Уважаемый Михаил Яковлевич!
| Вид материала | Документы |
- Михаил Яковлевич Гефтер (1918-1995) // Историки России: Послевоенное поколение. М.:, 381.67kb.
- Евгений Алексеевич Торчинов, Михаил Яковлевич Корнеев, 4941.04kb.
- Уважаемый Михаил Ефимович! Уважаемые участники заседания!, 85.56kb.
- А. Я. Гуревич Гуревич Арон Яковлевич, 388.83kb.
- Михаил Яковлевич Абрамович родился в 1919 г в Киеве. После окончания средней школы, 2434.89kb.
- М. М. Соколову Уважаемый Михаил Михайлович!, 92.24kb.
- А. И. Касьянова Государственный контроль и надзор за безопасностью движения поездов, 193.08kb.
- «Об итогах работы за 1 квартал 2010 года по снижению недоимки по налоговым и неналоговым, 123.84kb.
- Горлов Василий Яковлевич. Он был участником военных действий обороны Сталинграда., 11.61kb.
- Уважаемый Владимир Иванович! Уважаемый Олег Юрьевич! Уважаемые участники заседания!, 82.67kb.
Доходный подход
Методика оценки
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки [12].
Использование доходного подхода основано на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.
Доходный подход к оценке включает в себя два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. В данном отчете используется метод дисконтированных денежных потоков. При этом прогнозный период принимается равным пяти годам, то есть прогнозируются потоки денежных средств от использования недвижимости в течение пяти лет и продажа объекта в конце прогнозного периода.
В основе метода дисконтирования денежных потоков лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость имущества определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный метод путем пересчета будущих доходов, генерируемых имуществом, в настоящую стоимость.
Определение стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный объект сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости. Собственник не продаст свой объект недвижимости по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Определение рыночной стоимости с применением метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:
- Выбор модели денежного потока, горизонта прогноза и прогноз потока будущих доходов (чистого дохода) в период владения объектом недвижимости.
- Вывод ставки дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.
- Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимости предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
- Приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.
Выбор модели денежного потока, горизонта прогноза и прогноз потоков доходов от эксплуатации объекта
При оценке недвижимости можно использовать различные модели денежного потока: для собственного капитала или для всего инвестированного капитала. Расчет денежного потока может быть выполнен как без учета налогов, так и на посленалоговой (с учетом налогов) основе. Во всех моделях денежный поток может быть рассчитан как на номинальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции).
Определение продолжительности прогнозного периода представляет собой непростую задачу. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем большее число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости объекта оценки. С другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. Как правило, определение продолжительности прогнозного периода осуществляется на основе анализа сложившейся практики с учетом конкретной ситуации и целей оценки.
Существует два источника дохода от владения имуществом:
- арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду
- часть дохода от эксплуатации собственности в производственной или иной коммерческой деятельности предприятия
Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения валовой выручки от владения недвижимостью. В данном отчете для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости использовались данные по сдаче в аренду офисных помещений.
Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков расчет показателей дохода имеет свои особенности и выполняется в определенной последовательности. Методика определения чистого операционного дохода заключается в прогнозировании величин доходных и расходных статей денежных потоков на будущие периоды. Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости осуществляется с помощью отчета о доходах и расходах.
В зависимости от объема учтенных потерь и расходов расчет чистого дохода от аренды в течение периода владения осуществляется в следующей последовательности:
- потенциальный валовый доход
- действительный валовый доход
- действительная прибыль или прибыль до налогообложения
- чистая или нераспределенная прибыль
- чистый доход
Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Он отличается от годовой суммы аренды на величину налога на добавленную стоимость, если значение стоимости 1 кв. м аренды приводится с НДС.
Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.
Действительная прибыль - действительный валовой доход за вычетом амортизационных отчислений и различных операционных расходов.
Операционные расходы - это текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на:
- постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями. Обычно в эту статью расходов включаются налоги на имущество, на землю, страхование недвижимости. Предполагается, что постоянные расходы полностью несет собственник объекта.
- переменные - зависящие от степени загрузки здания и уровня предоставляемых услуг. Они включают в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы.
- расходы на замещение – это расходы необходимые для поддержания объекта в нормальном состоянии для данного типа недвижимости.
Чистая или нераспределенная прибыль – действительная прибыль за вычетом налога на прибыль.
Чистый доход – чистая (нераспределенная) прибыль с учетом амортизационных отчислений.
