваются неза­висимо от того, получило ли предприятие прибыль или нет.

Если нет прибыли, то проценты должны выплачиваться из резервного фонда. Привилегированные акции дают гарантированное право на диви­денды, но в случае, если компания имеет финансовые средства для выплат. Обычные акции не имеют гарантированных прав на выплату дивидендов. Платой за возрастание риска, понижение гарантии выплат и возмещение денежных ресурсов в случае банкротств является использование различных скидок на недостаточную ликвидность.

Наименьшая скидка - скидка по облигациям. У привилегированных ак­ций скидка за недостаточную ликвидность больше, чем по облигациям, но меньше, чем по обычным акциям.

Согласование результатов, полученных разными подходами


При использовании нескольких методов оценки возникает вопрос согласования полученных результатов. Для более точного определения оценочной стоимости нужно показать связь между надежностью определения оценок текущей стоимости каждым из трех подходов (затратным, рыночным и доходным) и некоторыми характеристиками той конкретной ситуации, в которой приходится действовать оценщику. Среди характеристик, влияющих на надежность вычисленных оценок разными методами, можно назвать такие, как:

• надежность исходной информации (информация о денежных потоках, о состоянии рынка, информация об общеэкономической ситуации в стране, о поведении и предпочтениях потребителя оцениваемого объекта и т.д.);
  
• количество и характер допущений, использовавшихся в расчетах оценщиком (постоянство будущих денежных потоков, постоянство ставок дисконтирования, бесконечный характер будущих доходов, постоянство показателей инфляции, ставок и структуры налогообложения, постоянство скорости морального и физического износа).
  

Как правило, один из подходов является базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной либо исходной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.

Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле:

С_ИТ = С_ЗП х К₁ + С_ДП х К₂ + С_СП х К₃,

где С_ИТ – итоговая стоимость объекта оценки;

С_ЗП, С_ДП, С_СП – стоимости, определенные затратным, доходным и сравнительным подходами,

К₁, К₂, К₃ – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении коэффициентов выполняется равенство: К₁ + К₂ + К₃ = 1.

Общепринятым методом согласования результатов, полученных разными подходами, является метод логического анализа, который заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов при согласовании результатов экспертно на основе логического анализа. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике. В большинстве случаев больший удельный вес присваивается методам сравнительного подхода (метод сравнительного анализа продаж), т.к. рыночные данные имеют безусловный приоритет перед расчетными (при условии наличия информации по реально совершенным за последний период сделкам). В условиях стагнации рынка больший удельный вес присваивается доходному методу.


Требования по срокам подготовки отчетов об оценке

Нижеприведенные требования по срокам проведения оценки предусматривают подготовку полного отчета об оценке, включая спецификацию предмета залога в соответствии с требованиями Банка. Начало отсчета срока подготовки отчета об оценке начинается с момента предоставления полного пакета документов и осуществления выезда на объект. В свою очередь, НОК обязана в двухдневный срок с момента получения заявки на оценку сформировать перечень недостающих документов и в письменном виде ознакомить с ним клиента и кредитного администратора в ГБ/кредитного ассистента в филиале/менеджера проекта.

Наименование предмета залога	Срок подготовки отчета об оценке с момента получения полного пакета документов и осуществления выезда
Жилая недвижимость	1 рабочий день
Коммерческая недвижимость	до 3 рабочих дней
Действующие имущественные комплексы	до 15 рабочих дней
Спецтехника и оборудование, основные средства	При номенклатуре основных средств, измеряемой в сотнях позиций - до 15 рабочих дней
Незавершенное строительство	5 рабочих дней
Корпоративные ценные бумаги и доли в ТОО	До 10 рабочих дней
Товары в обороте и в закладе	5 рабочих дней
Товары и оборудование в закладе	3 рабочих дня
Движимое имущество, поступающее в собственность в будущем	До 3 рабочих дней
Долевое участие в строительстве в общем случае (за исключением случая, описанного в следующей строке)	2 рабочих дня
Долевое участие в строительстве в случаях, когда строительство объекта близится к завершению или завершено, но не введено в эксплуатацию государственной комиссией, а также при одновременном соблюдении следующих условий: компания-застройщик является партнером Банка договора долевого участия соответствуют требованиям Банка клиентом получен акт приема-передачи между застройщиком и долевым участником, удостоверяющим прием-передачу объекта для начала отделочных работ, или уведомление о разрешении на заселение	Аналогично срокам по оценке жилой и коммерческой недвижимости
Деньги, поступающие по контрактам	1 рабочий день
Права на товарные знаки, знаки обслуживания и иные нематериальные активы	До 10 рабочих дней
Право собственности на земельный участок или право на долю в нем	1 рабочий день
Право первичного долгосрочного возмездного землепользования или права землепользования на долю в нем (только по тем земельным участкам, которые используются в основной деятельности)	До 3 рабочих дней
Право недропользования	До 10 рабочих дней
Воздушный, водный транспорт	До 5 рабочих дней
Железнодорожный подвижной состав	При номенклатуре, измеряемой в сотнях позиций, - до 15 рабочих дней

Рыночную стоимость необходимо округлить до сотен, следуя правилам математического округления.