Отчетов об оценке, выполненных нок

Вид материала

Отчет

Содержание Методы рыночного/сравнительного подхода Алгоритм расчетов методами рыночного/сравнительного подхода Мультипликатор стоимость/мощность Определение стоимости дополнительных элементов Определение корректирующих коэффициентов Доходный подход

Подобный материал:

• В. С. Зимин председатель Правления нп «Коллегия профессиональных оценщиков», кандидат, 221.49kb.
• Вкаких случаях составляется краткий отчет об оценке? 6 Вкаких целях стб 52 01-2007, 233.27kb.
• Енки имущественных прав интеллектуальной собственности, а также лицами, которые осуществляют, 149.63kb.
• Завдання ІІ (районного) етапу Всеукраїнських олімпіад, 1049.91kb.
• Правительства Российской Федерации от 14. 07. 2008 г. №522 «Об утверждении Положения, 98.5kb.
• Аудиторских заключений и отчетов, 209.38kb.
• Всероссийский Конкурс годовых отчетов нко преследует следующие цели, 191.13kb.
• Очной деятельности, а также лицами, которые в соответствии с законодательством осуществляют, 198.44kb.
• Тема работы, 39.78kb.
• Контроль и мониторинг деятельности оу с помощью внутришкольных автоматизированных отчётов, 140.47kb.

Методы рыночного/сравнительного подхода

Методы рыночного или сравнительного подхода – методы, основанные на анализе сделок продаж объектов-аналогов и сопоставления с объектом оценки для проведения соответствующих корректировок:

• метод сравнительного анализа продаж – определение стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними;
  
• метод рыночной информации – определение стоимости объекта недвижимости путем анализа информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке недвижимости с учетом месторасположения оцениваемого объекта;
  
• ликвидационный метод оценки – метод, основной предпосылкой которого является продажа активов по отдельности друг от друга в процессе исполнительного производства, банкротства предприятия;
  
• метод рыночных мультипликаторов – метод, в котором используется информация о продажах акций компаний-аналогов и финансовая отчетность компаний-аналогов. Полученные мультипликаторы применяются к финансовым показателям оцениваемой компании;
  
• метод сделок (или метод предыдущих сделок) – метод, в основе которого лежит информация о ранее произошедших сделках с оцениваемым имуществом;
  
• метод рынка капитала – метод, в основе которого лежит информация, сформированная открытым фондовым рынком.
  

Применение методов сравнительного подхода наиболее действенно для объектов, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи и предложениях на рынке. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

Любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором методов сравнительного подхода является достоверность полученной информации.


Алгоритм расчетов методами рыночного/сравнительного подхода


1 этап. Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с аналогичными объектами на данном сегменте рынка. Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть: собственный архив оценщика, банки данных центров недвижимости, нотариальных контор, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикация в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости, оборудования, ценных бумагах, ТМЦ, информация о проведенных аукционах, публичных и частных торгах. Подбираются объекты-аналоги (не менее двух), максимально приближенные по своим характеристикам к оцениваемому и расположенные в том же районе.

2 этап. Проверка информации о сделках.

Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствующими состоявшимся сделкам. Проверяется также достоверность информации о дате сделки, физических и др. характеристиках аналогичных объектов. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, поскольку часто на «вторичном рынке» в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, и фактическая цена сделки не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Особенно тщательно необходимо проверять цены по сделкам купли-продажи двумя сторонами, тесно связанными взаимными интересами, например между родственниками, головной и дочерней фирмами и т.п. В цену продажи 1 м² вносится корректировка в сторону понижения, обусловленная тем, что реальная цена сделки, в среднем, ниже цены предложения на 20%.

3 этап. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов и выявление отличия по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т. д. Все различия должны быть зафиксированы и учтены.

4 этап. Расчет стоимости данного объекта путем корректировки цен на аналогичные объекты. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналогичного, в цену последнего вносят поправки, с тем, чтобы определить, по какой цене мог быть продан объект, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

При анализе цен аналогичных объектов могут применяться следующие расчетные процедуры:

• определение стоимости дополнительных элементов путем парных сравнений;
  
• расчет стоимости по удельным стоимостным показателям, единым для определения группы аналогичных объектов.
  
• определение корректирующих коэффициентов, учитывающих различия между объектами по отдельным параметрам (например, мощность и год выпуска по оборудованию, местоположение и материал стен – по недвижимости). Наиболее ярким примером использования корректирующих коэффициентов является расчет мультипликатора Стоимость/Мощность:
  

Мультипликатор стоимость/мощность. Данный метод основывается на имеющихся характеристиках машин-аналогов. Известно, что изменение мощности единицы оборудования определенных групп техники, как правило, сопровождается изменением стоимости в следующем соотношении:

=

где n – экспонента, нормальный интервал 0,4-1, оптимальная величина 0,6.


Часто стоимость оцениваемого объекта определяют следующим образом:


,


где стоимость А - стоимость оцениваемого объекта;

стоимость Б - текущая стоимость новой машины (или стоимость замещения современного аналога);

параметр А, Б - производительность (или другой параметр, характеризующий отдельные технические свойства машины) соответственно оцениваемой и новой техники.


Определение стоимости дополнительных элементов осуществляется путем сравнения цен у двух групп объектов: имеющих и не имеющих эти элементы. Например, таким образом можно определить стоимость вспомогательных устройств к станкам, вспомогательных сооружений к зданиям и т. д.

Определение корректирующих коэффициентов используется тогда, когда сравниваемые объекты различаются по отдельным техническим и размерным параметрам. Например: качество ремонта и отделки помещений.

Товарный знак, качество и уровень функционирования, комфортности, удобства обслуживания, страна-производитель (для импортируемого имущества) - все эти характеристики можно учесть в стоимости введением соответствующих повышающих или понижающих коэффициентов.

Внимание: все корректировки, вносимые в стоимость объектов-аналогов, должны выполняться на единицу сравнения (например, 1 куб.м, 1 кв.м, 1 кВт).

Источником получения информации по данному методу являются печатные издания, в которых публикуются объявления о продаже объектов недвижимости. Процедура расчета рыночной стоимости такова:

• подбираются объекты-аналоги (не менее двух), максимально приближенные по своим характеристикам к оцениваемому и расположенные в том же районе;
  
• рассчитывается цена 1 м² площади объектов-аналогов;
  
• в цену продажи 1 м² вносится корректировка в сторону понижения, обусловленная тем, что реальная цена сделки, в среднем, ниже цены предложения на 20%:
  
• скорректированная цена продажи 1 м² умножается на площадь оцениваемого объекта.
  

Доходный подход


Суть подхода заключается в расчете текущей стоимости будущих выгод, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации или дисконтирования. Чистый денежный поток от использования объекта капитализируется в текущую стоимость. Применяется в том случае, когда имеется:

• достаточно надежных данных, чтобы разумно оценить нормальный денежный поток.
  
• ожидается, что текущие денежные потоки приблизительно будут равны будущим.
  
• имеется достоверная информация по определению будущих денежных поступлений (ввод новых площадей, договора аренды и т.д.)
  
• денежные потоки - достаточно значительные положительные величины.
  
• ожидаемые темпы роста денежного потока умеренны и предсказуемы.
  

Область применения доходного подхода для оценки залогового имущества - оценка действующих предприятий, прав недропользования, товарных знаков (метод дисконтирования), объектов коммерческой недвижимости (метод капитализации).