Определение ставки дисконтирования
Методика определения ставки дисконтирования приводится в приложении 4 к отчету.
Расчет стоимости реверсии
Стоимость реверсии представляет собой рыночную стоимость объекта оценки на конец прогнозного периода. Ее величина может быть рассчитана исходя из рыночной стоимости объекта оценки (с использованием сравнительного подхода) с учетом прогнозируемого изменения цен на аналогичную недвижимость. Расчет выполняется по формуле:
(15)где:
FV – стоимость реверсии
РС – рыночная стоимость объекта на дату оценки
g – прогнозируемый ежегодный темп изменения цен на аналогичные объекты. Определяется на основе анализа динамики цен на недвижимость в г. Нижнем Новгороде. (См. Приложение 5)
n – продолжительность прогнозного периода, лет.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Стоимость объекта, приносящего доход, согласно методу дисконтированных денежных потоков определяется по формуле:
PV=D1/(1+r)+D2/(1+r)2+....+Dn/(1+r)n+FVn/(1+r)n (16)
где
PV - стоимость объекта оценки;
Di – прогнозируемый денежный поток в i-м году;
r – ставка дисконтирования;
FVn – стоимость предприятия в n-ом году.
-
Расчет рыночной стоимости объекта
Выбор модели денежного потока, горизонта прогноза и прогноз потоков доходов от эксплуатации объекта
Выбор модели денежного потока
В данной работе денежный поток рассчитывается для собственного капитала на реальной основе с учетом фактора инфляции. При этом расчет ведется на посленалоговой основе. То есть при расчете потока учитывается налог на прибыль.
Выбор горизонта прогноза
По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. По мнению некоторых авторов, в странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет [21].
По мнению оценщика, современный этап развития экономики в регионе можно охарактеризовать как начало стабилизации. В этих условиях длительность прогнозного периода можно принять равной минимальной длительности для стран с развитой экономикой. Исходя из этого длительность прогнозного периода принимается равной 5 годам.
Определение арендных ставок
Для определения стоимости аренды помещений, аналогичных объекту оценки, Оценщик использовал информацию базы данных [26], сформированной по объявлениям, опубликованным в прессе и на сайтах агентств недвижимости. Арендная ставка определялась отдельно для помещений, в которых был выполнен ремонт и помещений без ремонта. Исходные данные приводятся в таблицах 7 и 8. Для оценки арендой ставки помещений после ремонта выбирались данные по аренде помещений, состояние которых характеризуется продавцами как «евроремонт», «евроотделка», «после ремонта» или «хорошее». Для оценки арендной ставки остальных помещений выбирались помещения, состояние которых никак не описывалось продавцами (обычно в эту группу входят помещения, для которых не требуется ремонт, но в тоже время их состояние нельзя охарактеризовать как «хорошее».)
Расчет арендной платы помещений без ремонта
Таблица 7
| № | Назначение | Цена за 1 кв.м. $ | Общая площадь объекта, кв.м. | Район | Улица | Зона | Попр. Коэф | Цена с поправкой за 1 кв.м. $ | Дата |
| 1500 | По выбору | 6,36 | 100,00 | Советский | | ДХ | 1 | 6,4 | 21.08.02 |
| 822 | Офисное | 6,30 | 25,00 | Советский | Бекетова ул. | Д4 | 1,13 | 7,1 | 30.01.02 |
| 1545 | Офисное | 7,92 | 40,00 | Советский | Белинского ул. | Д1 | 1,00 | 7,9 | 09.09.02 |
| 1383 | Офисное | 9,54 | 150,00 | Советский | | ДХ | 1,00 | 9,5 | 08.07.02 |
| 1083 | По выбору | 9,30 | 70,00 | Советский | Бекетова ул. | Д4 | 1,13 | 10,5 | 05.04.02 |
| 1236 | Офисное | 10,00 | 120,00 | Советский | Лядова пл. | Д2 | 1,11 | 11,1 | 03.06.02 |
| | | | | | Средняя по трем наименьшим | 7,1 | | ||
Расчет арендной ставки помещений после ремонта
Таблица 8
| № | Назначение | Цена за 1 кв.м. $ | Общая площадь объекта, кв.м. | Район | Улица | Зона | Попр. Коэф | Цена с поправкой за 1 кв.м. $ | Дата |
| 1484 | Офисное | 10,00 | 150,00 | Советский | Гагарина просп. | Д4 | 1,13 | 11,3 | 21.08.02 |
