Отчет №101-10 об оценке рыночной стоимости земельного участка и недвижимого имущества базы отдыха «катунь», расположенной по адресу: Республика Алтай, Чемальский район
| Вид материала | Отчет |
- Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью, 779.98kb.
- Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
- Рыночной стоимости квартиры, 1277.86kb.
- Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, 19.03kb.
- Гостиничный комплекс полноценный отдых и восстановление сил в красивом горном ущелье, 1221.83kb.
- Администрация мо запорожское сельское поселение Приозерского муниципального района, 5.28kb.
- Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.
- Конкурсная документация по проведению открытого конкурса (по лотам) на право заключения, 2483.06kb.
- Перечень документов, необходимых для оценки и проверки предлагаемого обеспечения,, 98.43kb.
- Темы курсовых работ по оценке недвижимости Методы и особенности расчета ставки капитализации, 14.22kb.
6. ОПИСАНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ
Согласно представленной заказчиком информации, оцениваемые объекты недвижимости являются собственностью ООО «Карина-Сервис».
7.ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И BИД СТОИМОСТИ
Целью настоящей оценки является решение вопроса о кредитовании. В соответствии с поставленной целью определен вид стоимости - рыночная.
Под рыночной стоимостью объекта опенки подразумевается наиболее вероятная цена, по которой будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие действуют разумно, располагая всей информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть:
- мотивы продавца и покупателя являются понятными;
- обе стороны хорошо осведомлены и действуют в своих интересах;
- объект находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;
- цена представляет собой разумное вознаграждение за объект и каких-либо особых скидок или уступок с чьей либо стороны не было: платёж осуществляется наличными или их эквивалентом.
8.ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:
Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, предлагаемым для сдачи в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультацией с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был проведен также анализ предложения на рынке объектов, недвижимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих условий и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.
Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде повествовательного отчета.
9.АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности исходя из анализа состояния рынка. Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость. В настоящее время. объекты используются наиболее эффективным образом.
10.МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
Основные методы и способы расчета рыночной стоимости объектов недвижимости объединены в три группы: затратный подход; доходный подход; сравнительный подход.
В большинстве случаев используются все три подхода, и стоимость недвижимости определяется, как средневзвешенная величина результатов либо выбирается один из них. При этом затратная стоимость выступает как стоимость в использовании, доходная - как инвестиционная, рыночная - как базовая цена для спекуляции собственностью на рынке.
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.
Технология оценки недвижимости затратным подходом включает четыре стадии:
- оценка стоимости земельного участку;
- оценка стоимости восстановления или замещения улучшений;
- оценка накопленного износа;
- определение рыночной стоимости как суммы результатов расчетов по первым двум пунктам за минусом износа.
Сравнительный подход применяется в случае развитого рынка недвижимости. Оценка методом сравнения продаж использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью выделить и количественно оценить. Использование подхода по сравнению продаж наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.
Доходный подход считается наиболее надежным методом определения рыночной стоимости приносящих доход объектов. Слабость доходного подхода заключается в точности определения коэффициента капитализации.
11.ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Расчет рыночной стоимости. Оценка объекта недвижимости на основе затратного подхода
Оценка стоимости здания проводилась методом сравнительной единицы. Восстановительная стоимость зданий и сооружений методом сравнительной единицы рассчитана на основе сборников УПВС. Сравнительная единица - 1 куб. м. Коэффициент пересчета в цены 2010 года приведен в информационно-аналитическом сборнике Ко - Инвест «Индексы цен в строительстве» № 37 на июнь 2010 г. и составляет 68,3 (без НДС).
Прибыль предпринимателя определена из сравнения альтернативных вложений капитала. В настоящее время вложение в строительство объектов недвижимости имеет рентабельность от 20% до 50% в зависимости от месторасположения объекта, его назначения, объёмов строительства, срочности исполнения и других факторов. Наибольшую прибыль обеспечивает в настоящее время строительство жилого сектора и офисных площадей в наиболее востребованных для этой цели районах г. Барнаула. В данном случае прибыль предпринимателя принимаем 35%).
