Отчет №101-10 об оценке рыночной стоимости земельного участка и недвижимого имущества базы отдыха «катунь», расположенной по адресу: Республика Алтай, Чемальский район
| Вид материала | Отчет |
- Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью, 779.98kb.
- Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
- Рыночной стоимости квартиры, 1277.86kb.
- Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, 19.03kb.
- Гостиничный комплекс полноценный отдых и восстановление сил в красивом горном ущелье, 1221.83kb.
- Администрация мо запорожское сельское поселение Приозерского муниципального района, 5.28kb.
- Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.
- Конкурсная документация по проведению открытого конкурса (по лотам) на право заключения, 2483.06kb.
- Перечень документов, необходимых для оценки и проверки предлагаемого обеспечения,, 98.43kb.
- Темы курсовых работ по оценке недвижимости Методы и особенности расчета ставки капитализации, 14.22kb.
12.ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Доходный подход основан на капитализации дохода, приносимого объектом оценки при наилучшем его использовании.
Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Чтобы воспользоваться этим методом, необходимо иметь следующие данные:
абсолютные суммы будущих доходов;
временной период получения этих доходов;
продолжительность времени получения доходов;
Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Прямая капитализация предполагает- что время получения доходов будет равным одному году, а сам поток стабильным. Иными словами, покупатель приобретает объект не для спекулятивной перепродажи, а для извлечения дохода за 1 год владения.
Для целей данной оценки следует выбрать метод прямой капитализации, т.к. нестабильность денежных потоков для данного вида деятельности имеет сезонный (но не годовой) характер. Однако для этого оценщику необходимо знать (как минимум1) итоговую годовую величину доходов и затрат по объекту опенки. В нашем случае Заказчик не предоставил такую информацию и. следовательно, денежный поток не может быть сколько-нибудь корректно учтён для данной базы. Расчёт стоимости базы отдыха по арендным платежам по мнению Оценщика так же не отразит реальной стоимости, так как во-первых, найти сколько-нибудь похожий объект, сдающийся в аренду на открытом рынке для расчета ставки арендной платы, не представляется возможным. А во-вторых, та же самая ставка арендной платы играет лишь частичную роль в формировании денежного потока, т.к. доходы и расходы в данном виде деятельности формируются вследствие целого комплекса дополнительных услуг (сауны, торговля, оздоровительные процедуры, турпоходы, сплавы по реке и т.д.). Исходя из вышеприведённого Оценщик придерживается мнется о необходимости отказа от доходного подхода во избежание искажения стоимости объекта оценки.
13.СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют еделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, схожим с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.
Сравнительный подход предусматривает такую последовательность оценочных процедур:
- собор и анализ информации о продаже или предложении подобного недвижимого имущества и определение объектов сравнения;
- выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации;
- сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующей корректировкой цены продажи или цены предложения объектов сравнения;
- определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректировок к стоимости объектов сравнения;
- согласование полученных результатов расчета.
Анализ рынка предложений к продаже коммерческой недвижимости по Алтайскому краю дал следующие результаты:
Подбор аналогов
Аналог №1. Продается действующая турбаза на Алтае.
1 га земли в собственности, развитый туристический бизнес курорт: ЧЕМАЛ и БЕРЕГ КАТУНИ сезон: КРУГЛЫЙ ГОД
Расположение:
на берегу горной реки Катунь в Чемальском районе перед селом Узнезя
расстояние до села Чемал 17 км, до г. Горно-Алтайска 80 км, до г. Барнаула 335 км, до г. Новосибирска 505 км
Описание:
Комплекс состоит из 2-х коттеджей 500 КВ М, кирпичного и деревянного, расположенных на большой общей территории, общая максимальная вместимость 90 человек. Деревянный двухэтажный коттедж. На первом этаже: большой холл с витражами, оборудованная кухня (холодильник, плита, микроволновая печь, эл/чайник, мебель, набор посуды), обеденная зона, пул, муз. центр, спутниковое ТВ, DVD. На втором этаже: три спальни: в одной – двуспальная кровать, платяной шкаф, во второй – двуспальная и односпальная кровать, платяной шкаф; в третьей – пять односпальных кроватей, платяной шкаф. Туалетная комната (WC, раковина, душ, горячая вода). 10 осн. мест Кирпичный двухэтажный коттедж. На первом этаже: гостиная c обеденной зоной, оборудованная кухня , мягкая мебель, бильярд, спутниковое ТВ, муз. центр, камин, туалетная комната (WC, раковина, гор. вода), сауна с большим бассейном. На втором этаже: холл, мягкая мебель, четыре спальни (во всех комнатах двуспальная кровать, платяной шкаф, дополнительное место - раскладушка), туалетная комната (WC, раковина, душ, гор. вода). 8 осн. мест + 4 доп. места (раскладушка)
Территория и услуги:
общая огороженная территория, парковка, беседка, мангал, две бани, оборудованный лестничный спуск к Катуни, волейбольная площадка
Развлечения и спорт:
баня, сауна с бассейном, спутниковое ТВ, бильярд, пул, настольный теннис, бадминтон, музыкальный центр, DVD
Связаться с пользователем
8-913-361-91-61, 8-906-963-16-31 Ольга
Аналог №2. Продается действующая турбаза на Алтае.