| 1487 | Офисное | 10,00 | 210,00 | Советский | Лядова пл. | Д2 | 1,11 | 11,1 | 21.08.02 |
| 939 | Офисное | 11,70 | 123,00 | Советский | Окский сзд. | Д2 | 1,11 | 13,0 | 06.03.02 |
| 1344 | Офисное | 12,50 | 40,00 | Советский | Гагарина просп. | Д2Д4 | 1,11 | 13,8 | 24.07.02 |
| 1564 | Офисное | 14,00 | 150,00 | Советский | Ломоносова ул. | Д1 | 1,00 | 14,0 | 18.09.02 |
| 706 | Офисное | 13,00 | 150,00 | Советский | Советская пл. | Д3 | 1,10 | 14,2 | 16.01.02 |
| 1265 | Офисное | 13,00 | 45,00 | Советский | Гагарина просп. | Д2Д4 | 1,11 | 14,4 | 13.06.02 |
| 705 | Офисное | 15,00 | 147,00 | Советский | Полтавская ул. | Д1 | 1,00 | 15,0 | 16.01.02 |
| | | | | | Средняя по трем наименьшим | 11,8 | | ||
Поскольку аналоги расположены в разных зонах Советского района, требуется поправка на местоположение. Данная поправка рассчитывается как отношение зональных коэффициентов, учитывающих изменение стоимости недвижимости в разных зонах Нижнего Новгорода.
Расчет зональных коэффициентов осуществлялся на основе базы данных содержащей более 50 000 записей и программы Realti-Pro. Из нее была взята выборка, ограниченная сроком 1 год. Использовались данные по всем зданиям кроме деревянных. Данные брались по всем зонам Нижнего Новгорода (40 зон). Общий объем выборки, на основе которой проводился расчет районных коэффициентов составил 2900 записей. В результате получены следующие зональные коэффициенты:
Зональные коэффициенты
Таблица 9
| Район | Зона | Коэффициент |
| Советский | Д1 | 1,6147 |
| | Д2 | 1,4577 |
| | Д3 | 1,4734 |
| | Д4 | 1,4347 |
Поправочный коэффициент на местоположение рассчитывается как отношение коэффициента для зоны, в которой расположен объект оценки к коэффициенту зоны расположения аналога. Объект оценки расположен в зоне Д1. Зоны расположения аналогов и результаты расчета поправочных коэффициентов приводятся в таблицах 7 и 8.
Как следует из таблиц, все приведенные данные по арендным ставкам относятся к текущему году, однако в той или иной степени даты их публикации опережают дату проведения оценки. Как показывает мониторинг и анализ рынка, проводимый Оценщиком, цены на недвижимость в текущем году только росли. Поэтому можно предполагать, что реальные цены предложений аналогов с учетом роста цен к дате оценки будут, по крайней мере, не менее тех, которые приведены в таблицах. Однако поскольку отсутствуют надежные индексы для пересчета цен, Оценщик счел возможным не корректировать исходные данные по времени. В то же время, возможная погрешность, по мнению Оценщика, находится в пределах общей погрешности оценки.
Поскольку предполагается, что разумный покупатель стремится приобрести помещение по минимальной стоимости, (принцип замещения) итоговая цена должна быть близка к минимальным значениям в выборке, генерируемой ценами предложений. Использование минимальных значений в выборке, кроме того, позволяет снизить риск кредитора, что является важным фактором при определении стоимости объекта, передаваемого в залог. Оценщик принял в качестве итоговой цены среднее значение трех наименьших цен в выборке (с учетом поправки на местоположение). По результатам расчетов арендная ставка для отремонтированных помещений принимается равной 11,8 долларов в месяц (372,8 руб. по курсу ЦБ на дату оценки 31,69 руб./долл.). Для остальных помещений арендная ставка принимается равной 7,1 долларов в месяц (225,8 руб.)
Как показано в Приложении 5, можно ожидать рост арендных ставок с темпом 5% в год. Это нашло отражение при прогнозе потенциального валового дохода.
Определение потенциального валового дохода
Потенциальный валовый доход определяется путем умножения площадей помещения на ставки аренды и последующим исключением из получившейся суммы НДС. По результатам расчетов по инвентаризационному плану [16] площадь отремонтированных помещений составляет 207,4 кв.м., площадь остальных помещений 163,9 кв.м. Расчет потенциального валового дохода приведен в таблице 11.
