Уважаемый Михаил Яковлевич!
| Вид материала | Документы |
- Михаил Яковлевич Гефтер (1918-1995) // Историки России: Послевоенное поколение. М.:, 381.67kb.
- Евгений Алексеевич Торчинов, Михаил Яковлевич Корнеев, 4941.04kb.
- Уважаемый Михаил Ефимович! Уважаемые участники заседания!, 85.56kb.
- А. Я. Гуревич Гуревич Арон Яковлевич, 388.83kb.
- Михаил Яковлевич Абрамович родился в 1919 г в Киеве. После окончания средней школы, 2434.89kb.
- М. М. Соколову Уважаемый Михаил Михайлович!, 92.24kb.
- А. И. Касьянова Государственный контроль и надзор за безопасностью движения поездов, 193.08kb.
- «Об итогах работы за 1 квартал 2010 года по снижению недоимки по налоговым и неналоговым, 123.84kb.
- Горлов Василий Яковлевич. Он был участником военных действий обороны Сталинграда., 11.61kb.
- Уважаемый Владимир Иванович! Уважаемый Олег Юрьевич! Уважаемые участники заседания!, 82.67kb.
Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки
Проведенная с использованием различных подходов оценка рыночной стоимости объекта дала следующие результаты:
- Затратный подход – 3 448 181 рублей.
- Доходный подход– 4 539 042 рублей.
- Сравнительный подход – 4 643 693 рублей.
Как следует из положений Стандартов [3, 11] «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.
Каждый из использованных методов имеет свои достоинства и недостатки. Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. С учетом этого Оценщик посчитал возможным присвоить наибольший вес результатам сравнительного подхода.
Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база, используемая при определении стоимости замещения, несовершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. В условиях отсутствия данных для оценки земли сравнительными методом, приходится полагаться на усредненные мультипликаторы, применяемые к стоимости замещения. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может в отдельных случаях приводить к существенным ошибкам.
Доходный подход также построен на рыночных данных и в этом смысле лишен указанных недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, по темпам роста и по стоимости реверсии. В силу изложенных причин и в соответствии с целью оценки Оценщик посчитал возможным присвоить наименьший вес доходному подходу.
Используя рейтинговую шкалу присвоения весов, по результатам анализа Оценщик присвоил затратному подходу рейтинговый вес 2, сравнительному подходу рейтинговый вес 3, а доходному подходу вес 1.
Итоговый расчет производится по формуле:
РС = (РCi х Ri/R) (17)
где:
РСi – рыночная стоимость каждым методом
Ri – рейтинговый вес метода
R – сумма рейтинговых весов всеми методами.
Результаты итогового расчета приводятся в таблице 14:
Согласование результатов
Таблица 14
| Метод | РСi, руб. | R | (РCi х Ri/Ri), руб. |
| Затратный подход | 3 448 181 | 2 | 1 149 394 |
| Сравнительный подход | 4 643 693 | 3 | 2 321 846 |
| Доходный подход | 4 539 042 | 1 | 756 507 |
| ИТОГО: | | 6 | 4 227 747 |
Таким образом, после округления рыночная стоимость оцениваемого помещения
на 1 октября 2002 г. составляет
4 200 000 (Четыре миллиона двести тысяч) рублей.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
-
Источники и литература
Нормативные документы
1 Закон «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.
2 Закон «О плате за землю» №1738-1 от 11 октября 1991 г. в редакции от 24.07.2002.
3 Международный стандарт оценки №4 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств». – Интернет: www.appraiser.ru
4 Методические рекомендации по определению стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р.
5 Письмо Департамента архитектуры и градостроительства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Нижегородской области от 06.05.02 №21-02/113
6 Постановление Администрации Нижегородской области от 17 мая 2001 г. №116 «О нормативной цене земли на 2001 г.»
7 Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г.
8 Постановление Правительства Нижегородской области от 25.03.2002 № 41 «О цене земли»
9 Постановление Совмина СССР от 22.10.1990г №1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР»
10 Распоряжение Администрации Нижнего Новгорода №709-р от 31.03.1995 «О ставках земельного налога и арендной платы на территории г. Н. Новгорода»
11 Стандарт РОО «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств» СТО РОО 20-05-96 – Интернет : ru/comsite/corp_stand.php
12 Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519.
Документы, предоставленные заказчиком
13 Справка об эксплуатационных расходах по объекту за период с сентября 2001 года по август 2002 год. ОАО «ВВВ».
14 Технический паспорт на здание, расположенное по адресу г. Н. Новгород, ул. БББ, д. 34. Инв. №687 . Составлен по состоянию на 7 сентября 2001 г. БТИ Советского района.
15 Свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое встроенное помещение №5, площадью 371 кв.м. по адресу г. Нижний Новгород, ул. БББ, д. 34. от 26 марта 2002 г. Серия 52-АА №348404.
16 Справка №1835 от 14 февраля 2002 г. О техническом состоянии нежилого помещения №5. Выдана Советским районным отделом БТИ г. Н. Новгорода.
17 Локальные сметы №1-3 на декоративный ремонт инженерного корпуса по ул. БББ, д 34. Ремонт помещений первого этажа. ОАО «ВВВ», 2001 г.
18 Договор аренды земельного участка №02404/07 от 28 мая 2002 г. Заключен с администрацией г. Нижнего Новгорода.
Специальная литература
19 Индексы цен в строительстве. Региональный информационный бюллетень №2 (46). – Н. Новгород: Региональный центр по ценообразованию в строительстве КО-ИНВЕСТ, 2002. – 50 с.
20 Методика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в г. Москве. Выпуск №3. – М.: Государственный комитет по землеустройству., 1999 – 89 с.
21 Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 512 с.: ил.
22 Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования. ВСН 58-88(р)/Госкомархитектуры. – М.: Стройиздат, 1990.– 32 с.
23 Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) /Госгражданстрой. – М.: Прейскурант, 1988. – 72 с.
24 Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС./Республиканское управление технической инвентаризации – М.,1995 – 90 с.
25 Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений машиностроительной промышленности для переоценки основных фондов. – М.: Издательство «Машиностроение», 1970. - 48 с.
Собственные разработки ЗАО «ПЦФКО»
26 Базы данных по недвижимости ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки».
27 Программа для расчета стоимости земли методом распределения.
28 Программа «Realty-Pro».
Эксперты – оценщики
___________________________ /Лейфер Л.А./
___________________________ /Кашникова З.А./
___________________________ /Уханов П.Е./
Приложения
1 Результаты расчетов могут не совпадать с итогом, который получается при непосредственном вычислении приведенного выражения. Это происходит вследствие округления значений показателей в отчете для удобства восприятия. Реальные расчеты выполняются с использованием электронных таблиц без округления.