Geum.ru

Уважаемый Михаил Яковлевич!

Вид материалаДокументы
Процесс оценки
Затратный подход
Расчет рыночной стоимости объекта
Базовая восстановительная стоимость
Корректирующие поправки
Коэффициент прибыли инвестора
Индекс пересчета
Восстановительная стоимость здания в ценах на дату оценки
Восстановительная стоимость оцениваемого помещения
К= ср-сэ (6)
Определение износа
Физический износ
Итого инженерные системы
Функциональный износ
Внешний износ
Общий износ
Определение стоимости земельного участка
Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10

Процесс оценки



Общепринятыми подходами при оценке имущества являются:
  • Сравнительный подход
  • Доходный подход
  • Затратный подход



    1. Затратный подход

      1. Методика оценки



Затратный подход, используемый для оценки объектов недвижимости, основан на предположении, что затраты на строительство с учетом износа и в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором находится имущество являются приемлемым ориентиром для определения его стоимости. Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода может быть реализовано на базе стоимости замещения или стоимости воспроизводства. В данной работе рыночная стоимость имущества определяется на базе стоимости замещения. Поэтому рыночная стоимость имущества с использованием затратного подхода рассчитывается по формуле:


(1)


где:

РС – рыночная стоимость имущества

СЗ – стоимость замещения объекта, определяемая как сумма затрат на создание аналога объекта оценки с учетом износа.

З – стоимость прав на земельный участок


В соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности» [12] под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.


Реализация затратного подхода в данном случае предполагает осуществление следующих процедур.
  1. Рассчитывается стоимость затрат на строительство объекта недвижимости, в рыночных ценах на дату оценки (далее Восстановительная стоимость).
  2. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний.
  3. Рассчитывается стоимость замещения объекта как разница между восстановительной стоимостью и общей величиной износа.
  4. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
  5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости замещения объекта оценки.


      1. Расчет рыночной стоимости объекта




Определение восстановительной стоимости



Методика оценки встроенных помещений предполагает расчет восстановительной стоимости помещения на основе восстановительной стоимости всего здания. При этом расчет производится по формуле.


(2)

где:

- восстановительная стоимость всего здания

- общая площадь оцениваемого помещения

- общая площадь помещений в здании (исключая места общего пользования)


Расчет восстановительной стоимости здания, в котором расположено помещение, включал следующие этапы:
  1. Определение базовой восстановительной стоимости (ВСб) в ценах 1969 г. по данным о восстановительной стоимости аналога.
  2. Определение корректирующих поправок для устранения различий объекта оценки от аналога.
  3. Определение коэффициента прибыли инвестора
  4. Расчет фактической восстановительной стоимости в ценах 1969 г. как произведения базовой восстановительной стоимости, цепных корректирующих поправок и коэффициента прибыли инвестора.
  5. Расчет индекса перехода от цен 1969 года к текущим ценам.
  6. Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах.


Таким образом, восстановительная стоимость здания определяется по формуле:


(3)

где:

ВСб – базовая стоимость замещения в ценах 69 г.

Πki – произведение корректирующих поправок.

Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).

I69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.

Базовая восстановительная стоимость

Как правило, расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:


(4)

где:

Vобъект – строительный объем объекта недвижимости.

УВСаналог –восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки


В качестве аналога здания, в котором находится оцениваемое встроенное помещение, принято административное четырехэтажное кирпичное здание общим объемом до 10000 м3 по данным сборника УПВС № 28 [25,таб. 91]. Сравнительные характеристики аналога и здания, в котором находится объект оценки, приводятся в таблице 3.

Сравнительные характеристики объекта оценки и аналога

Таблица 3

Параметры сравнения
Здание, в котором расположено оцениваемое помещение
Аналог

Группа капитальности
I
I

Наименование / назначение
Административное
Административное

Число этажей
4+цоколь+подвал
4

Фундаменты
Ж/бетонные блоки
Железобетонные

Стены
Кирпичные
Кирпичные

Перегородки
Кирпичные, ГВЛ
Гипсобетонные

Перекрытия
Железобетонные плиты
Железобетонные

Крыша
Чердачная (деревянная)
Деревянная стропильная

Кровля
Железная
Из оцинкованной стали.