| Местоположение: | Россия, Алтайский край, Красногорский Район, Балыкса |
| Название: | Туристическая база «Золотой Утес» |
Площадь: 1га в собственности, лесной фонд 4 га в долгосрочной аренде. Экологически чистая зона (имеется разрешение), нетронутая природа.
На территории туристической базы «Золотой утес» имеется:
- административный корпус.
- два 2-х этажных коттеджа с 2-х и 3- местными комнатами (меблированные);
- один 2-х этажный коттедж не достроен (внутренняя отделка);
- 17 2-х местных бунгало из бруса; база рассчитана на 44 места;
- две бани (осиновая, сосновая);
- автостоянка;
- танцплощадка (аппаратура);
- спортплощадка (волейбол, бадминтон, футбол);
- рафт (15 мест) – сплав по реке (рафтинг);
- телефон;
- электрификация (в собственности 1,8 км);
- мангал;
- холодильное оборудование.
Контактное лицо: Маслянко Алексей Петрович
Тел: 8-913-368-91-85
Аналог №3. Продается действующая турбаза на Алтае.
Адрес: «Георгиевская усадьба» расположена на территории села Усть-Муны, Майминского района Республики Алтай у подножия живописной скалистой горы в непосредственной близости от реки Катунь с левой стороны Чуйского тракта.
Земля в собственности.
На территории расположены:
1. Двухэтажный коттедж может использоваться для проживания персонала или обустроен под гостевой дом, входы на этажи отдельные. Имеются все необходимые коммуникации. Площадь около 100 кв. м.
2. Двухэтажный коттедж для проживания гостей. На первом этаже находится зал с камином, угловой двухместный диван, кресло-кровать, стол и стулья из массива, спутниковое ТВ, холодильник, спальня, санузел с душевой кабиной.
На второй этаж вход отдельный. Здесь также имеется двухместный угловой диван, обеденная зона, спутниковое ТВ, холодильник, спальня, санузел. Площадь около 100 кв. м.
3. Летний домик, в котором имеется две односпальные кровати, спутниковое ТВ.
4. Двухэтажная русская баня. Здесь и парилка, бассейн, фитобочка, комната отдыха с мебелью из массива, на втором этаже: бильярд (американский пул), барная стойка, спутниковое ТВ, две открытых веранды. Площадь около 100 кв. м.
5. Летняя кухня для самостоятельного приготовления пищи, в которой имеется обеденная зона, холодильник, кухонный гарнитур с полным комплектом посуды, холодная и горячая вода и встроенный мангал со всем необходимым.
6. Детская площадка песочницей, паутинкой, качелями и горкой.
7. Искусственно созданное горное озеро с естественным нагревом. Объем 200 куб.м. Альпийская горка с водопадом впадающим в бассейн.
8. Постройки для отдыха: беседка, качели, живая комната, и т.д.
9. Хозяйственные постройки.
Все постройки выполнены из оцилиндрованного бревна класса «люкс». База создана для комфортного отдыха семьей.
Имеется отдельный оборудованный выход на смотровую площадку, расположенную в центре горы.
Независимое водоснабжение из скважины.
Отопление 3х зданий – централизованное.
Имеется резервное электропитание.
Есть 2 больших подвальных помещения.
На территории усадьбы растут плодовые деревья: вишня, яблоня, груша, слива – различных сортов; абрикос, черемуха.
