Уважаемый Михаил Яковлевич!
| Вид материала | Документы |
СодержаниеСравнительный подход Расчет стоимости объекта оценки Поправки к стоимости продажи Расчет цены 1 кв.м. помещений Расчет рыночной стоимости объекта оценки Общая стоимость объекта оценки, руб. |
- Михаил Яковлевич Гефтер (1918-1995) // Историки России: Послевоенное поколение. М.:, 381.67kb.
- Евгений Алексеевич Торчинов, Михаил Яковлевич Корнеев, 4941.04kb.
- Уважаемый Михаил Ефимович! Уважаемые участники заседания!, 85.56kb.
- А. Я. Гуревич Гуревич Арон Яковлевич, 388.83kb.
- Михаил Яковлевич Абрамович родился в 1919 г в Киеве. После окончания средней школы, 2434.89kb.
- М. М. Соколову Уважаемый Михаил Михайлович!, 92.24kb.
- А. И. Касьянова Государственный контроль и надзор за безопасностью движения поездов, 193.08kb.
- «Об итогах работы за 1 квартал 2010 года по снижению недоимки по налоговым и неналоговым, 123.84kb.
- Горлов Василий Яковлевич. Он был участником военных действий обороны Сталинграда., 11.61kb.
- Уважаемый Владимир Иванович! Уважаемый Олег Юрьевич! Уважаемые участники заседания!, 82.67kb.
Сравнительный подход
Методика оценки
Данный метод основан на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимой собственности состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
Процедуру определения рыночной стоимости можно разбить на следующие этапы:
- выбор аналогов
- поправки к стоимости продажи на различия, которые имеются между объектом оценки и сопоставимыми объектами недвижимости
- расчет цены 1 кв. м площади оцениваемого объекта
- расчет рыночной стоимости объекта оценки умножением цены продажи 1 кв. м на площадь объекта оценки.
-
Расчет стоимости объекта оценки
Подбор аналогов
При расчете стоимости объекта цены 1 кв. м. комнат без улучшенного ремонта и с ремонтом определялись раздельно. В качестве аналогов для расчета цены 1 кв. м. комнат без ремонта выбирались помещения с неопределенным физическим состоянием (обычно в эту группу входят помещения, для которых не требуется ремонт, но в тоже время их состояние нельзя охарактеризовать как очень хорошее). Источником информации является база данных Оценщика [26], сформированная по объявлениям, опубликованным в прессе и на сайтах агентств недвижимости. Исходные данные приводятся в таблице 12.
Расчет цены помещений без ремонта
Таблица 12
| № | Назначение | Цена за 1 кв.м. $ | Общая площадь объекта, кв.м. | Район | Улица | Зона | Попр. Коэф | Цена с поправкой за 1 кв.м. $ | Дата |
| 1519 | По выбору | 333 | 1500,00 | Советский | | ДХ | 1 | 333 | 02.09.02 |
| 1292 | По выбору | 329 | 170,00 | Советский | Оранжерейная ул. | Д2 | 1,11 | 365 | 17.06.02 |
| 1521 | По выбору | 357 | 70,00 | Советский | Бекетова ул. | Д4 | 1,13 | 402 | 02.09.02 |
| 1408 | Офисное | 361 | 205,00 | Советский | Бекетова ул. | Д4 | 1,13 | 406 | 29.07.02 |
| 1573 | Офисное | 380 | 25,00 | Советский | Ивлиева ул. | Д3 | 1,10 | 416 | 16.09.02 |
| 1444 | По выбору | 384 | 203,00 | Советский | Бекетова ул. | Д4 | 1,13 | 432 | 12.08.02 |
| 1542 | По выбору | 414 | 203,00 | Советский | Бекетова ул. | Д4 | 1,13 | 466 | 09.09.02 |
| 1425 | Офисное | 415 | 41,00 | Советский | Гагарина просп. | Д2Д4 | 1,11 | 459 | 01.08.02 |
| 1025 | По выбору | 463 | 80,00 | Советский | Козицкого ул. | Д3 | 1,10 | 507 | 25.03.02 |
| 1024 | По выбору | 467 | 60,00 | Советский | Козицкого ул. | Д3 | 1,10 | 511 | 25.03.02 |
| | | | | | Средняя по трем наименьшим | 366,7 | | ||
Поправки к стоимости продажи
Поскольку аналоги расположены в разных районах Нижнего Новгорода, требуется поправка на местоположение. Методика расчета данной поправки приводится в доходном подходе.