Полы
Паркет, линолеум, керамическая плитка
Паркетные

Проемы оконные
Деревянные, окрашенные, металлические стеклопакеты.
не уточняется

Проемы дверные
Металлические окрашенные, деревянные
не уточняется

Отделка наружная
Облицовка цоколя декоративным кирпичом
Нет

Отделка внутренняя
Штукатурка, обои, покраска, кафельная облицовка в санузлах.
Улучшенная

Санэлектротех. Оборудование
Электроосвещение, водопровод, канализация, центральное отопление, телефон
Центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, , радио, телефон.

Наличие лифта
отсутствует
Имеется

Строительный объем, куб. м.
8222
До 10000


Восстановительная стоимость 1 куб. м. здания аналога приводится в ценах 1969 года и составляет 21,7 руб.


Таким образом, базовая восстановительная стоимость здания по формуле (4) составляет


ВСб = 8222 * 21,7 = 178417,4 руб.


Корректирующие поправки



Корректировка в связи с отсутствием конструктивных элементов, предусмотренных аналогом

Поскольку у использованного аналога в отличие от оцениваемого здания предусмотрены лифты, к стоимости аналога следует применить поправку.

Согласно данным сборника [25] в случае отсутствия данного вида благоустройства стоимость аналога следует уменьшать на 4,4%. Таким образом, корректирующий коэффициент следует принять равным 0,96.

Поправка на ремонт, выполненный с использованием современных импортных материалов

При расчете восстановительной стоимости следует учесть, что в ряде комнат оцениваемого помещения был выполнен ремонт с использованием современных импортных материалов. Стоимость данного ремонта не учтена в стоимости аналога. Поскольку поправка относится не ко всему зданию, а только к оцениваемому помещению ее величину следует прибавить к восстановительной стоимости оцениваемого помещения, когда она будет рассчитана по формуле (2). Для расчета величины данной поправки требуется предварительно найти восстановительную стоимость помещения, поэтому ее расчет приводится ниже.

Коэффициент прибыли инвестора

Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости с использованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость. Для расчёта нормы прибыли инвестиций воспользуемся материалами банка данных по коммерческой недвижимости. (Описание банка данных приведено на сайте www.pcfko.ru). В соответствии с упомянутыми данными офисные помещения, в удовлетворительном состоянии, находящиеся в старых зданиях в Советском районе города Нижнего Новгорода продаются в среднем по 350 - 450 долл. США за 1 кв. м. Эти же помещения сдаются в аренду по цене 120-170 долл. США в год. Как видно из данных раздела 4.2, рентабельность такого бизнеса составляет 58 %. Отсюда нетрудно увидеть, что текущая отдача составляет в среднем 20 –22%%. Второй составляющей доходности инвестиций в недвижимость является рост её рыночной стоимости. Анализ тренда цен на недвижимость за последние годы показывает, что за исключением посткризисного отрицательного скачка цены на недвижимость в долларовом эквиваленте в центральных районах города растут с темпом 7-9 % в год. С учётом устойчивого (хотя и медленного) роста курса доллара и прогнозов его дальнейшего роста [бюджет на 2003 год] и налога на прибыль 20%, можно прогнозировать отдачу от роста стоимости объекта недвижимости на уровне, не менее 12 – 15%. Таким образом, конечная отдача от инвестиций в недвижимость составляет , по меньшей мере, 35%. Эта величина и принята в качестве нормы прибыли при оценке рыночной стоимости затратным методом.

Индекс пересчета

Индекс пересчета стоимости объекта в текущий уровень цен рассчитывался как произведение цепных индексов по формуле:


(5)

где:

I69-84 принят по постановлению Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г. для объектов науки (т.к. здание изначально строилось как НИИ) равным 1,18 * 1,04 = 1,23 [7]

I84-2кв 2002 принят по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене "Индексы цен в строительстве" №2 (46) 2002 г [19] для объектов непроизводственной сферы равным 28,35.