Определение износа зданий и сооружений.
Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. В зависимости от этих причин выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.
Физический износ является результатом нормального износа в процессе эксплуатации, разложения (ветхости), сухого тления, трещин, ржавчины или конструктивных дефектов здания. Выделяют следующие методы расчета физического износа: нормативный, стоимостной, поэлементный, метод срока жизни.
Износ = Эффективный возраст / Срок физической жизни
В данном случае износ принимаем по данным БТИ.
Функциональный износ является потерей в стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть вызван временными факторами, как-то, моральное устаревание использованных материалов или конструкций. Функциональный износ обычно вызван качественными недостатками использованных материалов и конструкции здания. Данные о функциональном износе отсутствуют.
Износ внешнего воздействия определяется как снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), место расположение объекта в районе (квартале), области или регионе, или состояние рынка. В данной оценке внешний износ принимаем равным 0%.
| Расчёт по затратному подходу | ||||||||
| Наименование объекта | Застроенная площадь, кв.м. | Общая площадь, кв.м. | Объем работ Куб.м./ кв.м./ км | Климатич. коэфф. | Условия строительства | Сейсмичность | № сборн. УПВС. | Стоимость 1 куб. м./кв.м./ км Руб. |
| Здание котельная (литера Г) | 185.82 | 155.0 | 537 | 1,09 | 1.20 | 1.04 | сб.18/отд.1/таб.10 | 26.30 |
| Здание зимнего корпуса (литера А)40.00 | 740,00 | 1 216.4 | 6327 | 1,09 | 1.20 | 1.04 | сб.31/отд.2/таб.18(е) | 31.30 |
| Здание летнего корпуса (литера Г) | 249.76 | 472.0 | 1399 | 1,09 | 1.20 | 1.04 | сб.31/3/отд.1/таб.106 | 29.52 |
| Административное здание (литера Г) | 115,00 | 94,0 | 845 | 1,09 | 1.20 | 1.04 | сб.26/2/отд.4/таб.79 | 34,90 |
| Здание дискобара "Шайба" (литера А) | 302,50 | 297,5 | 1301 | 1,09 | 1.20 | 1.04 | сб.34/отд.3/таб.6 | 46,00 |
| Здание танцплощадки (кафе "Сквозняк") | 315,90 | 18,0 | 46 | 1,09 | 1.20 | 1.04 | сб.28/отд.2/таб.97 | 399,00 |
| Здание склад продуктовый (литера Г) | 185,70 | 315,6 | 576 | 1,09 | 1.20 | 1.04 | сб.36/отд.3/тип.2 | 18,40 |
| Здание склад №1, №2 (литера Г) | 268,5 | 268,5 | 1143 | 1,09 | 1,20 | 1,04 | сб.36/отд.3/тип.2 | 18,40 |
| Трансформаторная подстанция (литера Э) | 3,00 | 2,3 | 7 | 1,09 | 1.20 | 1.04 | сб.21/т.1/р.3/таб.60 | 31,30 |
| Электрические сети марки 0,4 | | | 1,764 | 1,09 | 1.20 | 1,04 | сб.5/ч.2/р.3/таб.106(и) | 2690,00 |
| Электрические сети марки 10 | | | 0,100 | 1,09 | 1.20 | 1,04 | сб.5/ч.2/р.3/таб.106 (л) | 2630,00 |
| Тепловые сети | | | 0,560 | 1,09 | 1.20 | 1,04 | сб.5/ч.3/таб. 126(в) | 48000,00 |