Ближайшие достопримечательности - Тавдинские пещеры, «Бирюзовая Катунь», где зимой открыты две горнолыжные трассы, Камышлинский водопад, озеро Манжерок, Чемальская ГЭС, Каракольские озера.
Общая площадь участка – 2000 кв.м.
Контакты:
8 -923-648-41-03, 8-962-812-21-52, Георгий - владелец базы
8-913-702-30-76. Валерия – контактное лицо
| Расчёт объекта сравнительным подходом | ||||
| Наименование | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Объект оценки |
| Использование | База отдыха | База отдыха | База отдыха | База отдыха |
| Цена | 30 000 000 | 15 000 000 | 16 000 000 | |
| Поправка на торг | 5% | 5% | 5% | |
| Приведенная стоимость | 28 500 000 | 14 250 000 | 15 200 000 | |
| Мест отдыхающих, чел. | 90 | 44 | 46 | 500 |
| Стоимость 1 места | 316 666 | 323 863 | 330 434 | |
| Поправка на сервис | 2% | 5% | 5 % | |
| Стоимость 1 места | 310 332 | 307 669 | 313 912 | |
| Поправка на использование | 0% | 0% | 0% | |
| Стоимость 1 места | 310 332 | 307 669 | 313 912 | |
| Местоположение | с. Узнезя | с. Балыкса | с. Усть-Муны | Чем ал |
| Корректировка | 5% | 5% | 5% | |
| Стоимость 1 места | 294 815 | 292 285 | 298 216 | |
| Поправка на размеры базы | 5% | 10% | 10% | |
| Стоимость 1 места | 280 074 | 263 056 | 268 384 | |
| Вес аналога | 0.50 | 0,20 | 0.30 | |
| Вес аналога руб./ место | 140 037 | 52 611 | 80 515 | |
| Стоимость, pvб./место | | | | 273 163 |
| Стоимость, pvб. | | | | 136 581 500 |
Рыночная стоимость имущества, определенная сравнительным подходом, составляет:
136 581 500 ( Сто тридцать шесть миллионов пятьсот восемьдесят одна тысяча пятьсот) рублей.
14.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
Поскольку при оценке рыночной стоимости оцениваемого объекта мы использовали два подхода определения одной и той же стоимости необходимо согласование результатов расчета.
Ст.результ. = (Ст.затр.*К1+Ст.сравя.*К2)/(К1+К2),
где К1, К2 -весовые коэффициенты, присвоенные 1 и 2 подходам, соответственно.
При этом весовые коэффициенты мы определяли на основе парных сравнений стоимостей, полученных двумя подходами, опираясь на метод анализа иерархий.
Расчет весовых коэффициентов
| Подходы | Сравнительный | Затратный | Сумма балов | Весовые коэффициенты коэффициенты |
| Сравнительный | 1 | 7,00 | 8,00 | 0,875 |
| Затратный | 0,14 | 1,00 | 1,14 | 0,125 |
| | | | 9,14 | 1,00 |
Сравнительный подход основан на обработке рыночных данных по продаже (предложению) недвижимости на дату оценки и показывает платежеспособный спрос, а затратный подход учитывает интересы продавца и показывает ту минимальную стоимость, за которую следует продавать объект оценки, чтобы возместить все понесенные им затраты на строительство зданий с учетом индексации и иноса.
Стоимости, определенной сравнительным подходом, доверяем намного больше, чем стоимости. определенной затратным подходом, т.к. при использовании сравнительного подхода были взяты близкие аналоги. При использовании затратного подхода применялся типовой проект строительства аналога объекта оценки, в котором, возможно, не в полном объеме учтены затраты на строительство.
Согласование результатов расчетов
| Объект оценки | Сравнительный подход | Затратный подход | Итоговая величина стоимости, руб. | Рыночная стоимость (округлённо). руб. |
| Весовой коэффициент | 0,875 | 0,125 | 1 | |
| | 136 581 500 | 89 925 514 | 130 749 501 | 130 749 500 |
ВЫВОД:
В результате проведенного анализа рынка и проведя определённые расчёты, оценщики склонны принять в качестве окончательного результата стоимость имущественного комплекса базы отдыха «КАТУНЬ», раположенной по адресу: Россия, Республика Алтай, Чемальский район, 20 км. от с. Чемал. на р. Катунь составляет (округленно):
130 749 500 (Сто тридцать миллионов семьсот сорок девять тысяч пятьсот) рублей