Программа "социально-экономического развития города иркутска на 2004 2007 годы"

Вид материала

Программа

Содержание Зао "ижс" Зао "тон-м"

Подобный материал:

• Программа комплексного социально-экономического развития города иркутска на 2008-2020, 4964.62kb.
• Дума города иркутска решение о целевой муниципальной социальной программе "молодым, 432.69kb.
• Администрация города иркутска комитет по экономике Управление экономической политики, 1595.95kb.
• Комплексная программа социально-экономического развития Мариинского городского поселения, 1616.08kb.
• Программа социально экономического развития города на 2004 год, 301.99kb.
• Отчет об итогах реализации Программы социально-экономического развития города Дзержинска, 4267.35kb.
• Рогноз социально-экономического развития города Губкинского на 2012-2014 годы, основные, 68.71kb.
• Программа социально-экономического развития города Тулы на 2008 2010 годы, 4881.09kb.
• Одобрен постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 11. 11. 2011 №4822, 2004.83kb.
• Администрация города иркутска постановление от 15 июля 2011 г. N 031-06-1287/11, 5170.89kb.

Объемы ввода жилья на протяжении 90-х годов не отвечали требованиям развития города. Так, согласно данным справки по социально-экономическим характеристикам Иркутска за период 1992 - 2001 гг., с 1996 по 2001 гг. ввод нового жилья в Иркутске (табл. 17) составил 617 тыс. кв.м общей полезной площади. При этом полезная площадь городского фонда по статистическим данным практически не изменилась. Увеличение произошло лишь с 10542 тыс. кв.м до 10580 тыс. кв.м, или на 38 тыс. кв.м. Таким образом, 579 тыс. кв.м (617 - 38), или 95%, ввода нового жилья за этот период пошло на замещение выбывающего из эксплуатации и "не работало" на улучшение обеспеченности населения. Значительная часть жилого фонда, особенно в центральной части города, за эти годы была перепрофилирована под офисные и торговые площади.

Следует отметить, что площадь вводимых квартир в последние годы значительно превышала сложившиеся средние значения по городу. 617 тыс. кв.м введенного жилья - это порядка 6 - 8 тыс. новых квартир, а 579 тыс. кв.м выбывшего - более 10 тыс. квартир существовавших. Таким образом, при практически стабильном населении 579 тыс. кв.м выведенного из эксплуатации жилья означает обострение "жилищного вопроса", как минимум, для нескольких тысяч семей иркутян. К тому же, в силу перехода на продажу нового жилья и сложившейся его стоимости в городе, не все жильцы выбывающего жилья могли претендовать на вновь вводимое в силу своих низких доходов.

Практика последних лет свидетельствует, что увеличение объемов строительства жилья наталкивается на проблему ограниченного спроса и возможно только при условии определенной ревизии сложившейся структуры вводимого жилья (увеличение доли квартир с небольшой площадью). Анализ показывает, что в 2002 году свыше 65% числа введенных квартир по различным объектам имели среднюю площадь, превышающую 90 кв.м, а еще порядка 20% - от 75 до 90 кв.м. При сложившихся средних ценах на 1 кв.м это вело к тому, что цены на большинство новых квартир превышали 1,6 - 1,7 млн. рублей и были недоступны большей части населения.

С сокращением государственного бюджетного финансирования массового жилищного строительства предприятия, связанные с производством материалов и деталей для этой цели, пришли в упадок. Остается работоспособной незначительная часть мощностей ОАО "Мельниковский завод крупнопанельного домостроения" (жилые дома серии 135). Полностью ликвидированы мощности Мельниковского завода ЖБИ (общежития и социальные объекты серии ИИС 04), в результате износа оборудования почти на 50% снизилось производство кирпича.

По данным Союза строителей Иркутской области, за прошедшее десятилетие строительные организации города понесли большие потери. На протяжении 90-х годов практически прекратило свою деятельность ПСО "Иркутскгражданстрой", распались такие специализированные строительные организации, как "Строймеханизация", "Иркутскспецстрой", "Востсибстройтранс", "Востоксантехмонтаж" и др. Прекратил свою деятельность опытно-экспериментальный завод, специализировавшийся на производстве металлоформ и технологической оснастки для заводов и строительных организаций. Некоторая часть освободившихся производственных площадей используется в качестве мастерских, складов для леса и других товаров. Большая же часть - не используется, т.к. организация производства новых стройматериалов, отвечающих современным нуждам, требует значительных инвестиций.