I2кв.2002 –ДО рассчитан по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене "Индексы цен в строительстве" №2 (46) 2002 г равным 1,06.


По результатам расчета индекс перехода составляет

I69-до = 1,23 * 28,35 * 1,06 = 36,911

Восстановительная стоимость здания в ценах на дату оценки

По результатам расчета по формуле (3) восстановительная стоимость здания в ценах на дату оценки составляет

ВС = 178417 * 0,96 * 1,35 * 36,91 = 8498488 руб.

Восстановительная стоимость оцениваемого помещения

Общая площадь оцениваемого помещения (без учёта доли в местах общего пользования, которая относится к оцениваемым площадям) составляет 371,3 кв.м. [16]. Площадь здания по внутреннему обмеру согласно техпаспорту [14] составляет 2420,4 кв.м. Однако эта величина включает площадь мест общего пользования (входной тамбур, вестибюль, лестничные клетки) - 258,1 кв.м. Как правило, площадь помещений при рыночных продажах указывается без учета мест общего пользования. Покупатель автоматически приобретает право пользования этими местами наряду с другими собственниками здания. Поэтому при расчете доли оцениваемого помещения в стоимости здания площадь здания следует уменьшить на величину мест общего пользования. Таким образом, площадь здания, принимаемая к расчету, составляет 2162,3 кв.м.


Восстановительная стоимость объекта оценки, рассчитанная по формуле (2) составляет


ВСпом = 8498488 * 371,3 / 2162,3 = 1 459 320 руб.


Полученная величина не учитывает поправку на ремонт помещения с использованием импортных материалов.

Определение поправки на ремонт

Поправка на ремонт рассчитывается в абсолютных значениях по формуле:


К= СР-СЭ (6)

где:

К – поправка на ремонт

СР – стоимость ремонта в текущих ценах (включая прибыль инвестора)

СЭ – текущая стоимость элементов, которые были заменены в процессе ремонта


Стоимость ремонта, принимаемая для расчета поправки на ремонт, включает в себя затраты на ремонт и прибыль инвестора. Величина затрат определялась по сметам, предоставленным заказчиком [17]. Общая стоимость затрат на ремонт по сметам в ценах 2001 года составляет 591168 руб. Эти данные соответствуют среднерыночным ценам по Нижнему Новгороду, которые получены Оценщиком из Комитета по архитектуре и градостроительству Нижегородской области [5]. Индекс пересчета в цены на дату оценки рассчитывается по данным регионального бюллетеня «Индексы цен в строительстве [19] и составляет 1,28. Коэффициент прибыли инвестора был определен ранее и составляет 1,35. В результате стоимость ремонта в ценах на дату оценки составит

СР = 591168*1,28*1,35 = 1021415 руб.


Стоимость элементов, замененных в результате ремонта, производится по формуле:

(7)

где:

ВСпом – восстановительная стоимость помещения (без учета ремонта).

Sрем – площадь отремонтированных помещений. По результатам осмотра и расчетов по плану помещения составляет 207,4 кв.м.

Sпом – общая площадь оцениваемого помещения. Составляет 371,3 кв.м.

dиэ – доля замененных элементов.


Расчет поправки на ремонт с использованием импортных материалов, приводится в таблице 4.

Расчет поправки на ремонт

Таблица 4

Стоимость затрат на проведение ремонта с использованием импортных материалов, руб.
1021415

Восстановительная стоимость помещений без учета улучшенного ремонта (расчет по УПВС), руб.
1 459 320

Площадь отремонтированных помещений , кв. м.
207,4

Общая площадь оцениваемых помещений, кв.м.
371,3

Доля замененных элементов по УПВС [25] (полы, проемы, отделочные работы, электро-сантех приборы), %
48

Стоимость исключенных элементов, руб.
391 269

Поправка на улучшенный ремонт = Стоимость работ - Стоимость исключенных элементов, руб.
630 146

Восстановительная стоимость оцениваемого помещения с учетом поправки на ремонт составляет

ВСпом = 1 459 320+ 630 146 = 2089466 руб.