Объект оценки расположен в зоне Д1. Зоны расположения аналогов и результаты расчета поправочных коэффициентов приводятся в таблице 12.
Как следует из таблицы, все приведенные данные относятся к текущему году, однако в той или иной степени даты их публикации опережают дату проведения оценки. Как показывает мониторинг и анализ рынка, проводимый Оценщиком, цены на недвижимость в текущем году только росли. Поэтому можно предполагать, что реальные цены предложений аналогов с учетом роста цен к дате оценки будут несколько превышать приведенные в таблице. Однако поскольку отсутствуют надежные индексы для пересчета цен, Оценщик счел возможным не корректировать исходные данные по времени. Учитывая сложившуюся динамику цен, отсутствие такой поправки не ухудшит положение кредитора. В то же время, возможная погрешность, по мнению Оценщика, находится в пределах общей погрешности оценки.
Расчет цены 1 кв.м. помещений
Поскольку предполагается, что разумный покупатель стремится приобрести помещение по минимальной стоимости, итоговая цена должна быть близка к минимальным значениям в выборке, генерируемой ценами предложений. Такой подход, также уменьшает риск завышения результата, что очень важно при определении стоимости объекта, передаваемого в залог. Поэтому Оценщик принял в качестве итоговой цены среднее значение трех наименьших цен в выборке (с учетом поправки на местоположение). По результатам расчетов цена 1 кв.м. помещений без ремонта составила 366,7 долларов.
Для расчета стоимости 1 кв.м. помещений, в которых был выполнен ремонт, следует учесть поправку на ремонт. В рамках затратного подхода стоимость затрат на ремонт была определена в текущих ценах в размере 1021415 руб. В пересчете на 1 кв. м. отремонтированных помещений в долларах по курсу на дату оценки стоимость ремонта составит 155,4 долларов. Однако анализ рыночных данных и консультации с риэлтерами показывают, что реально рост цены недвижимости в результате проведения декоративного ремонта существенно меньше затрат на его проведение. Это связано, во-первых, с эффектом исключенных элементов. С учетом стоимости исключенных при ремонте элементов, поправка на ремонт по расчетам с использованием затратного подхода составила 630146 руб. (или 96 долларов на 1 кв.м. отремонтированных помещений). Второй причиной является тот факт, что покупатель, как правило, желает отремонтировать помещение в соответствии со своими предпочтениями и вкусом. Как показывает анализ, цена помещений при проведении ремонта с использованием импортных материалов возрастает в среднем на 50 долларов. Эту величину оценщик принял в качестве поправки на ремонт.
Таким образом, с учетом поправки на ремонт стоимость 1 кв.м. отремонтированных помещений составит 416,7 долларов.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Итоговый расчет стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода приводится в таблице 13.
Расчет рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода
Таблица 13
| Стоимость 1 кв.м. помещений в удовлетворительном состоянии, долл. | 366,7 |
| Надбавка за ремонт на 1 кв.м. долл. | 50 |
| Стоимость 1 кв.м. отремонтированных помещений, долл. | 416,7 |
| Площадь помещений в удовлетворительном состоянии, кв.м. | 163,9 |
| Площадь отремонтированных помещений, кв.м. | 207,4 |
| Общая стоимость объекта оценки, долл. | 146535 |
| Курс доллара | 31,69 |
| Общая стоимость объекта оценки, руб. | 4 643 693 |