| Водопровод | | | 1850,0 | 1,09 | 1,20 | 1,04 | сб.27/т.1/отд.1/таб.26 | 9.90 |
| Канализация | | | 190,0 | 1,09 | 1,20 | 1,04 | сб.27/т. 1 /отд.2/таб.44(б) | 7,80 |
| Артезианская скважина | 1350 | | 21,0 | 1,09 | 1,20 | 1,04 | сб.27/т.1/отд.2/таб.60(д) | 59,00 |
| Артезианская скважина | 1350 | | 25.0 | 1,09 | 1,20 | 1,04 | сб.27/т.1/отд.2/таб.60(д) | 59,00 |
| Расчёт полной восстановительной стоимости (ПВС) с учётом прибыли предпринимателя и износа | |||||
| Наименование | ПВС на 2010 г. с НДС | ПВС с учётом прибыли предпринимателя | Год постройки | Износ, % | ПВС с учётом износа |
| Здание котельная (литера Г) | 1 548 367,00 | 2 090 295,00 | 1979 | 19,0% | 1 693 138,00 |
| Здание зимнего корпуса (литера А) | 22 308 866,00 | 30 116 970,00 | н/у | 23,0% | 23 190 066,00 |
| Здание летнего корпуса (литера Г) | 4 650 544,00 | 6 278 234,00 | 1974 | 19,0% | 5 085 369,00 |
| Административное здание (литера Г) | 3 381 460,00 | 4 564 971,00 | 1975 | 21,5% | 3 583 502,00 |
| Здание дискобара "Шайба" (литера А) | 6 862 104,00 | 9 250 340,00 | н/у | 30,0% | 6 475 238,00 |
| Здание танцплощадки (кафе "Сквозняк") | 1 975 294,00 | 2 666 646,00 | н/у | 30,0% | 1 866 652,00 |
| Здание склад продуктовый (литера Г) | 1 215 241,00 | 1 640 575,00 | 1979 | 18,0% | 1 345 271,00 |
| Здание склад №1, №2 (литера Г) | 1 694 995,00 | 2 288 244,00 | 1979 | 18,0% | 1 876 360,00 |
| Трансформаторная подстанция (литера Э) | 23 360,00 | 31 536,00 | 1985 | 20,0% | 25 220,00 |
| Электрические сети марки 0,4 | 525 002,00 | 708 752,00 | н/у | 25,0% | 531 564,00 |
| Электрические сети марки 10 | 29 098,00 | 39 282,00 | н/у | 25.0% | 29 461,00 |
| Тепловые сети | 2 973 988,00 | 4 014 884,00 | н/у | 30,0% | 2 810 418,00 |
| Водопровод | 2 026 361,00 | 2 735 587,00 | н/у | 30.0% | 1 914 910,00 |
| Канализация | I63 968,00 | 221 356,00 | н/у | 10,0% | 199 220,00 |
| Артезианская скважина | 137 082,00 | 185 060,00 | н/у | 20.0% | 148 048,00 |
| Артезианская скважина | 163 193,00 | 220 310,00 | н/у | 20,0% | 176 248,00 |
| ИТОГО ПВС объекта оценки: | 69 419 554,00 |
| Оценка стоимости земельного участка. | |||||||||
| Адрес | Площадь, кв. м | Ст-ть предп-я, тыс. руб. | Корректировка | Ст-ть 1 кв.м., руб. | Вес | Вес Руб. | Ст-ть участка | ||
| Тип использования | На торг | На местопол-е | |||||||
| Чемальский р-н | 33 000 | 7000000 | 1 | 0,95 | 1 | 202 | 0.3 | 60 | |
| Бирюзовая катунь | 10 000 | 5000000 | 1 | 0,95 | I | 475 | 0,4 | 190 | |
| рядом с оз. Ая | 22 000 | 6000000 | 1 | 0,95 | 0,95 | 246 | 0,3 | 74 | |
| Оцениваемые участки | 63 290,00 | | | | | | | 324 | 20 505 960 |
Рыночная стоимость имущества, определенная затратным подходом, составляет:
89 925 514( Восемьдесят девять миллионов девятьсот двадцать пять тысяч пятьсот четырнадцать) рублей.