Определение износа


Износ имущества складывается из физического, функционального и внешнего износов. Величина общего износа рассчитывается по формуле:

(8)

где:

Ифиз – физический износ в долях от стоимости замещения

Ифнк – функциональный износ в долях от стоимости замещения

Ивнеш – внешний (экономический) износ в долях от стоимости замещения.

Физический износ

Физический износ – это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

В наибольшей степени отражают истинную величину физического износа методы, основанные на анализе фактического состояния объектов средствами интроскопии и технической диагностики. Эти методы, однако, очень трудоемки и могут быть использованы только при оценке единичных объектов, когда техническое состояние объекта, главным образом, определяется внутренними (скрытыми) параметрами. Более доступными следует признать методы, основанные на визуальном осмотре объектов и их поэлементном анализе. Эти методы не позволяют обнаружить скрытые дефекты, что снижает их достоверность. Тем не менее, они достаточно полно отражают состояние объектов оценки и обычно используются, когда оценивается рыночная стоимость недвижимости и сооружений.

Также при оценке сложных объектов недвижимости, когда визуальный анализ не позволяет достаточно надежно установить фактическое состояние объекта и его остаточный ресурс, распространение получил метод срока жизни. В соответствии с этим методом процент физического износа рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни. При этом, если условия эксплуатации оцениваемых объектов стандартные и соответствуют установленным требованиям, то эффективный возраст можно считать равным фактическому сроку эксплуатации. В качестве срока экономической жизни в этом случае можно принять срок, соответствующий нормам амортизации. Тогда величина износа рассчитывается, как произведение фактического срока эксплуатации на норматив амортизационных отчислений при условии линейной модели амортизации.


Для целей оценки в составе объектов недвижимости выделяют короткоживущие и долгоживущие элементы. Под короткоживущими элементами понимаются элементы, срок службы которых в обычных условиях меньше срока службы объекта недвижимости. Предполагается, что короткоживущие элементы могут быть заменены без прекращения эксплуатации объекта, поэтому их износ является полностью устранимым. Наилучшим образом величину данного износа характеризует стоимость необходимого ремонта элементов или их полной замены.

Под долгоживущими элементами понимаются элементы, срок службы которых равен сроку службы объекта в целом. Если объект недвижимости не имеет архитектурного или исторического значения, то износ долгоживущих элементов, как правило, является неустранимым, поскольку затраты на их ремонт превышают возможные выгоды от увеличения срока эксплуатации здания. В этом случае величину износа долгоживущих элементов определяют методом экономической жизни, исходя из соотношения фактического возраста здания и ожидаемого срока службы. В данной работе мы исходили из предположения, что износ долгоживущих элементов является полностью неустранимым.

Расчет устранимого физического износа

Расчет устранимого износа в абсолютных значениях выполнен по формуле:


(9)

где:

- устранимый физический износ, %,

ВС – восстановительная стоимость объекта, руб..

- удельный вес короткоживущего элемента в стоимости объекта, %

- коэффициент износа элемента, %


Коэффициент износа короткоживущих элементов за исключением внутренних инженерных систем определялся в соответствии с рекомендациями «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р) [23] по фактическому состоянию элементов, выявленному в результате внешнего осмотра. При этом величина износа характеризует отношение стоимости ремонта к стоимости установки нового элемента. Коэффициент износа внутренних инженерных систем определялся отдельным расчетом в зависимости от фактического срока службы элементов систем на момент оценки. Его расчет выполнялся по формуле:

(10)

где:

- коэффициент износа всех внутренних инженерных систем

- коэффициент износа j - й инженерной системы.