Следует отметить, что по некоторым позициям производства строительных материалов и конструкций по Иркутской области в 2002 году наметилась положительная динамика. Однако при этом общие объемы выпуска (особенно по сборному железобетону и стеновым материалам) были в разы меньше уровня 1990 года.

По данным Союза строителей, в 2002 году в область (главным образом в Иркутск) было завезено свыше 120 т куб.м теплоизоляционных материалов. Собственное производство при этом не превышало 60 т куб.м. Кроме этого, было завезено свыше 1 млн. кв.м гипсокартона и гипсоволокна фирмы КНАУФ. Практически все современные кровельные материалы, сухие смеси, герметики, клеи и т.д. также являются завозными. Транспортные издержки в некоторых случаях приводят к более чем двукратному увеличению стоимости материалов.

Важнейшей проблемой, ограничивающей жилищное строительство в Иркутске в настоящее время, является его высокая стоимость. По мнению экспертов агентства ипотечного кредитования, "Иркутский рынок характеризуется чрезмерно высокой рыночной ценой на жилье, которая обусловлена значительным превышением спроса над предложением и высокой себестоимостью строительства при использовании ограниченных по размерам площадок". Согласно их расчетам, текущая величина затрат на 1 кв.м может быть снижена с 650 до 400 долл. Однако для этого необходим, наряду со снижением производственных издержек, пересмотр политики строителями в отношении формирования прибыли.

Относительно невысока стоимость кв.м жилья, строящегося по заявке и на средства городской администрации, - около 18 тыс. рублей. Однако эти квартиры имели целевое назначение и, в силу своего незначительного количества, были недоступны для большей части желающих улучшить жилищные условия.

По экспертным оценкам, наиболее существенным ограничителем финансирования строительства нового жилья со стороны населения в современных условиях становится сложившийся разрыв между стоимостью новых и "вторичных" квартир. Так, средняя продажная стоимость наиболее массовой "вторичной" трехкомнатной квартиры площадью 60 - 67 кв.м (135 и 335 серии) составляла в городе порядка 870 - 985 тыс. руб. (в Октябрьском, Кировском и Свердловском районах - 950 - 1100 тыс. руб.). В то же самое время цена квартиры в новостройке площадью от 90 кв.м при сложившихся в городе ценах и стандартах к отделке и оборудованию (22 тыс. руб./кв.м) превышала 2 млн. рублей. Таким образом, отсутствие достаточного предложения квартир площадью 80 - 85 кв.м по цене 16 - 18 тыс. руб./кв.м (стоимостью порядка 1280 - 1530 тыс. руб.) даже при условии развития ипотеки будет сдерживать спрос на новое жилье со стороны относительно многочисленного сегмента покупателей, уже имеющих квартиры и желающих улучшить свои жилищные условия.


Цели. Согласно проекту генплана города (наиболее вероятный и оптимистический сценарии) численность населения Иркутска до 2010 года (595 - 600 тыс. человек) сохранится практически на современном уровне. При заданной на этот период норме обеспеченности жильем - 20 кв.м/чел. - потребный жилищный фонд города должен составить порядка 11,9 - 12,0 млн. кв.м.