Определение действительного валового дохода
Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправки на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.
Как показывают собственный анализ рынка аренды и консультации в АН «Орион НН», спрос на нежилую недвижимость в настоящее время высокий и превышает предложение. Поэтому Оценщик посчитал возможным принять в качестве коэффициента потерь от незанятости достаточно малую величину, равную 5%.
Действующая практика свидетельствует, что случаи неуплаты или длительной задержки арендных платежей редки. Поэтому данным видом риска можно пренебречь, и принять в качестве поправки для определения действительного валового дохода коэффициент 0,95.
Определение действительной прибыли
Постоянные расходы включают в себя налог на имущество, амортизационные отчисления. А также отчисления на ремонт и поддержание помещений. Налог на имущество в первый год рассчитывался исходя из рассчитанной в рамках затратного подхода рыночной стоимости, в последующие годы – исходя из остаточной стоимости с учетом амортизационных отчислений.
Норма амортизационных отчислений принимаются в соответствии с Едиными нормами амортизационных отчислений [9]. Базой для расчета амортизационных отчислений также служит рассчитанная в рамках затратного подхода восстановительная стоимость.
Отчисления на ремонт и поддержание помещений рассчитываются исходя из стоимости короткоживущих элементов и минимальных сроков их эксплуатации до замены. Стоимость элементов определяется исходя из доли элемента в восстановительной стоимости объекта. Минимальный срок эксплуатации элементов определяется по ВСН 58-88 [22] Результаты расчетов приводятся в таблице 10.
Отчисления на ремонт и поддержание помещений
Таблица 10
| Наименование элемента | di к.ж.э.,% | Стоимость элемента, руб. | Мин. срок эксплуатации, лет. | Норма отчислений, % в год. | Величина отчислений, руб. |
| Полы | 9 | 188052 | 25 | 4 | 7522,1 |
| Проемы. | 8 | 167157 | 30 | 3,3 | 5571,9 |
| Отделочные работы | 18 | 376104 | 15 | 6,7 | 25073,6 |
| Инженерное оборуд. | 13 | 271631 | 12 | 8,3 | 22635,9 |
| Итого | 48 | | | | 60803,5 |
Переменные расходы, возлагаемые на собственника объекта, включают оплату коммунальных услуг, плату за землю, заработную плату управленческого и обслуживающего персонала с минимальной величиной начислений на фонд оплаты труда, равной 35,6%, а также охрану и страхование. Согласно данным заказчика общая сумма расходов на эти цели за период с сентября 2001 г. по август 2002 г. для всего здания составила 752022,87 руб. [13]. Учитывая, что доля оцениваемого помещения в общей стоимости здания составляет 17,2% сумма расходов, приходящаяся на оцениваемое помещение, в первый прогнозный год составит 129134 руб. Из заявлений официальных лиц следует, что заработная плата в реальном выражении растет, и будет расти далее. Также следует ожидать рост цен на коммунальные услуги, обусловленный ростом цен энергоресурсов. Поэтому при прогнозе затрат Оценщик заложил их рост с темпом 5 % в год. Данная величина принимается для прогноза действительной прибыли.
Определение чистой прибыли и чистого дохода
Налог на прибыль для расчета дохода на прогнозный период принимается равным 24%.
Расчет чистой прибыли и чистого дохода в прогнозных периодах приводится в таблице11.
Определение ставки дисконтирования
Определение ставки дисконтирования приводится в приложении 4. Величина ставки дисконтирования по результатам расчетов составляет 21,9%.
Расчет величины реверсии
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с использованием сравнительного подхода составляет 4643693 руб. (См. сравнительный подход). Прогноз темпа роста стоимости недвижимости приводится в Приложении 5. Прогнозируемый темп роста стоимости недвижимости составляет 5% в год. Откуда стоимость реверсии составляет
FV = 4643693*(1+0,05)5 = 5926659 руб.
Расчет стоимости объекта
Расчет стоимости объекта оценки методом дисконтированных денежных потоков приводится в таблице 11. При расчете коэффициентов приведения предполагалось, что денежные потоки приходятся на середину каждого прогнозного периода.
Рыночная стоимость оцениваемого помещения по результатам расчетов с использованием доходного подхода составила 4 539 042 руб.