- вес j - й инженерной системы в составе всех инженерных систем. Определяется на основании «Разъяснений к сборникам УПВС» [24].

Коэффициент определяется формуле:

(11)

где:

- коэффициент износа z - го элемента инженерной системы. Определяется в зависимости от срока службы по графикам, приведенным в ВСН 53-86 (р)

- вес z - го элемента в составе инженерной системы. Определяется на основании данных ВСН 53-86 (р).


Расчет устранимого износа приводится в таблице 5.

Расчет устранимого износа элементов

Таблица 5

Наименование элемента
Физическое состояние
Примечание
kiрем

%
di к.ж.э.,

%


Полы
В отремонтированной части помещения полы новые (кроме коридора). В остальной части: паркетные полы имеют истертости и трещины; линолеумные полы имеют истертости у дверей и в ходовых местах.
Для отремонтированного пола (131,8 кв.м.) износ равен нулю, для остальной части пола износ 30%
19
9
0,017

Проемы.

Дверные проемы заменены во всех помещениях. Установлено 7 новых оконных проемов.

Остальные оконные переплеты имеют мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами отстала, часть приборов повреждена.
Доля дверных проемов принимается по ВСН 53-86 (р) равной 52%, доля оконных 48%. Износ дверей равен нулю. Износ отремонтированных оконных проемов (7 шт.) равен нулю, остальных (15 шт.) 30%
10
8
0,008

Отделочные работы
В отремонтированных помещениях отделка новая.

В остальных: окраска потолков потемнела; окраска стен местами потемнела и загрязнилась, имеет мелкие царапины и повреждения; некоторые облицовочные панели отстают от стен.
В отремонтированных помещениях (площадь 207,4 кв.м.) износ равен нулю. В остальных помещениях 30%.
13
18
0,024

Внутренние инженерные системы
С начала эксплуатации не ремонтировались системы теплоснабжения и электроснабжения. В системах водоснабжения и канализации произведена замена сантехнического оборудования и запорной арматуры.

Расчёт выполнен отдельно (см табл 6.)
61
13
0,079

Итого









48
0,128

Итого устранимый износ, руб.












267998


Расчет износа внутренних инженерных систем приводится в таблице 6.

Износ инженерных систем

Таблица 6

Наименование системы инженерного оборудования
Элементы системы


по ВСН,%
норм%
Срок службы, лет.
%
%
%
норм %
%

Центральное отопление

 

 

 

 
Магистрали
25,0
25,0
34,0
80,0
20,0
 
 
 

Стояки
27,0
27,0
34,0
80,0
21,6
 
 
 

Отопительные приборы
40,0
40,0
34,0
80,0
32,0
 
 
 

Запорная арматура
7,0
7,0
34,0
80,0
5,6
 
 
 

Калориферы
1,0
1,0
34,0
80,0
0,8
 
 
 

Итого
100
100
 
 
80,0
24,0
30,8
24,6

Водопровод

 

 
Трубопроводы
42,0
42,0
34,0
80,0
33,6
 
 
 

Краны и запорная арматура
32,0
32,0
Но-вые
0,0
0,0
 
 
 

Бачки смывные
26,0
26,0
Но-вые
0,0
0,0
 
 
 

Итого
100
100
 
 
33,6
10,0
12,8
4,3

Канализация

 

 

 
Мойки, раковины, умывальники
25,0
35,7
Но-вые
0,0
0,0
 
 
 

Ванные
0,0
0,0
34,0
 
0,0
 
 
 

Унитазы
20,0
28,6
Но-вые
0,0
0,0
 
 
 

Трубопроводы
25,0
35,7
34,0
80,0
28,6
 
 
 

Итого
70
100
 
 
28,6
12,0
15,4
4,4

Электро-оборудование

 

 

 
Магистрали
20,0
20,0
34,0
80,0
16,0
 
 
 

Внутренние сети
25,0
25,0
34,0
80,0
20,0
 
 
 

Электроприборы
32,0
32,0
50 % но-вые
40,0
12,8
 
 
 

ВРУ
23,0
23,0
34,0
80,0
18,4
 
 
 

Итого
100
100
 
 
67,2
32,0
41,0
27,6

Итого инженерные системы
 
 
 
 
 
 
78,0
100,0
61


Таким образом, устранимый износ короткоживущих элементов помещения составляет 267998 руб.
Расчет неустранимого износа

Как правило, неустранимый износ объекта определяется исходя из фактического срока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:


(12)

где:

- неустранимый физический износ, руб.