На 01.01.2002 общая жилая площадь в Иркутске составляла 10580 тыс. кв.м. Для обеспечения проектной нормы обеспеченности прирост общего фонда должен составить 1,3 - 1,4 млн. кв.м, а с учетом возможного выбытия - от 1,6 до 2,0 млн. кв.м. Ввод 2002 года, по данным городской администрации, - 120 тыс. кв.м. За период 2003 - 2010 гг. (8 лет) необходимо ввести 1,5 - 2,0 млн. кв.м жилья или по 200 - 250 тыс. кв.м ежегодно. Таким образом, за ориентир при оценке уровня развития строительства и его материально-технической базы на расчетный срок - 2007 год - может быть принят уровень ввода порядка 200 тыс. кв.м, что превышает средний уровень 2001 - 2002 года в 2 раза, но значительно ниже уровня конца 80-х годов, когда ежегодные объемы строительства жилья в городе превышали 250 тыс. кв.м. Вместе с тем основным отличием от названного периода, требующим дополнительного развития как строительства, так и его материально-технической базы в планируемом периоде, является необходимость обеспечения значительных объемов капитального ремонта и реконструкции существующего жилищного фонда (порядка 100 - 150 тыс. кв.м/год).

Принимая приведенные выше цифры в качестве ориентиров развития строительного комплекса города на 2007 год, можно оценить нынешний уровень его состояния. Так, если ввод нового жилья в 2002 году составил порядка 55 - 60% от расчетного объема на 2007 год, то достигнутый уровень обеспечения потребности в капитальном ремонте был значительно ниже и не превышал 20 - 25%.


Задачи. Проведенный по инициативе городской администрации экспресс-опрос руководителей ряда подрядных организаций города, обеспечивших в 2002 году ввод порядка 59 тыс. кв.м жилья, показал их готовность к увеличению выполняемых работ (при существующих производственных фондах и решении вопросов материально-технического снабжения и финансирования) на 55 - 64 тыс. кв.м/год, или практически в 2 раза. Таким образом, можно высказать мнение, что, несмотря на произошедшее за последнее десятилетие разрушение существовавшего в городе строительного комплекса, при пополнении существующих организаций кадрами (согласно данным экспресс-опроса - порядка 40 - 50% от существующей численности) необходимый для 2007 года уровень ввода нового жилья может быть обеспечен при существующих производственных мощностях подрядных организаций. При этом до 25 - 30% роста объемов строительства могло бы быть обеспечено при существующей численности персонала, то есть уже в течение 2004 года.

В городе, прежде всего, в институтах "Иркутскгражданпроект" и "Промстройпроект" наработан определенный банк проектов монолитных и сборно-монолитных жилых домов с различными наборами квартир. Объектная стоимость составляет от 10 до 14 тыс. рублей/кв.м.

Необходимо отметить, что в Иркутске создалась ситуация, когда новые технологические решения, направленные на снижение стоимости работ, оказываются невостребованными. У наших ближайших соседей, в г. Улан-Удэ, ситуация иная - строители вынуждены в поисках клиентов предлагать дешевое жилье. В 2001 г. в городе было принято решение о строительстве 16-этажного монолитного жилого дома, с объектной стоимостью в 6 тыс. руб./кв.м. Инвестором была создана собственная подрядная организация. За счет использования технологий компьютерного проектирования "Промстройпроектом" была создана возможность освоения технологии монолитного производства мало подготовленной организацией и обеспечено высокое качество работ. На сегодняшний день монтаж одного этажа площадью 700 кв.м выполняется за 20 дней. Цена работ пока вписывается в проектную. При использовании отечественных отделочных материалов ожидаемая объектная стоимость составит не более 10 тыс. руб./кв.м в ценах на начало 2003 года.

Проводимые на протяжении 90-х годов обследования показали, что большое количество эксплуатирующихся зданий не соответствует современным нормам по сейсмостойкости, теплосбережению и комфортности проживания. Поэтому, наряду с увеличением объемов нового строительства, одной из серьезных проблем является реконструкция жилых домов первых массовых серий в сейсмоопасных районах Иркутска.

Актуальную для Иркутска целевую программу "Сейсмобезопасность" необходимо увязать с программой модернизации домов первых массовых серий и реализовать объединенную программу комплексно.

Необходимость решения проблемы реконструкции и модернизации домов первых массовых серий, с позиций экономики и социологии, детально обоснована в разработанной Министерством строительства Российской Федерации концепции подпрограммы "Реконструкция жилых домов первых массовых серий" Государственной целевой программы "Жилище". Работы по реконструкции ведутся в 47 регионах Российской Федерации и в таких крупных городах, как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Омск, Казань и др. Опыт показывает, что реконструкция жилого фонда может и должна быть совмещена с уплотнением застройки. В суровом климате Сибири не выдерживает критики открытая (строчная) система застройки, продуваемая всеми ветрами и снегами. Кроме того, свободная четырех - пятиэтажная застройка по показателям плотности оказалась и экономически недостаточно эффективной.