Расчет рыночной стоимости с использованием доходного подхода
Таблица 11
| 1 | Период | | 4 кв. 2002 г. | | 2003 | | 2004 | | 2005 | | 2006 | | 1-3 кв. 2007 г. | | Реверсия |
| 2 | Продолжительность периода, мес | | 3 | | 12 | | 12 | | 12 | | 12 | | 9 | | |
| 3 | Тип комнат | | ремонт | без ремонта | ремонт | без ремонта | ремонт | без ремонта | Ремонт | без ремонта | ремонт | без ремонта | ремонт | без ремонта | |
| 4 | Ставка арендной платы, мес. | руб/кв.м. | 373 | 226 | 387 | 234 | 406 | 246 | 426 | 258 | 448 | 271 | 476 | 288 | |
| 5 | Ставка арендной платы, за период. | руб/кв.м. | 1118 | 677 | 4640 | 2810 | 4872 | 2951 | 5116 | 3098 | 5372 | 3253 | 4282 | 2593 | |
| 6 | Арендуемая площадь | кв.м. | 207,4 | 163,9 | 207,4 | 163,9 | 207,4 | 163,9 | 207,4 | 163,9 | 207,4 | 163,9 | 207,4 | 163,9 | |
| 7 | НДС | 0,2 | 38659 | 18502 | 160400 | 76766 | 168420 | 80604 | 176841 | 84634 | 185683 | 88866 | 148020 | 70841 | |
| 8 | Потенциальный валовый доход | | 193296 | 92509 | 802000 | 383828 | 842100 | 403020 | 884205 | 423171 | 928415 | 444329 | 740099 | 354204 | |
| 9 | Коэффициент загрузки | | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | |
| 10 | Потери дохода | руб. в год. | 9665 | 4625 | 40100 | 19191 | 42105 | 20151 | 44210 | 21159 | 46421 | 22216 | 37005 | 17710 | |
| 11 | Действительный валовый доход | руб. в год. | 183631 | 87884 | 761900 | 364637 | 799995 | 382869 | 839995 | 402012 | 881994 | 422113 | 703094 | 336493 | |
| 12 | Итого действительный валовый доход | руб. в год. | 271515 | | 1126537 | | 1182864 | | 1242007 | | 1304107 | | 1039588 | | |
| 13 | Эксплуатационные расходы, включая коммунальные платежи, охрану, зарплату персонала с начислениями, страхование, плату за землю, руб. в год. | руб. в год. | 32283 | | 133947 | | 140644 | | 147676 | | 155060 | | 123608 | | |
| 14 | Отчисления на текущий ремонт и поддержание, руб. в год. | руб. в год. | 15201 | | 60803 | | 60803 | | 60803 | | 60803 | | 45603 | | |
| 15 | Амортизационные отчисления (от восст. стоимости имущества) | 0,01 | 5224 | | 20895 | | 20895 | | 20895 | | 20895 | | 15671 | | |
| 16 | Налог на пользователей автодорог (от действит. валового дохода) | 0,01 | 2715 | | 11265 | | 11829 | | 12420 | | 13041 | | 10396 | | |
| 17 | Налог на имущество (от остат. ст-ти имущества ) | 0,02 | 7260 | | 28519 | | 28101 | | 27683 | | 27265 | | 20527 | | |
| 18 | Прибыль (убыток) до налогообложения (действительная прибыль) | | 208831 | | 871108 | | 920592 | | 972530 | | 1027043 | | 823783 | | |
| 19 | Налог на прибыль | 0,24 | 50120 | | 209066 | | 220942 | | 233407 | | 246490 | | 197708 | | |
| 20 | Нераспределенная прибыль (убыток) (чистая прибыль) | | 158712 | | 662042 | | 699650 | | 739122 | | 780553 | | 626075 | | |
| 21 | Чистый операционный доход | | 163935 | | 682937 | | 720545 | | 760017 | | 801447 | | 641746 | | |
| 22 | Денежный поток | | 163935 | | 682937 | | 720545 | | 760017 | | 801447 | | 641746 | | 5926659 |
| 23 | Ставка дисконтирования (коэффициент приведения ) | 0,219 | 0,976 | | 0,862 | | 0,707 | | 0,580 | | 0,476 | | 0,400 | | 0,372 |
| 24 | Текущая стоимость денежного потока | | 159927 | | 588678 | | 509512 | | 440873 | | 381383 | | 256801 | | 2201869 |
| 25 | Рыночная стоимость недвижимости | | 4539042 | | | | | | | | | | | | |