ВС – восстановительная стоимость объекта, руб.

– фактический срок жизни объекта

– срок экономической жизни объекта


Фактический возраст объекта определялся исходя из даты ввода в эксплуатацию по данным справки БТИ [16]. Он составляет 34 года. При определении ожидаемого срока физической жизни использованы данные «Единых норм амортизационных отчислений» для соответствующего типа зданий [9]. Норма амортизации для данного типа зданий составляет 1% в год. Откуда ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.

По результатам расчетов неустранимый износ составляет

Инеустрфиз = 2089466 * (100 - 48) * 34/100 = 369418 руб.


Расчет полного физического износа

Полный физический износ объектов недвижимости рассчитывался по формуле

(13)


Величина полного физического износа по результатам расчета составляет

Ифиз = 267998 + 369418 = 637416 руб.

Функциональный износ

Функциональный износ – это снижение стоимости объекта из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному типу имущества.

При использовании помещения в соответствии с предполагаемым вариантом использования, то есть в качестве офиса, при условии полного выполнения декоративного ремонта с использованием современных материалов, оцениваемый объект в основном отвечает современным требованиям, предъявляемым к офисам такого класса в Нижнем Новгороде. О некотором несоответствии современным требованиям можно говорить в связи с недостаточным обеспечением помещений кондиционерами. Однако, во-первых, часть помещений всё-таки оборудована кондиционерами. Во-вторых, установка кондиционеров требует достаточно малых затрат и их учёт практически не повлияет на конечный результат, т.к. лежит в пределах погрешности методов оценки. Поэтому величина функционального износа объекта оценки принимается равной нулю

Внешний износ

Внешний износ представляет собой уменьшение стоимости объектов недвижимости в результате изменения внешней ситуации под воздействием экономических, социальных, политических, экологических и др. факторов. Никаких внешних процессов, которые могли бы привести к снижению рыночной стоимости объекта оценки, не отмечено. Место нахождения здания сохраняет свою привлекательность, а наблюдающийся рост цен свидетельствует только о положительных сдвигах в данном районе. С учётом изложенного величина внешнего износа принимается равной нулю.

Общий износ

Таким образом, общий износ объекта оценки, составляет 637416 руб.

Расчет стоимости замещения


По результатам расчетов стоимость замещения с учетом износа составляет


СЗ = 2089466 - 637416 = 1452051 руб.

Определение стоимости земельного участка


В соответствии с общими принципами оценки и согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков [4] рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. Как показано в главе 3, наиболее эффективным следует признать существующее использование. Поэтому оценка стоимости земли осуществляется, исходя из допущения, что разрешённым является использование земли под строительство административного 4-5 этажного здания.

При проведении оценки используются затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. В рамках этих подходов рекомендуются следующие методы оценки:
  • метод сравнения продаж
  • метод выделения
  • метод распределения
  • метод капитализации земельной ренты
  • метод остатка
  • метод предполагаемого использования

Первые два из перечисленных методов реализуют рыночный (сравнительный) подход и являются наиболее простыми и естественными методами определения рыночной стоимости. Поэтому остановимся на них более подробно.

Непосредственно рыночную стоимость участка земли, как наиболее вероятную цену сделок, даёт метод сравнения продаж. Этот метод предполагает наличие данных по сделкам с земельными участками. Однако в настоящее время вторичный рынок земли практически отсутствует, поэтому реализация сравнительного подхода в традиционном варианте наталкивается на серьёзные затруднения.