Переустройству жилых кварталов и комплексов, т.е. комплексным проектам реконструкции и нового строительства, в предстоящие годы необходимо уделять особое внимание. Темпы этих работ во многом будут определять уровень обеспеченности горожан жильем.

Из тенденций демографического развития и концепции нового генерального плана Иркутска следует, что в обозримом будущем (до 2010 года) развитие города может происходить без расширения его границ, за счет рационального использования территорий, уплотнения застройки кварталов и микрорайонов с одновременным приведением теплотехнических характеристик зданий к новым нормам, что уменьшит затраты на развитие инженерной инфраструктуры.

Пространственное размещение многоэтажной и малоэтажной жилой застройки (первый этап реализации концепции "Жилищное строительство") дано в приложении 3.

Институтом "Иркутский Промстройпроект" проработаны на стадии технико-экономического обоснования вопросы реконструкции крупнопанельных домов серии "1-335с" и кирпичных домов серии "306с" с сейсмоусилением без отселения жителей. Определена возможность уменьшения затрат на реконструкцию путем надстройки мансардного этажа и получения за счет этого дополнительной и сравнительно дешевой жилой площади. Надстройку мансарды предполагается осуществлять с применением легких подъемников и конструктивных элементов малого веса. Как показывают расчеты, даже при включении затрат на сейсмоусиление дома в стоимость мансарды стоимость 1 кв.м общей площади в мансардной надстройке может быть ниже, чем в новом кирпичном доме. В институте, в качестве инициативной темы, выполнены проработки реконструкции фрагмента застройки бульвара Постышева. По результатам работы сделаны выводы, что в реконструируемых домах возможно получить дополнительно 6 - 6,5 тыс. кв.м общей площади - при стоимости 7 - 8 тыс. руб/кв.м. Кроме того, в домах, построенных в порядке уплотнения жилой застройки, представляется возможным получить 15 - 20 тыс. кв.м жилой площади. И самое главное, будет обеспечена безопасность при землетрясении примерно 800 семей, проживающих в домах, подлежащих реконструкции.

Анализ сложившегося положения позволяет предположить, что рост ввода жилья может быть обеспечен платежеспособным спросом только при условии сближения цен на новые квартиры со сложившимися ценами на вторичное жилье. Этот процесс должен развиваться по двум направлениям:

- увеличение строительства и предложения квартир с относительно небольшой площадью;

- снижение цены на квадратный метр вводимого жилья.

Возможности реализации этих мероприятий по срокам различны. Первое определяется наличием соответствующих проектов, с одной стороны, и платежеспособным спросом, зависящим в значительной степени от динамики реализации второго направления, с другой стороны.

Анализ цен на местные строительные материалы и используемые строительные машины и механизмы, а также результаты расчетов показывают, что даже без пересмотра строительными организациями уровня рентабельности, включаемой в отпускную цену, размер снижения может составить порядка 17 - 19%, а стоимость жилья в ценах на начало 2003 года - 14,5 - 15,0 тыс. руб./кв.м. Возможность снижения цен подтверждается и существующей разницей в стоимости 1 кв.м жилой площади домов серии 1-120 в гг. Иркутске и Шелехове. Достижение подобной цены на новое жилье будет способствовать и снижению цен на вторичном рынке.

В случае организации под эгидой городской администрации строительной организации, ориентированной на работу с использованием относительно невысокой нормы прибыли (порядка 10 - 15% к производственным издержкам) для сооружения дешевого муниципального жилья, можно ожидать и более значительного снижения цен на жилье.

В отличие от строительных организаций на нужды городского строительного комплекса могут работать предприятия стройиндустрии, расположенные за его пределами. В настоящее время достаточно большое количество строительных материалов завозится из-за пределов Иркутской области.

В настоящее время администрацией Иркутской области разработан проект "Программы возрождения и развития строительной отрасли Иркутской области", в соответствии с которым планируется развитие производства строительных материалов и конструкций и в городе Иркутске. Согласно ему в областном центре должны располагаться производства, традиционно занимавшие определенные ниши в строительной индустрии города, и предприятия, продукцию которых нерентабельно транспортировать даже на небольшие расстояния (нерудные материалы, пенопласт и др.). Задача заключается в создании благоприятного инвестиционного климата, стимулирующего как строительство новых предприятий, так и реконструкцию и модернизацию действующих.

В табл. 18 представлены данные о ряде проектов по производству стеновых и теплоизоляционных материалов, намечаемых к реализации в Иркутско-Усольском промышленном районе, обеспечивающему потребности строительных организаций Иркутска в ближайшие годы.


Таблица 18


Планируемые к строительству объекты по производству

стеновых и теплоизоляционных материалов

Проект	Предприятие разработчик	Мощность по проекту в год	Срок строительства	Стоимость млн. руб.
Теплоизоляционные материалы
Модернизация производства минваты для получения жестких и полужестких плит	СПАО АУС	100 тыс. куб.м	2004	17,0
Производство полистирольного пенопласта	ЗАО "ИЖС"	20 тыс. куб.м	2003	4
Производство полистирольных плит	ВСзЖБК	5,0 тыс. куб.м	2003	0,2
Организация производства изделий из штапельного стекловолокна	ЗАО "ТОН-М"	300 тыс. куб.м	2005 - 2006	252
Легкие бетоны
Производство заполнителей для тяжелого бетона	ВСзЖБК	150 тыс. куб.м	2003	2,0
Модернизация технологии производства легкого бетона для индустриального домостроения	СПАО АУС	30 тыс. куб.м	2003 - 2004	9,0
Организация производства ячеистого бетона для стеновых ограждений жилых домов серии 1.120	ВСзЖБК	50 тыс. куб.м	2003 - 2004	11,0
Кирпич строительный
Реконструкция ИЗКИ		50 млн. шт.	2004	35,0
Реконструкция (Усольский кирпичный завод)		15 млн. шт.	2004	12,0

Индустриальное домостроение на протяжении прошедшего десятилетия понесло самые большие потери среди предприятий стройиндустрии. Современные областные мощности по данным Союза строителей составляют порядка 65 тыс. кв.м.

В случае реализации планов мощности соответствующих сегментов базы стройиндустрии в 2003 - 2004 годах увеличиваются:

- в Иркутско-Шелеховском промышленном узле на 152 тыс. кв.м;

- в Ангаро-Усольском промузле - на 30 тыс. кв.м.

Подобный прирост мощностей возможен только за счет индустриального домостроения и практически удвоения ввода жилья в Иркутско-Черемховском ТПК по сравнению с 2001 - 2002 годами.

Планами развития по Иркутско-Черемховскому ТПК также предусматривается: строительство завода по производству изделий системы КНАУФ мощностью в 8 млн. кв.м в 2005 - 2006 гг.; увеличение действующих мощностей по сухим смесям в 2003 и 2004 гг. по 10 тыс. т/год, а также организация производства ряда материалов и конструкций.

Основным стимулом развития промышленности стройматериалов и в целом стройиндустрии является увеличение объемов строительства, в первую очередь жилищного, организация ремонта и реконструкции домов старых серий с надстройкой мансард, обновление основных фондов во всех сферах экономики.

Таким образом, анализ текущего состояния строительного комплекса г. Иркутска позволяет сделать заключение, что, несмотря на деструктивные процессы, такие его составляющие, как проектные и строительные организации, сохранили достаточный потенциал, чтобы обеспечить в ближайшие 3 - 4 года удвоение объемов вводимого нового жилья (табл. 19). При этом в 2004 году по сравнению с 2002 годом можно не ожидать существенного роста ввода жилья. Причиной этому может стать определенная структурная перестройка вводимого жилья (увеличение объемов ввода относительно дешевого жилья). Только после 2004 года, с "запуском" законодательного пакета по ипотечному кредитованию и городской накопительной системы можно ожидать оживления этого процесса.