Другой метод, который в некоторой степени позволяет преодолеть трудности, вытекающие из отсутствия прямой статистики по непосредственным продажам земельных участков, является метод распределения. В основе метода лежит предположение, что территорию города можно разделить на географические ареалы, внутри которых стоимость земельных участков имеет близкие значения. Поскольку стоимость строительства одинаковых объектов в пределах одного географического пункта примерно одинакова, то в пределах таких ареалов стоимость однотипных единых объектов недвижимости также может считаться одинаковой. Эти ареалы называют оценочными зонами [20].Таким образом, оценочная зона – это территория, в пределах которой стоимость одинаковых объектов недвижимости можно считать одинаковой в пределах неопределённости, присущей цене недвижимости, расположенной на данном участке Специальные статистические исследования позволили разбить Нижний Новгород на 40 таких зон (см. схему 2). Поскольку рыночная стоимость единого объекта недвижимости складывается из стоимости земли и стоимости замещения (с учётом предпринимательского дохода), то возникает принципиальная возможность «вытащить» стоимость земли из статистики, относящейся к ценам сделок единых объектов недвижимости. Таким образом, по имеющимся данным о рыночной стоимости единых объектов недвижимости в данной оценочной зоне можно определить необходимый мультипликатор и затем на его основе определить рыночную стоимость относящегося к объекту земельного участка. Эта возможность реализуется в рамках метода распределения. Суть метода состоит в следующем. Независимым методом, опираясь на большую статистику по сделкам с объектами недвижимости, определяется наиболее вероятная доля стоимости земли в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. На основании значения этой доли определяется мультипликатор, который характеризует соотношение между стоимостью земли и стоимостью замещения. Если этот мультипликатор сохраняет инвариантность для оценочной зоны и для некоторого класса объектов, к которому относится оцениваемый объект, то стоимость участка земли, относящегося к объекту, может быть оценена умножением стоимости замещения на значение данного мультипликатора.

Определённый на основе базы данных [26] мультипликатор для административно-жилых четырёх-пятиэтажных зданий в данной зоне равен 1,4. Отсюда рыночная стоимость земли, относящаяся к оцениваемому помещению, равна

Зсоб = 1452051 * 1,4 = 2032871 руб.

Полученная сумма отражает стоимость права собственности на землю. В данном случае земля находится в долгосрочной аренде. В соответствии с существующим законодательством эта земля может быть выкуплена по выкупной цене собственником здания. Поэтому можно говорить, что собственник объекта недвижимости владеет кол-опционом (опционом на покупку земельного участка, относящегося к объекту недвижимости), и стоимость этого права может быть определена в соответствии с методами оценки кол-опционов. В данном случае можно воспользоваться упрощенной схемой расчёта. Поскольку выкупная цена равна семнадцатикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади, для определения права аренды рыночную стоимость земельного участка, находящегося под объектом недвижимости, следует уменьшить на величину, равную выкупной цене, т.к. именно эту величину согласно Постановлению Правительства Нижегородской области [8] от 25.03.2002 № 41 «О цене земли» необходимо будет заплатить при оформлении земельного участка в собственность

Таким образом, стоимость права аренды земли определяется по формуле

(14)

где:

З соб – стоимость права собственности на землю

ВЦ – выкупная цена, равная 17 кратной ставке налога на землю


Стоимость замещения объекта оценки составляет 1452051 руб.

Ставка налога на землю составляет 8,99 руб. [10].


Площадь земли при расчете выкупной цены принимается равной площади участка (1400 кв.м.) [14] умноженной на долю оцениваемого помещения в общей площади здания (за исключением мест общего пользования) Доля = 371,3/(2420,4-258,1) =17,2%. Откуда

ВЦ = 8,99*1400*0,172*17= 36741 руб.

По результатам расчетов стоимость земли составляет

З=2032871 – 36741 = 1996130 руб.

Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости


Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием затратного подхода составляет

РС = 1452051 + 1996130 = 3448181 руб.